（批复）五星级假日酒店项目可研建议报告（发改委）

④蜜月度假产品。

蜜月度假产品只向新婚夫妇提供，般需要漂亮而宁静客房以及些特殊服务，如间布置漂亮洞房，免费床前美式早餐，免费奉赠香槟酒，客房里供应鲜花水果篮。

婚礼组合产品。

本类产品主要针对福山镇当地居民市场，结合婚礼消费形式，适应消费心理，强调喜庆气氛，吸引消费该产品组合内容有符合福山镇本地口味或新人亲属口味筵席，免费提供全场软饮料，四层精美婚礼蛋糕座，以鲜花和双喜横幅隆重地布置婚宴厅，根据具体要求制造婚宴气氛，播放婚礼进行曲，洞房花烛夜免费提供新婚套房鲜花水果和香槟酒，免费美式早餐送到客房。

周末组合产品。

周末组合产品可吸引客人在周工作之余，来休息和娱乐下，因而需策划组织些娱乐体育活动如举办周末晚会周末杂技演出等等，将娱乐性活动加上饭店食宿服务组合成价格实惠产品。

淡季度假产品。

在营业淡季时以周十天住宿加膳食以个包价提供给客人。

同时，为了吸引宾客，还要策划组织宾客免费享受娱乐活动。

特殊活动组合产品。

这类组合产品即为可利用酒店现有设施和服务组织，如乒乓球网球保龄球赛等活动，提高酒店声誉及形象。

第页第十二章项目实施进度项目工程实施计划年月完成项目工程可行性研究编制及报批工作年月年月完成项目工程初步设计施工图设计审查年月完成项目工程施工前期准备工作年月年月完成项目工程全部土建工程施工年月年月工程全部装饰装修工程年月完员培训工作年月完成工程竣工验收，并全面投入使用。

项目实施横道图项目实施计划表序号计划内容年年可研编制与审批初步设计施工图设计审查施工前期准备工作工程全部土建工程施工工程全部装饰装修工程第页人员培训工程竣工验收并投入使用第页第十三章投资估算估算编制依据本估算依据本项目提出各项技术参数数据，根据澄迈县类似工程近期造价水平估算。

并参照建设项目经济评价方法与参数第三版海南省建设工程单位估算表全国统安装工程概算定额海南省单位估价表当地类似工程建设指标预备费按工程费用估算。

项目建设期预计为个月估算编制范围本项目估算范围为建设投资基础设施投资和运营费用，包括土建工程道路绿化亮化给排水供气供电及其他费用等。

估算编制方法参照海南省概算定额，根据类似工程造价水平估算。

其他费用按以下标准土建加装修费用按元平方米计咨询调查费按工程费用计工程监理费按工程费用计第页建设单位管理肺按工程费用计勘察设计费按工程费用计开办费含建设开工执照费质量监督费开业宣传费等，按工程费用计职工培训费以每人个月培训期计，培训费按工程费用计。

投资估算铺底流动资金估算本项目全额流动资金为万元，根据项目实际情况及天创实业公司目前经营特点，本项目铺底流动按全额流动资金左右估算，为万元。

项目建设投资估算项目建设投资建设投资固定资产投资方向调节税铺底流动资金万元第页第十四章经济效益评价成本核算成本核算依据动力消耗定额根据厂家提供数据及参考国内外同类企业经营情况确定。

