（批复）五星级酒店写字楼项目可研建议报告（发改委）

自用海滨浴场。

潜水海上冲浪钓鱼。

美容美发室。

精品店书店鲜花流中心，从发展角度上具备有城市交通发展及城市区位特点，也初步具备做物流中心基础。

物业类型中型购物中心大型娱乐中心超市百货酒店餐饮批发市场商住公寓绿化广场住宅区适合度假设本项目建设为批发市场，在广园东路周边已有众多专业市场，基本上有各大业态存在，会在相当程度上在产品及经营模式上产生同质化竞争。

假设本项目建设为百货超市其有吸引周边人气作用，能够成为区域重要商业个补充元素。

假设本项目建设为大型娱乐中心，但东莞庄娱乐消费相对单纯，在本项目位置如果只是建个大型娱乐中心，在定程度上可以吸引周边天河北乃至其他区域休闲消费人群，但是从商业价值角度来说，并未得到较好体现。

假设建设为大型购物中心，从天河区整个商业格局发展进程及消费者消费需求考虑，本区域缺乏集购物文化娱乐休闲餐饮服务旅游观光于体大型综合性购物中心，从战略发展角度上建大型购物中心，方面可以填补市场空白另方面，通过中型购物中心，构筑商业新核心，在其周边购物中心住宅区城市公寓绿化广场酒店餐饮建立，都有很大生存空间有助于使本项目价值达到最大化体现。

项目初步定位商业总建筑面积为平方米，根据东莞庄目前商业现状特点，业态优化组合如下为综合超市为内置步行街为专业卖场。

层高米。

其中，为流行时尚专卖店精品店折扣店组成名店街，并设个方便快餐冷饮店，以服装步行街为主。

引进知名品牌做专业大卖场，如卖场家电手机电脑或家居卖场或电玩运动书市电影城之类专业卖场将临街部分设计为通透立面，用大幅透明落地玻璃配以明亮灯光，使其成为餐饮咖啡茶室等对情调和视线要求较高经营定位，并对这种可凭栏远眺餐饮娱乐景观区进行分割销售。

因为项目总建规模小，可供销售面积最大也只有万，为提高开发商投资收益，尽快回收成本，同时支持鹊桥酒店项目运营，所以采用全部分割销售商铺方法。

虽然缺少核心店，但由于内置步行街将流行时尚和服装专卖集中经营，提供了舒适明亮购物环境，具有明显扎堆效应，较受经营者和消费者欢迎。

同时，小商铺面积，便于控制总价，从而利于推盘销售。

从定价策略和解决租售矛盾利于开业后运营管理等多角度考量，这种首层为步行街，并争取尽可能多楼层为步行街组合是本项目单体商业项目首选和主要组合模式，同时步行街打造也提高了鹊桥酒店整体形象。

车位规划由于商场将引进大型综合超市电器专业连锁店，因此车位配比为个第四部分写字楼商场投资估算投资估算说明本项目投资估算按国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第二版中规定有关投资估算编制方法进行编制。

本项目建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据，并考虑调整因素。

投资估算参考了广州市同类结构建筑造价指标。

写字楼商场项目投资估算表序号费用名称计算依据或定额标准估算金额万元备注土地费二工程费用土建工程高层元地下室元地下室按元电气工程商场元高压配电万元给排水消防工程费商场元集中空调商场元弱电工程元地下停车场裙楼通风商场元商场装饰工程元室外工程三设备费用电梯台万元普通电梯台货梯台自动扶梯台万元每层台层四其它费用勘察费可研及评估费设计费开发管理费工程监理费环保评估费施工图审查费五工程报建费六不可预见费工程费合计总投资资金筹措本写字楼商场项目总投资额为万元，在项目预售前，即项目完成主体结构前，需投入报建费可研及设计费土建工程费除土地费租赁费等资金约万元，其资金筹措渠道有四条是自有资金含合作方投资二是商场写字楼年销售使用权部分三是银行贷款四是施工单位带资部分。

