（批复）云南俊发房地产股份有限公司世纪俊园项目可研建议报告（发改委）

供电云南省是中国电力富裕省份，而昆明又是省会城市，建设用电不存在短缺问题，不会成为建筑施工障碍。

交通本项目地处北市区北京路延长线交通通畅，不存在交通拥挤及交通不畅对项目建设影响第六章生产组织安排本项目由俊发房地产股份有限公司负责整个项目开发管理经营。

在项目从开发到销售过程中，根据项目分工不同，采用项目经理负责制，负责整项目施工市场销售，公司各职能部门全力配合。

第七章环境污染治理及其依据项目建设满足国家居住小区所规定所有政策法规满足云南省和昆明市关于环境综合治理所有规定，满足国家工程项目建设环境评定要求。

第八章凤凰新村拆迁安置情况凤凰新村基本情况凤凰新村位于北京路与联盟路交汇处，占地约亩，为水晶村村委会村民集体用地，地面建筑物为村民自建砖混结构房，建筑密度大，平均每户层数层，共户，拆迁建筑面积约平方米二凤凰新村拆迁安置为积极配合市政府建设新昆明规划。

改善市区道路交通条件，美化城市景观。

建设环境好，形象好，品质高住宅小区，我公司现准备将位于北京路与联盟路交叉口城中村凤凰新村进行搬迁。

用以整合该片区土地，整治交通环境，亮化城市景观，对这些地块整合，我公司按确保稳定依法拆迁科学规划合理布局完善功能原则，与凤凰新村村民进行多次协商和谈判，目前已达成了初步协议，决定按照拆还，原地安置原则，以高昂代价进行拆迁安置，拆迁后在此上建设世纪俊园项目。

第九章项目设计方案及建设开发设计思路简述世纪俊园项目响应建设部节能省地号召，项目采用高层建筑，并按集约化，规模化，科学化，品质化设计要求，建设世纪俊园项目，让项目片区社会经济交通环境城市景观将得到全面提升和改善。

世纪俊园项目规划将严格按照昆明市城市规划要求，在北京路延长线与联盟路交叉口处，退让道路红线超过米，在路口将建设两个平方米以上开放式绿化广场，同时，该项目建成后，北京路延长线与我公司出资修建忠明路又将接通，北京路和白云路交通和城市绿化环境又将得到极大改善。

二项目规模估算规模简表总用地面积万平方米总建筑面积万平方米地上建筑面积万平方米住宅建筑面积万平方米商场及商业网点建筑面积万平方米地下建筑面积万平方米容积率主要经济技术指标简表序号项目名称指标备注位置等规划总用地面积二总建筑面积三地上建筑面积住宅建筑面积商场及商业网点建筑面积四地下建筑面积五建筑占地面积六住宅区道路面积七绿地用地面积八容积率九建筑密度十绿化率大于十二总户数十三总居住人数每户按人计算十四分期开发三期三项目分期开发世纪俊园建设期四年，整个项目分三期开发期开发期开发用地为胜利床垫厂厂区和奥斯迪服装超市，规划用地规模约亩，采用半围合式布局，临联盟路拟建层高层，靠昆明火车北站拟建层高层。

其中地上三层整体架空为商场，地下二层。

主力户型为两房两厅和房厅，以市场较受欢迎户型作为市场切入点，聚集定人气，提高项目市场占有率，推动项目开发。

二期开发二期开发拟建用地为康发家俱厂厂区部，即金童花园与龙泉花园之间，规划用地规模约亩，拟建八栋层高层，户型主要以三室两厅和二室两厅，面积基本在平方米之间，客户指向为白领阶层和二次置业者。

三期开发三期开发拟建用地为康发家俱厂厂区用地部和凤凰新村搬拆改造用地及奥斯迪大酒店搬拆，规划用地规模约亩，三期是世纪俊园项目最后期，位置好地块较规则，用地规模较大，这期注重社区中心景观环境营造，拟建层高层，客户指向为二次置业者以三室两厅为主，辅以两室两厅和四室两厅，面积在之间。

