（批复）九华山蓝地度假村银行贷款项目可研建议报告（发改委）

安徽省及池州市政府高度重视旅游业在地方经济奋力崛起跨越式发展中带动作用，并将其纳入资产折旧房屋折旧年限为年，残值率为设备折旧年限为年，残值率为。

本项目房屋及建筑物形成国定资产价值为万元进行折旧，房产开发销售成本万元含分摊征地费计入营业成本。

维修费维修费按固定资产折旧计。

财务费用主要是借款利息支出，借款利息支出计入成本。

因本项目经营期不发生银行贷款，故此不再计算财务费用。

管理费用按年经营收入计算。

广告推销费用按年经营收入估算。

总成本费用经计算，本项目年均总成本为万元，固定成本万元，变动成本万元，经营成本万元，详见附表总成本费用估算表。

营业收入及税金预测营业收入预测根据旅游开发项目盈利模式并结合本项目特点，本项目主营收入有酒店式公寓销售收入商业用房销售收入养生休闲会所销售收入酒店客房经营收入餐饮服务营业收入娱乐服务收入和商务会议服务收入。

酒店式公寓服务拟交给专业公司经营，因此其收入不计入本项目。

酒店式公寓销售收入本项目有酒店式公寓，销售均价按元计。

预计可实现销售收入万元，在第年实现。

商业用房销售收入本项目有商业用房，销售均价按元计。

预计可实现销售收入万元，在第年实现。

养生休闲会所销售收入本项目养生休闲会所为，销售价按元计。

预计可实现销售收入万元，在第年实现。

酒店客房营业收入客房入住率预测以下为九华山各大宾馆近三年入住率情况酒店名称入住率年年年东崖宾馆四星聚龙大酒店三星西峰山庄三星根据对九华山各大宾馆入住率游客住宿需求游客对五星级宾馆房价餐饮价格接受程度所作市场调研结果，并考虑今后安徽省及池州市会议接待需求，预测本项目客房入住率应在之间，本项目客房入住率取客房价格预测以下为周边高级酒店与九华山现有高档宾馆价格表豪华标间地区酒店名称星级标准价元套天旺季折扣价淡季折扣价平均价合肥希尔顿五元元黄山高尔夫酒店五元元九华山东崖宾馆四元元九华山聚龙大酒店三元元另根据九华山风景名胜区旅游市场研究中对游客住宿需要游客对高端宾馆房价餐饮价格接受程度所作市场调研结果，并考虑今后市场竞争因素，公司预测本项目平均房价应在元套天左右，餐饮价格应在元人天水平。

酒店客房数本项目拟自营公寓式酒店有客房套。

餐饮服务营业收入餐饮服务营业收入按酒店入住人数和人均餐饮消费估算。

年酒店入住人数客房数人入住率天年餐饮服务营业收入年酒店入住人数人均餐饮消费元娱乐服务收入根据风景名胜区旅游经营管理调控指标体系初探南京大学学报调查和统计国际平均水准，娱乐服务收入为客房收入国内经营较好风景名胜区，娱乐服务收入为客房收入左右。

本项目娱乐服务营业收入按客房收入估算。

商务会议服务收入大会议室个元天入住率使用率天年。

中会议室个元天入住率使用率天年。

小会议室个元天入住率使用率天年。

税费计算房产销售涉及税费表税费项目税费率营业税营业收入城市维护建设税营业税教育附加费营业税地方教育附加营业税土地增值税超率累进所得税酒店经营涉及税费表税费项目税费率营业税营业收入城市维护建设税营业税教育附加费营业税地方教育附加营业税所得税利润总额经计算，本项目在营业期内，年均上缴税金为万元。

