（批复）乐尚商务楼项目可研建议报告（发改委）

项目建设规划由东南大学建筑设计院设计，并经莒南城建领璃幕墙选择和保温隔热节能措施。

框透明中空玻璃窗普通双层，自身遮阳系数，传热系数建筑遮阳设计。

建筑节能计算书。

暖通空调节能设计螺杆式水冷式冷水机组能效比。

空调冷水循环水泵输送能效比。

空调热水循环水泵输送能效比。

空气处理机组风机单位风量耗功率。

所有通风风机箱均选用高效风机。

节水设计节水措施选用节水型卫生洁具及配水件。

卫生间坐便器采用节水型坐便器，便器水箱采用两档型，蹲便器采用自闭式冲洗阀大便器公共卫生间小便器采用感应式小便器冲洗阀洗手盆龙头采用陶瓷芯感应式龙头其他洁具和五金配件均采用节水型产品。

建筑内用水分类别计量收费。

室外绿化用水设置单独用水计量装置。

应采取有效措施防止供水管网渗漏，减小管网漏失量。

通过对用水系统进行有效测量和统计，减少总用水量。

节电设计选用高效节能型环氧浇注干式变压器。

在变电所低压侧集中设置功率因数补偿装置，按功率因数调节原则投切补偿电容器，补偿后功率因数达到以上。

本工程照明设计光源以高效节能灯细管三基色荧光灯为主。

本工程照明灯具选用高效节能型灯具。

般场所灯光由现场配电箱集中控制或就地墙壁开关控制。

第十章环保设计建筑专业依据民用建筑工程室内环境污染控制规范，为了保障公共健康，维护公共利益，本工程所使用建筑材料和装修材料均应满足上述规范中规定要求。

本工程属于ⅠⅡ类民用建筑工程。

给水排水专业管道安装均采用减震吊架。

管道穿墙刚性连接处需采取隔振措施，以避免固体传声。

粪便污水经化粪池处理后排入市政污水排水管网，最后排入城市污水处理厂。

暖通空调专业消声隔振各空调通风机房内墙门窗做吸音隔声处理。

凡有振动设备，如风机空调机组冷水机组水泵等设减振基座或减振吊架与设备连接接管上设柔性减振接头。

空调通风系统均进行消声处理。

所有风机进出口均采用减振短管连接，通风系统送风及排风机总风管上均设消声器或消声弯头。

水泵进出水管上采用不锈钢减振短管连接，使设备与输配管道隔离。

空气品质与废气排放空调房间根据房间功能送入室外新鲜空气，确保室内空气品质。

新风入口均设置过滤器。

卫生间设集中排风系统，高位排放。

本工程冷水机组制冷剂选用环保型制冷剂。

第十二章劳动保护设计设计依据中华人民共和国劳动保护法建筑机械卫生防疫等方面法律规范和规定建设部劳动保护规定民政部建标号文和规范要求进行设计。

变配电报警阀间等均按规范留有操作距离和建修通道，管道竖井设检修门。

有设备操作高度大于米。

有设备操作间设备间库房操作高度均大于米。

楼内除设备用房库房外设舒适性空调系统，并考虑宜人新风系统，确保合适循环空气量。

设计集中空调系统场所，考虑必需新风量，确保合适循环空气量。

第十三章物业管理在本项目投入使用后应成立物业业主管理委员会或委托物业管理公司进行管理，物业管理要提前介入，参与方案制定，对小区实行封闭式统物业管理，按物价局及有关部门规定价格，实行有偿服务。

