（已批）龙泰假日酒店项目立项可行性分析报告（存档）

影响居民收入与消费方式从目前国家政策来看，进步提高居民收入水平，提倡积极而健康消费，是国家既定方针。

从经济发展阶段看，发展水平越高阶段，对酒店产品需求也越丰富，这些都将对本项目开发产生积极影响。

经营管理风险项目实施后要时刻注意分析客源市场需求变化趋势，按客源结构性变化和功能转型及时改造产品组合，创新服务。

只有项目运营经营管理水平不断提高，项目社会生态和经济效益才能充分发挥，才能在激烈市场竞争中立于不败之地。

经过对洛阳酒店业综合调查及对国家政策研究和社会发展预测，本项目属高级餐饮娱乐住宿，由于位置位于洛宁县，在星级综合酒店方面几乎没有竞争对手，因此本项目抗风险能力还是比较强。

根据城市名片目标，更好地促进洛宁县两型社会建设，提升洛宁县旅游接待服务设施层次不高等实际问题，打造洛宁县高规格接待服务平台。

项目规模是适宜本项目为洛阳市龙泰大酒店建设项目。

总用建筑面积平方米，为高档绿色商务大酒店。

本项目总投资万元，资金由企业自筹和银行资金解决。

经测算，本项目年均营业收入为万元，年均营业税金及附加万元，实现年均净利润总额为万元，所得税前全部投资财务内部收益率为，所得税前全部投资静态回收期为年含建设期年，盈亏平衡点，有较好经济效益和定抗风险能力。

建议建议在建设进度资金调度建筑物品质等诸多方面于项目实施前期作进步统筹规划，完善该项目设计方案。

建议采取切实可行环保措施，减少污染，加强对环境保护。

在建设过程中加强项目质量管理，经济合理控制项目成本，争取早日建成受益。

市建设全面推进基础设施建设，快速推进城乡体化发展思路，龙泰假日酒店项目对永宁大道沿线城市形象提升，服务洛宁县打造生态文化旅游名县，繁荣周边经济，是非常必要。

为实施洛宁县城乡经济可持续发展战略而进行。

龙泰假日酒店项目在设计时充分地考虑了自身可持续发展，整个项目进行了详细规划和建筑设计，其设计理念是先进，最大限度地开发了土地利用率，对环境影响降到了最低，对提高人民生活质量，全面建设小康社会具有重要意义。

符合洛宁县打造宜居宜业示范县及未来五年建成万人中等城市规划目标。

综上所述，龙泰假日酒店项目工程，对全面提高区域内商住环境，促进区域经济发展，推动洛宁县经济可持续发展战略，繁荣经济，实现洛宁由中国生态旅游大县向经济强县转化发展目标是十分迫切和非常必要。

第三章建设条件地理位置概况社会概况洛宁县地处豫西山区，洛河中上游，距省会郑州公里，省辖市洛阳公里。

东西长公里，南北第章总论项目名称与承办单位项目名称龙泰假日酒店承办单位承办单位名称洛阳龙泰投资股份有限公司法定代表人刘展栋项目拟建地点龙泰假日酒店项目位于洛宁县永宁大道以北，建设路以东，东临洛宁县检察院祥瑞小区。

申请报告编制依据和研究范围申请报告编制依据项目申请报告编制委托合同项目承办单位提供相关基础数据技术资料专业技术人员现场勘察有关资料数据等国家有关部门对项目申请报告编制深度要求。

申请报告研究范围根据国家有关部门对申请报告工作范围规定，本报告研究工作范围及内容如下探讨项目建设意义和必要性论证建设条件确定建设规模与工程方案安排项目建设进度研究环保消防安全卫生及节能措施进行项目投资估计和确定资金筹措方式。

对项目经济效益进行初步分析提出投资建议及研究结论承办单位概况洛阳龙过临街门厅同外界发生关系，居住为主酒店主体大楼，其功能空间有单独出入口与外界产生关系，闹静分设，互不产生影响。

但在些必要功能区，则通过休息厅产生联系。

考虑部分功能设施特殊性而将这些功能区设在较低楼层，通过竖向交通将上下间功能关系联系在起。

充分理解建筑容积率高低直接影响业主对地块开发决策，力争达到业主开发期望值。

退距与间距遵循规划要求标准，平衡建筑面积与绿化用地之间矛盾，努力创造优美城市外环境及酒店内环境。

底层临街面绿化相对集中，为工作人员创造个良好工作之余休息环境，沿街绿化则结合街道和酒店活动广场空间需要布置，绿化美化城市，酒店内围绕景观广场设置大片集中绿化区为酒店创造个高雅奢华娱乐休息场所。

平面布局酒店建设用地与周边高层住宅小区浑然体，酒店周边高层住宅环绕，酒店建筑位于近乎圆形地块中间。

详细平面布置见总平图。

空间组合规划中强调方便顾客设计理念，强调所有使用功能按使用频率就近布置。

项目采用环状道路网结构，场地内有便捷明确交通路线，并均按通行汽车考虑。

沿建筑物两端入口处设地下停车场入口，内有环状交通路线主导风向为东北风和西北风，最低海拔为米，年平均气温，日照小时，年平均无霜期天，年降水量毫米。

适宜多种农作物生长。

本项目建设地点位于洛宁县城区，建设路以东，永宁大道以北，地震烈度按中华人民共和国地震研究区划图核定为度。

区位交通通讯条件洛宁县公路四通八达，有省道线从县城通过，洛阳到洛宁城际高速即将建成通车。

交通十分便利。

固话网络移动通讯网络已实现城乡完全覆盖。

基础设施条件供水供电水电均为市政供应，已获得县政府主管部门批准和支持。

建设用地本项目位于洛宁县永宁大道沿线，建设用地已完成三通平，交通条件非常便利。

环境保护本项目属基本建设工程，项目建设地点周边无文物保护区和风景保护区，在项目建设过程中和建成后，不会对自然环境，生态环境和社会环境造成污染和破坏。

项目建设材料供应本项目主要建设材料包括钢材水泥木材等，均非紧俏物质或产品，可从当地物质部门或生产厂家直接购进，能够保障供应。

政府支持本项目属洛宁县重点工程项目，县委县政府对此非常重视，并出台相关文件，要求市政府相关部门和有关单位，要积极支持，大力配合建设工作，政府支持为项目建设提供了重要保障。

