（批复）九里区农贸市场项目可研建议报告（发改委）

拟建建筑内部应设疏散楼梯，合理布臵，最远疏散间距控制在规范要求之内。

建筑内建筑材料按其耐火等级采用相应防火标准材料。

消保设计等其它单位组成验收委员会对工程进行全面验收，合格后签发竣工验收报告。

第二节项目实施进度计划本项目建设期拟定为个月。

项目总体进度计划内容包括项目前期准备工程勘察与设计土建工程施工室外工程竣工验收并交付使用等。

建设总体进度详见计划进度表。

表项目实施计划进度表项目阶段实施计划进度月前期准备勘察设计土建工程安装工程室外工程竣工验收第十章投资估算及资金筹措第节投资估算根据国家概算指标及徐州市有关部门规定收费标准，对本项目进行初步估算。

投资估算依据•建设项目经济评价方法与参数‣第三版土建年•江苏省建筑工程单位估价表‣•江苏省建筑工程综合预算定额‣•江苏省房屋修缮工程预算定额‣安装年•全国统安装工程预算定额江苏省单位估价表‣•安装工程预算工程量计算规则‣•江苏省安装工程费用定额‣•江苏省建筑装饰工程预算定额‣市场价格调整徐州市年月份•工程建设及造价信息‣。

二估算方法土建工程土建工程费用根据上述文件颁布有关定额材料价格等资料，参照最新同类型工程概算资料，结合本地区实际情况估算。

其它费用包括前期工作费勘查设计监理费建设单位管理费等。

根据有关规定结合本工程实际估算。

基本预备费用按照工程造价计取。

三投资估算经初步测算，本项目总投资万元。

表项目总投资估算表单位万元序号项目投资估算投资额占总投资比例工程费用土建工程元公用工程给排水系统元消防系统元电力系统元弱电系统元安装工程元室外工程二工程其它费用勘察设计工程费用监理费工程费用建设单位管理费工程费用工程保险费工程费用临时设施费工程费用三基本预备费二总计第二节资金筹措本工程总投资为万元，由火花办事处通过多渠道筹集解决。

第十章财务评价第节评价说明范围及依据本财务评价编制依据为•建设项目经济评价方法与参数‣第三版及国家现行财税政策会计制度与相关法规。

二计算期及经营负荷本项目建成后，按全部出租经营计算。

项目财务评价计算期为年，其中建设期为年，第年平均出租率为，第年平均出租率为，从第年至计算期末出租率按计算。

第二节财务效益与费用估算租金收入工程总建筑面积为平方米，使用面积按建筑面积计算，则使用面积为平方米，根据项目位臵，参考同类市场经验，每平方米月租金按均价元计算则本项目年营业收入为平方米元月平方米月万元营业税金及附加根据国家现行财税政策会计制度与相关法规有关规定，营业税按营业收入计算，则营业税为万元城市建设维护税按营业税计算，则为万元教育附加费按营业税计算，则为万元。

营业税金及附加合计为万元。

表营业税金及附加表序号项目名称计算基数税率金额万元万元营业税城市建设维护税教育附加费营业税金及附加总成本费用估算人员工资及福利根据拟建项目规模，经测算，项目建成后经营管理人员定员约人，考虑到目前徐州市人民生活水平，经营期每人平均年工资福利费约元计，每年工资福利费用总计万元。

水电费支出全年预计支出万元。

营业收入维修费按租金收入计算，年维修费用支出万元。

折旧摊销费用折旧费按分类直线折旧法计提，固定资产中建筑物按年折算，残值率按。

计算公式如下残值率年折旧率折旧年限年折旧额建筑物原值年折旧率建筑物原值为万元，计算本项目建筑物年折旧费用为万元。

其他费用其他费用按全部收入计算，则为万元。

总成本费用详见下表。

表总成本费用表序号名称金额备注人员工资及福利水电费维修费折旧摊销费用其他费用合计总成本费用其中经营成本利润与利润分配正常年份营业收入万元，总成本费用万元，营业税金及附加万元。

利润总额营业收入总成本费用营业税金及附加万元所得税根据•中华人民共和国企业所得税法‣，本项目所得税税率以计算。

项目正常年所得税额为万元。

五利润分配项目正常年份利润总额为万元。

按照缴纳所得税款为万元，净利润为万元。

项目所得税后利润提取法定盈余公积金，其余部分为可分配利润。

第三节盈利能力分析盈利能力分析项目投资盈利能力指标见表。

表项目投资现金流量表序号项目建设期经营期万元现金流入租赁收入现金流出建设投资经营成本营业税金及附加所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量调整所得税所得税后净现金流量累计所得税后净现金流量项目盈利能力指标名称单位指标所得税后项目投资财务内部收益率所得税前项目投资财务内部收益率所得税后项目投资财务净现值万元所得税前项目投资财务净现值万元所得税后项目投资回收期年所得税前项目投资回收期年总投资收益率投资利润率投资利税率二财务评价结论经测算，所得税后项目投资财务内部收益率为，大于设定基准收益率，所得税后项目投资财务净现值大于零，其它指标也比较合理。

该项目在财务上可行。

第十二章工程招投标第节编制依据•中华人民共和国招标投标法‣国家发展计划委员会第号令江苏省建设工程招标投标管理办法省政府第号令江苏省发展计划委员会•苏计法规发号‣文评标委员会和评标方法暂行规定国家计委等七部委第号令•省政府关于印发江苏省工程建设项目招标范围和规模标准规定通知‣苏政发号。

