（批复）五星级酒店5A甲级写字楼项目可研建议报告（发改委）

虽然缺少核心店，但由于内臵步行街将流行时尚和服装专卖集中经营，提供了舒适明亮购物环境，具有明显扎堆效应，较受经营者和消费者欢迎。

同时，小商铺面积，便于控制总价，从而利于推盘销售。

从定价策略和解决租售矛盾利于开业后运营管理等多角度考量，这种首层为步行街，并争取尽可能多楼层为步行街组合是本项目单体商业项目首选和主要组合模式，同时步行街打造也提高了鹊桥酒店整体形象。

车位规划由于商场将引进大型综合超市电器专业连锁店，因此车位配比为个第四部分写字楼商场投资估算投资估算说明本项目投资估算按国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第二版中规定有关投资估算编制方法进行编制。

本项目建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据，并考虑调整因素。

投资估算参考了广州市同类结构建筑造价指标。

写字楼商场项目投资估算表序号费用名称计算依据或定额标准估算金额万元备注土地费二工程费用土建工程高层元地下室元地下室按元电气工程商场元高压配电万元给排水消防工程费商场元集中空调商场元弱电工程元地下停车场裙楼通风商场元商场装饰工程元室外工程三设备费用电梯台万元普通电梯台资金筹措本写字楼商场项目总投资额为万元，在项目预售前，即项目完成主体结构前，需投入报建费可研及设计费土建工程费除土地费租赁费等资金约万元，其资金筹措渠道有四条是自有资金含合作方投资二是商场写字楼年销售使用权部分三是银行贷款四是施工单位带资部分。

投资方自有资金万元。

能够满足工程需要。

主体完成后，酒店部分后续资金可通过销售写字楼商场年产权方式解决。

资金平衡计划货梯台自动扶梯台万元每层台层四其它费用勘察费可研及评估费设计费开发管理费工程监理费环保评估费施工图审查费五工程报建费六不可预见费工程费合计总投资时间资金投入万元资金来源万元年月商场写字楼前期投入土地报建费用设计费用广告费用等自有资金年月年月主体工程及地下室工程年月装饰及安装工程自有资金总计剩余万元可作备用金第五部分写字楼商场效益分析销售收入销售税金及附加估算销售收入销售税金及附加根据国家有关税收政策，本项目应缴纳营业税城市建设维护税教育费附加，综合税率为，销售税金及附加为万元。

经营成本及费用估算项目成本费用主要有开发建设成本，销售费用等。

项目面积售价元合计万元写字楼商铺车位只销售个车位中个车位合计开发建设成本项目开发建设成本即写字楼商场项目总投资为万元。

销售广告费销售广告费根据同行业统计资料，并结合项目实际情况进行估算，按销售收入估算为万元。

项目土地成本租地四十年，每年租金万元，商场及写字占地面积是平方米，所以土地成本为万元。

项目总成本费用上述项之和即为项目总成本费用，为万元。

项目损益项目利润总额销售收入项目总成本销售税金万元所得税额项目总利润万元税后利润为万万元第六部分东莞庄项目结论与建议结论从酒店项目成本总投资和写字楼商场销售收入来看酒店项目成本总投资写字楼商场税后利润万元万元。

由于前期资金总投入为个亿，如果采用酒店自己经营，而对写字楼项目进行销售，商场进行销售返租方式话，其可行程度很高。

但是，由于项目土地成本较高，加上只有四十年使用权，而无产权，所以对销售造成定影响，对售价敏感很高，同时带来相应风险。

有关风险还须通过严格管理和严谨市场营销手段进行弱化，力争达到预期投资目标。

我们认为无论是从人流量，居民结构，消费力，交通状况，还是政府支持业态组合及城市综合体稀缺性方面，通过整合资源，打造成个集休闲购物餐饮娱乐观光旅游主题式酒店城市综合体是综合可行。

