（批复）乌海市凯阳建材城项目可研建议报告（发改委）

从投资和财务评价角度考虑，本项目基础数据客观准确，各项投资费用依据充分估算合理，销售价格确定符合当地市场价格行情，开发建设和销售进度计划可靠。

从各项财务数据指标看，项目具有很强盈利能力和偿债能力，对于建设成本和销售价格浮动变化具有较强承受能力。

本项目建设用地征地工作已完成，符合规划城市规划要求地理位臵优越，自然及社会环境质量好，项目建设条件基本落实项目建设规模适宜，建设方案合理可行，技术上先进适用和可靠投资估算合理经济技术指标可行项目财务效益社会效益显著。

二社会风险及对策分析政策风险及防范近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策正以前所未有力度和密度为过热经济降温，其中对房地产开发产业影响将进步产生对商业地产影响。

为防范此类政策性风险，本项目开发需要进行全面而系统筹划。

二销售风险及防范本项目地理位臵优越，定位准确设计合理，力求建立座现代建材城。

因该项目建设期与销售期均有定时间段，建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，可尽快完成环境营造来吸引消费者眼球，在其价格定位上，采用低开高走策略，给前期购买者以信心，从而进步刺激有购房动机购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目市场风险。

三工期和工程质量风险及防范由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细施工计划和优秀项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。

工程质时方面，通过监理公司和定数量工程管理人员进行监督，严格执行国家及公司质量控制标准进行实时监控。

总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定价较适中，在片区内具有较强竞争力，加之若严格控制房屋开发成本，采用有力销售策略，缩短销售周期，能将项目风险控制到较低水平。

三社会评价结论通过社会评价和风险分析得出本项目建成后，不仅给开发商带来可观投资回报，给政府带来大量税收，取得显著经济效益，又能改善和提高建材市场销售环境，为政府排忧解难，在承担社会责任同时也会对当地发展产生积级影响。

凯阳建材城建设对于改善乌海市街边景观起到了个带动作用，亮丽设计风格使其将城市化风采尽显其中。

商业地产业对国民经济带动作用大。

住房投资乘数效应很大。

凯阳建材城建设可以带动住宅生产流通和消费，直接对几百大类，几万个品种产品提出要求，与近百个部门经济活动密切关系。

商业地产以其独特政策和产业优势迅速占据场，商业地产开发是投资商又次发掘市场潜力体现。

城市化进程加快必然需要这种明朗开阔场所，这样场所是城市发展进步。

附表建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计静态投资部分工程建设费主体工程公用辅助工程工程建设其他费用二部分合计基本预备费部分计算二动态投资部分涨价预备费建设期贷款利息三流动资金四建设项目总投资五占总投资比例建设项目总投资估算表估算金额万元序号项目名称综合造价万元比例备注建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用造价合计比例单位数量单位单位造价比例主体工程元普通商铺元大卖场元公用辅助工程给水管网元给水管网元消防挂网元消防挂网元污水管网元污水管网元化粪池座万元座排水管网元排水管网元排水管网元供暖管网元供暖管网元供暖管网元电力变压器台万元台柴油发电机组台万元台电力管线元硬化工程元道路工程元景观及绿化工程元比例序号项目名称备注单项工程估算表第部分估算价值万元技术经济指标第部分合计建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用造价合计比例单位数量单位单位造价比例普通商铺元三层般土建地上元般土建地下元内外装饰工程元给排水工程元采暖工程元通风空调工程元电气工程元弱电工程元消防工程元二大卖场元五层般土建地上元般土建地下元内外装饰工程元给排水工程元采暖工程元通风空调工程元电气工程元弱电工程元消防工程元元合计序号建设内容备注单项工程投资估算表附表估算价值万元技术经济指标固定资产投资比例取费项目取费比例取费依据建设单位管理费工程费用财建号文件取费工程建设监理费发改号文件取费前期工作咨询费计价格号文件取费工程勘察费工程费用计价格号文件取费工程设计费计价格号文件取费施工图地下室等均设臵消防自动喷水闭式喷头，喷淋管网与消防水箱连接，喷头根据功能采用吊顶型喷头直立和下垂型喷头，并设臵湿式报警阀。

火灾时由湿式报警阀处压力开关启动自动喷水泵，水流指示器向消防值班室报警并显示失火区域。

自动喷水灭火系统闭式喷头采用动作温度为玻璃球喷头。

自动喷水灭火系统采用热镀锌钢管。

④移动灭火器系统本项目根据建筑灭火器配臵设计规范要求，建筑单体合理划分火灾单元后，合理配臵定数量手提式磷酸铵盐干粉灭火器，灭火器配臵场所危险等级按严重危险级考虑，火灾种类按类火灾考虑，类火灾配臵场所灭火器最大保护距离为。

八项目组织与实施计划组织管理机构拟建项目在建设期间由达拉特旗万通房地产开发有限责任公司承办，公司成立工程项目筹建处，实行项目法人责任制，对工程建设进行日常管理，相关人员数量配臵合计人，全部为大专以上人员。

管理人员人，管理人员平均年龄岁。

事业发展部人，工程部人，办公室人，财务人。

项目运营期间由开发公司负责组织管理，报告内不再考虑相关事宜。

项目实施计划建设工期本项目建设时间为年月年月，建设工期为两年。

项目实施进度安排该项目经批准建设后，要严格按照国家有关法规政策实施管理，严格执行工程建设‚六制‛，严格履行建设程序，健全项目法人责任制，成立项目班子，项目法人对工程负责。

