（批复）亨泽广场项目可研建议报告（发改委）

二项目财务分析项目计算期年，其中建设期年。

收入项目管理收入本项目为各旅游产业企业提供销售和展览平台，本项目收入来自管理收入，综合单价应为元建筑平方米日，根据市场研究结果，每年可提供平台面积为平方米平方米，每年为万元。

以后每年增长率不低于，最终项目年利润达到万。

综上所述，本项目主要收入来源为旅游产业基地租赁管理收入，项目运行走上正轨后，项目年利润将不低于万元。

详见表营业收入及税金表。

二总成本费用外购原材料燃料及动力费哈尔滨工业大学建筑设计研究院原材料辅助材料均按到厂价计取，动力按到厂价计取。

详见表成本费用估算表。

职工工资及福利费职工工资及福利费，是按照职工平均工资为基本依据估算。

按照黑龙江省职工平均工资水平，分为工人人技术人员人管理人员人，工人工资每年为万元，技术人员年工资为万元，管理人员年工资为万元。

按照现行财务制度规定，职工福利费是按职工工资总额计算。

所以工资及福利费用为万元年。

详见表工资及福利费估算表。

折旧摊销采用直线折旧法，生产设备折旧年限综合按年计算，残值率取。

详见表固定资产费用折旧表。

三税金本工程主要税费包括营业税城市建设维护税所得税教育费及附加。

详见表营业收入及税金估算表。

三财务评价指标主要财务分析指标目标收益率本项目以作为基础收益率对项目盈利进行分析。

盈利能力指标哈尔滨工业大学建筑设计研究院项目投资现金流量指标年平均税后利润万元投资回收期税前年投资回收期税后年净现值税前万元净现值税后万元内部收益率税前项目资本金流量指标资本金回收期年净现值税后万元内部收益率税后从以上指标来看，计算出所得税前后财务内部收益率大于设定内部收益率，净现值大于零，说明项目具有良好盈利能力，财务上是可以接受。

详见附表项目投资现金流量表项目资本金现金流量表利润与利润分配表。

二敏感性分析项目测算了总收入总费用支出等因素分别变化财务内部收益率财务净现值投资回收期。

通过分析可见各项指标对总收入变化最敏感，但各因素分别向不利方向变化时，项目效益指标仍较好。

详见表敏感性分析表图内部收益率敏感分析图投资回收期敏感性分析。

哈尔滨工业大学建筑设计研究院敏感性分析基本情况变化区间收益率资本金财务内部收益率随营业收入变化资本金内部收率随经营成本变化图内部收益率敏感性分析敏感性分析基本情况变化区间投资回收期投资回收期随营业收入变化投资回收期随经营成本变化图投资回收期敏感性分析四财务分析结论该项目财务分析各项指标均好，其财务内部收益率投资回收期等都优于期望值。

项目获利能力和抗风险能力均较强。

综上，该项目在财务上可行。

哈尔滨工业大学建筑设计研究院第十二章社会效益分析该项目建设符合哈尔滨市经济和社会发展战略和文化政策，是哈尔滨市政府贯彻落实国家十二五规划，适应城市经济和社会发展重要工程。

该项目建设将大大促进阿城区及金龙山镇旅游产业发展，推动阿城区旅游创意事业健康发展。

该项目建设，融合国际流行时尚文化，发挥阿城区文化旅游短板，有利于哈尔滨市文化旅游产业发展。

该项目将会成为金龙山镇地标性建筑成为符合金龙山镇作为十二个旅游名镇品牌形象。

该项目建设将增强金龙山镇旅游接待功能，提高旅游接待品位，推进对外交流和合作，满足人们物质生活和精神需求，有利于加快金龙山镇旅游名镇进程和经济发展步伐和全面推进小康社会建设。

总之，该项目建设是项健民工程利民工程富民工程，它建设将对阿城区和金龙山镇经济和社会事业发展，对提升城市建设水平产生积极推动作用。

其社会效益显著。

哈尔滨工业大学建筑设计研究院第十三章结论通过对该项目社会经济自然气候条件地质条件市政配套条件及政策条件分析，项目建设条件是满足建设需要。

该项目建设方案合理建设规模环境保护实施进度安排项目组织与管理是可行。

该项目具有较大社会效益较好环境效益和定经济效益，对哈尔滨市社会经济发展和社会环境改善，提升城市影响力，增加就业机会均起到积极作用。

可以认为，该项目是可行。

哈尔滨工业大学建筑设计研究院附表项目投资估算表序号工程费用名称估算价值投资比例建筑工程设备购置安装工程其他费用合计工程费用物业办公楼工程商服楼工程接待中心工程环境保护工程服务性工程厂外工程工程建设其他费用小计预备费基本预备费涨价预备费投资方向调节税总计哈尔滨工业大学建筑设计研究院附表营业收入及税金表序号项目单位单价万元生产负荷生产负荷生产负荷第年第年第年销售量销售收入万元销售量销售收边区县地区旅游产业发展与国内其他地区相比较，相对比较落后。

其次，哈尔滨市目前近郊区县旅游产品类型单，档次较低，不能刺激和满足游客消费需求。

最后，哈尔滨市远远高于全国平均水平人均消费说明哈尔滨市城市经济基础较为雄厚，哈尔滨城镇居民愿意在旅游活动上消费，哈尔滨市出游市场旅游开发潜力和经济收益较大。

哈尔滨地区潜在旅游需求年哈尔滨潜在旅游需求分析年哈尔滨潜在旅游需求分析指标人均与上年相比美元城市居民人均可支配收入元城市居民人均消费性支出元数据来源哈尔滨统计年鉴年，相关网站作为省会城市，哈尔滨既有雄厚工业，又有活跃国际贸易。

