（批复）京东国际医疗养老中心项目可研建议报告（发改委）

企业在项目运作时应主要保障营业收入目标实现，同时尽量控制直接成本。

方案收益率为，大于基准收益率，项目可行。

由此可知，本项目投资基本符合投资人对项目投资收益预期。

八经济及社会效益分析经济效益经谨慎财务评价，项目期建成后可实现年营业收入万元年总成本费用万元年经营成本万元年增值税万元年销售税金及附加万元年税后利润万元投资利润率，财务内部收益率全部投资财务净现值万元投资回收期年盈亏平衡点项目能力综合利用率。

以上数据表明，本项目经济效益较好，在为企业创造利润同时，可以解决北京市和唐山市余名老年人养老问题，为政府分忧解难，并可间接带动国内养老事业发展，提高养老院行业经营管理水平。

社会效益本项目投资建设符合我国现有基本国情，符合国内和地区内制定相关法律法规，是政府部门大力支持倡导发展朝阳产业，也是未来有效解决国内居民养老需求，提高老年人生活质量重要基础产业，项目投资建设可以有效解决北京市地区及唐山市地区老年人社会养老问题，带动地区就业，通过引入国际先进社会养老院管理经验，直接和间接提高国内养老院行业管理水平，服务质量，解决当前困扰养老院产业发展瓶颈问题。

另外本项目投资建设还可以提供个高端产业人才就业岗位，为北京市培养高级养老机构运营人才队伍建设有积极作用，项目还可以间接带动国内基础建设行业种植养殖行业建设地商业发展，能够积极促进当地经济增长。

综合而言，本项目对地区经济及养老服务行业发展都具有明显积极作用，项目社会效益明显。

九项目风险分析银发经济庞大市场预示着中国夕阳产业正在成为蒸蒸日上朝阳产业。

然而，因为缺乏配套政策和监管，持有经营要考虑资金风险，经营收益率相对较低，在中国开展养老产业同样面临着定程度风险。

政策风险由于本项目带有定社会福利性质，所以政府政策扶持对本项目发展至关重要，也是项目投资者首要考虑问题之。

般来说，政府会在税收土地取得贷款政策等方面给投资者提供政策上优惠。

在我国，虽然在从目前情况来看，养老机构投资者确实获得了政府相关支持，但并没有任何具体政策表示可以对养老项目相关地产开发过程提供优惠。

这种无保障政策优惠是项目投资者首要面临风险。

工程技术风险养老机构项目在项目建设地选址建筑规格建筑标准配套设施质量标准等方面要求严格。

同时，该项目建设规模大内容复杂在工程建设过程中存在定工程技术风险。

经营管理风险目前，中国地区缺乏类似规模养老机构成熟管理经验，公司管理水平还须进步提高，为此公司聘请国外专业养老院经营管理团队负责日常经营，同时公司领导层已决定，根据项目特性范围对象等，加强与外部机构合作。

同时，定期对关键管理人员进行培训来提升公司经营管理水平。

市场风险本项目最大风险来源于市场，因此设计初就进行了大量社会调查。

市场风险最大就是项目建成后定位标准，假如设计初定位标准不准确，那么将给项目带来严重后果。

如建成后定位标准太高或没有老人居住，价格昂贵，经营无方，市场处于饱和等，将会给项目带来极为严重后果。

但从本项目来看，不存以上问题，因为本项目在设计之初就考虑到不同老人生活标准不样，因此在设计初就设计了不同档次居住标准，加之项目基于充分市场调研，对需求规模进行了详细谨慎测算。