详见附表营业收入销售税金及附加和增值税估算表。

利润估算经计算，本项目在营业期内，年均利润总额总计为万元。

详见附表利润及利润分配表财务盈利能力分析主要计算报表建设项目投资估算表流动资金估算表项目总投资使用计划与资金筹措表总成本费用估算表固定资产折旧估算表无形资产和其他资产摊销估算估算表工资及福利费估算表营业收入销售税金及附加和增值税估算表利润及利润分配表项目投资现金流量表项目资本金现金流量表财务计划现金流量表资产负债表借款还本付息计划表主要计算指标汇总表主要财务评价指标投资利税率投资利润率财务内部收益率税前税后财务净现值税前万元税后万元清偿能力分析本项目银行贷款万元，贷款期限年，年初发放，年利息总计万元。

由于本项目经济效益良好，因此对银行贷款有足够清偿能力。

经测算偿债备付率大于利息备付率大于最大贷款偿还期为年。

表明偿还银行资金有保障。

不确定性分析盈亏平衡分析年固定成本年营业收入年可变成本年营业税及附加以设计生产能力利用率表示盈亏平衡点，也就是说该项目经营规模只要达到设计能力时，企业就可以保本，项目财务盈亏持平，由此可见，该项目抗风险能力较强。

敏感性分析内部收益率较基本方案增减投资额经营成本销售收入序号变化因素基本方案项目在范围内变动，收入下降经营成本和投资上升对内部收益率影响为营业收入下降经营成本上升固定资产投资上升，。

均大于基准值，说明项目有较强抗风险能力。

财务评价结论财务分析结果表明，本项目税后财务内部收益率为，大于基准收益率，税后财务净现值为万元，大于。

本项目具有良好竞争性流动性稳定性盈利性，收入稳定，保本点低，投资回报率高，抗风险能力强。

从财务角度评，世界旅游热点东移，我国加入后入境旅游市场扩大，拉动内需和假日经济政策出台等为我国旅游业提供了巨大国际国内市场空间，旅游业已经并将继续成为我国国民经济增长亮点。

预计到年，我国将成为世界最大旅游目地，入境过夜旅游者将达到亿人次。

池州市是全国首批生态经济示范区，植被覆盖面积广，生物品种众多，生态环境优美，已成为国内外游人向往旅游目地。

池州市已与杭州宁波安庆景德镇等旅游城市缔结为旅游友好城市，并融入了合肥旅游经济圈，旅游业呈现快速发展态势。

年，我市旅游收入占全市生产总值比重已由年上升到。

根据对九华山风景区客流量历史数据分析，并参考安徽省及两山湖地区旅游发展规划，预测到年九华山风景区客流量将不低于万人次年。

随着米高地藏王菩萨露天大铜像对外开放合铜黄高速徽杭高速全线贯通安庆长江大桥通车，铜九铁路及九华山机场开工建设，特别是铜陵到上海铁路建成通车，已使蓝地宝地九华山通过公路铁路航运可直达全国各地，便捷立体交通网络使得以九华山为中心四小时经济生活圈正在形成，为旅游地产企业提供了包括皖苏浙沪赣鲁豫鄂等全国人口最密集经济最发达消费层次最高亿多人口巨大消费市场，同时也有利于对接海外旅游市场。

海外观光游客亦可更便捷到访。

国内市场概况及发展趋势十五是我省市奋力崛起，全面建设小康社会关键时期，也是旅游产业发展黄金时期，有以下五个方面世界旅游业发展趋势推动国内旅游业快速发展近年来，旅游已成为国际经济贸易重要组成部分和全世界最大产业之，并保持持续发展势头。

世界旅游组织预测到年，中国将成为世界第大旅游目地和第四大客源市场，我国旅游业将在相当长个时期内处于发展黄金期。

二国内宏观政策环境支持旅游产业做大做强党中央国务院确定合九华山风景名胜区总体规划庙前镇总体规划和池州市政府关于加强九华山风景区规划与建设管理通知池政秘号规定和规划要求。