投资方自有资金万元。

能够满足工程需要。

主体完成后，酒店部分后续资金可通过销售写字楼商场年产权方式解决。

资金平衡计划时间资金投入万元资金来源万元年月商场写字楼前期投入土地报建费用设计费用广告费用等自有资金年月年月主体工程及地下室工程年月装饰及安装工程自有资金总计剩余万元可作备用金第五部分写字楼商场效益分析销售收入销售税金及附加估算销售收入项目面积售价元合计万元写字楼商铺车位只销售个车位中个车位合计销售税金及附加根据国家有关税收政策，本项目应缴纳营业税城市建设维护税教育费附加，综合税率为，销售税金及附加为万元。

经营成本及费用估算项目成本费用主要有开发建设成本，销售费用等。

开发建设成本项目开发建设成本即写字楼商场项目总投资为万元。

销售广告费销售广告费根据同行业统计资料，并结合项目实际情况进行估算，按销售收入估算为万元。

项目土地成本租地四十年，每年租金万元，商场及写字占地面积是平方米，所以土地成本为万元。

项目总成本费用上述项之和即为项目总成本费用，为万元。

项目损益项目利润总额销售收入项目总成本销售税金万元所得税额项目总利润万元税后利润为万万元第六部分东莞庄项目结论与建议结论从酒店项目成本总投资和写字楼商场销售收入来看酒店项目成本总投资写字楼商场税后利润万元万元。

由于前期资金总投入为个亿，如果采用酒店自己经营，而对写字楼项目进行销售，商场进行销售返租方式话，其可行程度很高。

但是，由于项目土地成本较高，加上只有四十年使用权，而无产权，所以对销售造成定影响，对务。

卫生间有饮用水系统。

不少于客房卫生间淋浴与浴缸分设。

不少于客房卫生间干湿区分设。

所有套房分设供主人和来访人使用卫生间。

设商务楼层，可在楼层办理入住登记及离店手续，楼层有供客人使用商务中心及休息场所。

商务楼层客房内有收发传真或电子邮件设备。

为客人提供免费店内无线寻呼服务。

小时提供洗衣加急服务。

委托代办服务。

餐厅及酒吧项有大堂酒吧。

有专业性茶室。

有除西餐厅外其他外国餐厅，配有专门厨房。

有饼屋。

有风味餐厅。

有至少能容纳人正式宴会大宴会厅，配有专门宴会厨房。

有至少个不同风味餐厅大小宴会厅除外。

有小时营业餐厅。

商务设施及服务项提供国际互联网服务，传输速度不小于。

封闭电话间至少个。

洽谈室至少容纳人。

提供笔译口译和专职秘书服务。

图书馆至少有册图书。

会议设施项有至少能容纳人会议专用会议厅配有衣帽间。

至少配有个小会议室。

有同声传译设施至少种语言。

有电话会议设施。

有现场视音频转播系统。

有供出租电脑及电脑投影仪普通胶片投影仪幻灯机录像机文件粉碎机。

有专门复印室配备足够复印机设备。

有现代化电子印刷及装订设备。

有照相胶卷冲印室。

至少平方米展览厅。

公共及健康娱乐设施共计分项歌舞厅卡拉厅或房至少间游戏机室棋牌室影剧场。

定期歌舞表演。

多功能厅，能提供会议，冷餐会酒会等服务及兼作歌舞厅。

健身房按摩室桑拿浴蒸汽浴冲浪浴日光浴室。

室内游泳池水面积至少平方米。

室外游泳池水面积至少平方米。

网球场保龄球室至少道攀岩练习室。

壁球室桌球室。

多功能综合健身按摩撑。

电子模拟高尔夫球场高尔夫练习场。

高尔夫球场至少洞。

赛车场公园。

跑马场射击场和石牌电脑专业市场区。

该商圈未来定位是成为世纪中央商务区广州市核心商圈华南第商圈。

这区域包括广州大道以东广深线以南华南快速干线以西珠江以北地区，包括天河南林和路石牌冼村猎德路五条街行政区范围，面积约平方公里。

目前，该商圈有天河城正佳广场维多利广场等大型百货商场。

由于该板块休闲娱乐设施不足，些适合开发为娱乐休闲设施裙楼将得到发展。

本项目拟建五星级酒店写字楼充分体现了天河区整体发展战略，积极打造个全新集多种服务功能为体现代化商贸中心，包含有酒店办公商业餐饮娱乐等多种经营内容，项目规模较大运营思想先进，本项目建设将推动天河区新轮发展规划实施。

