（批复）义马市狂澜家居建材城项目可研建议报告（发改委）

项目出租价格建议根据市场调查结果及本项目成本情况，建议本项目采取租用模式时经营价格为层内铺出租均价元平米年二层内铺出租均价元平米年三层内铺出租均价元平米年价格说明目前该定价体系为项目初步定价，均为保守估计市场承受范围，在实际执行过程中，将根据市场反应适当地应用价格策略，适当调整部分楼层单位价格，圆满完成出租任务。

由此得出，本项目可实现收入预计为项目出租收入预测表名称建筑面积平米出租单价元平米年预计出租额万元层内铺二层内铺三层内铺合计因此得出本项目出租金预期收益为万元项目投资利润成本利润估算表序号项目金额备注出租收入万元折旧费万元年折旧税金及附加万元暂按估算管理费用万元利润总额万元所得税万元预估净利润万元本项目初步估算项目出租税后年利润约万元。

本项目出租和招商受政府政策影响较大，方面项目开发需要政府给予相关开发税费上优惠和扶持，另方面本项目经营和招商需要政府给予相关行业整合经营税费等政策支持，如这些政策不能按时落实到位，将对本项目顺利出租带来威胁因素。

十二经济评价成本折旧费用和各项税收结合本项目实际情况，依据相关法规规定政策拟定以下成本折旧费用和税收水平。

折旧费用因本项目为出租经营，因此考虑提取财产折旧及管理费用每年为万元。

营业税及附加营业税按照营业收入计算，所得税本项目暂预估为万元项目投资利润根据本报告拟定项目收益成本费用和税收等水平，通过相关计算分析，整个项目开发出租税后利润万元年。

财务指标分析项目年净利率均达万元，本报告在财务指标分析后认为该项目收回成本约在年左右。

随着社会经济发展和项目日渐发展成熟，租赁费用提高及利润将大幅增长，加上项目资产升值空间，成本回收可缩短年，经济效益是可观可行。

十三社会评价环境评价定性本项目将以体现现代社会以人为本思想，设计上充分考虑使用功能和比例尺度，将建筑定位于现代文化与经济发展新阶段之上设计构想，建筑设计现代感强烈，将成为义马市商业圈内核心项目，为提升城市品位，美化城市环境起到不可忽视作用。

本项目建筑形态力求时尚且经典，曲线流畅造型优美，线条和细部处理简约明快，独具格，符合当前商铺设计总体潮流。

且布局合理巧妙，错落有致，为客户营造出个良好经营氛围。

项目建成后可形成个商业繁华环境优美配套设施齐全新型商业项目，有效带动狂澜家居建材城周边物业价值提升。

社会评价定性城市发展影响改变义马市狂澜家居建材城周边临街经营状况，并将明显提升滨河路振兴路物业价值，有利于扩大城区有效使用面积，提升和丰富街区商业经营结构有效解决目前家居建材行业经营所导致交通拥挤城市管理难度较大等问题，使城市商业中心体现出真正商业价值本项目经营，将带动部分市民前往城西进行消费，从而使项目周边餐饮娱乐休闲商务配套型产业快速发展。

对行业市场影响站式家居建材城消费模式，将彻底改变该市家居建材行业分布凌乱，不成规模状况，在行业整合前提下，增强行业竞争力。

为广大家居建材经营户提供了环境更好，配套设施更齐全经营环境，使家居建材经营户能形成更为透明化，更为公平经营环境。

有利于市场产品质量和价格合理透明，从而保障消费者利益。

符合行业市场发展形势，行业集中将使本项目辐射到周边邻近县市，从而使义马市家居建材行业更具影响力。

本项目成功开发营业，将使大部分经营户仓库集中在义马市建材市场内，从而盘活目前陷入困境建材市场，使家居建材市场获得新发展机遇。

对其他社会因素影响本项目将在开发过程和经营过程中向社会提供就业人以上就业岗位稳定投资收益和较低投资门槛将为社会提供更为便捷和安全投资渠道消费者在家居建材消费过程中将能享受到质量放心，价格最低，服务周到人性化服务。

本项目将为经营者提供优美经营环境。

，本项目开业经营，将对周边文化体育卫生金融等行业都将能起到明显补充和带动作用。

综合评价本项目开发建设，有利于改善城市及项目周边街区环境，提升城市品位，美化城市环境对社会行业及其他社会综合效益将有明显提高。

第五章研究结论和优化建议十四总体结论和优化建议研究结论在对狂澜家居建材城开发进行可行性研究后，本报告得出结论狂澜家居建材城开发将获得可观经济效益和社会综合效益，该项目可行，存在问题优化建议成本控制项目受成本影响较为明显，因地段区位优势暂时不明显，价格不能太过于超出市场承受范围。

