（已批）龙港仪邦奥特莱斯广场项目立项可行性分析报告（存档）

四风险防范对于上述风险，投资方仪邦集团已经在项目选址和方案论证过程中，进行了比较深入研究，并已经针对上述风险因素在龙港奥特莱斯仪邦广场项目策划规划设计资金安排人员安排组织安排项目运营筹备方案等方面进行了比较详细地斟酌和相应安排，为可能出现复杂情况和挑战局面准备好了相应防范和应对措施，在各项工作安排中做出了较全面通盘考虑，在资金人才进度等各方面留有较为充裕回旋余地。

加之已经建成中国礼品城市场多年积累商业资源和价值已经比较丰富，如果能有必要政府扶持和社会环境，即便同时遭遇上述不确定性和挑战，本项目可观商家和可以发挥引领区域商业发展国内外著名商业品牌入驻提供必要补助奖励和补贴。

定期还要举办各种有利于项目发展招商会和节会活动，为项目内大量公共建筑空间提供维修和运营管理资金，以保证项目稳定运转和服务水平。

只有在政府和社会理解和帮助之下，从土地成本税务成本融资成本等各方面为入驻企业和商家解压，为项目投资运营方减少必要财务和运营压力，才能保证项目有序经营和长期繁荣。

品牌折扣店连锁大型超市大卖场浙南国际影院电影院浙南电玩城电玩浙南儿童乐园亲子娱乐早教玩具和母婴产品专卖浙南大歌城提供自助餐连锁高档歌城浙南新天地本部分功能主要为个彰显龙港现代城市个性和文化品位步行休闲商业街区。

主要业态为酒吧咖啡馆会所连锁快餐和大型餐饮餐饮区域。

主要布置在礼品城期龙港大道对面印刷材料交易中心。

通过对其进行改造装修和招商，打造成为个与礼品城市场和龙港仪邦购物中心相呼应现代化餐饮商业区，繁荣龙港餐饮业。

本部分建筑设计改造方案和商业经营创意借鉴上海市著名文化休闲类商业地标上海新天地和思南公馆，突出表现龙港和浙南地区山海相连，浙南人实干创新海派文化和厚重悠久浙南历史传承。

寓文化于商业，格调高雅，空间精致，设计流，服务精细，创造出个满足浙南地区居民休闲和商务聚会标志性空间。

最终实现与项目另外两大部分礼品城和仪邦购物中心购物功能相互促进，相互融合现代商第章编制依据项目选址和建设目标编制依据温州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要苍南县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要龙港镇国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要温州市百货超市品牌折扣店等商业业态运营数据温州市有关建设规范和标准国家发布有关商业发展规划等战略规划国内外奥特莱斯商业业态运营情况上海新天地杭州西湖天地等著名商业项目规划方案浙江省年年年年政府工作报告温州市年政府工作报告苍南县年年年年统计公报温州市年统计公报杭州市大型商业综合体项目经营情况温州市大型商业综合体项目经营情况有关土地出让合同和规划设计条件项目拟建设单位仪邦集团有限公司项目拟投资方仪邦集团有限公司二项目选址本项目仪邦奥特莱斯广场为扩建和改造项目，位于温州市苍南县龙港镇咸园村，在现有中国礼品城中国印刷材料交易中心基础上改造和扩建完成。

龙港具有优越区位条件，地处温州南部，位于鳌江入海口南岸，是鳌江流域主要制造业中心和方向非常契合国家有关支持现代服务业发展战略决策和发展定位，将成为龙港乃至苍南现代服务业优良发展载体。

符合区域发展规划有利于浙南区域现代服务业集群发展根据温州市十二五发展规划纲要，温州市将在未来着力建设和打造个现代服务业集聚区示范区这些示范区既有商贸聚集区，也有物流总部经济金融服务旅游度假等现代服务业聚集区，其中现代商贸集聚区重点建设五马中心商业街区南浦特色商业街区鹿城综合广场瓯海新城现代商贸区龙湾商业购物广场瑞安现代商贸综合区乐清城市休闲购物广场。

现代物流集聚区重点建设潘桥乐清湾江南空港半岛含灵昆状元岙港区双屿浙南鳌江和龙港等现代物流园区中心制造业服务集聚区重点建设乐清国际电气瑞安汽摩配永嘉泵阀苍南礼品等制造业服务集聚区。

本项目所在龙港既是物流业和制造业基地，也处在城市化提质扩容，全面迈向都市化关键阶段，城市经济实力不断增强，迫切需要提升商业服务和商贸流通水平。

本项目既服务于龙竞争力，同时，也是对项目内部人气和客流有益补充和提升。

目前精装修酒店式公寓项目已经完成主体结构施工和主要公共部位精装修，正在进行收尾装修工程。

景观广场现代商业空间设计规划非常注重公共空间质量和舒适性，本项目计划通过改造和新建，在购物中心餐饮步行街礼品城交易市场等内部形成别具格景观广场，起到汇集和疏散客流，聚拢商业人气，提高商业空间整体品位作用。

其中礼品城二期广场内景观广场将作为整个项目核心处理，在绿化美化亮化上做足功夫，尤其将结合整个项目夜间和节日照明系统设计，创造出美伦美幻，繁华似景商业中心气氛。

同时布置大量休闲聚会和交流空间，通过建筑小品雕塑等打造现代都市型购物空间优良品位和卓越个性。

物业管理及业务用房同时，在礼品城期和部分建筑内部，设立物业管理招商租务等专业管理机构用房，提升项目综合管理水平，更加方便服务入驻经营户和商家，同时为保安清洁和维修管理工作提供良好工作场所。

