（批复）五星级酒店宾馆改扩建项目可研建议报告（发改委）

会展方面，会展配套需要引进技术含量较高设备，使其商务会展功能强化。

在宾馆改造期间，对改扩建工程开始时间持续时间及结束时间，改扩建期间是否正常营业会增加配套设施新服务理念未来价格都应全面提供给关注每个人，只有把这些信息传达出去，才有可能保留原来客户并开拓新客户群体。

酒店式公寓酒店式公寓基本建筑指标表酒店式公寓基本建筑指标酒店式公寓建筑面积平方米平均面积平方房间数间均价元平方米得房率相关配套服务配套公共部位清洁和客房服务小时送餐服务商务服务和小时抢修，保姆服务等。

设施配套游泳池健身中心保安系统卫星电视宽带接入和酒吧等信息宣传地段价格升值潜力及开发商情况是大多数购房者最想了解信息之。

另外，物业管理工程质量自然环境和会所配套设施等也是购房者关注信息。

因此未来可以从以上这几个方面着手宣传。

销售方式由于大部分被访者对酒店式公寓和产权式酒店区别都不太了解，结合酒店式公寓购买者都是处于投资，因此，我们建议对酒店式公寓提出纯产权共管式公寓概念。

这种公寓销售按照酒店式公寓方式来销售，但同时提供售后管理服务。

是否提供售后管理服务由购房者决定，即购房者需要此管理服务，管理公司就提供，如果不需要，管理公司可以不提供。

例如，购房者三人，处于不同目购买此房，完全是自住需求才购买，那么可能不太需要管理公司管理其公寓年可能只有段时间住在自己公寓，那么管理公司可以在需要情况下，在其不居住这段期间帮其管理带租购房者这套半自住半投资公寓购房者完全是为了投资才购买此处公寓，那么只要有需要，管理公司可以提供带租带售等管理服务。

简而言之，就是售是酒店式公寓，但会因为购房者目不同，提供产权式酒店管理服务。

第三节财务分析及资金筹措安排收入预计客房收入客房有间，预计平均房价元间，预计收入万元餐饮收入预计拥有个就餐位，按每天人次就餐，平均消费元，餐饮年收入为万元娱乐收入个包房，消费单价为元，全年收入万元。

棋牌房个，每天销售间次，按每间次小时，元小时计，全年收入万元。

桑拿房个包房，每天销售间次，消费单价为元间，全年收入万其他美容美发游泳健身壁球等运动休闲项目按每天万元全年万收入计。

合计娱乐收入万元其它收入酒店拥有平方米会议场地，预测年场地租金为万元预计酒店其他洗衣电话商务停车等杂项收入万元商铺平方米，按元天平方米，出租租金为万元其它收入合计万酒店满负荷收入为万元二营业税金与附加本项目营业税率为，城市维护建设税率为，教育费附加为，合计营业税金及附加为营业收入。

正常年营业税金及附加为万元。

房产税根据固定资产原值，计算得到万元。

税金及附加合计万元。

三成本外购原辅材料费用餐饮成本按餐饮收入估算，为万元旅馆餐饮等物料消耗，包括客房餐饮等日常卫生清洁用品消耗，按客房收入计，为每年万元娱乐活动品更新，低值易耗品补充，按娱乐收入计，为每年万元。

外购原辅材料费用共计万元。

外购燃料动力费用外购燃料动力费用正常营运年为万元，具体构成为水年耗用量单价万吨元吨万元电年耗用量单价万度元度万元液化气年耗用量单价吨元吨万元工资福利费用本项目定员为人，人均年工资按万元计，则年工资福利费共计万元。

折旧及摊销费用本项目固定资产原值万元。

固定资产折旧按平均年限法计算，综合折旧年限为年，残值率为，固定资产余值为万元，年折旧额为万元。

本项目无形资产价值为万元，按年摊销，每年摊销万元。

修理费用按固定资产折旧计，年修理费为万元。

管理费用预计为销售收入，年支出万销售费用行业平均水平为销售收入，本酒店按计算，为万年酒店经营说明假设年营业额为满负荷，年营业额为满负荷，年及以后年份营业额为满负荷。

经上述估算，本项目正常年静态总成本为万元，其中经营成本万元。

四财务测算假设酒店式公寓财务测算假设开发节奏年月拆迁完成年月规划完成年月施工图完成年月基础动工年月主体施工年月取得预售证开盘年月主体竣工年月装修完成入伙销售节奏年季度销售即平方米年季度销售即平方米年季度销售即平方米年季度销售即平方米比率税金及附加按销售费用按借款利率酒店财务测算假设包括超五星级酒店和产权式酒店建造节奏年月拆迁完成年月规划完成年月施工图完成年月基础动工年月主体施工政府积极支持是选择杭州重要原因之。

杭州缺乏传统资源，但却是个环境资源大市，环境资源是杭州最重要城市综合竞争力所在。

世界银行评选中，杭州是中国投资环境最好城市。

福布斯杂志推出中国大陆最佳商业城市排行榜上，杭州排在第。

良好环境资源加上政府积极支持，引进外资步伐将会进步加快。

大力发展高新技术产业杭州市委市政府明确地把构筑数字杭州，建设天堂硅谷作为新世纪初和今后个时期号工程。

在沿钱塘江两岸，个环杭州湾电子信息产业带正在形成，这里集聚了浙江以上电子企业，信息产品制造业规模占全省以上，软件产业规模占全省以上，微电子和移动通信产业几乎全部集中在这区域。