经过我们初步市场调研，行业专业咨询和可行性论证分析，提出以下几点结论第广州城市总体建设和发展是健康，目前正在向带动全省辐射华南影响东南亚国际城市目标发展。

因此广州高档商务市场前景广阔。

第二目前广州高档商务型租赁物业市场发展空间很大，市场竞争压力较小。

广州东莞庄项目主体按照五星级酒店写字楼模式建设和开发是合适和可行。

第三该项目按照上述模式开发建设有利于资金回笼及实现预期收益率。

第四目前已经有了可以借鉴成功案例，大大减少了项目运作风险。

第五为保证该项目成功开发和销售，下步应该尽快委托世界级专业酒店管理机构进行更启保险箱设门卫应接员专职行李员值班经理大堂经理。

在非经营区设客人休息场所提供店内寻人服务和安排出租车服务门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道配备轮椅。

至少能用种外语提供服务英语为必备语种，总机至少能用种外语提供服务英语为必备语种，各种指示用和服务用文字至少用中英文同时表示。

客房基本要求至少有间套可供出租客房，客房面积不含卫生间和走廊不少于平方米，至少有个开间豪华套房，有残疾人客房。

客房装修豪华，有豪华软垫床写字台衣橱及衣架，茶几，座椅，床头柜床头灯，台灯，落地灯全身镜，行李架等高级配套家具。

卫生间用豪华建筑材料装修地面墙面顶棚，用良好排风设施，电源插座，电话副机，吹风机和体重称。

装高级座便器。

梳妆台，浴缸并带淋浴喷头，配浴帘，晾晒绳，小时供应冷热水。

有直拨国内国际电话，有彩色电视机音响设备并有闭路电视系统，播放频道不少于个，自办节目至少有个频道。

有与五星级相匹配文具用品，提供开夜床服务，小时提供冷热饮用水及冰块，免费提供茶叶或咖啡，客房内设微型酒吧，小时提供中西式早餐，正餐送餐服务。

提供叫醒服务，留言服务衣装湿洗干洗，熨烫和修补服务，提供擦鞋服务。

客房卫生间每天全面整理，每日更换床单和枕套，客房用品和消耗品每天补齐。

餐饮基本要求有布局合理装饰豪华中餐厅，至少能提供种风味中餐。

有布局合理装饰豪华西餐厅，配专门西餐厨房。

有独具特色格调高雅咖啡厅，能提供自助早餐西餐正餐。

割销体育中心新中轴线为核心大商圈，共由四个不同功能片区组成，包括以天河城正佳广场为龙头环体育中心中央零售区珠江新城中央商务区天河北金融商务区和石牌电脑专业市场区。

该商圈未来定位是成为世纪中央商务区广州市核心商圈华南第商圈。

这区域包括广州大道以东广深线以南华南快速干线以西珠江以北地区，包括天河南林和路石牌冼村猎德路五条街行政区范围，面积约平方公里。

目前，该商圈有天河城正佳广场维多利广场等大型百货商场。

由于该板块休闲娱乐设施不足，些适合开发为娱乐休闲设施裙楼将得到发展。

本项目拟建五星级酒店写字楼充分体现了天河区整体发展战略，积极打造个全新集多种服务功能为体现代化商贸中心，包含有酒店办公商业餐饮娱乐等多种经营内容，项目规模较大运营思想先进，本项目建设将推动天河区新轮发展规划实施。

项目建设有利于较好地发挥土地效益根据天河北路地区发展规划，该地区重点发展，即将进行建设项目总商业面积超过平方米。

本项目将建设个可以辐射周边地区全新多服务功能现代化都市商业中心，这不仅大大提高了天河北路后花园商业中心水平和规模，丰富了天河北商圈商业中心商业业态，对提升该区域商业价值，促进地区经济发展有明显作用。

