（批复）五星级酒店商业项目可研建议报告（发改委）

着建安工程费工程监理费建筑面积散装水泥费建筑面积其他不可预见税费建筑面积合计管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。

本项目投资估算按照建安前期基础设施费来计算。

管理费用表序号项目计费基础费率总额万元管理费用前期建安基础设施费建设期利息建设期利息为建设期间应计贷款利息。

本项目贷款总额为万元，贷款期限为年，基准利率为，本项目执行利率为基准利率上浮，即。

建设期利息表序号项目计费基础费率总额万元建设期利息贷款总额不可预见费不可预见费用为除去土地和安置费用总和费用计算。

不可预见费表序号项目计费基础费率总额万元不可预见费除去土地和安置费用项目开发投资估算汇总投资估算汇总表序号项目金额万元土地费前期工程费建安工程费基础设施费开发规费管理费用建设期利息不可预见费合计资金筹集与运用计划资金筹集与运用表建设期，单位万元序号项目合计年年年资金运用土地费前期工程费建安工程费基础设施费，开发规费管理费用建设期利息不可预见费资金筹措业主自有，固定资产投资，银行贷款，固定资产投资，财务效益分析收入预测销售收入及销售与经营进度计划表序号期间项目合计总收入，客房收入，餐饮收入，娱乐收入，销售税金及附加，营业税，城市维护建设税教育费附加土地增值税，净收入，客房收入按照房间每天均价元天，空置率计算。

控制客房收入餐饮收入及娱乐收入占总收入比例为∶∶，据此来测算餐饮收入与娱乐收入。

经营成本期间费用销售税金及附加所得税预测销售费用为销售收入销售税金及附加包括营业税城市维护建设费为营业税和教育费附加为营业税，土地增值税为收入，具体计算方法为销售税金及附加销售收入销售收入销售收入销售收入所得税率为。

序号期间项目合计建设投资管理费用财务费用销售费用，总成本费用其中经营成本，利润及所得税测算表序号期间项目合计销售收入，总成本费用销售税金及附加，营业税，城市维护建设税教育费附加土地增值税，利润总额弥补以前年度亏损应纳税所得额所得税税后利润可供分配利润，盈利能力分析序号项目静态动态静态财务指标净现金流量万元静态投资回收期年全部资金投资收益率动态财务指标财务净现值万元动态投资回收期年财务内部收益率财务现金流量表全部资金单位万元，项目建设及销售期年年年年年年年年年年年年年合计现金流入客房收入餐饮收入娱乐收入回收固定资产余值回收经营资金回收其他现金流出开发建设投资销售税金及附加经营成本所得税净现金流量累计净现金流量折现率财务净现值累计财务净现值风险及敏感性分析敏感性分析敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响敏感性因素，并分析测算其对项目经济效益指标影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力种不确定性分析方法。

它可以通过研究建设项目主要不确定因素包括价格产量成本投资建设期汇率等发生变化时，项目经济效果指标等预期发生变化程度，找出项目敏感因素，确定其敏感程度，并分析该因素达到临界值时项目承受能力，制定出应对措施，最终使投资风险减少，提高决策可靠性。

选择需要分析不确定性因素根据市场预测，本项目开发过程中最有可能发生变化是客房日平均收入总投资额。

确定进行敏感性分析经济评价指标本项目敏感性分析主要针对财务内部收益率。

计算因不确定因素变动引起评价指标变动值分别计算日平均收入上下波动，和投资额上下波动，时，对经济指标影响，具体分析见下表不确定性因素变动引起评价指标变动表不确定因素内部收益率基本方案日均收入总投资额内部收益率敏感性分析图计算敏感性因素，并对敏感性因素进行排序。

计算项目对各因素敏感度系数评价指标变化幅度不确定性因素变化幅度日均收入平均敏感度总投资额平均敏感度由图形可知，销售单价较投资总额稍微敏感。

所以开发商应当做好市场和营销管理工作，但同时也应但看到，有效控制成本能很好地提高项目收益。

在预售和销售前，开发商应当确实适当地做好定价工作，同时在销售过程中，根据客户反应来适当调节销售价格。

销售过快，可以稍微上调价格，以实现利润最大化。

滞销，则应重新审视市场来合理调节价格，以保证销售率。

另方面，合理控制总投资，是增加利润个有效手段。

所以开发商应当在整个开发过程中建立个系统成本控制体系，建立科学管理体系，尽可能实现以最低成本来实现最大经济效益。

风险分析从当地市场情况来看，目前房地产市场已经处于个逐渐回暖阶段，再加上重庆市地方特点，获得国家很多政策方面支持以及重庆市未来发展，定会吸引更多外来投资者和城市化进程加快重庆是房价平稳上涨接口，全方位安保系统，传真机办公文具等，应有尽有，安全舒适。

商务会所配有多间高贵典雅宴会厅房和会议场所均配有宽敞会前报到区域最新现代化视听设备同声传译系统满足您不同规格商务会议和宴会需求，而能容纳千人中厅更适于举办大型主题庆典。

餐饮引领时尚西餐厅每日向您提供各式各样正宗西式佳肴，古朴典雅中餐厅为您奏上独创新派粤菜及本地川菜美味美食，同时会提供各种各样台式美食，让你在商旅之际尝遍各地美食。

同时我们会设立全新概念酒吧水吧等，会给您带来视觉和听觉双重震撼，夜色降临，可在此小酌并欣赏调酒师精彩表演。

内部配套客房商务所餐饮娱乐总统套房行政房豪华套房普通套房复式套房无烟房宴会厅房会议场所容纳千人大厅西餐各式中餐台式及其他康体项目消闲娱乐项目保健项目娱乐康体项目酒店会借助于定康体设施设备和环境，为会员们锻炼身体增强体质而设各类健身项目。

