人住房现状及需求分析 据有关调查显示目前我国岁以上老年人已达亿，且以每年 的速度递增。我国已经步入老年化社会。现代社会随着住房条件的 不断改善及社会伦理观念的不断更新，成年子女与父母分开居住已相当普 遍。这方面是因为越来越多的家政服务公司介入居民的日常生活，许多 老年人已经从家庭保姆的身份中解放出来另方面社会的发展使老 年人与其子女的世界观价值观和人生观产生了分歧，他们需要保持定 的距离以缓解两代人之间的矛盾。因此他们对于老年公寓的需求也日益增 加。同时城市化过程中的负面效也使许多城市尤其是大中城市居民的生活 环境质量日趋恶化。恶劣的环境越来越不适宜老年人颐养天年，所以，很 多老年人也产生了到环境相对较好，又不太偏离城市的城郊居住的愿望。 据近年来我国部分城市的次调查表明有近的老年人准备将来住进 老年公寓。 老年公寓的市场定位 老年公寓的市场定位中，首先价格定位要适当。其次，老年人住房的 特殊要求般突出环境清净，采光好，进出方便，特别是要坚持无障碍原 则。比如，要有防滑地面防跌扶手坐式便器紧急呼救装置等，公寓 楼内还有各种生活服务娱乐医疗保健设施等有，有专门的服务人员和 医务人员。满足以上特殊要求，就能够达到市场定位的标准，既能将其与 其他住宅市场区分开来，又能与开发同类市场的开发商区分开来，取得竞 争优势。随着住房制度改革的不断深入，许多老年人已经取得了其现有住 宅的部分产权，住房二级市场的启动，已使得这部分住宅可以上市交易， 从而使老年人可以利用这部分变现的资金，购置或租用适合自己的老年公 寓住房。老年人子女大多处于壮年，他们有能力为老年人购买或租用价格适当的老年公寓。 老年公寓的供给状况分析 据不完全统计，全国目前不同规模的老年公寓仅多家，规模都 比较小。初具规模的只有天津鹤童老年公寓和上海市众仁老年公寓等几 家。号称全国乃至亚洲最大的老年公寓项目天津夕阳红国际老年公 寓总建筑面积也仅有万平方米。很多城市的老年公寓建设尚处于启 动阶段，许多房地产开发企业还未注意到这具有相当生命力的房地产商 品新类型。目前，各地出现的老年公寓品质层次较低。些地区存在的名 为老年公寓的居住小区，规模小，配套设施不齐全，而且多是原有的 已开发住房。以此概念进行销售，从小区规划，户型设计到相关服务设施 的建设方面与实际意义的老年公寓相去太远。 由此可见，我国目前的老年公寓的供给与需求失衡，市场需求量大， 开发前景广。 项目市场分析 目前，省岁以上和岁以上的老年人口分别占全省常住人口 的和。目前，我省已经迈过了老龄社会的门槛，而且人口老 化的进程还在加速。特别是城市，银发群体比农村所占的比例更大， 其中带来的社会问题，已成为家庭和社会关注的焦点。就县城来讲， 按居住人口万人老年人口占计算城市要超过这个比例， 城区老年人口达万人，每年还将以的速度增加。在这些银发 群体中具有子女不在身边的多患病的多经济上靠子女的多生活无 人照料的多等特点，使他们的生活照料，疾病护理等问题，无论是经济上 还是精力上，都给家庭带来了很大压力。对于现在的独生子女来讲，对 年轻的夫妇既要抚养子女，又要赡养两代四位以上老人所以就出现第二代 养活老人的现象。因此，就有了以老养老的社会问题。同时，在养老和供小发生矛盾时，首先牺牲的往往是老人，就算子女比较孝顺的家庭， 老年人的养老依然存在问题。目前，县的养老方式主要是家庭养老， 即由老伴子女保姆和钟点工来实施养老护理，还有些零散的小规模 托养方式。据调查，在城区现有万人的老年人中，至少有的老 年人要求进入福利机构养老，即有多位老人。而县城仅有 县夕阳红老年公寓期个床位，县敬老院几十个床位和零散 的小规模家庭托养式的些床位，总床位不超过张，尚有多位 老人找不到养老场所。同时，还有的老年人约人要求提供社区福 利服务和家政服务。 目前，县及周边县市尚无老年公寓及活动中心。项目位于城 区，周边环境好，较适合开办家中等规模的老年公寓。开发此项目，有 稳定的客源，市场前景看好。 第三章建设条件与院址选择 外部条件 历史文化县地处 市中心地带。全县国土 面积平方公里， 其中城区规划面积 平方公里。 处于淮北平原腹地，境 内涡河横贯东西，将全 县分为涡南涡北两个 自然区域。除东北部有 龙山和石弓山外，其余 均为望无际的沃野。 历史悠久，春秋时 期的思想家哲学家 道家学派的创始人老 子，即诞于县闸北 镇郑店村。汉为城 父山桑至县地，北 魏北齐曾置丹城龙山县。