所以，此风险存在可能性很小。

投资收益风险基于本项目消费群体特殊性，项目要求投资者在投入大量固定资产投资方面，要投入比普通住宅项目多资金。

如无障碍通道慢速电梯等方面成本比普通商品住宅社区要高。

另外，项目在配套方面投入很大，如医疗保健中心老年活动中心商业购物中心等大量医护及配套设施设备，对企业来说是很重负担。

高额投资必然提高项目成本，投资者要获得利益就需要提高收费标准，这就增加了投资者投资收益风险。

人力资源风险养老机构面临客户属于特殊人群，多数为岁以上老年人。

并且针对特殊护理老年人群，部分老年人身体行动能力会存在不便，因此养老机构对服务质量要求较般企业高。

作为服务机构，其人力资源是企业核心竞争力，良好服务质量不仅能维护好与客户关系塑造企业良好社会形象，同时也可以减少不必要法律纠纷。

地方风俗习惯风险中国地大物博，各地区人们风俗习惯存在巨大差异，包括民族风俗饮食特点节日习俗传统礼仪等等。

如项目运营过程中不能很好适应当地风俗习惯，将会导致客户流失民族矛盾法律纠纷等问题。

机构维稳风险该项目占地面积大容纳人数多同时由于老人这群体特殊性，使得养老机构项目在征地过程日常秩序维护过程部分老人身故后事处理过程中存在定维稳风险。

财务风险大多数企业都存在财务管理混乱事情，有时可能还会造成资金流失。

养老机构项目运营过程中大多采用费用预付制度，流动资金较为充裕。

同时，本项目建成后将采用严格财务管理机制，将不会出现坏账死账问题。

所以，财务风险存在可能性较小。

降低和控制风险对策针对政策风险，项目设立前同不同地区主管部门核实谈判，确保项目建设过程中及运营过程中相关扶持政策落实。

针对工程技术风险，项目正式施工前，聘请具有较高资质施工团队，同时成立项目监督小组，持续跟踪监督检验项目工程质量。

针对经营管理风险，项目运营过程中，聘请多位具有行业成熟经验管理人才，同时与第三方著名管理咨询机构建立合作关系。

针对市场风险，项目设立前完成充分市场调研，详细严谨地分析调研数据，测算需求市场规模。

在运营过程中，跟踪市场需求变化，快速应对。

，据初步统计，截至年月份，民政部门社会服务事业支出已达到亿元，其中用于老龄服务体系建设费用有了显著增长。

年，中国社会服务事业费用支出由亿元增加到了年亿元，年间增长了亿元。

年中央财政共向各地转移支付社会服务事业费亿元，比年增长了，占全年社会服务事业费总额，比年增加了个百分点。

社会服务事业基本建设投资总额也由年亿元，增加到了年亿元，增加了亿元。

此外，各地也纷纷出台了社会养老服务体系建设规划，并通过建立财政专项资金，加大建设补贴和运营补贴等方式，着力提高对社会养老服务体系财政投入。

其中北京给予民办养老机构床位次性建设补贴最高，为每张床位元，其次是天津上海和四川，给予新增养老床位次性建设补贴元左右。

资料来源民政部网站年中国社会养老服务事业费用支出情况单位亿元国际流养老院管理团队负责日常运营人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步必然。

早在年，法国成为第个老年型国家，之后是瑞典。

世纪后，欧美些发达国家相继步入此行列。

随后国际上更多发达国家和发展中国家相继进入老年时代，各国逐渐形成了比较成熟养老模式，但仍以社区养老模式为主。

随着旧养老方式打破，为企业创造了新发展机遇，些国际大公司开始进入养老服务行业，并发展出了套先进运营管理模式。

全美最大老年人生活服务提供商加国安老院，正在加快开发西欧市场，该公司在伦敦附近开设家老年公寓，每月费用高达英镑美元但仍客源不断，经营业绩路上升。

本项目拟吸取欧洲和北美等地区先进养老院运行模式，建成集医疗养老和疗养为体医疗养老中心，采用国际流管理团队进行日常运营，并根据中国特殊环境进行适度改善，提高服务质量，确保将国外模式完全引入项目内，降低项目投资运营风险。

同时为企业创造流品牌形象，为后续项目投资建设积累管理经验，创造品牌效应。

定位特殊老年人群，破解国内机构养老经营困会逐渐进入老龄化阶段根据中国社会科学院年月发布中国老龄事业发展报告，年和年是中国人口老龄化发展过程中具有重要意义年份。

随着新中国成立后新出生人口，也就是年和年出生人口进入老年期，我们迎来了第个老年人口增长高峰。

截至年底，我国老年人口数量达到亿，比上年增加万，占总人口，其中岁及以上高龄老年人口达万人，年老年人口数量将突破亿大关，达到亿，老龄化水平将达到。

国内将迎来劳动年龄人口进入负增长历史拐点，从年峰值亿人下降到年亿人和年亿人，劳动力供给格局开始发生转变。

国内人口结构底部和顶部老龄化相叠加，推动人口机会窗口逼近关闭。

少儿人口抚养比从年提高到年，老年抚养比从上升到年，推动社会总抚养比从年上升到年。

同时，老年人口高龄失能和空巢化将进步加剧应对人口老龄化严峻性和复杂性。

☞高龄老年人口数量迅速提高。

到年之前，我国高龄老年人口将直保持年均万增长态势。

☞失能老年人口继续增加，从年万人增长到年万人。

☞慢性病患病老年人数持续增加，年为亿人，年将突破亿人大关。

个更为严峻现象是空巢老年人口数量继续上升，年为亿人，年也将突破亿人大关。

由于人口老龄化超前于现代化，未富先老和未备先老特征日益凸显，老年人面临着贫困疾病失能服务照料精神关爱等诸多困难和问题，加强发展老龄事业和产业，满足老年人日益增长多方面需求，既是中央战略部署，又是全社会共同期待。

老龄事业是关系民生基础事业当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是种补充形式。

随着现代人生活节奏加快，各种竞争加剧，越来越多年轻人将更多精力投入到事业中，如何赡养老人，使他们摆脱孤独感，也是现在很多年轻人颇费心思问题。

社会化养老机构出现，顺应了社会发展形势，有力地解决了社会养老问题。

同时，还在全社会弘扬了中华民族传统美德，形成敬老尊老爱老良好社会风尚，是社会主义物质文明和精神文明双重体现，对于促进社会经济建设和发展都具有重要意义。

由于生活自理能力下降，老人们需要照料，然而生活工作节奏加快，使对中年夫妇既要供养至四位老人，又要忙于工作和养育下代矛盾日益突出。

传统家庭作为惟养老地，主要由子女照顾老人反哺模式和观念遇到越来越多问题和挑战。

为适应社会需要，源自年代北欧国家敬老院，近年来在我国些较为发达地区首先发展起来。

与过去养老院敬老院以收养孤老居住不同，这些新兴敬老院里入住大多数是有子女老人，绝大部分是自费入住同时它也不同于专门提供医疗康复养老机构，这里注重营造家庭氛围，配有完善生活服务设施及室内室外娱乐室健身房等等，由经过专门培训服务人员，为老人提供住养学乐等综合服务。

老年人是社会重要组成部分，以科学发展发展观构建和谐社会，满足广大老年人日益增长物质和文化生活需要，让老年人共享经济建设和社会发展成果，是中国共产党全心全意为人民服务根本宗旨体现，也是国家和社会义不容辞责任。

在社会主义