（批复）五星级国际商务旅游酒店项目可研建议报告（发改委）

经营成本变化敏感性分析表明，各因素变化都不同程度影响内部收益率和投资回收期，并且内部收益率跟销售收入成正比，而跟建设投资和经营成本成反比。

因此，当基建投资或经营成本提高时，要相应提高销售收入来达到降低收入或提高经济效益目。

从分析结果可以看出，销售收入是最敏感因素，对项目运行财务效益好坏至关重要。

盈亏平衡分析盈亏平衡分析就是在定市场生产能力下，研究拟建项目成本和收益平衡关系方法，项目盈利与亏损有个转折点，称为盈亏平衡点。

在这点上，销售收入等于生产成本，项目刚好盈亏平衡。

盈亏平衡点越低，项目赢利可能性越大，亏损可能性越小。

此项目盈亏平衡点为，表明项目达到生产能力就能保本。

社会效益评价合理有效利用城镇紧缺土地资源，改善干部职工和广大群众居住条件，美化城市环境，促进城镇两个文明建设具有重要作用。

该项目建成后可大大提升广水市对外窗口形象，增强对外接待能力，提高城市品位，可增加个就业岗位。

综上所述，从广水旅游资料开发经济发展要求和目前酒店业发展现状等多个方面来看，五星级国际大酒店这个项目面临非常好发展机遇，可以说是天时地利人和，她建成开业不仅会改变广水酒店业现状，同时对广水经济也会带来巨大商机。

小结根据调查，维持个星级酒店正常经营所需要成本约占总营业额从上表可知，本项目维持酒店经营所需总成本略高于行业平均水平，因此项目建设必须降低成本，强化经营管理，利润才有空间。

针对项目成本率从到经营测算，我们可以明显看出酒店运营成本高低已成为本项目实施投资回报方式决定因素。

本工程咨询公司认为项目酒店作为星级经营模式发展空间很大，如果在合理范围内能做好成本控制工作，则项目后续经营及发展都不存在问题如果酒店入住率在现有水平上能够继续提高，则后期利润空间将会更大。

第六部分可行性研究结论与建议可行性研究结论经过对全国和广水经济状况研究分析，以及对年产业导向理解，本公司经过详细市场调研后认为项目变更是必要可行合理在目前各种利好因素作用下，近几年内广水市星级酒店市场是乐观星级酒店更适合项目整体发展与规划在年将该项目投放市场时机是可行考虑目前该公司经验实力以及资金储备企业发展需求等因素，项目正式运营条件基本成熟结论在宏观政策经济市场环境不发生重大变化前提，在保证酒店盈利能力和品牌价值并采取行之有效营销手段条件下，本项目作为星级酒店是可行，项目主要问题解决办法和建议如何提高酒店盈利能力树立广水市最高档酒店形象将现有外包餐饮娱乐部分统引进知名经营管理品牌公司整合经营，提升经营管理水平和档次增加产品附加价值，并在形象和服务上独树帜，迅速和市场上竞争对手相区别将固定客户吸收为会员，提高以后酒店经营入住率建立长期品牌发展战略，拓宽酒店客源范围，提高市场占有率。

降低固定成本和提高盈利能力引进知名酒店管理公司作酒店管理顾问随着酒店业不断发展，酒店之间竞争归根结底已成为酒店管理公司之间竞争。

酒店管理公司经营水平直接影响到酒店收入利润，酒店管理公司品牌度直接影响购买者信心。

因此，本公司建议武汉昌神房地产开发有限公司引进国内知名酒店管理公司作为顾问，全面提高经营管理水平，为酒店后续经营发展提供有力保障。

发展商与酒店管理公司合作方式建议方式酒店管理公司在定年限内为发展商提供系列顾问服务，并收取固定管理费用，般视项目大小，约在万万左右，酒店管理公司不承担酒店经营和投资者回报任何风险。

方式二酒店管理公司为发展商提供系列顾问服务，收取营业收益作为顾问费，不承担酒店经营和投资者任何风险。

方式三酒店管理公司收取营业收益，但管理公司承担部分经营风险。

当酒店经营亏损或达不到约定效益时，酒店管理公司承担亏损或不收取管理费用当酒店经营效益达到约定时酒店管理公司收取利润管理费但酒店收益超过定比例时，酒店管理公司不仅可以取得固定管理费，还可以从超额利润中取得定比例分成。

降低酒店固定经营成本利用酒店管理公司先进酒店管理方法，降低酒店固定经营成本，提高酒店盈利能力。

如何降低投资者风险提供经营担保服务建议由专业担保公司或其他机构为武汉昌神房地产开发有限公司后续经营提供担保，降低投资者风险，提升公司品牌价值采用风险较低回报方式建议采用风险较低免月供和固定回报模式，既可以保证投资者利益，促进销售，又可以减小酒店经营压力，降低经营风险项目风险及防范建议项目风险项目本身风险项目贷款报批中不确定因素政府政策指导对本项目影响市场风险市场对该类型产品接受程度预期金融政策调整对项目影响经营风险酒店盈利能力直接决定对投资回报实现广水市酒店业未来竞争形势，其他酒店对本项目形成威胁防范建议加快销售准备工作，抢占市场先机提高酒店经营管理水与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜配合项目广水市地标性建筑外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注强化利用发展商良好社会资源和政府背景资源优势，对辖区内各外资及本地企业进行重点宣传，促成集团消费。