动力及水电单价根据目前市场价格确定人员工资根据年人均收入元年计项目固定资产投资中无形及递延资产万元，分年摊销，年摊销为万元。

其余形成固定资产，以残值率，土建工程按平均年限法年折旧，设备按平均年限法年折旧，年均折旧合计万元修理费按国内同类企业情况计取其他费用按国内同类企业情况提取。

成本核算正常年份，年总成本费用万元。

投资经营进度本项目建设期年，经营期年，计算期年。

其中达到设计能力时间为二年，第年达到，第二年因本项目为酒店服务性行业，正常年份入住率按计算。

利润估算收入估算根据企业提供价格，并参考目前国内外同类企业价格趋势，第页项目建成后收入分为四部分宾馆标准间收入项目建成后按同类星级酒店和当地实际情况，按入住率，住宿每年营业收入万元商务会议收入商务会议按每周接待次计，暂定每次会议消费元，商务会议每年营业收入万元休闲娱乐收入其中包括，游泳馆男女会所棋牌室等收入，按每天接待人次计算，暂定每人平均消费元，休闲娱乐每年营业收入万元餐饮收入其中包括自动餐厅风味餐厅等，参照澄迈县餐饮行业收费标准和福山镇当地居民消费情况，按每天接待人次计算，暂定每人平均消费元，餐饮每年营业收入万元利润估算税金及附加按国家规定计取，营业税按，城建税和教育费附加分别为营业税和，所得税按计取。

项目正常年收入总额为万元。

项目在正常年投资利润率为，投资利税率为。

财务评价结论经财务测算和经济效益分析，财务评价全部增量投资内部收益率税后。

因此，本项目各项经济指标均属较好，经济效益比较理想。

经济风险分析第页盈亏平衡分析盈亏平衡点分析固定总成本销售收入可变总成本销售税金断加大，企业交往将大大增加，会带来大量国际国内客源，另外方面开发区各知名企业商务活动包括商务会议对该地区星级酒店有较大需求，商务客源及会议客源呈现跳跃式增长。

而本项目正是充分顺应了这种趋势。

本章小结由于项目所在地地理位置经济发展强劲势头和需求旺盛等造成了极大星级酒店市场机会，同时形成了个刺激酒店业结构优化过程。

目前，项目所处范围内没有星级酒店，而本项目凭借其地理优势和管理优势，使其具有极强竞争力，有望成为澄迈福山镇明星和龙头企业。

项目建设地周边商务圈使得本项目存在极大发展空间。

客源会议以及有关活动较多，加上本项目将委托有经验管理集团对其进行管理，这些都对该项目建成以后正常经营十分有利。

第页第四章项目建设条件分析和需求分析项目建设条件分析县域概述澄迈县位于海南岛西北部，前身为苟中县。

前年设立，年澄迈县解放，年隶属广东省海南地区行政区公署，年月海南建省，澄迈县直隶海南省到今。

毗邻省会海口市，现辖个镇，陆地总面积平方公里，海域面积平方公里，人口万。

年澄迈县综合经济实力在全省市县排名第。

县域自然条件气候条件。

澄迈县地处海南省西北部，东接琼山市，定安县，南与屯昌县。

琼中县相连，西与临高县，儋州市接壤，北临琼州海峡，热带气候区域。

四季如春，雨量充沛，日照充足。

年平均气温，日照时数为小时。

平均降雨量为毫米。

地质条件。

澄迈县位于琼北断陷盆地西北部，王五文教深大断裂西侧，境内主要基底断裂有近东西向展布马袅铺前断裂，北西向海口云龙断裂和长流仙沟断裂。

该三条主要基底断裂均象新生代以后形成新构造，并有。

并在全省市县中排名第大好形势下，目前公司凭借多年运作经验及雄厚资金实力，公司决定在福山镇敦茶村新建座三星级大酒店。

洋浦天创实业有限公司将继续秉持以品牌化经营，秉承诚信团结创新务实核心理念，凭借贯创新精神，从产品创新产品质量生态环境生活配套等方面精心打造品牌产品，致力于为澄迈县城市建设缔造新生活梦想，为澄迈县投资开发做出新贡献。

第页研究主要结论与建议主要经济技术指标主要经济技术指标名称数量备注总投资万元其中固定资产投资万元铺底流动资金万元正常年份销售收入万元正常年正常年份总成本万元正常年利润总额万元正常年所得税万元正常年税后利润万元正常年内部收益率税后财务净现值万元税后投资利润率投资利税率盈亏平衡点产量第二章项目建设背景与建设必要性项目建设背景澄迈县简介澄迈县位于海南岛西北部，地跨北纬东经第页。

