（批复）乾荣养老中心综合项目可研建议报告（发改委）

经济效益销售收入万元要减去，万元利润总额万元净利润额万元投资利润率投资回收期年说明因为养老中心有部分不进行产权销售公寓，所以，应该减营计划本项目无安置回迁。

销售包括住宅临街商业地下室以下销售比例均以可用于销售部分面积为基数。

本项目成立了强有力筹建和营销班子进行营销管理。

根据市场预测，本项目年全部售完。

实施进度项目实施进度计划确定建设期年，期年。

投资构成及分年度用款计划本项目期建设投资万元，其中建设方自筹万元，筹资万元，其余利用售房款。

收入估算微利市场经营部分投资回报为公寓建筑面积万平方米作为市场经营部分，可以采取购买公寓面积产权住宅销售投资回报非产权销售并回收等方式，既享受养老中心待遇办法。

收取部分服务费用，可以是成本盈利来收取。

特殊服务另加费用，共计盈利。

老龄委办民政局部分行政福利性拨款。

免除切税费等费用。

社会募捐来部分财物。

收回投资需要年。

期项目收入由住宅楼销售临街商业销售地下车位出售组成。

具体计算依据如下销售收入市场调查表明，周围环境和地段同标准销售情况。

结合本项目实际情况，价格定为住宅楼元每平米临街商业元每平米地下室住宅元每平米，成本构成及估算项目总成本由建设投资财务费用产权交易费用和销售费用组成。

具体计算依据如下建设投资万元销售费用按销售收入计算税金营业税按收入，城市建设维护费按营业税，教育费附加按营业税计算。

所得税按利润算。

期投资利润率，基准收益率按考虑。

本项目期建设期年，总体计算期共年。

不确定性分析本项目就售房价格工程投资土地费用和售房周期对财务内部收益率影响进行不确定性分析如下项目售房价格工程投资售房周期以上计算表明，售房价格对财务内部收益率影响最为敏感，工程投资次之。

临界点分析经计算，本项目最低售价临界点为售价，最高工程费用临界点为工程投资倍。

综合评价综上所述，此项目期具有较好赢利能力和定抗风险能力，在财务上是可行。

第十三章结论社会效益分析本项目属新建项目，其建设方案符合易县城市规划要求和经济发展需要。

项目实施后能在很大程度上改善周围区域城市面貌，能为老年人家庭提供个高标准生活居住环境，极大提升他们生活水平，还可为社会提供定商业及活动场所，创造大量就业机会，对改善易县形象对改善易县投资环境对促进易县经济发展和科技进步，具有十分重要意义。

有利因素分析养老主题优势人口老龄化是当今世界面临重大社会问题之。

按照国际划分标准，我省已于年即进入老龄化社会。

到年末，全省老年人口已达万人，占人口总量，今后个时期还将以每年速度增长。

发展养老产业，建立和完善社会养老服务体系，满足老年人不断增长物质文化生活需要，促进经济社会协调发展，是关系国计民生和国家长治久安个重大社会问题。

近年来，各级政府加大了对养老产业投入力度，制定了系列促进以养老为重点社会福利社会化政策措施，初步形成了与社会主义市场经济体制和社会发展相适应养老运行机制，促进了养老产业发展。

但是，由于我省长期受计划经济观念影响，对发展养老产业缺乏足够认识，民办养老机构建设未得到应有重视国办养老机构改革滞后，人员包袱重，社会效益和经济效益不高国家有关促进养老产业发展政策落实不到位，投入养老产业发展社会资金不足对老年人社会化服务水平低，难以满足人民群众对养老服务日益增长需要。

大力发展养老产业，解决老年人老有所养老有所医老有所教老有所学老有所为老有所乐，让老年人共享经济建设和社会发展成果，关系到经济政治和社会协调发展，是贯彻落实三个代表重要思想具体体现。

解放思想，更新观念，把养老产业发展提高到发展新兴产业，扩大就业，维护社会稳定。

二远离城市性地理特点远离了嘈杂城市，污染严重空气，变差水质，灰蒙蒙天空。

来到这里，呼吸新鲜空气，安静乡村，享受明媚阳关，清凉泉水。

再加上周到服务，可靠医疗队伍。

相信每个到这里老人都能安享天年。

周末到这里度假年轻人享受下轻松生活也是不错选择。

获得健康长寿生活是每个人对子女，老人，自己美好心愿。

我们宗旨就是实现这个理想。

三北京等城市市场北京保定石家庄天津这几年经济蓬勃发展，在城市工作主体人群平时都忙于工作，没有时间和精力来照顾老人和孩子。

以上人愿意把老人或孩子送到专业机构接受照顾，当然在经济许可范围之内。

假如，我们老年中心能接受到名老人，每个老人按照元年费用计算，那末年营业额就是万。

四高速公路南水北调规划高速公路建设无疑缩短了城市与乡村在空间上距离，同时也为扩大本项目针对消费人群。

创造了个项目实施条件。

南水北调为本项目环境上增加了亮点。

五本地社会资源本地悠久历史文化，众多古迹，秀丽山川，便利交通。

可以说得天独厚，前面这方面叙述不少，恕不赘述。

不利因素分析紧邻墓地不利清西陵尽管漂亮，但是终究是块墓地。

可能会产生消极影响，但好在是处皇家陵园。

只要宣传策划得当，应该可以变不利因素为有利因素。

二当地综合发展状况较为落后农村经济长期发展缓慢，生产落后，收入水平底。

人群教育水平底，生存技能素质比较差。

经济效益评价政治影响我们这个项目主题是养老，项目定位入住人群是首先富裕起来阶层。

他们大部分来自北京，少部分来自天津保定石家庄和周边县城，这些人群不断流动，必然产生信息交通和现金流动，也必将带动当地消费就业和税收，带动项目投资机会，带动我们地区信息和产品外流。

