（批复）产权式酒店项目可研建议报告（发改委）

随着酒店现有客房入住率约为平均房价约为元间天。

三本项目固定经营成本分析云南省酒店正常经营费用构成能源费用主要包括水电油耗及煤气等费用，经调查，该项成本约占总收入员工费用主要是员工工资费用，经调查，酒店在正常营业时约需人，按云南省酒店员工人均工资元月标准计算，员工费用每年大约为万元维修费用主要指酒店日常维修费用，每年约需万元保险费主要是财产保险员工社会保险等，每年约需万元管理费用管理费用主要是指办公费用接待费等费用，每年约需万租赁管理费主要是指出租时上交给政府部门管理费用，占租金管理公司酬金管理公司酬金为营业收入大修费用为营业收入。

行业正常经营成本与本项目成本比较类别行业平均成本酒店营业额项目实际成本备注能源费用万水电燃油等能源耗费工资保险福利经营管理费用维修管理物料消耗等合计注上述指标为整个酒店年运作所需成本，包括维持酒店客房设施正常运营所需费用等。

小结根据调查，维持个酒店正常经营所需要成本约占总营业额，客房经营所需成本般占总成本如何控制酒店经营运作成本已成为本项目当务之急，在努力提高酒店入住率同时，必须严格控制经营成本，逐渐将成本率锁定在行业平均水平范围，否则，将会对酒店后续经营带来极大影响。

四本项目经营测算按照行业平均成本率，入住率测算经营测算表类别合计客房种类单间标准间套房客户数量间月出租率实收房价元间天实际客房月收入元实际客户年收入元月经营成本元按行业平均成本计算年经营成本元按行业平均成本计算月预期收益元年预期收益元回报方式二固定回报元销售均价元平方米，销售总面积为平方米，销售总额为元，按固定回报，每月还款为元预期赢余元注酒店现有实际用于对外经营客房数为，根据套房面积计算，实际可销售面积为平米根据酒店客房现有出租率水平及后续经营发展趋势，预计酒店客房出租率在短期内有望达到左右水平。

按照项目实际成本率，入住率测算经营测算表二类别合计客房种类单间标准间套房客户数量间月出租率实收房价元间天实际客房月收入元实际客户年收入元月经营成本元按行业平均成本计算年经营成本元按行业平均成本计算月预期收益元年预期收益元回报方式二固定回报元销售均价元平方米，销售总面积为平方米，销售总额为元，按固定回报，每月还款为元预期赢余元小结从表可知如果按照行业平均经营成本率核算，固定经营回报模式有定利润空间，后续经营风险较小从表二可知依据本项目现有经营成本率核算，固定经营回报模式，则根据酒店现有经营收入情况会出现定亏损，每月有万元左右资金将用于补贴给业主经营回报。

按照年计算，在现有酒店经营状况不变情况下，总共补贴金额为万。

五本项目收益测算分析按照项目成本率计算经营收益按照本项目经营测算所得以固定回报模式，则每月回报成本为元下表分别计算开房率月客房收入月客户成本回报方式回报成本利润年利润万元按照项目成本率计算经营收益开房率月客房收入月客户成本回报方式回报成本利润元年利润万元小结针对项目成本率从到经营测算，我们可以明显看出酒店运营成本高低已成为本项目实施投资回报方式决定因素。

我司认为项目酒店作为产权式经营模式发展空间很大，如果在合理范围内能做好成本控制工作，则项目后续经营及发展都不存在问题如果酒店入住率在现有水平上能够继续提高，则后期利润空间仍然很大。

三社会效益和影响分析完善城市功能，推动片区房地产市场发展进程该项目销售将进步改善酒店经营水平，提升区域形象，推动片区房地产市场发展进程增加财政税收该项目销售预计将为国家创造销售税费相关税利提升品牌形象该项目推出将极大提升酒店管理有限公司和昭通镇政府品牌形象。

第六部分可行性研究结论与建议可行性研究结论经过对全国和云南省经济状况研究分析，以及对年产业导向理解，我司经过详细市场调研后认为项目变更是必要可行合理在目前各种利好因素作用下，近几年内云南省产权式酒店市场是乐观产权式酒店更适合项目整体发展与规划在年将该项目投放市场时机是可行考虑目前贵司房地产开发经验实力以及资金储备企业发展需求等因素，项目正式运营条件基本成熟结论在宏观政策经济市场环境不发生重大变化前提，在保证酒店盈利能力和品牌价值并采取行之有效营销手段条件下，本项目作为产权式酒店销售是可行，二项目主要问题解决办法和建议如何提高酒店盈利能力树立昭通市最实惠便利酒店形象将餐饮娱乐部分统引进知名经营管理品牌公司整合经营，提升经营管理水平和档次增加产品附加价值，并在形象和服务上独自身酒店配套设施经营劣势，我司建议引进高品牌度娱乐餐饮经营公司，增加酒店产品附加值，提升形象档次利用资源优势对项目进行信誉担保快打快销规避政策风险。

结论通过对比分析区域市场各种特征，以及影响本项目各种因素，认为本项目在该片区酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素市场定位酒店经营成本控制营销策略等，在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目市场风险可以有效应对和规避，并会有良好市场表现。

三项目评价酒店项目在昭通片区目前仍属于独无二房地产产品类型，但在整个云南房地产市场来说，属于中档产权式酒店项目。

由于该项目上市时机良好，产品稀缺，预计销售压力不大。

另外，从未来长期投资回报角度考虑，应该采用行之有效方式降低酒店经营成本，提高酒店盈利能力，尽量保证实现销售中承诺投资回报，降低中小投资者投资风险，提高发展商品牌形象。