项目运营期，政府提供免税三年及安排政府接待业务优惠政策。

第四章建设方案总体规划基地概况用地位于洛宁县永宁大道北侧。

龙泰假日酒店规划用地面积平方米。

该地块周边现状为东临洛宁县检察院祥瑞小区，南临永宁大道，西临建设路，北临居民区。

项目前期工作已经完成，工程已开工建设，目前已完成基础部分，正在施工地下室。

设计原则充分考虑该项目设计需要和与周边地块关系，以及该项目所处地段，结合城市特征作为设计思想依据，确保其在满足法规法定基础上，符合洛宁县整体环境特点，同时又满足使用需要。

充分按照设计任务书所提供设计依据，结合洛宁县地质和城市管网及道路规划要求，结合酒店各使用功能区别采用适当标准。

同时提升酒店商住品质，改善周边环境。

考虑到酒店功能性质不同，在空间组织上采用了分开做法，包括车行交通路线和人行入口空间均分设处理，其各个功能分区都过临街门厅同外界发生关系，居住为主酒店主体大楼，其功能空间有单独出入口与外界产生关系，闹静分设，互不产生影响。

但在些必要功能区，则通过休息厅产生联系。

考虑部分功能设施特殊性而将这些功能区设在较低楼层，通过竖向交通将上下间功能关系联系在起。

充分理解建筑容积率高低直接影响业主对地块开发决策，力争达到业主开发期望值。

退距与间距遵循规划要求标准，平衡建筑面积与绿化用地之间矛盾，努力创造优美城市外环境及酒店内环境。

底层临街面绿化相对集中，为工作人员创造个良好工作之余休息环境，沿街绿化则结合街道和酒店活动广场空间需要布置，绿化美化城市，酒店内围绕景观广场设置大片集中绿化区为酒店创造个高雅奢华娱乐休息场所。

平面布局酒店建设用地与周边高层住宅小区浑然体，酒店周边高层住宅环绕，酒店建筑位于近乎圆形地块中间。

详细平面布置见总平图。

空间组合规划中强调方便顾客设计理念，强调所有使用功能按使用频率就近布置。

项目采用环状道路网结构，场地内有便捷明确交通路线，并均按通行汽车考虑。

沿建筑物两端入口处设地下停车场入口，内有环状交通路线，沿建筑周边设有消防环路。

公建商业建筑与公用设施布置发挥沿路区位优势，结合项目临街广场布置绿化，共同形成引人入胜入口空间，环境优美项目层为酒店大堂，餐饮洗浴娱乐，上部为酒店客房。

设备间设置在地下停车场除广场临时停车外，地下室设置停车场。

道路交通组织项目环塔楼设置道路，项目主干道宽，次干道宽。

绿化与景观环境结合楼前绿化规划设计，采用连片绿化系统。

通过绿化，形成绿树成荫沿路景观。

项目主要建筑规划指标龙泰假日酒店主要经济技术指标表项目单位指标备注建设用地面积总建筑面积其中计容积率建筑面积不计容积率建筑面积容积率绿化率第五章公用工程给排水工程设计依据建筑给水排水设计建筑设计防火规范年版自动喷水灭火系统设计规范汽车库修车库停车场设计防火规范建筑灭火器配置设计规范甲方提供设计原始资料有关给排水设计手册设计范围本次设计范围包括项目内商业设施酒店住宿等建筑室内给排水消防给水和区域内室外给排水及消防给水等。

给水设计水源由市政自来水管两路供水接入。

给水系统分区六层以下为低区，由市政管网直接供水六层以上由屋顶生活水箱及生活水泵联合供水。

生活水池和消防水池及相应增压设备等设于地下设备间内。

排水系统室内排水直接按重力流排出，底层单排。

消防电梯排水坑设于电梯井旁，通过潜污泵提升排出。

地下室排水由其它集水坑汇集通过潜污泵提升排出。

裙房餐厅及娱乐设施厨房污水经隔油池处理后排至室外污水管网。

空调冷凝水废水自成系统汇集后排至中华人民共和国地震研究区划图核定为度。

区位交通通讯条件洛宁县公路四通八达，有省道线从县城通过，洛阳到洛宁城际高速即将建成通车。

交通十分便利。

固话网络移动通讯网络已实现城乡完全覆盖。

基础设施条件供水供电水电均为市政供应，已获得县政府主管部门批准和支持。

建设用地本项目位于洛宁县永宁大道沿线，建设用地已完成三通平，交通条件非常便利。

环境保护本项目属基交通要道，人口大量集中，项目建成，适时为区域经济发展提供了硬件设施，避免了各种资源浪费，它提供商住空间商业用房对吸引外来资金和繁荣周边经济起到巨大作用。

为提高城市形象，提高人民生活水平，加强城市现代化进程，全面建设小康社会，龙泰假日酒店项目势在必行。

本项目实施将在该区域形成个崭新商住中心，对于提高城市形象，改善人民生活水平，发展区域经济促进社会繁荣均具有重要意义。

项目所处地理位置优越本项目位于洛阳市洛宁县城南部新区，永宁大道与建设路交叉