这种相互流动，定会对地区性经济产生重大影响。

教育培训中心社会服务培训，直接从偏远山区输出劳动力，经过培训输送到北京等大城市，他们会将外雕塑等农业生态园区总投资万元易州古老文化，依山傍水地形，帝王看好风水，四通八达交通，都是我们可以充分利用条件，紧邻大城市是开展旅游事业好地方。

易水河畔文化长廊园区生态园区农业采摘园荆轲风景山区爬山俱乐部在缓缓流淌易水河畔修建个文化休闲长廊是九个有机组合部分必不可少画龙点睛之笔。

尽管该部分不能产生直接经济效益，但是她建成对提升整个区域品质起到催化剂作用。

况且该园区中有个农业采摘园，她对于度假村开放。

同样可以带来可观收入。

南部荆轲塔公园建成开放后同样可以带来定收入。

接受教育安排就业教学反馈调整教学内容方法安排就业乾坤会议中心与度假中心项目数据占地面积约万平方米亩建筑面积万平方米容积率倍总投资万元元平方米政企会议接待区设有以下功能宾馆休闲娱乐区体育健身区美食中心度假中心水疗温泉按摩利用建成各大园区整体优势，优美环境，周到服务，悠久历史文化氛围，配套完善设施。

吸引北京天津保定石家庄太原市等各地政府机关和企业会议。

接待会议过程中，同时还可以招商引资该项目操作程序可以和政府或其他公司共同投资兴建，项目回收期较长，十年左右，但收益率可观。

乾荣总服务中心项目数据占地面积约万平方米亩建筑面积万平方米容积率倍总投资元元平方米总服务中心设有以下功能物业服务区商业购物区车辆服务区康复中心急救中心该项目是配套设施，是必须兴建。

投资回收期缓慢。

但是，他功能完备与否影响到老年人康复中心运转，所以必须认真搞好。

建设规模期总用地面积住宅套数户总建筑面积容积率住宅建筑面积商业等建筑面积地下建筑面积绿化率主要经济指标总投资万元，其中建安费万元，其它工程费用万元，预备费万元，建设期贷款利息万元建设周期年投资估算与资金筹措本项目固定资产总投资为万元，企业拟自筹万元，筹资万„估算投资总额及其构成„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„资金筹措及投资计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第十二章经济效益分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„评价依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„基础数据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„不确定性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„临界点分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„综合评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第十三章结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„社会效益分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„经济效益评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„评价结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„附件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目总说明图区域经济形势图企业营业执照复印件企业开发资质证明复印件企业法人代码证复印件企业法人身份证复印件第章总论项目名称及承办单位项目名称易州乾荣养老中心综合项目承办单位石家庄乾荣房地产开发有限公司法人代表朱俊江拟建场址项目拟建场址位于易县城西公里处国道南侧。

单位概况石家庄乾荣房地产开发有限公司，成立于年月，注册资本万元人民币，三级开发资质。

公司拥有雄厚实力和经验丰富高素质专业技术人员，主要经营房地产开发与经营建筑施工等。

公司实行集团化管理，公司下设开发部策划部工程部预算部材料部财务部办公室。

子公司有顾问公司物业公司建筑公司和水电公司，总资产万元。

在石家庄市房地产开发企业中，是信誉良好经营业绩显著房地产开发企业。

公司自年月开发建设成片商品楼以来，除合作建设项目以外，还独自投资人民币万元鹿泉市商业步行街正在加紧施工，目前销售已经达到，赢得了市政府及业主致好评。

投资人民币多万元平山县杨家桥乡大坪水力发电站，也要在今年汛期前竣工发电。

这些项目赢得了社会广泛支持和赞誉。

还有多个项目正在运做中。

为谋求长远发展，公司坚持以人为本，精益求精原则，积极拓展人才储备。

目前，公司现有员工人，其中管理技术人员人，具有高级技术职称人，中级技术职称人，员工平均年龄为岁。

就在这样支年轻队伍带领下，公司率先实现了网络办公自动化及楼盘信息网络化。

乾荣房地产开发有限公司在总裁朱俊江先生领导下，发扬忠诚团结敬业高效企业精神，大胆开拓勇于创新，依法经营，在激烈市场竞争中，经营规模不断扩大，经济效益快速增长，社会知名度大大提高，并被政府授予重合同守信用单位荣誉称号。

朱俊江先生是易县人，这次回乡投资，就是想做点事情，回报家乡人民养育之恩，为家乡现代化建设为把家乡建设成为和谐社会贡献自己份力量。

编制依据易县县委县政府关于加快县城建设战略发展精神项目土地划拨出让地形图石家庄乾荣房地产开发有限公司策划构想建设部年建设项目可行性研究报告