整体来看，酒店以产权式酒店方式销售是种科学理性发展手段，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及云南经济特点利好影响，本项目前景展望非常良好。

四市场定位及项目评估市场定位昭通作为云南重要城市，直以来在云南经济发展中都占据着非常重要地位。

从长期来看仍处在个起步阶段，市场上买家以本地居民为主，外地消费较少，是个本地消费群体占主导地区。

因缺少品牌发展商介入，而使到市场缺乏竞争，房地产项目不多，楼盘规模较小，可供置业者选择范围较小，楼盘价格每平方米介乎在元之间。

无论从地理位置还是房地产产品水平来看，昭房地产都是云南房地产市场重要组成部分，目济保持稳健增长态势。

全市经济总量继续加大，各项主要指标实现较好增长，生产消费和需求比较协调，总体运行形势良好。

主要表现在农村经济持续发展，扶贫工作稳步推进。

完成农林牧渔现价总产值亿元，同比增长。

粮食产量达万吨，同比增长，烤烟收购万担。

实现现价产值亿元，同比增长肉类总产量达万吨，同比增长。

农业产业化经营步伐加快，省级龙头企业达到户，市级龙头企业达到户。

农业基础设施进步加强，解决了万农村人口饮水安全问题。

扶贫开发深入推进，共解决万贫困人口温饱问题。

累计转移输出农村劳动力万人，实现务工纯收入亿元。

工业经济快速增长，企业效益稳步提高。

全市工业增加值实现亿元，同比增长，工业总产值实现亿元，同比增长。

其中，规模以上工业实现产值亿元，同比增长。

规模以下工业继续保持快速增长势头，实现产值亿元，同比增长。

烟草加工业继续增长，生产卷烟万箱，同比增长，实现产值亿元，单箱产值同比提高元。

煤炭产量和效益大幅增长，完成万吨，同比增长。

电力企业发电量达亿度，同比增长。

铅锌采选业实现产值亿元，同比增长。

规模以上工业企业效益增长。

规模以上工业实现增加值亿元，同比增长主营业务收入亿元，同比增长利税总额亿元，同比增长。

固定资产投资快速增长，重大项目进展顺利。

全市完成固定资产投资亿元，同比增长。

市级个重大项目完成投资亿元。

交通水利能源工业和社会事业等领域重点项目建设步伐加快。

争取到上级资金亿元，比上年增加亿元，其中，中央补助资金亿元，省级补助资金亿元。

共受理审批和核准重大投资项目个，其中市级审批核准重大投资项目个转报上级审批核准重大投资项目个，已获得上级审批核准重大投资项目个。

财政收入快速增长，金融运行平稳。

全市财政总收入完成亿元，同比增长。

地方财政般预算收入完成亿元，同比增长。

财政般预算支出完成亿元，同比增长。

全市金融机构年末各项存款余额突破亿元，达亿元，比年初增长。

各项贷款余额亿元，比年初增长。

消费品市场持续繁荣，物价总水平总体稳定。

全市社会消费品零售总额完成亿元，同比增长，其中，城镇消费品零售总额完成亿元，同比增长，占全社会消费品零售总额。

全市累计接待国内游客达万人，同比增长旅游业综合收入亿元，同比增长。

全年居民消费价格总指数为，物价总水平保持基本稳定。

城乡居民收入稳步增加，改善民生成效显著。

全市城镇居民人均可支配收入达元，同比增长。

农民人均纯收入达元，同比增长。

累计新增城镇就业万人，城镇登记失业率控制在以内。

全市各种社会保险参保人数突破万人，达万人，同比增长。

完成农村危房改造万户，建成廉租住房套。

社会事业发展加快，生态环境建设积极推进。

两基顺利通过国检。

小学学龄儿童入学率初中毛入学率分别达和。

高中毛入学率达，比上年提高个百分点高考上线率增幅再创新高，达，比上年提高个百分点。

中小学校舍安全工程全面推进，完成万平方米。

人口自然增长率控制在。

以内。

新型农村合作医疗达万人，参合率为。

全面完成节能目标和淘汰落后产能任务。

七彩云南昭通保护行动稳步推进。

二昭通市历年酒店经营情况分析从年低谷期开始，云南省酒店入住率逐年提升，在年年达到阶段性顶峰。

年月开始，酒店入住率保持平稳增长，呈持续上升趋势年月以后，昭通市酒店行业入住率迅速增长年月入住率较低，是传统农历新年之前和酒店入住率受季节影响较大原因，因此月份左右是酒店行业传统淡季自年月后逐渐回升，并且很快接近历史上高位。

月酒店入住率预期将会全面超过去年同期水平。

说明年昭通酒店业市场前景向好。

三昭通市年酒店整体经济预测及分析进入年，昭通酒店业市场持续向好，月酒店开房率均超过去年同期水平，预计五黄金周期间，云南省酒店开房率将高以上。

具体表现如下昭通市政府将要把昭通建设成为个区域性经济性城市，充分利用是中原文化进入云南重要通道，为我国著名南丝绸之路要冲从国内和云南宏观经济政策面来看，经济持续高速增长以及物业税即将开征等，有利于昭通房地产市场持续稳步发展，但全国性经济过热现象，加大了政府实施宏观调控决心和力度，这将会对新建房地产项目造成较大开发难度宏观调控政策将有控有扩从内需结构来看，控制局部过热投资需求，扩大消费需求从投资结构看，对局部过热行业投资