两大策略化解劣势与规避风险项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性营销方案及投资回报承诺方案，吸引客户消费针对自身酒店配套设施经营劣势，本公司建议引进高品牌度娱乐餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次利用政府背景优势对项目进行信誉担保快打快销规避政策风险。

结论通过对比分析区域市场各种特征，以及影响本项目各种因素，本工程咨询公司认为本项目在该片区酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素市场定位酒店经营成本控制营销策略等，在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目市场风险可以有效应对和规避，并会有良好市场表现。

项目评价广水市五星级国际大酒店建设项目属于中高档星级酒店建设项目。

由于该项目上市时机良好，预计资金回笼压力不大。

另外，从未来长期投资回报角度考虑，应该采用行之有效方式降低酒店经营成本，提高酒店盈利能力，尽量保证实现销售中承诺投资回报，降低中小投资者投资风险，提高发展商品牌形象。

整体来看，五星级国际大酒店以星级酒店方式销售是种科学理性发展手段，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及广水经济特点利好影响，本项目前景展望非常良好。

项目评估在整个广水市市场中，五星级国际大酒店作为目前唯四星级酒店，具有很强供了有力保证。

市场研究广水市经过十多年发展已成为外商竞相投资宝地。

如今，完善基础设施构筑成良好投资环境，尤其是近几年来，广水市坚持高起点高标准改善投资环境，花大力气建设了批市政基础设施，实实在在营造外商置业低成本优势。

广水市良投资环境为酒店业培养了稳定优质消费客户群，广水市工业及商业未来蓬勃发展也为酒店经营提供了有力保证。

目前只有云都大酒店和乾星商务酒店是挂牌星级酒店，其他酒店和旅馆起点低规模小服务水平差，云都大酒店与乾星商务酒店处于双头垄断地位。

近年来，随着广水市对外开放逐步扩大，主动融入武汉城市圈，广水正逐步武汉旅游和发展后花园，外来客商及游客逐年倍增，每年接待流量在万人左右。

广水市现有酒店行业显然是无法容纳如此大客源市场，远远不能满足客人需要，经常出现订不到客房和客餐现象，大型商务活动和会议不能在广水送行，广水也因此丧失了很多发展机遇。

基于以上因素分析，武汉昌神房地产开发有限公司在永阳大道与三环路交汇外兴建酒店显得尤为紧迫，届时市场份额将达到以上，处于绝对垄断地位。

市场宏观背景广水市年经济分析从已公布统计数据来看，年广水国民经济继续保持在高位运行，国民经济保持稳健增长态势。

全市经济总量继续加大，各项主要指标实现较好增长，生产消费和需求比较协调，总体运行形势良好。

主要表现在生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。

工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。

市场消费繁荣，零售总额稳增。

固定资产投资额累计完成亿元，比去年同期增长社会消费品零售总额累计完成亿元，比去年同期增长，累计增幅与去年同期持平出口逐月回升，增速明显加快市场物价微升，职工居民收入有所增加财政金融保持稳定，存差略有扩大企业景气上升，信心指数提高。

广水市历年酒店经营情况分析广水市历年宾馆酒店客房出租率平均入住率年年年年年年年年年从年低谷期开始，广水市酒店入住率逐年提升，在年达到阶段性顶峰年广水市酒店入住率和年相比有较大幅度下降，其原因是受到影响。

广水市年酒店整体经济预测及分析进入年，广水酒店业市场持续向好，月酒店开房率均超过去年同期水平，十长假期间，广水市酒店开房率更高达以上。

具体表现如下广水市政府将把应山城区建设成为武汉市后花园，五由原来长假变为小长假，居民不宜远行，不少武汉市民驾车来广水进行农业观光，客观上增加游客数量。

宏观调控政策将有控有扩从内需结构来看，控制局部过热投资需求，扩大消费需求从投资结构看，对局部过热行业投资高消耗高污染投资，对各地形象工程高档住宅等投资要调控，而对农业能吸纳就业第三产业以及各种社会事业投资，仍在扩大经过近几年宣传，广水市旅游和酒店业在广水市政府扶持旅游业政策影响及经济高速增长推动下，酒店入住率迅速上升，行业步入快速运行轨道。

广水市现有星级酒店经营状况分析星级酒店名称年入住率年酒店规模云都大酒店层多乾星商务酒店层多消费价格分析五星级国际大酒店地处市中心，主要靠优质服务赢得市场，具有价格竞争能力。

入住率分析年广水市酒店年入住率仍然达，经营情况良好，星级酒店年入住率也在之间浮动。

般旅游区度假型酒店相对市区商务型酒店平均入住率要低，其主要原因是旅游淡旺季影响造成其入住率不稳定。

酒店规模分析不同区域酒店在经营规模上也有所不同，般在旅游区酒店经营规模较小，经营面积不超过平方米，楼层基本上低于层，尤其是投资性较强星级酒店而在商业区或市区附近星级酒店，其经营面积相对较大，经营楼层达到层。

酒店管理公司分析广水星级酒店管理企业分为三种情况发展商自管聘请国外知名酒店管理公司作顾问，发展商自己管理现有广水市星级酒店因为处于起步阶段，而且规模般偏小，聘专业国际酒店管理公司成本投入太高。

因此，般采用自管或聘请顾问形式管理。

区域市场分析应山城区位于广水市腹地，是广水市政治文化中心，国土面积平方公里，总人口近万人，辖个社区个行政村。

历史悠久，交通便利商贸活跃经济发达。

交通状况京广铁