（批复）中铁轨道交通高科技产业园项目可研建议报告（发改委）

契税，按成交价格计算办证时支付印花税，按成交价格计算城镇土地使用税，按每期占用土地面积元年实际占用期间二前期费用项之和可行性研究费，按以往中铁置业其它项目支付标准估算可行性研究，市场定位费，规划及施工图设计设计费按总建筑面积估算，包括规划及施工图设计人防景观室外总体等设计费地勘费，三通平评估咨询费，招投标费用，工程建设监理费，竣工图编制费，报批报建市政设施配套费，劳保统筹，序号项目单位成本元工程量总额万元折算到可售面积金额元备注三基础设施配套费项之和小市政费水电煤电话有线电视供水配套费供电配套费小区绿化工程费含绿化道路路灯，根据占地面积估算四建安费用土建工程，地上物业，商务会所，配套商业，科研办公楼，产业综合技术服务中心，物管用房人防及地下室，地上商业安装工程费外立面装饰电气工程强弱电消防工程通风工程地下室电梯工程序号项目单位成本元工程量总额万元折算到可售面积金额元备注给排水工程供暖工程，燃气七不可预见费二至四项合计计算八建设期管理费二至四项合计计算开发成本合计至七项合计九开发费用销售费用销售代理费用按销售收入计营销广告费用及其它销售费用按销售收入计财务费用详见附表管理费用人员管理费，万人年，个人，年十销售税费营业税销售收入城市维护建设税，营业税教育附加，营业税地方教育附加，营业税印花税，销售收入成本费用合计至十项合计十销售收入，商务会所，商务会所整体均价元序号项目单位成本元工程量总额万元折算到可售面积金额元备注配套商业，配套商业整体均价元科研办公楼，科研办公楼整体均价元产业综合技术服务中心，产业综合技术服务中心整体均价元车位，地下车位整体均价万元个十二利润总额十二项减上述其他各项十三土地增值税，参见附表十四所得税毛利润土地增值税十五净利润毛利润土地增值税所得税十六静态投资收益分析项目自有资金投资收益率，项目毛利润项目公司全部自有资本万元项目自有资金年均投资收益率项目毛利润项目公司全部自有资本回收期年十七动态投资收益分析项目净现值，归属置业净现值，以出资比例分配收益置业投资收益分析置业投入自有资金额度，暂定与中铁二院对等出资置业项目自有资金净利率置业自有资金年均净利率置业自有资金净利率自有资金回收期按年估算销售收入预测表附表序号项目产品销售量年年年年合计季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度商务会所销售比例销售单价销售金额配套商业销售比例销售单价销售金额科研办公楼销售比例销售单价销售金额产业综合技术服务中心销售比例销售单价销售金额车位销售比例销售单价销售金额合计销售税费营业税及附加印花税土地增值税计算表附表序号项目数值单位备注销售收入，万元扣除项目地价款，万元取得土地使用权所支付地价款和按国家统规定缴纳有关费用开发成本土地征用及拆迁补偿费万元开发土地和新建房及配套设施成本建设期管理费用开发间接费前期工程费，万元建筑安装工程费，万元基础设施费，万元公共配套设施费万元开发间接费用，万元开发费用销售费用万元管理费用人员管理费万元开发费用不能超过开发成本及土地款，超过按开发成本计算财务费用万元营业税及附加，万元与转让房地产有关税金附加费用，万元地价款加开发成本扣除项目小计，万元增值额，万元增值比例计征税额第额度万元增值额扣除项目，按增值额计征第二额度万元增值额扣除项目，按增值额扣除项目第三额度万元增值额扣除项目，按增值额扣除项目第四额度万元增值额扣除项目，按增值额扣除项目股份公司要求分年度损益表附表金额单位万元序号项目年年年年年合计备注销售收入，减开发成本销售税及附加，二营业利润减管理费用财务费用，销售费用，其中代理费营销广告费，三土增税和所得税前利润减清算应交土地增出台了关于发展轨道交通产业系列政策措施。

由省政府牵头，整合四川交通资源，确立以中铁二院为主体，发展轨道交通高科技产业，组建轨道交通产业联盟，建立产业集聚区。

为顺应西部综合交通枢纽和承接产业转移及升级换代时势，成都市出台了工业园区主业发展政策，并把金牛区高科技产业园二期北区定位为轨道交通产业集中发展区。

四川省成都市金牛区对于轨道交通产业发展规划为本项目建设和交通领域企业集聚提供了良好发展平台。

二成都工业地产及总部基地分析成都每个区都有自己工业园区项目，产业集群效应不明显。

目前，以高新技术产业开发为主工业园区主要集中成都六城区，而以传统制造工业为特色工业开发区主要位于周边区县。

在政府规范下，成都市区工业园已经呈现向三环外郊区集中趋势，其中南延线西延线和武侯大道沿线最为集中，并逐渐形成各自产业特征。

如图所示通过实地调查锦江工业总部基地青羊工业集中发展区金牛高科技产业园武侯工业园龙潭工业集中发展区等五个大型工业集中发展区后，对目前成都工业园区开发模式产品模式运营和盈利模式进行如下归纳。

工业园区开发模式从调研情况来看，工业园区开发模式主要分为以下三点工业地产商开发模式流程政府供地开发商开发项目招商入驻代表项目青羊绿舟税源总部基地政府开发模式流程政府政府成立投资公司开发项目招商入驻代表项目西部智谷此种模式最大优点就是相关产业政策支持和税收优惠表附表序号项目单位成本取得成本大大低于区域内工业园项目。