在会务之余，得到身体锻炼，并从中享受到定乐趣。

诸如健身房篮球场乒乓球场羽毛球场桌球场游泳馆等。

消闲娱乐项目让人们在远离市区繁闹世外桃源里，享受度假趣味性，以轻松愉快方式，在定设施环境中进行各种类型既有利于身体健康，又放松精神陶冶情操，得到身心快乐和精神满足活动项目。

提供高档设施和服务，如保龄球室人工按摩等。

运动不激烈，趣味性技巧性强。

如高尔夫球保龄球等。

寓享受于消闲之中，强调精神上满足。

诸如咖啡馆茶艺馆酒吧酒廊棋牌室等。

文化气息浓主要体现宗祠陪都文化。

保健项目由于来此消费高端会员年龄结构也相对处于成熟年龄段，因为大多是商务成功人士及大型公司金领人士。

平时城市繁忙生活使他们身心疲惫，现在主要针对会员提供美容保健些服务项目，让会员们在商务之余来对自己身体进行次关照。

核心竞争力酒店会务业务是其励企业对外投资建厂，拓展企业发展空间。

统筹城乡发展，加快建设新农村统筹城乡规划，完善分区规划，启动十二五规划编制，开展主体功能区划分，促进四规叠合，推进农村土地流转发展现代都市农业，做大做强优势产业，推动优质稻蔬菜花木畜禽渔业等农业标准化生产示范基地建设加快林海旅游度假区巴国天潭生态农业观光园等城乡统筹示范项目建设，推进南彭宜居小城镇建设。

发展农产品加工业，把打造百里生态经济长廊为重庆第高效生态休闲观光都市生态经济长廊。

发展特色旅游业用好中国温泉之乡品牌，举办第三届温泉旅游文化节。

围绕五泉四山岛五大特色旅游区规划布局，加快景区基础设施建设，提升旅游景区形象，带动巴南旅游接待能力提档升级。

推进五方十泉丰盛古镇等旅游项目建设，大力发展温泉湖泊山地等生态休闲旅游，积极开发旅游地产。

品投资发展空间巴南区对品发展定位巴南区政府对品十五时期发展定位为主城区城郊型现代卫星都市生态居住区都市发达经济圈都市休闲度假型现代时尚康乐生态农业短程旅游观光带现代特色农产品加工业及资源提升型绿色工业示范园。

具体措施指导为推进五镇组团建设品组团。

按主城功能区进行规划，发展旅游业都市农业特色农产品加工业城镇商贸服务业等，提高经济发展水平，促进农民致富，统筹发展安澜镇跳石镇。

到年，城镇居住人口达到万人。

推进新型工业化改造提升资源加工业，利用品矿石资源，发展壮大建材业。

发展壮大园区经济，在品规划建设新工业基地规划占地亩，发展制造机械医药等无污染工业。

加快发展现代服务业发展专业市场和现代物流业。

建设以品为中心西南部旅游中药材商贸组团。

加快发展现代服务业发展以温泉特色为主旅游业。

围绕建设都市休闲度假旅游区目标，按照三泉三山湖场廊发展思路，打造南温泉东温泉桥口坝温泉旅游，„„做强百里生态长廊观光农业旅游。

到年，„„把桥口坝打造为现代时尚康乐温泉，把巴南区建设成中国温泉之乡。

品综合发展空间巨大地理位置品位于巴南区内，处于巴南区西南方向，属于都市经济发达圈中主城区和外围都市圈结合点，交通和区位优势都不错。

整体布局品地区在整体布局中给人感觉比较杂乱，没有统规划。

土地资源品地区土地资源较为富结果必须延伸和发展，而品区位优势将使品土地不断增值。

基础设施情况品地区基础配套设施比较单，而且比较陈旧，在很大程度不能满足品居民需求，要想真正城市化进程加快，基础设施建设必须提上日程。

商业商业在品地区处于初级阶段，商业气氛不浓，都是街道门面独自经营，经营品种是日常生活用品居多，装修方面只是简单休整下就开业了，更谈不上服务水平了。

工业工业基础非常薄弱，方面是数量少，另方面是规模小。

综上，十五规划大环境为品发展提供了个很好机遇城市外环龙腾大道南泉大道节点为品发展带来了个良好契机城镇商业氛围工业发展得不是很理想使得品开发空间巨大还有品天然青山绿水茂密竹林以其浓厚人文环境都是相对理想投资地点。

第二部分市场调查和竞争分析重庆酒店发展状况重庆作为中国西南地区惟直辖市，经济发展势态良好，商务活动频繁，各种大型会展也经常在此召开，地区性作用逐渐增强，国际资金纷纷涌入，产业不断升级换代，酒店业市场发展潜力巨大。

从全国酒店业发展来看，各地对酒店开发可谓是方兴未艾，而重庆酒店业还处于发展中阶段，期待着有更多眼光和胆识人涉足。

从目前重庆城市规模城市形象商务旅游需求角度分析，重庆高端酒店数量已经在逐步增加。

据统计，年前，重庆星级酒店不过家，其中仅有家五星级酒店，而现在，重庆星级酒店总量已达家，三星级以下酒店含三星占总体酒店数量，四星五星级酒店已有家占酒店总量，如重庆申基索菲特大酒店五星重庆万豪酒店五星重庆国贸豪生大酒店五星重庆洲际酒店五星