北面与东面同海口市接壤，南面与东面同屯昌定安县交界，西南同儋州市琼中县相连，西与临高县毗邻。

全境东西部宽千米，南北长千米。

总面积平方公里。

海域面积平方公里。

澄迈县建制历史悠久，是海南西汉时期三大历史名邑即玳瑁紫贝苣中之，西汉武帝元鼎六年公元前年为苟中县，属珠崖郡，县治设在今美亭乡美中墟。

隋大业三年公元年迁县城于今老城镇老城墟，属临振郡。

唐高祖武德五年公元年改珠崖郡为崖州，澄迈隶属崖州。

贞观十三年公元年又拆琼山地置曾口颜卢琼山三县，属琼州。

曾口县治设在博罗村今永发镇内。

唐玄宗开元十三年公元年把曾口县并人澄迈县。

两县合并后，其县城仍设在老城。

后因老城地区发生地震，瘟疫流行，遂于清光绪十八年公元年将县城迁至今治南渡江边金江镇。

金江镇旧名打铁市，相传几户打铁匠居于此而得名。

后来，在清江发现江中沙土含金，故改名金江。

年月，澄迈解放，年月澄迈和临高合并，县名暂称金江县。

年月日，又称澄迈县，年，与临高县分开，恢复澄迈县建制至今。

全县辖个镇，分别是金江镇瑞溪镇永发镇老城镇中兴镇加乐镇福山镇桥头镇文儒镇仁兴镇。

县城设在金江镇。

全县共有个村居委会，个自然村。

境内有个农垦国营农场和个省办农林场，分别是红光农场昆仑农场和岭农场西达农场红岗农场金安农场和华侨农场仁兴热作农场太平林场。

澄迈县土地资源丰富，地势平坦，宽广肥沃，面积万公顷，可利用土地面积占，尚有万公顷土地有待开发。

土质主要为红土壤和沙土壤，大部分土地可以引水灌溉，光热水等条件优越，十分适宜种植热带作物第页冬季瓜菜和发展牧业。

澄迈县福山镇是海南两个以咖啡出名地方之，福山地区咖啡豆结实粒大均匀饱满。

真正福山纯咖啡，是不加糖和香料焙炒。

具有浓郁香醇滑口优秀品质，富有海南福山地区特有地方咖啡味又具有印尼苏门答腊岛黄金曼特宁咖啡品质特性。

近年来，澄迈县着力推进福山镇现代化建设，即有全国热带农业旅游示范点，福山咖啡文化休闲旅游区及休闲农庄福山咖啡馆，候臣咖啡文化村等精心打造高品位，并具有独具特色现代化城镇。

为此，洋浦天创实业有限公司拟开发建设天福假日酒店项目，以满足福山镇及周边区域日益增长休闲，娱乐，文化经贸交流等方向需要。

本项目建设背景旅游经济是当今时代发展最快最具活力最有前途产业。

五十年代以来，世界旅游业以年均以上速度递增，大大超过同期工业经济年均增长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值比重已达以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第大创汇产业。

我国是世界上旅游资源最丰富国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，至年末，我国旅游业收入亿元，占国内生产总值，年年均增长率，是同期增长率倍多，旅游业在在我国国民经济发展中地位越来越重要。

展望世纪，随着经济科技发展，人民生活水平提高，旅游业市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远朝阳型产业。

由于该产业是项综合性极强产业，它发展，对拉动整个经济发展将发挥越来越大作用。

第页宾馆作为旅游经济基本细胞，是旅游业收入重要来源，宾馆业发达也促进着旅游业兴旺，并带动相关产业技术水平不断提高。

随着年海南成功定位为国际旅游岛，并且旅游资源十分丰