努力做到硬件流软件流。

第二章项目机遇背景项目宏观背景契合国家现代服务业发展规划年，国家颁布了国务院关于加快发展服务业若干意见，在这份指导性文件中指出，服务业是国民经济重要组成部分，服务业尤其现代服务业发展水平是衡量现代社会经济发达程度重要标志。

当前我国经济社会正处于重要战略转型期，我国三次产业结构中第二产业比重明显偏高，服务业对整个国民经济贡献水平和比重明显低于发达国家，加快服务业发展和升级，对于推进工业化城镇化国际化现代化，具有十分重要战略意义。

零售批发餐饮娱乐等商业业态都是现代服务业重要领域，大型城市商业综合体往往在个区域和空间范围内大面积密集布局和有机集成各种现代服务业产业要素，实现内部有机互动，良性循环发展，往往成长为独居特色和富有生命力现代城市产业系统，因此，本项目大型城市商业综合体发展思路和方向非常契合国家有关支持现代服务业发展战略决策和发展定位，将成为龙港乃至苍南现代服务业优良发展载体。

符合区域发展规划有利于浙南区域现代服务业集群发展根据温州市十二五发展规划纲要，温州市将在未来着力建设和打造个现代服务业集聚区示范区这些示范区既有商贸聚集区，也有物流总部经济金融服务旅游度假等现代服务业聚集区，其中现代商贸集聚区重点建设五马中心商业街区南浦特色商业街区鹿城综合广场瓯海新城现代商贸区龙湾商业购物广场瑞安现代商贸综合区乐清城市休闲购物广场。

现代物流集聚区重点建设潘桥乐清湾江南空港半岛含灵昆状元岙港区双屿浙南鳌江和龙港等现代物流园区中心制造业服务集聚区重点建设乐清国际电气瑞安汽摩配永嘉泵阀苍南礼品等制造业服务集聚区。

本项目所在龙港既是物流业和制造业基地，也处在城市化提质扩容，全面迈向都市化关键阶段，城市经济实力不断增强，迫切需要提升商业服务和商贸流通水平。

本项目既服务于龙港优势礼品制造业和包装印刷业，又能促进龙港和苍南商贸流通产业聚集升级，完全符合区域发展规划。

项目建设和运营将促进区域内尤其龙港优质商业要素融合，项目产业属性和定位等都与区域发展方向契合。

与苍南县产业发展规划对接根据苍南县十二五发展规划，苍南在十二五期间将按照省委八八战略创业富民创新强省总战略要求，坚持以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，以改革创新为动力，以保障和改善民生为出发点，以生态文明建设为着力点，大力实施投资驱动沿海开发三带协进中心集聚环境优化五大战略，着力推进县域城镇化新型工业化基本公共服务均等化，力促经济转型社会转型政府转型，努力打造浙南闽东北最具活力工贸生态滨海城市，全面建成惠及全县人民小康社会，为提前基本实现现代化打下坚实基础。

规划指出，苍南将坚持绿色发展。

加快生态文明建设，大力发展低碳经济和循环经济，着力推进节能减排和环境保护，加快形成节约能源资源和保护生态环境产业结构增长方式和消费模式，促使生产生活从高消耗高排放向绿色低碳宜居转变，建设绿色苍南美丽家园。

经过多年建设和发展，苍南第二产业初具规模，现在正在进入第三产业与第二产业协调发展，生产和生活均衡提高新阶段，本项目现代商贸业发展方向和提升龙港和苍南以及浙南地区商业服务水平目标完全符合苍南经济社会发展内在要求。

契合苍不开产业环境，没有产业环境支持，尤其没有系统绿化美化亮化上做足功夫，尤其将结合整个项目夜间和节日照明系统设计，创造出美伦美幻，繁华似景商业中心气氛。

同时布置大量休闲聚会和交流空间，通过建筑小品雕塑等打造现代都市型购物空间优良品位和卓越个性。

物业管理及业务用房同时，在礼品城期和部分建筑内部，设立物业管理招商租务等专业管理机构用房，提升项目综合管理水平，更加方便和包装印刷产业升级发展要求。

这部分功能分区在档次上定位为理念先进设计新颖风格鲜明管理上乘全国最大室内礼品及包装印刷品交易集散展示和信息中心。

本部分建筑面积约万平米，定位为个立足浙南面向全国最大专业礼品和包装印刷品室内市场。

龙港仪邦购物中心这部分功能是本项目龙头功能。

主要布置在礼品城二期和后续扩建部分。

本部分规划总建筑面积约万平米，其中百货规划建筑面积约万平米，品牌折扣奥特莱斯约万平米，连锁大型超市约万平米。

另外，本项目还规划了电影院电玩城歌城和儿童早教和童婴产品专卖店等现代商业业态。

这些现代商业业态招商对象将主要为国内外流品牌。

服务半径以龙港为中心辐射苍南平阳等周边县市。

目标为建设和运营个业态全面业种新颖商家品牌号召力强站式购物和娱乐中心。

百货业态方面，品位和档次及规模将定位为类似于银泰茂业巴黎春天新世界百联等国内外线百货品牌，将成为龙港地区规模最大档次最高服务最佳百货商厦。

品牌折扣奥特莱斯专卖店方面，品位和档次方面也朝国内外线和二线城市专业品牌折扣店看齐，参考上海青浦奥特莱斯杭州奥特莱斯和北京奥特莱斯成功经验，将优质线商业品牌引入浙南，丰富龙港乃至整个浙南地区商业业态，提升浙南商业档次和服务水平。

大型超市方面，规划个区域性大型卖场，主要面向和满足龙港约万常住消费人口日常生活需求，引入国内外著名大型超市品牌，尤其在生鲜食品日用品方面提高龙港及周边区域市场供给档次，方便人民生活，大幅提高龙港和周边地区生活质量和生活便捷程度。

除了购物方面，