第十章项目投资估算及资金筹措第节项目投资估算估算依据昆明建筑工程上缴比例。

昆明同类工程造价情况。

现行投资估算有关规定。

二估算说明根据现状及世纪俊园项目规划性质及回迁费用，经初步估算，世纪俊园项目综合土地成本初步确定为万元亩总建面在计算过程中不区分商业面积和建筑面积。

贷款利率按国家现行利率计算本报告所有货币单位均为人民币。

三成本估算表序号成本项目单位数量单位投资总投资万元土地成本亩万二前期费用三通平勘察费设计费监理质监费可研市调费三建安工程费住宅平方米商场地下车库四基础设施费供电供水供气有线电视绿化工程费电梯费宽带网电迅道路公共设施费五销售费用六管理费用七财务费用九销售税及附居住人口较多，必须要有定商业配套来解决小区居民和项目周边居民生活购物方便，同时底层建商场可最大发挥其地段优势，提高项目土地资源利用。

项目地块特征本项目地块面积较大但不规划，地块南北宽，中间较狭长，不利于项目整体布局，在通对昆明现有住宅建筑类型对比和开发经验，板式高层能充分利用项目地块南北朝向优势，并能科学地合理地布局，提高项目地块经济性，而且还可最大限度地把地块周边不规则部分和部分中心部分作为景观绿化，有利于项目整体品质提升，打造精品楼盘。

土地稀缺性本项目处于昆明市北市区交通咽喉，地段较好，在加上市区项目类式大规模土地十分稀少，应充分利用土地资源为项目创造价值，在通过对昆明现有几种建筑类型比较和市场调查发现，板式结构住宅对土地利用率较高，市场容易接受，比较适合本项目。

建筑结构建筑结构框剪结构产品市场定位模拟项目走时尚精品化规模化道路，强调项目鲜明视觉性和独特个性，鉴于项目规模较大，方便社区居民和项目周边居民生活购物方便，项目下部应建商场及商业网点。

小区采用人车分流，车辆使用和停放全部用地下车库解决。

产品价格模拟客户定位通过对昆明市，相似楼盘调研分析发现，购买城区精品楼盘业主，主要年龄在以上，多为白领阶层房地产投资者小型个体商业经营者。

白领阶层和个体商业经营者多数正处在新婚或三口之家，家庭人口为至人，大部分是在市中心工作或项目区域从事经营活动，事业正在创业阶段，时间观念强，注重生活品质无台风等恶劣天气，气候此也对房地产投资者有较大吸引力。

地块区域客户源分析年年底昆明二环路以内只拆不建政策解冻及昆明旧城改造推动，市中心项目呈现集中放量，市场需求在定程度上得到缓解，但市场需求依然旺盛，主要是市中心项目较零散，项目规模普遍都不大，同时项目区域市场去年供应量不大，市场需求从定程度上还未得充分满足，市场潜在需求有待进步挖掘。

目前世纪俊园项目区域潜在购买人群主要是第二次置业者，项目周边是昆明开发较早居住区，随着经济发展，部分经济条件较好或家庭出现新组合，需要进行再次置业，由于这部分人群对该区域有定感情，周边新小区将是再次置业首选，这部分人群将都是项目购买人群。