物业管理是房地产开发和小区建设必备条件，因此运用现代化管理手段管理居民小区是大势所趋。

物业公司要配备高素质管理队伍，并注重加强专业知识培训和职业道德教育，随着小区建设投入使用开始运营。

物业管理服务内容及职责包括维护社区治安道路公建管线及设备维护检修水电暖供应管理环境卫生绿地维护及管理向入住居民提供需要商业服务小区其它管理事宜等。

物业管理要全方位落实管理措施，加强环境及物业设施建设，加强安全防范，形成套完整物业管理体系，为业主营造个祥和安全方便优美生活居住环境。

第十四章投资估算与资金筹措投资估算估算依据山东省建筑工程消耗量定额山东省安装工程消耗量定额山东省建筑工程价目表山东省安装工程价目表政府及有关部门发布工程造价指标莒南县建筑材料预算价格其它相关资料总投资估算项目总投资万元。

其中土地费用万元，拆迁费用万元，土建及安装工程万元，基础设施配套费万元，其它投资万元。

资金来源及筹措项目总投资万元，资金由开发企业自筹万元，银行贷款万元，申请扶持资金万元。

第十五章财务分析成本构成土地成本万元土地出让金亩万元万元拆迁费用万元开发前期费万元规划管理费元万元规划设计费元万元设计费万元招投标费元万元质检费元万元监理费元万元勘测费万元放线费元万元消防费元万元地震设防费元万元避雷设施费元万元人防工程费元万元基础设施配套费万元城市建设配套费万元，区内配套设施工程费万元广场绿化环境智能化元万元给排水消防系统元万元灯光配电系统元万元广场地面，项目建设将按照经济实用原则，最大限度地盘活存量资产，提高空间利用率，项目建成后将产生良好经济效益与社会效益。

天元建设集团有限公司成立于年月。

公司注册资金亿元，公司下设办公室财务部技术部安检部预算部材料部审计部物业管理公司等职能部门及十几个建筑分公司。

该企业具有山东省建筑工程管理局颁发房屋建筑工程施工总承包特级资质，具备实施该项目技术力量和经济实力。

项目提出必要性莒南县天添乐商贸中心商务楼建设是加快旧城改提升城市形象需要为进步加快旧城改造步伐，改善居民购物条件和城市环境面貌，合理利用城市土地，优化城市空间布局，提升城市形象，推进城市化进程，促进经济社会持续快速健康发展，根据县政府关于加快旧城改造开发改造意见，以三个代表重要思想为指导，以增强城市总体功能，改善人文环境为目标，按照落实科学发展观构筑和谐社会要求，坚持统规划合理布局综合开发配套建设方针，有计划有步骤地对旧城进行改造开发，使县城居民购物区布局更趋合理，配套设施更加齐全，服务功能更加完善。

二莒南县天添乐商贸中心商务楼建设是健全完善商贸市场必然莒南县天添乐超市有限公司，经过六年多在市场经济大潮中打拼，积累了独具特色经营与管理经验，打造出了自己十分过硬超市品牌，建立了丰富多彩企业文化，树立了良好社会形象。

利用这品牌效应，加之不断引进新管理模式和经营方法，天添乐商贸中心有着十分巨大发展空间，市场发展前景非常看好。

第三章项目选址与建设条件项目选址本项目位于县城隆山路中段西侧，北邻十泉路，南邻县富华百货有限公司，东邻隆山路，西邻县政府。

项目用地性质为类工业用地，土地为规划变配电报警阀间等均按规范留有操作距离和建修通道，管道竖井设检修门有设备操作间高度大于米楼内除设备用房库房外设舒适性空调系统，并考虑宜人新风系统，确保合适循环空气量第十三章物业管理第十四章投资估算与资金筹措投资估算资金来源及筹措第十五章财务分析投资估算第十六章经济与社会效益分析评价第十七章项目实施进度计划及建议项目进度计划项目招标建议附件委托书企业法人营业执照组织机构代码证税务登记证国有土地使用权出让合同建设项目选址意见书建设用地规划许可证抗震设防标准证明项目平面布置图房地产开发企业资质证书莒南县人民政府关于对莒南县天添乐花园城设计方案批复莒南县建设局关于莒南县土地收购储备交易中心用地规划设计条件通知第章总论项目概要项目名称莒南县天添乐商贸中心商务楼项目承办单位法定代表人及公司类型项目承办单位莒南县天添乐超市有限公司法定代表人陈淑玉公司类型有限责任公司项目主管部门莒南县建设局项目拟建地点莒南县城隆山路中段西侧可行性研究报告编制单位莒南县金丰投资咨询有限公司主要经济技术指标总用地面积平方米建筑面积平方米建筑层数层建筑密度容积率绿化率日照间距系数总投资万元建筑退让建筑红线退十泉路红线不小于米退隆山路红线不小于米。