在杭州秀美自然风光下，搏动着颗向国际先进制造业基地发展心脏。

在发展工业同时强调休闲之都作为年世界休闲博览会举办地，杭州致力于打造个国际化东方休闲之都，在最短时间内使杭州成为个国际旅游目地城市。

四杭州所处宏观背景研究小结宏观经济发展大势中国经济正处于改革开放以来第三个增长周期之中，整体经济素质和当局掌控能力都有较大提升，预计这健康增长周期将延续至年之后。

长三角地区已成为拉动中国经济发展火车头，生产总值遥遥领先，在固定资产投资额对外贸易和吸引外资等方面也具有强势。

浙江省及杭州市宏观经济基本面看好，预计在今后年内发展速度仍将高于全国平均水平。

杭州目前已处在跨越式发展前夜，即将跨越人均美元大关，预计将在年间实现跨越美元大关，进入发达行列。

第二产业持续强势，第三产业将得到强力发展。

杭州市在长三角经济圈中定位从经济总量上看，杭州在长三财务分析及资金筹措安排„„„„„„„„„„„„„„„„附件附件酒店内部员工需求研究附件二酒店入住客人需求研究附件三酒店式公寓供应附件四酒店式公寓需求分析附件五酒店常住客深访总结附件六杭州市写字楼供应附件七写字楼需求调研附件八商铺经营范围调查摘要本研究利用文献收集问卷调查和个案访谈资料，全面了解杭州市地产旅游业和酒店业概况，结合杭州市星级酒店需求状况及各类地产开发方向需求状况，深入研究未来项目定位和地产开发方向问题。

第章，阐明研究问题宏观背景。

对杭州市经济概况杭州市商业地产发展及宏观调控影响做出较为细致背景分析由于涉及到未来酒店经营方面，本部分也对长三角酒店业发展状况长三角旅游业现状结合案例分析，阐明本项目研究背景。

第二章，本项目背景和发展概况。

从本项目提出原因及未来项目期望两方面分析项目背景分七个方面对本项目未来发展方向做了简单分析。

第三章，地块分析。

从本项目地理位置交通状况及周边商业情况旅游资源四个方面全面考察了本项目地块发展状况。

第四章，对杭州地区可能存在相关参考项目分析。

通过对锦绣天地和西湖时代广场建筑指标和硬件设施两方面全面了解其建筑形态及业态定位，通过锦绣天地酒店式公寓购买人群特征分析，了解杭州市酒店式公寓消费人群，以确定未来可能开发酒店式公寓定位人群。

第五章，五星级酒店可行性分析。

从五星级酒店竞争状况需求状况分析五星级酒店可行性方面，其次从未来酒店客房餐饮和会所等需要改善方面做了比较深入研究。

第六章，对作为本项目可能开发方向之酒店式公寓产权式酒店开发可行性分析。

分别从杭州市酒店式公寓产权式酒店供应面需求状况两方面分析本项目开发酒店式公寓产权式酒店可行性。

第七章，从杭州市写字楼供应状况和需求分析讨论未来开发酒店式写字楼可性性第八章，通过杭州市商圈分布状况结合商铺需求，了解未来商铺规模定位以及经营品类。

第九章，针对第五六七八章结论，对复合业态提出三种方案建议。

第十章，计算三种业态项目投资估算及投资回报供开发商参考。

第十章，讨论本业态开发风险及风险回避问题。

最后章，对本项目可行性宏观背景总结复合业态具体建议和最终业态财务分析和资金筹措安排三个方面做了全面总结。

第章宏观经济与政策面分析第节杭州宏观经济概况分析长三角中杭州长三角地区经济发展现状及前景长江三角洲地区是由上海市浙江省具体包括杭州温州宁波湖州嘉兴绍兴舟山市和江苏省包括南京镇江扬州常州无锡苏州南通市共计个城市所组成城市带。

从经济发展水平看，长三角地区已经成为中国经济最为发达区域。

早在年，国家统计局就在报告中称，该地区是中国人口最稠密经济最发达人生活最富裕经济区域。

年，长三角地区总量达到亿元，占全国人均和人均可支配收入分别为元和元，大大高于环渤海经济圈，也高于珠三角地区。

另据法国地理学者戈德曼预测，长三角将会形成世界上第六大都市圈。

这意味着，以上海为经济中心长三角地区会是继巴黎伦敦纽约东京北美五大湖区之后又个世界经济中心和商贸中心这也意味着，旅游产业将会获得更为强大经济支持和更加充足旅游客源市场，最终带来该地区旅游业快速稳定和长期发展。

长三角经济发展趋势体化进程全面长三角体化发展目标是在未来年左右时间里，将长三角组建成个多心组团分层辐射世界级都市经济圈。

年以来，长三角体化进程全面推进，不断取得新进展。

主要表现在两方面，第，推进体化理念机制不断深化和完善。

两省市市政府高层就区域体化达成战略共识，江浙主提出接轨上海发展战略。

第二，具体领域体化有实质性举措。

三级都市圈逐渐形成，产业集群提升步伐快都市经济圈是未来长三角构筑体化发展新型地域组织形式而整合提升产业集群是长三角未来体化建设主要手段之，其中产业集群协同发展五大领域分别是石油化工汽车制造高新技术现代物流和金融。

有望成为世界制造业中心长三角正在从国际制造基地向国际制造中心转变。

在各地区定位中，浙江江苏经济功能定位于降低商品制造成本地区，而上海则定位在降低长三角地区商品和服务产出交易成本中心。

核心城市上海国际中心城市地位加强年城市综合竞争力排名中上海以明显优势位于我国个城市之首。

这点也受到了国外企业认可，自年以来，许多全球大企业纷纷将自己亚太总部或中国总部从本土或新加坡香港北京等地搬迁至上海，其中有通用