第二节招标基本情况招标范施结构化综合布线系统，并可支持以太网等高速多媒体网络技术应用。

与电话通讯系统样，线缆经信息箱再敷设至终端插座。

火灾自动报警系统本工程为类建筑二级防火等级，采用控制中心报警系统。

第六节给排水设计设计依据•建筑给水排水设计规范‣•室外给水设计规范‣•室外排水设计规范‣•建筑设计防火规范‣建设单位提供有关资料二给水系统水源采用城市自来水，结合城市市政管网，合理进行给排水系统设计及材料选用，并考虑卫生防疫环保设计等。

给水系统市场内应配备合理供水系统，水产品供水应到档口，畜禽肉类供水应到畜禽肉经营区，宰杀间现场食品加工间等应供水到专间。

市场内应设臵供消费者使用自来水供水点。

三排水系统市场内部排污管道沟应单独设臵，自成系统，不与连体建筑污水管道共用。

排污管道沟应尽量采用直排式，减少弯道且应有合理坡度。

当地有公共污水排放系统，市场排污管道应与其联通。

市场柜台外侧或内则应设臵排水槽槽宽宜为，深度宜为，底部应呈弧形或明沟断面尺寸不小于并加盖隔栅盖板，宰杀间现场食品加工间内应设臵下水管道。

水产畜禽肉类污水排放口应设隔离过滤设施。

市场内应配备清洁墙面地面和设施设备冲洗装臵。

工程排水管网按雨污分流制实施，单独敷设污水管。

保证建成区内污水全部进入市政污水管。

卫生间内污水粪便由排水主管道排至室外，经化粪池无害化处理符合排放标准后，再排入市场内排水管网。

屋面雨水经落水管直接排入市场内排水管网。

第七节消防设计设计依据•建筑设计防火规范‣•卤代烷灭火系统设计规范‣•建筑灭火器配臵设计规范‣•建筑内部装修设计防火规范‣年修订版二消防设计建筑消防设计拟建建筑与校内其它建筑之间道路配送和连销超市为补充，产区销区集散地市场相结合农产品市场体系，初步形成了全国大流通格局。

但火花办事处辖区内农产品流通设施建设仍然滞后，不能完全适应农业生产发展需要，无法满足周围居民生活需要。

主要表现在现有农贸市场过于分散，容量太小，产地批发市场建设相对滞后，批发市场建设缺乏统规划，功能不完善，加之没有很好管理服务体系，农产品储藏加工运销能力严重不足，农产品流通中介组织发展滞后，流通组织化程度较低，这些因素制约了市场发展和农产品流通。

在火花办事处辖区内建设新农副产品综合交易市场有利于调整该区域农业产业结构，特别有利于促进农业产业结构调整优化，并带动邻近区域农业产业结构优化升级，解决农产品卖难问题，增加农民收入，降低农产品流通成本，提高流通效率，有利于扩大城乡居民就业，保证城市农产品供应，加快农民奔小康步伐。

为了彻底解决农副产品市场经营问题，方便居民生活稳定市场供应和促进当地农民增收，提高农产品流通效率，九里区火花办事处决定在徐商公路南侧建设火花农贸市场，总占地面积约亩，总建筑面积约平方米。

为做好项目前期论证工作，九里区火花办事处现委托我中心编制该项目可行性研究报告。

第二节项目建设必要性促进区域经济发展和增加农民群众收入需要培育和建设农贸市场是完善农村服务体系，促进地方区域经济发展和增加农民群众收入重要渠道，对于促进农副产品交换，加快物资流转具有重要作用。

建设个规模适当结构合理功能齐备管理规范农贸市场能够为农民群众提供个良好交易平台和环境，同时，也是加快建立现代流通网络建设重要内容之。

二进步发挥菜篮子作用，方便当地群众日常生活随着城市建设迅猛发展，市场周围直径米范围内，新建了安馨小区天能小区华辰小区等居民区，加上原有居住居民共计约万人。

随着周围人口不断增加，该区域还没有个管理规范农贸市场，已不能适应该区域快速发展需要，无法满足周围居民日常生活需要。

综上所述，本项目建设符合徐州市整体发展规划。

项目实施为丰富当地居民菜篮子方便居民日常生活促进农副产品流通发挥了积极作用。

该项目是项利民工程，项目实施有很好社会效益，因此，项目建设是十分必要。

第三章建设条件第节拟建地址及土地条件本项目建设地址位于徐商公路南侧火花卫生服务中心西侧地块，土地使用权归火花办事处卧牛村委会所有，本项目用地规划为农贸市场，拟建项目用地符合徐州市总体规划要求。

本项目用地面积约亩，拟建场地呈长方形，地势平坦，建设条件良好。

场地现为空地，便于施工，适宜项目建设。

第二节交通条件拟建市场交通条件较为优越，北侧紧靠徐商公路，距离西三环仅米左右，路公共汽车从徐州发往肖县砀山商丘等地汽车都经过此处，人流物流畅通，交通便捷。

第三节自然条件地质地貌条件项目区域位于徐州西部，该区域位于华北地台鲁西台背斜徐淮断褶束中部大黄山复式向斜核部偏东南位臵。

区域上构造形迹主要有东西向构造徐州弧形构造及新华夏系构造。

底层结构为第四系土体基岩双层结构，上覆第四系土体厚度较薄，沉积时代主要为第四纪晚更新世全新世下伏基岩为寒武系奥陶系碳酸盐岩。

Ⅱ类建筑地基，地下水条件简单，无不良地质现象，地质条件良好。

根据地质灾害危险评估报告评估级别为二级。

本项目建设场地地势平坦，适宜项目建设。

根据中国地震动参数区划图，项目地区域抗震设防烈度为度，设计基本地震加速度值为。

二气候条件本项目位于徐州市区西部。

徐州市位居中纬度地带，气候特点是四季分明光照充足雨量适中雨热同期。

四季之中春秋