（批复）主题精品酒店项目可研建议报告（发改委）

星级失去光环，标准化向个性化发展。

在过去年里，中国饭店业以星级饭店为指导进行建设和经营。

在星级标准引导下，星级酒店成为中国酒店市场上主体。

星级标准通过对不同星级饭店产品和服务严格要求，来确保饭店产品和服务质量。

饭店星级标准规范了饭店行业经营与管理，提升了饭店行业，构造了规范化发展局面。

这为今天中国饭店业持续向前发展奠定了比较好基础。

在中国饭店业品牌建设之初，星级标准形成了全行业共同品牌，具有相应垄断性，其实质是种准市场品牌。

在标准化时期过去之后，在星级光环逝去之后，饭店企业，尤其是中小型饭店，以什么为核心赢得市场这不能不引起我们注意。

在竞争压力和市场需求双重压力下，中国饭店业经营亟待创新。

星级光环逝去，反映出来是市场对于个性化特色化产品和服务需求，标准化产品难以满足人们需求。

而主题酒店则为中国饭店业提供了条可选之路。

主题酒店发展是中国饭店业从标准化走向个性化要求。

二市场细分各就其位，各得其所主题酒店产生，对于推动市场定位，适应市场发展需要，应该会产生重要作用，达到不同类型饭店各就其位，各得其所。

三竞争升级从价格到文化同质化经营无疑会给酒店带来无休止价格战，为了生存，我们只有迎战挤掉竞争对手，但是这些并不是长期策略，恶性价格战会把酒店拖到利润边缘，因此要生存，必须跳出价格战泥沼。

目前仅以产品和服务质量为基础，已经难以塑造出知名酒店及品牌。

酒店只有以文化为核心，通过特色化个性化经营，才有机会赢得市场。

主题酒店正是这样种新酒店经营模式。

酒店业竞争从价格质量到文化升级，这过程看似简单，但是确是酒店核心竞争力逐步强化过程，由初级阶段成本优势，转化为质量优势，再到文化优势，其不可复制性越来越强，也就意味着酒店竞争力越来越强。

主题酒店建设正是酒店培育文化核心竞争力要求。

四主题酒店与中华文化弘扬胡锦涛同志在十七大报告中提出文化软实力这概念并强调当今时代，文化越来越成为民族凝聚力和创造力重要源泉越来越成为综合国力竞争重要因素，要坚持社会主义先进文化前进方向，兴起社会主义文化建设新高潮，激发全民族文化创造活力，提高项目市场调研国家文化软实力，这说明提高文化软实力被提升到了国家战略高度，为以后文化建设指明了方向。

主题酒店建设也是中国文化产业发展需要。

主题酒店是文化资源向文化资本转化种非常有效方式，把各种文化资源融入酒店，能过最直接有效形成市场功能。

从国际经验看，经济发达国家都重视把文化产业作为增强文化软实力最重要途径。

越来越多国家和地区也都开始重视文化产业及其影响软实力，并且取得可喜进展。

韩国从政府作为服务者立场出发，成立了专门性质国家机构文化产业振兴院，制定了文化产业国家战略，在公共文化服务平台建设企业孵化扶持信息提供等方面积极引导企业创新，在短期内实现了文化产业从贸易逆差到顺差飞跃。

新加坡为了发展文化旅游，专门在旅游局下面成立了会展署，支持企业发展会展和娱乐产业中华民族文化是中国主题酒店发展文化基础和源泉民族文化弘扬是主题酒店发展内在要求。

五主题酒店将成为中国酒店行业标志建设自主知识产权弘扬民族品牌主题酒店，在蕴含本土文化主题同时结合国外主题酒店成功模式，以无竞争低风险特性迅速占有市场。

其独特创意产业联盟，将突破酒店业传统经营模式，成为中国酒店行业新标志，建立了中国酒店业新格局。

项目开发市场需求定位需求更多个性化娱乐场所需求更多品质生活模式需求更多独家休闲和空间需求更多文化活动和短程旅行活动。

项目可行性研究报告编制依据国家计委颁发投资项目可行性研究指南国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数中华人民共和国增值税暂行条例中华人民共和国企业所得税暂行条例国家旅游局年酒店行业公告北京城市总体规划北京市朝阳区国民经济和社会发展第十个五年规划纲要北京功能区十五发展规划中国酒店业发展总结与趋势项目市场调研中国酒店赢利状况分析年中国酒店行业现状及未来发展趋势专业人员对本市本地区酒店行业市场调查研究和报告市场年度报告建设单位提供有关数据和资料年北京市酒店区域分布行政区五星四星三星二星含快捷酒店朝阳东城海淀西城宣武崇文三对比分析项目市场调研五星级酒店四星级酒店三星级酒店二星级酒店四分析结论朝阳区占有市内酒店业最大市场份额，其次是东城区海淀区。

酒店结构呈整体升级趋势。

二星级至三星级呈递减趋势。

四星级和五星级整体升级。

中级酒店竞争激烈，经营走势逐年下降。

为避免恶性竞争，降低投资风险，本项目定位于主题精品酒店，填补市场空缺。

二酒店群落分析北京市五星酒店集中分布在东长安街大北窑亮马桥朝阳门王府井构成金三角地带。

四星酒店同样集聚城区东部，依赖于上述金三角。

按区域可分为现有酒店群落东部商务酒店群落王府井酒店群落西部酒店群落�正在兴起酒店群落金融街酒店群落南城酒店群落。

东部商务酒店群落区域星级名称地址中国大饭店朝阳建外大街号京广新世界饭店朝阳呼家楼嘉里中心饭店朝阳光华路号国际俱乐部饭店朝阳建外大街号长富宫中心朝阳建外大街号建国饭店朝阳建外大街号京伦饭店朝阳建外大街号国贸饭店朝阳建外大街号华润饭店朝阳建国路号凯莱大酒店朝阳建外南大街号赛特饭店朝阳建外大街号燕莎长城饭店朝阳东三环北路号昆仑饭店朝阳新源南里号凯宾斯基饭店朝阳亮马桥路号希尔顿酒店朝阳东三环东方路号兆龙饭店朝阳工体北路号朝阳区东城区海淀区西城区宣武区崇文区项目市场调研京瑞温泉国际觉主题主题与服务互动活化主规划，道路绿地等基础设施建设完成规划，建成写字楼出租率达到。

