潜力。 海峡西岸经济圈建设及厦门经济发展展望 城市的经济水平和发展动力取决于城市的辐射力，而多个临近城市形成区域经济共同 体是提高城市经济辐射能力和吸引力的有效办法，珠江三角洲长江三角洲以及京津冀经济 圈都是经济联盟成功的典范，经过多年的成长，长三角珠三角和京津冀三大都市经济圈迅 速发展。目前，这三大经济圈已占全国的国土面积和的人口，生产了超过全国 的国内生产总值。 厦门地处我国东南沿海，背靠漳州泉州平原，濒临台湾海峡，是个国际性海港风 景城市和东南沿海对外贸易的重要口岸城市。但厦门的经济水平与其他二线经济发达城市比 还存在明显的差距，年，厦门为亿人民币，而广东东莞佛山等地级城市其 都在亿以上，广州市突破了亿。厦门经济要取得突破，单靠个城市的竞争 力是不够的，必须融入的区域经济里面去，起到统领带动作用。 海峡西岸经济区就是个经济圈的概念，它是指台湾海峡西岸，以福建为主体包括周 边地区，南北与珠三角长三角两个经济区衔接，东与台湾岛西与江西的广大内陆腹地贯 通，是个涵盖经济政治文化社会等各个领域的综合性概念，具有进步带动全国经 济走向世界的特点和独特优势的地域经济综合体。经济区以福建为主体涵盖浙江广东江 西省的部分地区，人口约为万人，预计建成后的经济区年经济规模在 亿元以上。海峡西岸经济区的建设将有力推进福建与长江三角洲和珠江三角洲的区域协作， 逐步形成从环渤海湾到珠江三角洲整个沿海线的完整发展布局，大大带动厦门经济的发 展。 目前，厦门到深圳厦门到龙岩厦门到福州等地的高速铁路网正在建设当中，而整 个海峡西岸经济区也在分阶段逐步的完成布局。可以预见，随着海峡西岸经济圈功能的逐步 建立，厦门的经济将走向个新的台阶。 二项目环境分析与评价 厦门房地产业行情 年，厦门市商品住宅市场首次出现供过于求，而且这种态势直且持续放大中，据 初步统计，年月至年月，全市住宅批准预售面积比销售面积高出约万平 方米，基本接近年全年供应量的，市场存量巨大，市场形势依然严峻。相比 年全年均价，年销售价格有所上涨，但增幅减缓。 自年月份起，全市住宅成交量连续三个月大幅下挫，据初步统计，年 月份到月份，全市住宅月均成交万平方米左右，仅为去年同期的左右。从表面上看， 销量大幅下降是由引起，但真正的原因还在于去年下半年起严重供过于求，价格居 高不下，投资客大规模撤场。在年和月，全市的住宅销售量继续萎缩， 并仍作下探趋势，与年同期相比难以同日而语，并无市场回暖讯号。 自年年初开始，全市住宅价格呈现上涨之势，年下半年涨幅明显，主要缘于 源昌鑫海湾等高价位楼盘上市，大幅拉升均价。全市年末成交价格较年初上涨近从价 格走势来看，岛内价格年末较年初上涨岛外上涨。 进入年以来价格运行情况可以明显看出，岛内价格呈现下行态势，而岛外价格则 继续保持平稳态势，全市近期的均价也基本保持元左右。年月全 市岛内岛外住宅成交均价分别为和元，环比 。月全市均价比去年同期下跌。岛内价格区间，岛外。 总体来看，目前厦门房地产行情为 当前厦门市商品住宅市场供过于求的态势持续放大，据初步统计，年月至 年月，全市住宅批准预售面积比销售面积高出约万平方米，基本接近年全 年供应量的，市场存量巨大，市场形势依然严峻。 二住宅成交量价连续两月同比下跌。在年和月，全市的住宅销 售量继续萎缩，并仍作下探趋势，与年同期相比难以同日而语，并非市场回暖的 讯号，大量房源持续滞销，市场观望心态越发浓郁。岛内价格呈现下行态势，而岛外价格则 继续保持平稳态势。年月全市商品住宅均价元，环比下跌。 三大量项目滞销情况突出，月零成交项目比比皆是。新开盘项目受市场关注度不高， 许多项目虽然也推出些优惠活动，但小恩小惠似乎再难以引起购房者置业热情并改变其观 望态度。 未来厦门房地产价格研判与全国房地产趋势致，从中长期来看，厦门房价有望从 年前后进入个平稳小幅的上涨通道。 项目区位条件评价 优势项目处在厦门环西海域发展区，有着交通和区位优势。西海域是厦门城市的副中 心，将发展成为厦门新的文教区高科技研发制造综合体滨水生态游乐休闲区和中高档住 宅区。项目地块规整，易于规划。 劣势项目并不是处在厦门的或是金融中心，周边比较凌乱，主要为工业区，地块 本身还未有具备建设摩天大楼的潜质。 机会厦门公铁大桥杏林大桥已经通车，的成功运行。大大缩短了其与岛内的 距离。园博园的建设大学康城等项目的成功开发也带动了项目周边的人气。项目周边环境 已经相对成熟。