（批复）临港产业园区土地整治工程项目可研建议报告（发改委）

规费返还收入经测算为元平方米。

评估价格依据详见附件。

本项目土地出让金及各种规费返还收入计万元，其收入情况见表表项目收入情况览表名称数量亩单价万元金额万元备注土地出让金金融及生活服务集中区用地据评估按万元亩计算土地出让金工业用地据评估按万元亩计算规费返还收入据规定按元计算合计营业税金及附加本项目依据现行营业税暂行条例及其实施细则规定，单位取得财政返还土地出让金，不属于营业税征收范围，本项目不征收营业税。

总成本估算本项目总成本费用包括开发成本和其它成本，合计为万元。

开发成本本项目开发成本即为项目建设投资，合计为万元。

包括土地平整工程绿化工程水电配套拆迁工程前期工程费建设单位管理费其它费用等。

其它成本费用本项目其它成本费用包括管理费用其它费用财务费用等。

其它成本费用合计为万元。

管理费用为组织和管理本项目开发经营活动而发生费用，主要包括人员工资职工福利费等。

公司现有职工人，按年均人工资万元计算，本项目人员工资及福利费用等年估算为万元。

其它费用主要包括差旅费运输费办公水电费等，按管理费用提取，本项目为万元。

财务费用为筹集资金而发生费用，本项目为贷款利息。

总成本费用估算详见经济评价附表。

财务评价营业利润估算本项目营业利润及利润分配估算结果见表。

表利润及利润分配估算表序号项目金额万元备注营业收入总成本费用利润总额所得税所得税率净利润盈利能力分析本项目建成后，可实现利润总额万元，所得税后利润万元，项目有很好盈利水平。

利润及利润分配估算详见经济评价附表。

项目现金流量分析项目财务现金流量分析结果如表所示表项目财务现金流量分析结果表序号指标名称单位所得税前所得税后备注项目投资财务内部收益率全部投资财务净现值万元全部投资回收期年本项目所得税后全部投资财务内部收益率为，财务净现值大于零，税后投资回收期为年，均高于行业基准水平。

项目投资现金流量详见经济评价附表。

财务生存能力分析从财务项目财务计划现金流量表可以看出，计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出。

从经营活动投资活动和筹资活动全部净现金流量看，除投资活动现金流出大于流入外，其它各年现金流入均大于现金流出，说明项目具备很好财务生存能力。

财务计划现金流量详见经济评价附表。

贷款偿还能力分析本项目建设投资借款以本项目利润偿还，按最大能力还款计算，本项目还款期为年，详见经济评价附表。

评价结论本项目实施后在达到预期收益情况下，项目可实现净利润万元，所得税后项目投资财务内部收益率为，所得税后财务净现值为万元，所得税后投资回收期为年。

财务净现值大于零，财务内部收益率大于基准收益率。

上述财务结论表明，本项目在财务上可行。

第章风险分析主要风险分析本项目在实施过程中主要显在风险潜在风险因素及防范风险减少风险影响对策如下政策风险本项目建设期间正值国家即将开始实施稳健财政政策和紧缩货币政策，从而对今后段时期内项目建设资金筹措带来定影响此外，由于国家宏观经济政策变化会引起市场需求变动，有可能影响到园区企业实际盈利水平和地方财政收入同时，国家土地政策税收政策以及市场利率可能发生变化，也都会影响到本项目预期收益和还款计划。

财务风险本项目投资较大，而且作为基础设施建设项目，其项目本身没有直接收益，项目还贷资金来源主要来自于大丰港临港产业园区土地出让金收入和各类规费返还收入。

同时，项目建设资金借贷担保也是通过滨海港区内已开发建设用地来进行抵押担保。

因此，各类拟出让土地能否按照预定时间价格出让并实现预期收益，拟进园区企业能否达到预期数量目标，进区企业是否达到相应投资及生产规模，并实现预期销售税收目标，都将直接影响到本项目投资收益和还款计划。

管理风险本项目建设单位市海兴公司虽然在在投资基础设施工程建设管理上具有了定经验，但由于本项目工程建设内容复杂，包括了土地平整道路建设水电工程绿化工程拆迁工程等多项内容，项目投资规模大，建设工期较长，所以对工程建设管理及技术水平要求较高。

项目建设单位现有技术力量管理团队运行机制能否适应或者满足项目建设需要，都将直接影响到项目能否达到预期建设目标。

主要风险对策针对以上风险和影响，项目建设单位应积极采取以下措施，将风险和影响因素降低到最低程度。

对上述风险主要对策政策风险对策本项目建设所在地大丰港口是经国务院批准国家类口岸，大丰港临港产业园区域石化产业园区环评已获得省环保厅批准。

本项目为大丰港临港产业园区土地整治工程项目，本项目属于国家发改委产业结构调整指导目录本中鼓励类项目，项目实施后为临港产业园区提供后备土地资源，为沿海高速发展拓展空间，项目建设符合国家产业政策，符合江苏沿海地区发展规划要求，符合大丰港区发展规划要求。