选址符合项目要求。

本项目选址于紧邻省道五溪九华山公路东侧，距离九华山主景区公里。

该处水文地质等建设条件符合项目建设要求。

项目市场前景好。

该项目以九华山大旅游为依托，以生态休闲度假为主题，以特色产品为经营，具有很强吸引力和竞争力，同时也符合今后旅游发展趋势。

项目整体规划设计具有高品位高水平，贯彻了科学发展观和可持续发展理念，这将使九华山蓝地度假村成为九华山乃至池州市旅游接待休闲度假标帜。

项目产品方案工程方案和环境保护方案可行，总体规划合理，投资规模适中。

根据项目建设内容和规模，项目完成后将能形成较大市场规模，产生较大营业收入。

财务评价表明，本项目经济效益良好，财务风险较小，抗风险能力和清偿能力较强。

本项目实施将为承办单位带来可观经济效益，并可实现可持续发展。

项目不仅具有良好经济效益，更为重要是对地方整体经济发展和产业结构调整具有较强带动效益。

建议贷款行方面在实行有效风险控制和财务监督下，对项目单位给与大力支持。

项目背景及必要性项目背景九华山位于安徽省池州市青阳县境内，面积约平方公里。

据记载早在晋代公元年就有了寺庙建筑。

开始为道观，到唐代广修佛寺。

九华山是我国佛教四大名山之，诗仙李白曾三上九华山作诗赞美曰昔在九江上，遥望九华峰，天河挂绿水，秀出九芙蓉。

九华山又是国家级风景名胜区，为了加快安徽省旅游产业发展，中共安徽省委省政府以皖发号关于要求加快两山湖旅游经济发展若干意见对安徽省旅游发展方向作了总体规划和实施纲要。

池州市政府积极贯彻落实，发出关于加强九华山风景区规划与建设管理通知池政秘号。

据此，九华山管委会制订了九华山风景名胜区总体规划柯村景区总体规划，对整个九华山景区功能进行整合和细分，确定了以柯村为基地，为整个景区提供全方位服务管理功能，并作为游客旅游观光接待中心。

旅游接待水准和服务水平直接影响旅游业发展。

本项目建成后不仅可以提高九华山高端客户接待能力和接待水平，进步提升整个九华山旅游档次，同时其独特造型靓丽景观与九华红盆景园等项目形成体大旅游概念也必然将庙前镇佛国文化园打造成为旅游景点之。

九华山旅游资源丰富，是正在建设和发展中国家级旅游风景区，地处皖鄂赣三省交界沿江地带，是长三角经济圈与武汉经济圈交汇点，也是池州市社会经济发展优势和潜力所在。

近年来，池州市委市政府始终坚持安徽省委省政府做出加快建设以黄山九华山为重点世界级旅游胜地，推进旅游国际化进程，促进皖南大开放决策，努力构筑大九华大旅游大产业，积极加大旅游兴市战略实施力度，加快旅游强市建设步伐，把经营九华山发展九华山繁荣九华山作为强市发展重要举措来抓，努力打造国际性佛教道场和世界级旅游胜地这目标。

本项目位于池州市青阳县庙前镇，紧邻五溪九华山公路，距离九华山核心景区公里，与青阳县相隔公里，距离池州市公里。

规划范围西至五溪九华山公路，北至山体南麓边缘米，南至在建酒店进村道路，东至水库村庄联系道路，总用地约公顷即亩。

北有九华红蚕桑文化园素食园盆景园等旅游休闲度假项目，与本项目紧紧相邻连为体，形成集旅游休闲度假观光为体产业链条。

从整体规划角度来看，本项目是完全符合庙前镇总体规划。

项目紧邻中国四大佛教名山之，国家级风景名胜区九华山，九华山悠久佛教文化，奇丽自然山地景观，宜人生态气候，便捷对外交通都为本项目实施提供了个良好外部环境。

加之项目三面环山，面临路，东高西低，河塘均布，阡陌交通等自然特点，也为本项目塑造独具特色人文品质提供了可能。

按照九华山风景名胜区总体规划