隋改置肥水县。清同治三年， 由宿州阜阳蒙城析置县。因袭北魏县名而命名。是国 务院批准对外开放县市之，国家粮食生产百强县，省历史文化名城， 省经济社会管理权限扩大试点县。年底，户籍人口 万人。 县名中的涡指涡河，发源河南省开封设施县新区街道三纵三横形成网络，配套设施基本完成，老区设 施完善电力供应充足，城区实施了光明工程，水力资源丰富，程控 电话微波通讯电讯网络覆盖城乡，通讯方便快捷，信息走廊全面开通， 餐饮娱乐业繁荣兴旺。 交通 交通便捷，境内涡河横穿东西，永青濉阜铁路纵贯南北，与津 浦陇海台漯干线衔接，大京九铁路擦境而过，距阜阳机场仅公里。 省道在县城交汇。公里长的涡河岸线建有客货码头，可直 入长江，四季通航。 社会经济条件 县是皖西北的重要门户，北部河南省接壤。随着改革开放的日益 深入，县人民立足本地丰富资源，围绕农业生产进行了卓有成效的经 济建设，走出了条快速发展的路子。现在人民生活水平不断提高，各项 社会事业也在蓬勃发展。 院址选择 院址选择原则 项目的建设要具有前瞻性和可行性，并符合当地规划要求。 地面易于排水，能充分利用地形，避免大量填挖土方。 有足够的水源电源和排除污水的可能。 地点尽量在靠近市区或离市区不远的近郊，以免使老年人产生孤 独隔世的感觉。依照老年人的特点和需求，老年公寓宜选择在不远离社 会，不远离家庭和亲友，空气新鲜，交通方便，有绿化带公园等环境优 美的地方。 老年人居住建筑宜设于居住区，与社区医疗急救体育健身文 化娱乐供服务管理设施组成健全的生活保障网络系统。交通进出方便，安静，卫生无污染的周边环境。阳光充足，通 风良好，视野开阔，与庭院结合绿化造园，宜组合成若干个户外活动中 心，备设坐椅和活动设施。 院址选择 县夕阳红老年公寓二期工程建于县闸北路北侧，占地亩。 此处环境安静，水电等基础设施配套，符合老年公寓选址要求，适于项目 建设。 第四章建设内容及规模 建设内容 建设指导思想 既要考虑目前当地居民的生活水平，又要有长远目光，考虑外来入住 人的需要，从居者本身的利益，安全管理和市场需求出发，依据各地的具 体情况和条件而定。要依据老年人不同的经济和健康条件以及需求，建设 不同档次的老年公寓住宅。老年公寓的开发和建设要以广大中低收入者的 经济承受力和需求为主，不片面追求规模与档次。项目建设方案 将老年公寓建设成为地区流的老年人居住疗养胜地，公寓分为家庭 式疗养式普通式公寓内设有医疗康复中心健身房商场棋牌室 书画室及老年人活动中心等。服务项目包括餐饮医疗娱乐健身 学习交流等服务对象岁以上老年人。 项目主要建设内容 项目设置老年人住宅教育学习中心康复医疗中心文化娱乐中心 体育健身中心服务中心水房配电室门房等公共设施，购置床铺 电视机老年健身器材等。 项目建设规模 项目土建规模 县夕阳红老年公寓二期工程占地亩，建筑总面积平方 米。计划新建老年公寓用房，娱乐活动用房，康复保健用 房，辅助用房。扩建占地平方米的停车棚个新建 门球场和羽毛球场各个新建小公园个以及道路绿化等。项目设 置病床张，并购置各类医疗救治设备。 项目服务规模 项目服务规模能够容纳位老年人入住。 第五章院区规划技术指标 总体规划思路 合理组织建筑形体和人流活动，突出建筑的人文功能特点，与 当地已有的设施相结合，美化建筑形象，营造和谐轻松的生活氛围。 全面体现建筑设计的时代感与科学性，力求与院区自然景观和 建筑环境相结合，使整个院区风貌达到和谐统。 项目规划技术指标 根据以上分析制定出本项目的主要规划技术经济指标 用地平衡表表 序号项目面积公顷比例 建筑用地 城市公共用地 道路及室外建筑用地 公共绿地 项目总用地 主要经济技术指标 表 总建筑面积平方米 容积率 年服务人数位 第六章工程技术方案 项目规划设计宗旨 符合国家和地方的有关规范，规定及标准。 公寓设施要体现以人为本人性化的特色，尽量适合老年人特点， 以舒适性多用性方便性和无障碍性为主，功能设置要齐全。为老年人 服务做到科学化系列化，使老年公寓真正成为老年人衣食起居就医 学习娱乐健身的理想场所。 注重外部空间的设计，空间及景观序列丰富。 总平面布置把项目分为生活区活动区学习区等不同功能区，在各个功 能区间用主干道沟通，在院区的东西北靠围墙设米宽的消防通道， 并与院区主干道相连。 在室外生活区和主体建筑之间设有平方米的绿地活动中心， 提供宽广的视野。室外活动中心为抽象白色大理石雕塑，雕塑前侧设置音 乐喷泉。另把