工作在该区域事业单位企业工作人员。

由于工作生活方便，也将是置业首选。

房地产投资者，由于项目位于北市区地段较好，交通便捷，未来市场升值潜力巨大，对房地产投资者有较大吸引力。

二宏观环境变化分析昆明市总体规划影响今年月昆明市政府第次常务会议原则通过关于加强昆明主城规划区规划管理工作通知，通知规定对主城规划区开发建设尤其是房地产项目进行严格控制，主城市核心区开发建设用地规模不得小于亩，二环路内，以居住为主商品房开发项目用地，容积率小于，建筑密度小于，绿地率大于，通知主要对现昆明主城区人口密度大，环境污染严重，交通拥挤及配合新东城建设引导人口和产业向主城外围和呈贡新城昆明小哨空港经济区梯度转移，让昆明城区格局从集中式向多中心全方位平衡发展，扩大昆明城区范围，通知出台对本项目乃至对昆明主城区开发产生较大影响，使项目开发成本增加，不可控风险加大，但同时也可以看到通知对主城区开发控制造成主城区项目开发量减少，相应主城区房地产市场竞争减弱，市场需求积累，对项目销售是有利。

第三章项目区域房地产市场分析与预测区域市场情况市区环路与二环路之间及项目周边主要竞争楼盘多为高层小高层精品楼盘，主力价格元，主力户型结构三室二厅二卫二室两厅两卫和室厅卫，销售较好户型面积多在平方米以下，客户定位主要为白领阶层二次置业者地产投资者。

结合世纪俊园项目社会属性分析，应把客户群定位在白领阶层二次置业者和地产投资者。

同区域类比楼盘楼盘名称博园上东区蓝色经典丽水天锦期开发商新赛联房地产兴宏基地产中房现代地产项目位置白龙路号穿金路诺玛特对面白云路西段滇江路物业类型多层小高层高层小高层小高层高层项目定位新加坡风情住宅市区高尚住宅北城公园住宅客户定位白领阶层，二次置业者白领阶层，二次置业者白领阶层，房地产投资项目规模亩亩亩总建筑面积总户数面积主力户型三室两厅两卫二室三厅两卫室厅卫二室二厅卫主力面积起价均价最高价昆明其它区域类比楼盘环路与二环路之间昆明类似地块项目有格林威治，摩玛期，中央丽城。

楼盘名称中央丽城创意英国二期格林威治摩玛期开发商云南隆基伟业铭鼎集团和信置地项目位置西昌路号石虎关立交桥旁北京路豆腐厂号物业类型高层小高层高层项目定位城市超大规模花园住宅城市公园住宅城市时尚精品住宅客户定位二次置业者房地投资者白领阶层二次置业者白领阶层，房地产投资者项目规模总亩亩亩总建筑面积总总户数产品面积主力户型三室两厅两卫三室两厅两卫四室两厅两卫室卫主力面积起价均价最高价综述通过上述类比楼盘分析，环路与二环之间楼盘及项目周边楼盘主要定位都是高尚精品住主力面积档在平方米以下项目走精品化道路。

项目客户定位指向主要分三类第类白领摩码期丽水天锦蓝色经典第二类二次置业者中央丽城博园上东区第三类房地产投资者中央丽城丽水天锦格林威治环路与二环路之间项目均价基本上在元平方米以上。

三区域市场预测区域整体供需分析年年底昆明二环路以内只拆不建禁令解冻以后，年全年二环路以内房地产项目供应出现井喷，市场度出现抢购热潮，这说明禁令造成昆明人对市中心住宅需求大量积聚，同时年全国房地产原材料钢材，水泥等价格上涨以及昆明人房地产投资理念增强更是推动昆明整体房价路上扬，年房地产总体市场用火爆来形容。

年年初在国际铁矿价格上涨带动下，房地产原材料价格进步上扬，中央政府为抑制房价上涨过快进行了第二次加息，同时昆明市政府也进步加强了对房地产市场调控，先后出台了关于进步加强商品房预售管理通知和关于加强昆明主城规划区规划管理工作通知。

但从年至月份昆明房地产市场运行状况及销售来看，市场运行良好，市场供需两旺，从昆明市房地产交易中心统计数据显示，手房市场销售火热，至月份全市含四区商品房含住宅和非住宅共成交起，成交面积达万平方米，交易金额达亿元，几乎相当于年全年成交量，昆明市房