主要经济技术指标主要技术经济指标如下占地面积平方米其中地上建筑面积﹡平方米商业部分平方米写字楼部分平方米酒店部分平方米容积率建筑密度绿化率停车位辆第部分鹊桥五星级酒店目前广州五星级酒店运作情况广州目前已开业有家五星级酒店已正式挂牌，未来两年间将陆续再开业八家五星级和超五星级酒店，它们开业时间和简要情况如下挂牌五星级酒店鸣泉居度假广州市白云大道南年开业，序号村酒店名称号地理位臵年重新装修开业时间间套。

客房数量楼高层，共有客房总数中国大酒店广州流花路号越秀区开业时间年，年新装修楼高层，间客房及套房。

广东国际大酒店广州市广州市环市东路号越秀区年月日开业，年局部装修楼高层，共有客房总数余间套。

广州东方宾馆广州流花路号越秀区年开业，年重新装修楼高层，共有客房余间套。

白天鹅宾馆广州沙面南街号年开业，年重新装修楼高层，共有客房总数间套。

广东亚洲国际大酒店广州市环市东路号年开业客房数目间，位于层碧桂园凤凰城酒店广州市广园东路新塘路段凤凰城年月开业楼高层，共有客房总数间套。

广州香格里拉大酒店广州市海珠区琶洲新区年月日开业楼高层，间豪华客房及套房，另设间设计精巧服务式公寓，面积均超过平方米。

八间风格各异餐厅及酒吧，两间宴会厅和八间多功能厅。

广州天誉威斯汀酒店广州市天河区林和中路号中信广场后门年月开业楼高层，共有客房总数间套，标间面积平米。

长隆酒店广州市番禺区大石迎宾路长隆夜间动物世界旁年开业楼高层，共有客房总数间套。

正在申请中五星级酒店序号酒店名称地理位臵开业时间客房数量广州鼎龙国际大酒店广州天河广州大道北号天河区年月开业楼高层，客套房间。

广州嘉逸国际酒店广州市天河北路号年月酒店楼高层，拥有间不同类型客房。

广州天伦万怡大酒店广州林和中路号年开业套装修豪华设计新颖设备完善客房。

广东南洋长胜酒店广州市天河区广州大道北兴华路号开业时间年月日主楼高层，副楼多栋高层，拥有各类豪华客房间套，标间面积平米。

南沙大酒店广州市南沙海滨新城商贸大道南二路号年月日楼高层，拥有间精雕细琢豪华客房，标间面积平米。

广州地中海国际酒店广州市广州市天河路号年月开业楼高层，共有客房总数间套，标间面积平米。

颐大酒店广州白云区同泰路颐和山庄内年酒店由东西中座三部分组成，拥有高档标准客房商务套房公寓别墅以及总统套房余间。

正在建设中酒店序号酒店名称地理位臵计划开业时间客房数量正佳万豪天河正佳年开业正佳万豪国际大酒店正佳正佳广场五星将拥有间客房，其中标准间不超过间，其余均为豪华商务套房总统套房副总统套房以及高级行政套房。

富力丽思卡尔顿酒店珠江新城年开业主体分为酒店客房和服务式公寓两部分，米高塔楼，其中包括了套客房和套高级服务式公寓，群楼部分为酒店餐饮娱乐空间。

富力君悦大酒店珠江新城年开业总建筑面积为万多平方米，楼高米，由君悦酒店管理。

皇冠假日酒店海景集团天河员村年开业五星高层，占地面积万平方米，总建筑面积万预定年平方米，客房及预定年投入运营豪华客房约间。

太古汇香格里拉天河路年开业六星级豪华酒店，酒店建筑面积约万平方米，拥有到个客房。

整个太古汇项目总投资约亿元。

行业人士对广州高级酒店业发展看法五星级酒店被业内人士视为城市之巅，可以引领座城市风尚，同时也是座城市经济发展最敏感风向标。

广州市副市长王晓玲曾在各种场合强调，在年亚运会之前，五星级