（批复）华县永安城开发项目可研建议报告（发改委）

户型单张对于选择不同户型面积客户来说更有针对性，对每种户型展示说明也更充分详细。

展板可在入口处展示，移动灵活，当举办外场展示时更方便携带。

效果图平面图包括整体效果图局部特写效果图小区总体规划平面图各单位平面图等等。

围墙包装售楼处围墙要进行设计包装，墙面主要还是悬挂有关小区宣传资料，文字性形象广告，以及有关开发商承建商销售代理商介绍说明。

人员促销销售准备期对销售人员进行专门培训，以规范他们行为细节，统制定销售说词，强化销售过程。

销售期间要求销售人员热情耐心诚恳地接待每位客户，与重点客户建立良好关系，树立诚信为本，顾客就是上帝营销思想。

另外，可采用些奖励办法调动促销人员积极性。

第十五章结论项目综合评价结论本项目对投资者吸引力在于项目具有明显区域优势政策优势和市场优势，本项目具有良好宏观经济背景，并且具有广阔市场空间，建成后将大大改善华县地区投资环境，为当地带来巨大社会效益及经济效益，同时为项目投资者带来丰厚回报。

针对项目建设可行性，综合前面所述，我们提出以下结论根据财务评价稳健原则，我们对项目销售收入估计较为保守。

到项目实际营业时，预计营业收入将会超过我们评价时保守收入，因此，项目风险较小项目静态动态各财务指标基本均能够满足评价要求，财务上可行。

项目建议根据我们在评价过程中对本项目认识，对本项目实施提出如下建议认真把握国家宏观政策及进步地走向，做出合理预期项目在招投标阶段应该选择有实力承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业不同工种之间协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期控制投资。

项目建设投资较大，是影响项目财务可行性重要敏感性因素，建议开发商严格控制投资，节约资金，从而降低项目投资风险对建筑材料市场做出跟踪分析，建立长期价格走向趋势图，建立科学采购方式供应计划，制定严格材料需求计划单充分认识及分析项目存在优势和劣势，扬长避短，做好整个项目开发销售及经营全过程策划重视营销方案设计。

销售收入是影响项目盈利能力敏感性因素。

销售收入下降会对项目财务效果产生较大影响，因此，要想提高未来项目效益，必须有良好经营运作，尽量缩短销售期，确保资金及时回笼尽快与银行建立业务关系，顺利从银行获得贷款，解决资金压力。

并且实施银行按揭贷款，以解决居民目前支付能力与房价相差较大矛盾，尽快促使银行对有贷款偿还能力居民提供按揭贷款，可以大大减轻销售工作压力，增加住宅销售速度公司应该考虑加快投资进度，加强各部门之间协作关系，确定合理工期，既抓住商机，又能降低企业财务成本，提高投资效益。

永安城总投资估算表序号项目名称估算金额万元技术经济指标建筑工程设备及安装其它合计单位数量指标元第部分工程直接费用土建工程住宅多层小高层办公车库商业多层小计二公用工程围墙道路景观绿化其他小计三辅助工程供电给排水消防通讯天然气停车场小计第部分工程小计二第二部分其他费用土地费用亩勘察设计费前期咨询费造价及招投标费监理费用管理费用第二部分其他费用小计三不可预见费四建设期利息五总投资附表全投资现金流量表序号时间项目合计年年年年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年现金流入住宅销售收入商业销售收入现金流出建设投资销售费用销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量附表二自有资金现金流量表序号时间项目合计年年年年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年现金流入住宅销售收入商业销售收入现金流出资本金借款本息偿还销售收入再投入销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量所得税前净现金流量附表三资金来源与运用表表序号时间项目合计年年年年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年资金来源资本金长期借款销售收入资金运用建设投资销售费用销售税金及附加土地增值税所得税借款偿还盈余资金累计盈余资金附表四损益表序号时间项目合计年年年年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年销售收入销售税金及附加土地增值税销售费用建设投资利润总额所得税税后利润盈余公积金未分配利润累计未英华公馆平方米华县鸿力房地产公司薛建立高塘镇商用房开发新建平方米北村行政村红领机械厂招待所扩建续建幢五层平方米商业用房竣工华县巴酒店王巴项目综合定位功能定位定位原则适应市场变化创造差异性和领先性，满足多层次客户多功能需求。

定位本项目是个以高尚居住为主住宅小区，其宏大建筑规模加之大面积生态景观为项目舒适休闲品质增添了诱人气息。

由于对当前目标客户需求进行了进步细化，因此本项目规划出多种户型来满足不同客户群偏好需求，并且配套设施完备。

目标市场定位结合对华县城区范围内近十家住宅楼盘进行分析和比较基础上，依据竞争楼盘客户调查分析，我们把目标客户锁定在本区域和周边县市，这些客户具体可以分成以下四大类对项目所在区域认同感比较强，对高品质楼盘接受能力强顾客收入中高等偏上，对高品质住宅产品比较向往，喜欢高性价比客户户型面积可选范围多，目标客户还是主要集中县城中小企业老板，这群体经济潜力大，他们拥有很强经济基础。