项目建设有利于较好地发挥土地效益根据天河北路地区发展规划，该地区重点发展，即将进行建设项目总商业面积超过平方米。

本项目将建设个可以辐射周边地区全新多服务功能现代化都市商业中心，这不仅大大提高了天河北路后花园商业中心水平和规模，丰富了天河北商圈商业中心商业业态，对提升该区域商业价值，促进地区经济发展有明显作用。

主要经济技术指标主要技术经济指标如下占地面积平方米其中地上建筑面积﹡平方米商业部分平方米写字楼部分平方米酒店部分平方米容积率建筑密度绿化率停车位辆第部分鹊桥五星级酒店目前广州五星级酒店运作情况广州目前已开业有家五星级酒店已正式挂牌，未来两年间将陆续再开业八家五星级和超五星级酒店，它们开业时间和简要情况如下挂牌五星级酒店序号酒店名称地理位置开业时间客房数量中国大酒店广州流花路号越秀区开业时间年，年新装修楼高层，间客房及套房。

广东国际大酒店广州市广州市环市东路号越秀区年月日开业，年局部装修楼高层，共有客房总数余间套。

广州东方宾馆广州流花路号越秀区年开业，年重新装修楼高层，共有客房余间套。

白天鹅宾馆广州沙面南街号年开业，年重新装修楼高层，共有客房总数间套。

广东亚洲国际大酒店广州市环市东路号年开业客房数目间，位于层碧桂园凤凰城酒店广州市广园东路新塘路段凤凰城年月开业楼高层，共有客房总数间套。

广州香格里拉大酒店广州市海珠区琶洲新区年月日开业楼高层，间豪华客房及套房，另设间设计精巧服务式公寓，面积均超过平方米。

八间风格各异餐厅及酒吧，两间宴会厅正在申请中五星级酒店序号酒店名称地理位置开业时间客房数量广州鼎龙国际大酒店广州天河广州大道北号天河区年月开业楼高层，客套房间。

广州嘉逸国际酒店广州市天河北路号年月酒店楼高层，拥有间不同类型客房。

广州天伦万怡大酒店广州林和中路号年开业套装修豪华设计新颖设备完善客房。

和八间多功能厅。

广州天誉威斯汀酒店广州市天河区林和中路号中信广场后门年月开业楼高层，共有客房总数间套，标间面积平米。

长隆酒店广州市番禺区大石迎宾路长隆夜间动物世界旁年开业楼高层，共有客房总数间套。

鸣泉居度假村广州市白云大道南号年开业，年重新装修楼高层，共有客房总数间套。

广东南洋长胜酒店广州市天河区广州大道北兴华路号开业时间年月日主楼高层，副楼多栋高层，拥有各类豪华客房间套，标间面积平米。

南沙大酒店广州市南沙海滨新城商贸大道南二路号年月日高层，拥有间精雕细琢豪华客房，标间面积平米。

广州地中海国际酒店广州市广州市天河路号年月开业楼高层，共有客房总数间套，标间面积平米。

颐和大酒店广州白云区同泰路颐和山庄内年酒店由东西中座三部分组成，拥有高档标准客房商务套房公寓别墅以及总统套房余间。

正在建设中酒店序号酒店名称地理位置计划开业时间客房数量正佳万豪天河正佳年开业正佳万豪国际大酒店正佳正佳广场五星将拥有间客房，其中标准间不超过间，其余均为豪华商务套房总统套房