按规定办理招投标，质量监督，工程监理手续。

进度安排如下年月年月，完成项目申请报告批复初步设计落实项目建设资金年月年月，成立项目建设领导小组及办事机构，审察初步设计工程招标及工程监理年月年月，主体工程施工④年月年月，内部装修及装饰年月年月，工区中有高层电梯楼步梯楼迎街旺铺等。

年月底，开发建设‚湖西移民小区‛栋层住宅楼已全部交付使用。

‚湖西移民小区‛建筑面积万，容纳户移民。

此项目属于政府投资，项目之大工程回款政府按期拨付。

位于树林召镇达拉特路东新源街南和平路西交警支队北‚力华小区‛。

占地总面积，项目总投资万元，容积率，绿地率。

该小区共容纳住户户。

建筑面积为。

属于当地中等偏低价格。

销售对象主要是达旗境内各企事业单位职工。

‚力华小区‛地理位臵优越，交通方便，距离达拉特旗第九中学第十中学七完小五完小等学校较近，距离达旗新落成最大建材商业城仅路之隔，距离达拉特旗新建成体检中心也很近。

同时，在该小区旁边，正在规划建设座树林召镇内规模最大集中贸易市场即将开工，将原来些零散不固定地点个体小商贩由政府规划统集中在此。

年在银川市开发‚江南水乡小区‛，地处银川市中心，地理位臵及气候得天独厚在当地有‚江南水乡‛美称。

因此小区被命名为‚江南水乡小区‛。

江南水乡小区‛共栋楼，层有栋全部为框架结构，层有栋也为框架结构，层电梯楼有栋，层电梯楼有栋，总计建筑面积容纳住户户。

底商，地理位臵优越，交通方便。

在小区南门有新建银川最大汽车站和座大型建材市场，与解放军第五医院，宁夏附属医院相邻，距离宁夏医学院宁夏水利学院仅路之隔。

年月在位于达拉特旗树林召镇内黄金地段即新建人民医院对面规划开发建设‚万通家和小区‛和‚万通家兴小区‛。

‚万通家和小区‛项目建设规模万，总投资亿元。

‚万通家兴小区‛建设规模万，总投资亿元。

同年月在树林召大华尖国道路东投资亿承建‚万通汽车服务城‛，与此同时，我公司和准格尔旗政府签订协议，承建镇政府‚岁失地移民搬迁‛户建筑项目。

该项目建设规模万，年月日全部交工。

另外，还承担食品加工园区项目建设，该项目占地万，建筑面积万。

四发展前景近年，随着鄂尔多斯经济发展，达拉特旗经济也被带动起来。

些大型工业企业相继在达旗落户发展如达拉特电厂亿力资源集团冀东水泥等，为我旗经济建设起到推波逐浪作用。

与此同时，达旗人民政府也在大力建设城市改造，加快经济建设步伐，外来人口不断增加，使达拉特旗原有住房条件和商业市场及办公场所不能满足现有现状，为此，我公司抓住这机遇，集中切力量关注市场信息与动态。

我公司本着为住户着想打造住户满意小区经营理念，打造了良好小区环境，流物业设施和流服务态度，赢得了广大住户认可。

同时也得到了社会各界赞誉，我们坚信‚万通家和小区‛‚万通家兴小区‛‚万通汽车服务城‛定会成为万通下个精品将展现给每位住户展现给社会。

二项目概况项目名称乌海市凯阳建材城建设项目二项目性质本项目属于新建项目。

三建设地址项目建设地址位于乌海市海勃湾青山路以东林荫大街以北新摩公路以南青年路延伸以西。

四建设内容与建设规模本项目总建筑面，其中地上建筑面积，包括栋层框架结构大卖场和栋层框架结构普通商铺共地下建筑面积。

详见下表乌海市凯阳建材城建设内容与规模览表项目单位指标备注总用地面积总建筑基底面积总建筑面积其中大卖场地上建筑面积栋层大卖场地下室建筑面积普通商铺地上建筑面积栋层普通商铺地下建筑面积计入容积率建筑面积建筑密度容积率绿地率汽车泊位总汽车泊位个其中地上汽车泊位个地下汽车泊位个五项目提出理由及过程乌海市位于内蒙古自治区西部，是国家新兴能源重化工基地，乌海与棋盘井乌斯太构成经济发展‚小金三角‛，在能源化工建材冶金等为主工业体系拉动下，具有经济高速发展良好势头，年，乌海市主要经济指标增速居自治区第三名。

‚十二五‛时期，乌海市将加快推进经济转型城市转型，全力保障和改善民生。

改革开放以来特别是近年来，在自治区党委政府领导下，盟委行署团结带领各族人民以邓小平理论和‚三个代表‛重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，不断丰富和完善推动科学发展思路，按照‚坚持科学发展因地制宜工业主导生态优先原则，以解放思想改革开放加强领导为动力，努力实现矿产资源勘探基础设施建设生态保护建设突破，加快建设富裕文明和谐阿拉善‛总体思路，研究谋划和推进工作，不断增强发展协调性和可持续性，全力推动经济社会又好又快发展