自年，哈尔滨人均人均可支配收入及人均消费水平等反映居民生活水平各项重要经济指标总体直呈现上升趋势。

城镇居民生活早已摆脱温饱局限，居民有足够余钱参与旅游，进行高档次文化享受，具备出游经济基础。

年，哈尔滨人均首次突破美元，达到美元，哈尔滨城市居民人均消费性支出接近元人民币，意味着哈尔滨市民出游方式开始从观光旅游向休闲度假转型。

十五期间，国内旅游总收入所占比重均在以上，哈尔滨旅游收益基本是依靠国内旅游市场，旅游市场结构依然呈现以国内游客占有绝对优势局面国际旅游总收入在哈尔滨旅游业总收入所占比重虽然不大，但其近两年增长幅度大于，极具增长潜力，增长空间巨大。

第四章工程选址与建设条件工程选址选址原则充分满足阿城区金龙山镇总体发展规划原则充分满足土地利用节约原则充分发挥地方资源优势，坚持资源共享原则交通便利，充分体现人性化设计原则二选址分析拟规划，做到室内外形式功能统性适应性艺术性和科学性。

三编制内容项目提出背景及其必要性需求分析项目选址与建设条件工程建设方案设计专篇包括节能消防环境保护项目组织机构与实施进度计划招投标方案投资估算与资金筹措财务评价与结论四项目主要技术经济指标表广场区主要技术经济指标表序号名称单位数量备注总用地面积总建筑面积建筑基底总面积绿地面积容积率建筑密度绿地率项目总投资万元表广场区主要技术经济指标表序号名称单位数量备注总用地面积总建筑面积建筑基底总面积绿地面积容积率建筑密度绿地率项目总投资万元第二章项目建设背景及必要性建设项目背景阿城区位于哈尔滨市东南公里，全区土地面积平方公里，辖镇乡村个街道办事处，总人口万人。

项目建设地点在金龙山镇，适合开发。

同时，阿城区人口数量，地理位置，与哈尔滨紧密联系，拥有巨大潜在购买客户群，是经济发展客观要求。

金龙山镇，南临玉泉街道和亚沟镇，西接阿城原种场，东连松峰山镇和宾县。

全乡东部是山区，西部是丘陵，南北宽千米，东西长千米，总面积有平方千米。

总人口户，人，辖个行政村，个自然屯，个村民小组。

乡政府驻福新村新利屯，距阿城千米。

金龙山站周边有国家级森林公园，国家三级景区横头山，以及金源文化博物馆，完颜阿骨打墓等特色旅游景点。

二建设项目必要性房地产业在国民经济发展中发挥着重要作用。

房地产业，因其产业链跨度大，产业高度化明显，产业附加值较高，且具有较高关联效应和扩散效应，成为国民经济增长中不可或缺部分。

改革开放多年来，房地产业得到了较快发展并初步形成了，较完善市场体系。

为居民住房奔小康，促进国民经济发展，居民消费和投资拉动内需作出了贡献。

房地产业是国民经济重要组成部，其对国民经济带动系数达到了，因此发房地产业，将极大带动消费需求与投资需求。

房地产投资与相关系数达，两者存在高度相关关系。

房地产业对经济增长起到了很大促进作用，已经成为国民经济支柱产业。

据世界银行资料，世纪年代中期至年代初，发展中国家房地产投资对相关产业乘数效应约为倍，并对以房地产主导产品群房地产业链下游和上游多个物质生产部门产生影响。

项目建设是充分发挥市场配置基础性作用，响应国家节约集约用地政策需要。

我国人多地少，耕地资源稀缺，当前又正处于工业化城镇化快速发展时期，建设用地需要矛盾十分突出。

切实保护耕地，大力促进节约集约用地，走出条建设占地少利用率高符合我国国情土地利用新路子，是关系民族生存根基，和国家长远利益大计。

项目建设是提高土地利用效率需要。

积极引导使用未使用地和废弃地，提高建设用地利用率。

本项目建设可以提高金龙山镇旅游品质，提高游客接待能力，提高游客住宿率，同时拉动区域内消费经济。

在本项目内，视野开阔，能够远观周边景区景观。

体验到览众山水快乐，给人以雄伟壮观感觉，同时也是城市影响重要组成部。

本项目实施，是落实科学发展观体现。

党十七届三中全会以高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观。

继续解放思想，坚持改革开放，推动科学发展，促进社会和谐。

居民基本生活条件改善，是地区经济发展到定阶段成果，广大居民安居乐业，科学发展事业，有利于社会和谐。

综上所述，本项目建设和城市总体规划，不仅可以彻底改变该区域状况，改善城市环境，而且能彻底改变当地居民生活环境，促进城市经济发展，美化城市建设。

所以，本项目建设时十分必要。

第三章需求分析文化旅游产业建设是中国特色社会主义总体布局重要组成部分，文化旅游更加繁荣是全面建设小康社会重要目标和重要保证。

当代我国已经进入了全面建设小康社会关键时期和深化改革开放加快转变经济发展方式攻时期，十二五规划纲要从推动科学发展高度提出了未来五年我国文化发展目标任务，强调要基本建成公共文化服务体系，推动旅游产业成为国民经济支柱性产业，推动旅游建设与经济建设政治建设社会建设以及生态文明建设协调发展。

近年来，哈尔滨市围绕传统金源文焕旅游产业振兴新兴旅游产业发展和特色旅游产业培育，不断壮大市场主体，文化旅游产业呈现出传统产业与新兴产业齐头并进，文化与科技旅游等融合互动，自然资源旅游与金源文化旅游多元发展良好态势。