随着海峡西岸经济圈的构建，厦门经济总量将上个新的台阶，同时对各种 商务办公的要求也在提高，目前厦门还没有出现超高层的商务中心，作为海峡西岸经济区的 排头兵，厦门需要张名片。 威胁但要把项目建设成为高档项目，尤其是摩天大楼总合体，具有相当的挑战。 项目并不是处在厦门的或是金融中心，周边比较凌乱，主要为工业区，地块本结合高层与小高层相结合，以舒适性的中小户型为主，主力户型 房二房三房，目前均价平方米。四项目财务分析 超高层区商务中心财务分析 赢利模式设计由于目前还没有详细的规划图纸，只有粗略的指标，结合以往的规 划提报假使各类物业如下 项目面积平方米经营模式 地下停车场租赁 地下商业空间塔楼基底租赁 双塔楼会展自营 双塔楼顶级酒店含装修自营 双塔楼顶级办公租赁 裙房会展租赁 裙房商业金融租赁 高档写字楼层出售 高档酒店公寓含装修出售后反租经营 合计 其中高档写字楼直接销售高档酒店公寓采用销售返租，其他采用租赁或自营方式经营。 租金售价假设 写字楼假设目前厦门高档写字楼租金约为元月平方米含物业管理费，年 至年间，厦门写字楼出租均价年增长率为，预计未来几年将保持平均的增长率， 即到年，厦门高档写字楼租金为元平方米月。而项目具有比较优势，其租金应 该在元平方米月。项目建设期假定为年，完成租赁时间为年含年的 建设期 以后 每平方米月租金 年租金增长率 租用率 商业假设目前厦门商业零售业的租金在平方米月，项目平均租金取元平 方米月，并假设每年增长，完成租赁时间为年含年的建设期 以后 每平方米月租金 年租金增长率 租用率顶级住宅厦门住宅市场从年到年均价平均年增长率为，年底开始房 地产开始进入观望阶段，成交量萎缩，目前厦门顶级住宅价格为元平方米。 考虑到目前房地产行业处于低峰时期，预计未来三年内，厦门顶级住宅的价格仍然在该区间 徘徊。 售价均价平方米 完成销售时间年含完工前年的建设期 销售进度年，年 高端酒店式公寓厦门目前并没有高端的酒店式公寓案例，参考四星级酒店，该项目租 金预估为平方米月，经营稳定后出租率为 以后 每平方米月租金 年租金增长率 租用率 五星级酒店目前厦门五星级酒店价格约晚间，属于级城市的比较高的价格。根据 中国物价增长趋势，预计今后酒店价格将以的速度增长。项目具有比较优势，预计 年价格为平方米天。经营稳定后入住率为，每年增长 以后 房价 年增长率 入住率 会议展览中心厦门目前展费约为元平方米天，由于项目不在厦门岛内，租金应比目 前的国际会议展览中心稍少，估计为平方米天，经营稳定其出租率为 以后 每平方米月租金 年增长率 参展率 停车收费 以后 每个车位月租金 年增长率 入住率成本估算 项目及土地成本 项目收购成本为亿人民币，高楼区分摊亿人民币，需要补交土地出让金配套费 增容费暂按元平方米估算。 则土地总成本为万 前期费用 按元平方米计算万 建设成本估算 项目单价元平方米面积平方米造价万元 地下二三层停车场 地下商业空间塔楼基底 双塔楼会展 双塔楼顶级酒店含装修 双塔楼顶级办公 裙房会展 裙房商业金融 高档写字楼层 高档酒店公寓含装修 合计 景观及管网费用 万 财务费用 按资金缺口逐年计算 建设期间管理销售费用 亿元 项目现金流量如表下页表格评价超高层区，其本质是资本的运作，能否取得低廉的投资资金是项目能否成功的 绝对因素。由于绝大多数物业为投资型物业，资金压力非常大，虽然通过高档写字楼和酒店 式公寓进行销售取得了约亿的销售款，但资金压力仍然很大。下面就资金成本进行敏感 性分析 假设所有资金都计算利息 年利息 动态回收期年 含建设期 动态回收期年 不含建设期 全投资回收期控制在年以内，即取得资金成本应该控制在以内 假使公司出资亿元，再引进策略投资人投资亿，本金不计利息，则投资回收期 不含建设期可以控制在年以内。 所有物业均为持有，不进行销售任何物业。则亿本金不计利息条件下，投资回收 期年以上，本金计利息的情况下，投资回收期将超过年。 住宅区投资分析 住宅区选取地块进行评估，其他地块可以进行类比。 目前项目周边楼盘价格均价平方米，预计年以前将围绕此价格震荡， 年以后以每年的速度增长。即年均价在左右，保守起见，取平方米。 财务投报如下 项目名称迪拜未来城地块项目公司厦门中亚置业 项目基本 信息 土地面积项目类别土地储备 容积率建筑密度 总建筑面积绿地率 地上建筑面积工期个月 地下建筑面积大唐权益 营业额 类别建筑面积单元数销售价格金额万 住宅 商业 车位万个 其他 销售收入合计 营业成本 土地成本按每平方米元计算 前期费用每平方米 建安工程费层每平方米