可行性研究依据项目承办单位关于编制可行性研究报告委托书中华人民共和国城市规划法国家城市居住区规划设计规范山东省城市房地产开发经营管理条例莒南县城市总体规划莒南县国民经济和社会发展十五规划纲要国家省市有关法规现行有关技术规范和规定莒南县天添乐超市有限公司规划设计方案建设单位提供有关资料可行性研究范围项目建设必要性和市场需求分析项目建设地点及配套条件主要建设规模及内容工程设计方案环境保护及节能投资估算及资金筹措财务分析及经济评价项目实施进度安排可行性研究结论近年来，莒南县经济和社会各项事业持续快速健康发展，城镇居民和广大农民人均纯收入稳步增长，为商业零售业繁荣发展奠定了坚实基础。

县城常住人口已达余万人，莒南县天添乐超市有限公司，按照县政府出台关于加快旧城改造步伐布署，为进步繁荣莒南商贸经济，在充分论证莒南县经济发展现状和商业零售业发展趋势基础上，结合本单位实际，委托天元建设集团四公司对城隆山路中段西侧原供销合作社龙泉商场旧址进行改造，建设处高品质标志性特大型购物中心，该中心地处县城中心最繁华黄金地段，中心建成投入运营后，将成为全省县级规模最大商贸中心，经预测，每年可实现销售收入亿元，实现利税万元，为社会提供多个就业岗位，能带动全县工业农业流通等十多个行业发展，为加快县城旧城改造和城市化建设步伐，促进全县三个文明建设持续快速健康发展会起到巨大推动作用。

通过整体分析论证，该项目属新型高档商业购物中心项目建设，项目选址符合莒南县城市规划总体布局，项目开发建设具有良好经济效益与社会效益，经市场调查分析和财务测算，本项目各项指标设计规范效益良好，具有定抗风险能力，是安全可行。

第二章项目背景及建设必要性项目区自然经济和社会发展概况莒南县位于鲁东南苏鲁两省交界处，总面积平方公里，辖个乡镇，个行政村，万人口。

莒南县历史悠久，文化底蕴丰厚。

早在旧石器时代，人类祖先就在这里繁衍生息，境内有向国古城遗址等多处人类遗址，文物保护单位处，有甲子山孙膑洞世界之最铁牛庙石铁陨石和孙镗纪念堂。

据考证，老子孔子大禹秦始皇诸葛亮苏轼等都曾在此活动。

莒南县是革命老区，被誉为山东小延安。

年月，这里诞生了中国共产党领导下第个省政府山东省政府，年代莒南县以毛泽东主席亲笔批示厉家寨高家柳沟王家坊前三个典型闻名全国。

莒南县近海临港，区位优势明显。

莒南地处青岛日照连云港三港腹地，县城离临沂机场公里，离连云港机场及港口公里，离青岛港公里，离日照港公里，离岚山港公里。

兖石铁路复线和岚济公路国道横穿东西新建成同三高速公路经我县可直达厦门，新开工天汕高速公路穿越我县直达汕尾，把我县与长三角珠三角连为体。

莒南既有沿海优势，又有内陆优势，海陆之利兼得。

莒南县物华天宝，具有得天独厚资源优势。

莒南属暖温带季风区半湿润气候，年平均降雨量毫米，年平均光照时间为小时，四季分明，光