三个是外资金融机构占到全市，世界强企业占到全市，跨国公司地区总部占到全市。

年北京地区生产总值亿元，占全市实现税收亿元，占全市。

高品质规划是北京发展个特色。

从建筑上看，北京汇集了北京市各个发展时期地标性建筑，已经成为首都现代化大都市地标性建筑展示区。

从早期京广中心，高度米，保持了十年京城第高纪录，到银泰中心米，再到现在国贸三期米，下步高米左右建筑也会建在。

这些不同建筑理念建筑风格高品质写字楼，使区域楼宇经济发展特点进步凸显。

年北京区域内个写字楼宇，税收过亿有座，国贸中心华贸中心等座楼宇税收均超过亿元，经济质量高度集约产业结构高端发展。

高端产业聚集快则是北京发展另大特性作为区域物流资金流信息流人才流交汇中枢，北京已成为支撑首都经济发展重要增长极，成为总部经济示范区首都国际金融机构主聚集区北京市国际传媒文化创意产业集聚区和高端服务产业聚集地。

北京是北京市总部经济规模最大发展最成熟区域之，聚集了北京市以上跨国公司地区总部，是跨国公司在京设立投资性公司和地区总部首选之地。

年世界强前名中，有家在区域设立机构。

年北京市新认定跨国公司地区总部家，其中有家在区域。

金融机构加速聚集是近年来北京发展个亮点。

年，尽管受到全球性金融危机冲击，朝阳区金融机构总收入仍然迅猛发展，同比增长高达。

北京金融机构数量多种类全。

包括中国国际期货有限公司纳斯达克等在内各类金融机构多家，其中外资金融机构总数达到余家，占北京市以上，形成了国贸中心华贸中心环球金融中心三大国际金融聚集区。

短短几年，文化传媒产业已成为北京产业发展新特色。

北京及周边聚集了越来越多传媒机构，华尔街日报等家国际传媒机构，以及人民日报社中央电视台北京电视台等余家各类文化创意企业均落户于此。

年北京被授予北京市文化创意产业集聚区称号。

东扩大计再建个作为个重要吸金低地，北京经过了十年发展建设，已经基本接近饱和，发展空间不足成为制约其扩张重要桎梏。

为此，北京开始实施令人瞩目东扩战略。

在新轮东扩中，高品质规划再次被列为要务。

为科学规划东扩区，北京邀请美国建筑师事务所英国福斯特及合伙人建筑师事务所等家国内外流机构进行规划设计，并委托家机构开展东扩区定制楼宇公共服务配套设施文化传媒产业发展商业业态研究，最终形成规划综合方案。

北京东扩规划致力于延续产业定位充分发挥国际化和产业高端化优势，坚持三个原则是四规合，即产业规划先行，以产业规划引导城市空间人口土项目背景调研地规划。

二是整体统筹，把原与东扩区有机结合，与周边区域统筹考虑，实现产业互补商务功能连续绿地系统完整道路系统衔接地下空间互通。

三是先进理念，注重提高规划弹性和可实施性，力争把建设成为具有国际影响力商务中心区。

北京东扩规划延续原金十字布局模式，商务设施分布呈双十字格局同时强调开放公共空间，主要由公园林荫绿带通惠河水景中心活力广场步行商业街组成，在中心活力区汇集商业娱乐会展多种功能，建设交通换乘中心和广场空间高米左地标性建筑。

根据规划，朝阳区将用到年时间，完成东扩计划，建筑总规模万平方米，吸纳亿元社会投资，满足万人就业目标，再造个。

按照预定计划，年东扩工程将完成规划国际招标，编制专项规划，启动成熟地块级开发。

年，进入集中建设阶段，全面推进土地级开发，建设定制楼宇，打造新地标性建筑，高标准建设交通设施，缓解交通瓶颈问题。

年，地标性建筑建成，定制楼宇投入使用，规划初步实现，形成国际流现代化商务区。

北京提出了建设世界城市目标，给带来了新发展机遇。

为建成国际流现代化高端商务区，北京从世界城市高度加快建设，进步提升承载力扩大影响力提升环境品质，力争成为转变经济发展方式示范区建设世界城市试验区推动城乡体化先行区促进社会和谐模范区。

北京核心区将建设具备高品质写字楼高端商务酒店国际会展中心高档商业文化娱乐设施中央广场和区域立体交通枢纽等设施城市综合体，重点吸引国际金融传媒高端商务三大主导产业企业总部，打造国际化现代化商务中心区核心区域。

而东扩区将更加注重国际商务功能提升，国际商务环境优化，国际文化品位提高，以及软件建设和功能融合。

借助首都建设世界城市重要机遇，北京将重点加快金融聚集区发展，促进各种国际要素在聚集。

具体发展策略包括，充分利用总部经济试点区优势，与商务楼宇开展联合招商，积极引入跨国公司和地区总部。

加快传媒文化走廊建设。

加快大宗商品交易艺术品交易期货等股权投资市场建设，构建国际金融资讯平台金融期货衍生品中心等高端服务体系。

同时加快金盏金融服务园区建设，打造亚太地区金融产业转移承载基地。

项目背