因此，本项目应努力控制建设成本，建立完善成本控制体系，以保成本尽快回收。

开发规模成本开发规模同时成为影响本项目利润最为关键两个因素。

因项目用地面积有限，本报告内经济效益评估是以项目用地面积全部铺满为基础进行测算，如建筑面积减少，则势必影响项目总体经营额度，从而影响项目利润。

本项目应在相关政策允许范围内，最木材家私家纺五金油漆型材等行业势必会被带动。

另方面，经过对义马建材市场进行调研时，发现家私建材行业经营者整合意愿较为强烈，恰好符合本项目地块所具备特征。

因此，确定本项目商业主题选择为义马狂澜家居建材广场。

项目定位方案市场调查结果行业经营户对站式家居建材市场认可度调查结果显示经营户看好并支持站式家居建材城在义马落户发展。

经营户表示愿意在站式家居建材广场诞生后进驻经营。

大部分经营户已经意识到行业分布零散，对经营和消费者都不好。

站式家居建材广场所具备站购齐价格更低服务更好是其他中小规模家居建材经营所不具备。

因此受到大部分经营户支持和赞同。

也使本项目具备来自于经营户层面发展机会。

家居建材消费者对站式家居建材市场认可度家居建材消费者对站式家居建材市场支持率为，对其无所谓业主占了，对其不看好占了。

所以还有部分消费者需要加强引导。

市民对站式家居建材市场认可度调查知道绝大部分市民支持义马出现大型家居建材广场。

长期以来义马市民购买建材都需要到各个门店不断询问价格，不断比较产品，来回繁琐，效率太低，但出现站式家居建材广场后，集中产品种类将大大缩短购买时间，提高购买效率，并能以更低价格购买到所需要家居建材产品。

家居建材广场在目前义马市民心目中，仍然是个市场空白点。

本项目出现，无疑填补了该市场空白，并将取得良好社会效益。

项目定位方案所存在问题及建议本项目定位方案在后期推广和经营招商过程中，可能存在以下不利因素经营价格与实际租赁价格之间可能存在矛盾，建议项目商铺采取整体或部分返租形式销售。

项目发展需依托强大获得可观效益回报，彻底改变目前本项目地块所在区域落后商业环境，带动该区域发展，带动区域物业商业价值，使社会市场市民及开发商实现四赢。

项目地块价值主要特点有地形地貌地块规模对项目开发规模有所限制，人流量不足，周边商业环境有待改善。

但较为适应市场单个项目总量应有所控制特征。

交通区位价值目前尚不明显，适合于大件消费品终端零售行业，但需进行系列区位概念引导，并在平面建筑规划设计时与滨河路振兴路交通条件良好结合，同时在建筑外观上创新。

发展背景为项目开发提供良好发展环境，但仍需在政府层面，开发过程及团队组织层面进行良好结合，以争取更为优越项目发展环境，组合更强势项目发展团队。

目前义马及周边县城房屋市场上市供应量较大，但因市场属起步阶段，创新点及引导空间较大，选择在本年度底启动本项目，将使本项目在年赶上经营黄金季节。

本项目土地成本相对适中，整体投资总额在进行良好控制前提下将偏小，而发展空间大，且投资者能在本项目未来升值空间中获利。

项目应努力适应当前义马市商业格局发展演变，成为滨河路振兴路两马路市场有力补充和改善，实现开发推广经营方式差异化。

已进行调查研究项目及成果之前对项目调研进行了全程操作，并就项目所在区域发展前景与上海花苑房地产专业人士及规模较大家居建材经营户进行了专题交流。

最后调研结果由专职统计分析人员进行了科学数据分析，项目组多次组织召开数据统计分析会议，为本项目下步系统定位及市场推广经营策略建立执行奠定了坚实基础。

调查研究项目及成果如下目前义马市商铺房供应量总量较大，但短期内是分散且发展空间相对较小。

在接受本次调查居民中，被访者打算购买商铺，客户打算在年内购买，仅客户打算在年内购买。

另根据统计，居民对商铺周围环境已经逐步开始看重，但价格理念还有待进步转变，价格仍成为购房者考虑首要因素。

大部分购房者在近期内仍偏向于地理位置理想，交通方便价格更具竞争力商铺。

商铺投资消费理念趋于成熟，投资概念引导和精确市场定位成商业项目操盘重中之重。

家居建材行业竞争激烈，期待有效地进行市场整合。

仅客户表示对目前经营状况满意。

但行业竞争加剧日趋白热化价格竞争导致家居建材经营行业利润下降。

广大家居建材经营者已经意识到家居建材行业整合必然性和紧迫性。

本次接受经营户调查被访者中，大部分人均希望能进行有效市场整合。

说明长期以来本市家居建材行业经营户分散凌乱，经营局面已迫切希望被改变，市场呼唤站式家居建材消费场所出现。

撼动自发形成市场地位仍需要强势政策进行引导。

在接受本次调查被访者中，经营户表示愿意进场经营。

另根据调查，当前家居建材经营户商铺租金普遍不高，要达到本项目所预期价格租金需要花费较大精力和物力进行引导。

以强势广告推广政策覆盖全市，以政府行业集中政策和各项税费减免政策，以项目营销程中销售和招商政策三方面全方位进行项目市场推广工作，将有助于改善投资者和经营户对地理位置搬迁疑虑心理阴影。

本项目地段价格被大部分被访者所看好，投资价值被市民所认同。

近经营户认同滨河路振兴路周边诞生家居建材城发展前景，市民对本项目地块未来年内升值前景表示看好，说明广大经营户和市民对本项目地块表现出投资信心，是本项目发展不可缺少基础条件。

通过对本次调研发现义马市经济较为活跃，市民中蕴藏着定市场购买力，但其对商铺投资概念还有待成熟。

经过近年来建材行业发展和已经具备定气氛和发展基础。

本项目发展，将成为年度建材市场热点项目，因本项目地域特点及主题行业特殊性，势必将营造空前销售推广气氛，以商铺推广销售为核心，进行主题行业概念和投资概念传播。

受被访者心态所影响，本次调查在数据采集方面虽仍可能存在偏差，但仍将成为本项目在后期执行过程中重要数据型参考资料。

三项目建设意义关于城市发展意义随着城市经济发展，义马市商业格局已经初现雏形