目前，国家紧缩货币政策主要是针对目前投资过热房地产以及占用国家资源能源消耗高些项目，对本项必要性建设规模投资估算经济效益等诸方面可行性作出分析。

研究范围包括项目建设背景和必要性市场需求分析项目建设规模及项目建设条件工程技术方案环境保护和安全生产投资估算和资金筹措财务分析与评价风险分析。

编制原则坚持客观公正科学可靠原则和实事求是工作态度，力求做到数据准确内容完整重点突出结论科学。

在调查研究基础上，严格按照客观实际进行评价分析，以保证咨询报告客观性公正性和科学性。

研究结论与建议研究结论本项目属于沿海滩涂围垦区土地整治工程项目。

项目建设属于国家发改委产业结构调整指导目录本中鼓励类项目。

因此，项目建设符合国家产业政策。

本项目符合江苏沿海地区发展规划中关于加快江苏沿海地区发展相关内容。

项目选址在盐城市大丰港临港产业园区已围滩涂垦区，符合盐城市港城建设蓝图规划要求。

大丰港现为国家类开放口岸，随着沿海战略上升为国家战略，大丰港作为上海国际航运中心喂给港和连云港港组合港江苏省重点建设三大港之，盐城港港四区重要组成部分，其优越地理位置良好临海产业背景，使开发实施大丰港临海产业园区土地整治工程项目条件已经具备。

因此，本项目市场前景广阔。

本项目建成后，对该区域生态环境不会产生影响，并有利于该区域生态环境改善。

本项目建设期年。

项目投资及资金筹措本项目总投资为万元。

项目资金来源拟申请中国农业银行贷款万元，项目建设单位自筹万元。

财务评价项目建成后，可实现土地出让规费返还收入万元，利润总额万元，净利润万元，税后投资内部收益率，税后投资回收期年。

综上所述，本项目符合国家产业政策立项批复详见附件。

项目建设背景及必要性项目建设背景盐城，地处江苏省沿海中部，东临黄海，总人口万，总面积万平方公里，是江苏国土面积第人口第二省辖市。

盐城有着多年历史。

年盐城撤地建市，现下辖个县市区。

经历改革开放多年发展，盐城已经成为江苏沿海地区新兴工商业城市长三角经济协调会成员城市。

江苏沿海开发上升为国家战略后，盐城在更高起点更大空间更高平台上，以更广视野谋划盐城新轮发展，确立了东向出海总体战略，明确了三港联动，海河并举，滩涂造地，产业兴市基本思路，倾力打造中国沿海地区新型工业基地国家沿海滩涂资源综合开发试验区和重要土地后备资源开发区长三角地区重要农副产品和能源供应储备基地国家级湿地生态旅游基地。

沿海基础设施日渐完善。

盐城坚持把沿海基础设施建设作为现阶段实施沿海发展战略突破口，持续加大路港航建设力度，形成与港口相配套集疏运综合交通体系，个临港经济区建设框架基本拉开，综合配套能力明显增强，对外交通条件有了较大改善。

按照港口功能定位，盐城坚持港四区错位发展。

初步构建陆海空立体交通体系，大丰港区盐城南洋机场成为国家类对外开放口岸。

港城建设全面启动，临港经济区功能配套日渐完善。

沿海产业发展全面推进。

盐城确立新能源节能环保电动汽车海洋生物电子信息新材料新医药产业等大产业作为全市倾力发展战略性新兴产业，同时，各县市区分别明确个优势产业作为特色产业重点发展，目前，华锐国家级海上风电研发中心开工建设，国家级环保产业园建设全面推进。

沿海滩涂开发潜力巨大。

盐城海岸线总长公里，占江苏。

全市沿海滩涂总面积平方公里，占全国，而且每年以平方公里左右成陆速度向大海延伸，是江苏土地后备资源最大最具潜力城市。

沿海重点项目建设成果辉煌。

江苏沿海地区发展上升为国家战略后，盐城区位优势日益凸显，风电及装备制造节能环保等批投资规模大科技含量高产业带动强项目先后落户盐城。

神华集团中粮集团中国电力投资集团等多家央企纷纷来盐投资，推动盐城沿海开发迈出更加坚定步伐。

去年月日，国务院常务会议讨论并原则通过江苏沿海地区发展规划，标志着沿海发展站在新起点进入新阶段。

为全面实施江苏沿海地区发展规划，盐城市委市政府决定成立了高规格市沿海发展规划建设委员会，下设办公室，由常务副市长兼任办公室主任，统筹协调沿海发展具体工作，沿海五县市成立了相应组织机构。

整合港口资源，按照三统三不变原则，组建盐城港，并成立盐城港港口局，统筹港四区工作。

加强战略资源管控，市委市政府研究出台了关于加强全市沿海开发战略资源科学开发使用管理实施意见和市政府关于加快推进全市风电和光伏产业发展意见，进步确立资源换产业思路，对沿海岸线风电和光伏滩涂盐田等战略资源实行统规划管理和使用，保证沿海战略资源科学开发高效利用续发展。

创新投融资机制，组建了盐城市海兴投资有限公司，注册资本亿元，将直接参与东台滩涂综合开发试验区条子泥围垦和大丰港区开发。

目前规划投资平方公里大丰港城和至平方公里临港产业园建设前期工作，已经正式启动。

沿海滩涂围垦整治与综合开发是盐城市为适应江苏沿海地区发展规划要求，加快盐城沿海滩涂综合开发利用，更好地为沿海开发拓展发展空间而实施重点项目。

总体项目包括是沿海滩涂围垦项目。

根据规划要求，在年前实施盐城沿海滩涂围垦万亩，按照滩涂围垦开发范围分工，岸外海域万亩由省有关部门为主组织开发，近岸边滩万亩由盐城市海兴公司为主组织实施开发，项目范围分布盐城市东台大丰射阳及响水四个市县，预计投入亿元，地方自筹亿元，申请项目贷款亿元。

二是临港产业园区土地整治工程项目，即为本项目。

本项目作为沿海滩涂土地整治与综合开发项目之，主要是将大丰沿海已围垦滩涂土地进步改良整理，进行综合利用，其开发范围包括大丰港区工业二大道以