项目交通便捷项目位于成都市北部新城在三环以北绕城高速以南北新干道以东川陕公路以西，区域内有建设中地铁号线和规划中地铁号线等。

交通路网通达，交通便捷。

项目所处区位优越，在地理位置规划前景等方面具备优势本项目是目前成都市规划绕城高速内占地面积最大宗工业用地，周边交通便捷，配套成熟，正在规划中北部新城天回古镇等，势必带来区域土地价值提升。

市场前景好，发展潜力大本项目符合国家规划和产业政策，满足当地政府产业规划，填补了行业空白，具有良好市场前景。

项目规模较大，综合效益高，利于中铁企业在成都战略布局项目规模较大，品质较高，利于中铁企业顺利进军工业地产市场，并树立定品牌影响力。

综合结论项目首期亩需要自有资金亿元，年收回，项目自有资金年均投资回报率。

按项目全部自有资金由股东方提供项目全投资财务内部收益率，项目自有资金投资内部收益率投资动态回收期年。

经保守估计，项目财务评价指标符合公司决策要求，项目自有资金内含报酬率达到股份公司要求期望报酬率，项目抗风险能力强，经济可行。

根据前期已经实施和正在推进交通高科技产品产业化情况来看，产业效益较为乐观。

凭借中铁股份在行业内品牌号召力和竞争优势，加之各级政府对发展交通行业大力支持和优惠政策，本产业园项目有能力有条件形成产品产业集群和集聚。

二建议建议本项目在推进过程中，要充分争取地方各级政府在政策宣传推广建设环境等方面支持。

建议本项目在推进过程中，要充分争取股份公司在政策技术品牌市场资金等方面支持。

第部分项目基本情况宗地位置及四至地理位置与区位关系项目位于成都市金牛区高科技产业园二期内，北靠绕城高速和正在建设成都国际商贸城南靠金牛高科技产业园二期起步园和即将打造万亩集休闲运动居住为体凤凰新城区东靠宝成铁路线和川陕公路及金牛天回镇西靠地铁号线和北新干线及大丰商住新区。

二项目用地范围与四至地块呈倒钩形状，西至九道堰，南至九道堰和规划道路用地界限，东至宝成铁路，北至园区天斑路，万石路从北到南横穿本项目，项目用地范围如图所示，项目首期用地范围如图所示。

二用地性质与规划指标项目用地性质与规划指标表表项目技术经济指标中铁轨道交通高科技产业园地块用地性质工业规划净用地面积亩亩容积率建筑密度绿化率绿地率限高米三地块现状及交地条件宗地现状地势情况地势平坦，与周边无高差。

地面现状宗地内南面有九道堰，无池塘及高压线等对开发有较大影响素。

宗地现状见图所示地面现有建筑物情况地块内现有少量村民住宅，政府正在实施拆迁。

地下情况据初步勘察，地下没有影响项目开发不利因素。

二承诺交地状况项目用地按七通平标准出让。

三承诺交地时间出让合同签订后半年内，具体交地付款条件及细节在出让合同中明确。

四前期市政状况目前园区内规划市政主干道及管网都已修建完成，已基本达到三通平水平。

四生活配套交通状况项目位于成都市北部新城在三环以北绕城高速以南北新干道以东川陕公路以西，交通路网通达，区域内有建设中地铁号线和规划中地铁号线。

二大市政配套该园区作为省级高新园区，水电气等资源完全能满足园区开发和经营需要。

三现状生活配套及规划情况医疗配套成都军区总医院大丰镇医院和天回镇医院等。

商业配紧临成都市国际商贸城天回镇和大丰镇等商业区。

金融机构配套建设银行招商银行工商银行中国银行农业银行成都商业银行等在该区域均有分支机构。

项目所在区域周边规划有位于产业园北面是金牛区非物质遗产生态公园位于产业园南面凤凰新城将打造为中高档住宅区位于项目东边天回镇将着力打造天回古镇，集旅游休闲娱乐餐饮为体大型度假区，同时以成都军区总医院为核心，打造医疗康体中心，项目周边配套正在逐步完善。

五结论项目区域交通路网通达，通畅便捷，周边生活配套日益成熟。

项目地块内无影响地块顺利开发因素存在，已具备良好开发条件。

第二部分区域工业园市场分析区域经济环境研究城市概况成都市是四川省省会，国务院确定西南科技商贸金融中心和交通通信枢纽，中国历史文化名城，全国统筹城乡综合配套改革试验区，全国文明城市，人口多万人。

成都被誉为座来了就不想离开城市，拥有国家高新技术产业开发区和国家经济技术开发区，聚集了家金融后台服务中心，多家世界五百强企业在蓉落户，美国德国法国韩国新加坡泰国巴基斯坦菲律宾在成都设立领事馆，先后被评为环境模范城市，国家园林城市，中国最具经济活力城市，被世界银行评为内陆投资环境标杆城市。

二经济发展情况年成都市实现地区生产总值亿元，增长，增速提高。

其中第产业实现增加值亿元，增长。

第二产业实现增加值亿元，增长。

第三产业实现增加值亿元，增长。

成都经济连续年保持高位增长，在汶川地震和全球金融危机下，仍保持了政策稳定性和连续性，并抓住机遇及时出台实施了系列应对措施。

目前其城乡统筹发展，已形成了良好投资环境，相信未来成都更美好，三城市发展定位年末，成都提出了十七动态投资收益分析项目净现值，归属置业净现值，以出资比例分配收益置业投资收益分析置业投入自有资金额度，暂定与中铁二院对等出资置业项目自有资金净利率置业自有资金年均净利率置业自有资金净利率自有资金回收