以改善现有住房条件华县政府及各类事业单位公职人员，这类人群收入稳定且有定经济积累，对华县房地产情况比较熟悉和了解，注重项目户型和小区景观。

周边县市来华县考察投资投资商。

华县金堆城钼业集团有限公司广大职工。

项目价格定位定价原则结合市场供给实际情况，制定个合理价格，保证开发商资金尽快回笼并取得相应销售周期内最高利润。

项目价格定位本项目价格。

海报海报比楼书折页成值万元现价，比上年增长。

其中县属企业完成万元，增长。

大中型企业产值增长较快，完成万元，增长。

分轻重工业看轻工业快速增长，完成万元，增长重工业完成万元，增长。

全年规模以上工业企业实现产品销售收入万元，增长。

其中大型企业产品销售收入万元，增长中型企业产品销售收入万元，增长小型企业产品销售收入万元，增长。

在规模以上工业企业中县属企业产品销售收入万元，增长。

全年规模以上工业企业实现利润万元，下降税金总额万元，下降。

旅游业初见成效。

年，华县不断发展壮大文化旅游产业，总投资亿元少华山森林公园正式对外运营，成为关中东部唯国家级森林公园，开园以来累计接待游客万余人，实现旅游综合收入万元。

渭华起义纪念馆被中宣部命名为全国爱国主义教育示范基地，被省旅游局认定为陕西东部最大红色旅游景区。

华州国际皮影文化产业园对外开放，成为全国最大皮影文化博物馆。

城镇居民生活水平显著提高。

全县城镇居民人均可支配收入达元，比上年增加元，增长。

全县城镇单位在岗职工人，职工工资总额万元，增长，在岗职工年平均工资元，增长。

华县固定资产及建筑业建筑业快速发展。

年全县有资质等级建筑施工企业个，实现竣工产值亿元，增长房屋施工面积万平方米，增长，房屋竣工面积万平方米，增长。

年，全县全社会固定资产投资完成万元，比上年同期增长。

全社会固定资产投资中城镇固定资产投资完成万元，增长。

城镇固定资产投资分三次产业来看第产业完成投资万元，增长第二产业完成万元，增长第三产业完成万元，增长。

年全县城镇固定资产投资项目个，比上年同期增加个，增长。

其中总投资过万元以上项目个，比上年同期增加项目个，增长。

项目建设必要性华县城市建设需要本项目实施后，不仅能改善城市基础配套设施环境，还可以改善华县新区环境，对华县经济发展起到很大促进作用。

随着华县开发建设，本区域急切需要相应居住小区以及商业配套设施，以满足本区域居民居住生活需求消费需求以及政府企事业单位对商务环境需求，从而提升城市功能。

高品质住宅和商业项目，从建筑形态和其自身功能上容易形成良好建筑形态和服务口碑，从而树立个健康高尚品牌形象，为华县打造张醒目城市名片。

华县房地产业发展需要华县响应西部大开发号召，加快城市发展进程，同时华县城市人口快速增长，给华县房地产业带来了契机。

在华县城市规划中提到了要在本区域建立大型居住社区及商业设施，改善华县整体人均居住环境以及提高人均居住面积，为华县房地产业提供了有利政策指导。

房地产业不仅可以为市民们供个适宜生活居住社区，更有利于带动建筑业建材以及其他相关产业发展，促进金融业发展，加快城市现代化进程，促进产业结构调整。

对华县新区经济发展促进作用近年来，华县经济快速发展，已经成为渭南市经济发展最快地区，项目建设有利于增加城市固定资产投资增加区域就业，促进城市经济发展。

项目分析优势区位优势位于城市中心区域，对外交通方便规划地段位于华县县城中部渭华路地段，四周都是规划建设城市干道，对外联系极为方便，且位于城市中心。

周边社会服务设施教育设施比较齐全规划用地位于城市中心，周边商贸设施发达，教育设施比较齐全。

周边商贸设施发达，具有开发商业地产广阔前景规划用地沿新秦路至新华路沿街都是商业门面房，还有已经建好商业步行街，这些特点都清晰地标志出本地段商业开发价值。

用地内现状建筑少，易于开发建设现状用地内除在东部有现状商业建筑比较集中外，其余区域基本上无建筑。

劣势地形坡度变化比较大对于项目实施具有定影响，但是地形坡度能够结合建筑室外广场公共绿化建设出丰富多变空间景观效果。

建设开发过程对于周边居民有定环境影响，项目区位于老城区中部，周边居住有城市居民，需要在实施过程中做好相应管理措施。

机会本项目抓住县城区域发展机遇，通过上规模投资建设引导该区域房地产开发热潮，与城市发展同步共赢，达到社会经济环境三效益综合平衡。

本项目住宅和商业资源形成互动互补，为彼此开发提供资源人力物力整合条件。

威胁现阶段，华县老区区域大环境有待治理，综合配套条件有待改善。

华县城市范围较小，与其他楼盘容易形成竞争形态。

小结凭借着项目开发巨大潜力，市场前景看好。

本项目位于县城老区，必然为项目带来巨大客户群。

城市房地产刚性需求，是项目住宅和商业建设最大动力。

第三章市场分析及项目定位华县房地产市场分析通过对华县房地产市场状况调查，近年来华县房地产市场发展势头强劲，总开发量和商品房销售价格均呈现稳定上涨趋势，以下对重点项目开发情况做汇总序号项目名称建设性质建设规模和主要内容建设起止年限总投资截止年底完成工作年目标任务项目建设责任累计完成投资主要完成工作年度计划投资自筹工程形象进度建设单位负责人房地产开发投资共个项目阳光小区新建新建