（批复）华泰商业广场项目可研建议报告（发改委）

机会分析西单商圈发展潜力巨大东单东四区域没落，导致青年时尚购物群加速向西单汇集现阶段市场租金与该项目目前租金之间利润空间大市场采用完全租赁形式，有利于商户统性威胁与难点分析市场为年轻群体服务类，必须形成自身特色，如何解决市场定位时产品差异化问题项目整体服务业态引进和相应服务业态管理市场招商开业养市多个环节综合运营能力养市过程需要达到消费者对产品认同和商户形成对市场有效支撑，期间商户品质管理与提升以及推广专业化运作能力市场外立面修改和门前标识系统建立时，审批工作难度大六项目定位项目名称由于项目整体定位以时尚青年为主体综合体验式购物场所，因此在项目名称选择时应时尚上口有利于项目整体推广与传播，拟定如美美时尚购物广场，取名类似上海知名美美百货或以时尚用语秀酷炫等谐音取名。

业态定位暂定位商业模式体验式时尚休闲主题服装服饰市场休闲式零批市场店中店经营形式。

多业权。

实行统招商统管理经营。

商业定位产品定位适合岁时尚青年购物娱乐餐饮休闲旅游主题服装服饰零批市场经营时间个天营业至晚点真正意义上购物休闲广场经营模式个大型体验式服装服饰主题市场目标消费者人群岁时尚青年必须传达非常肯定和准确。

市场经营理念明确目标消费群体营造符合目标消费群体心理特征购物休闲娱乐环境，本市场将成为青年购物聚友娱乐时尚广场。

专业策划持续市场推广是维护市场成熟运作前提建立为商户服务商品信息交换平台，及时帮助商户了解最新潮流直接与生产制造商建立关系，开通商户与厂家沟通平台，保障进货价格低。

楼层业态百货娱乐饰品化妆品礼品贴纸百货鞋包女装时装女装牛仔装男装牛仔运动装男士鞋包音像书店电器娱乐注每层死角均设有餐饮娱乐等服务机构，其比例约占面积，具体安排平面此略。

七项目招商方案及策略由于该商场采用统租赁形式，这样招商统性易把控，建议采用年租形式。

由于该市场养市阶段比较难，所以年租方式在商户调整上较为方便。

考虑项目认同度不高，因此，买断使用权方式这里不适用。

每个摊位标准服装档口为，小百货可设置为，鞋和箱包也同样设置为标准档口。

服务业态按服装类需求以及建筑布局进行分割。

每户以标准摊位来收取押金万元个每层租金定价为层元二层元三层元四层元五层元六层元地下层元均价元天使用面积付款方式采取每半年付招商策略采用数据库营销模式和主力店引进相结合，对服务类有号召力业态采用多种招商方式，年租流水倒扣联营等方式，形成购物休闲娱乐为体体验式购物场所。

八项目养市方案及策略针对该项目养市过程较长，特采取以下几种方式进行综合运营推广方面硬性交通台与音乐台结合，每天各频次，持续半年时间户外大幅广告牌软性举办各类促销活动形象代言小姐选拔活动多种抽奖代金卷等其他相应炒作活动明星购物明星作秀等活动综合考虑本案产品定位和客户特质等方面因素，建议采取以下媒体策略，并在两个关键营销节点上采用集中火力，重点突破宣传手法主流推广媒体报纸以北京晚报作为本案平面广告投放主要对象，以京华精品信报及北青和杂志作为辅助对象非主流报广媒体选择视销售状况和择机而定杂志可以考虑百姓。

电台广播北京交通台黄金时段，针对两个节点开盘和开业开业电台广告更为重要户外选择合适位置悬挂案旗灯箱，设置大型街牌。

尤其在西单商圈各街以及西单华泰商业广场门口广场上将系统大力推广。

在时尚人群聚集迪厅以及其他娱乐场所制作广告牌，如糖果等。

在娱乐周刊杂志上举办相应热点连载。

活动开盘活动在本案概念整合和准备工作已经基本就绪之时，可以借开盘之机，全面完整地展示形象，可达到快速招商和扩大项目知名度作用，也可以聚集明星晚会进行招商预热活动。

开业活动举办开业活动，能够为项目造市，扩大项目知名度，增加商户和投资客户信心，营造旺市局面和氛围。

养市活动抽奖车友会明星表演等九项目改造费用建筑改造内容费用隔断玻璃防火板布卷帘万内部光带灯地面色彩处理万层加卫生间万首层大厅出入口外延门头改造万外部和内部系统建立万广场大幅广告标识建立树立广告柱万合计万注具体工程核算此略，此核算仅为估算，具体数字在实际施工中再详细核算。

十项目启动资金及回收表科目金额备注项目预付定金万项目开始装修万实际投入万，其余可垫资项目招商投入万部分可以赊帐，此暂不计项目招商收入定金万每户万，万，户项目开业期和开色等各方面均比其他市场高筹。

而即将开业新代则由于其档次室内设计都低于北京攻略，因此，其主要争夺是与西单明珠同档次份额。

其属于市场类业态中中等档次市场，但其租金极高，在养市过程中会产生困难。

而街由于规模小，但其总体运营不错，属于北京攻略同档次同风格市场。

百货商场业态中，以君太档次最高，中友生意最火规模最大服务最佳形成龙头，而首都时代广场则以食街电影院形成亮点。

西单购物中心层纯粹为中低档旅游购物者服务，旅游产品和北京特产销售良好。

西单赛特和西单商场则因与中友君太形成差异化特色，所以生意般，也因如此，西单华泰商业广场百货导致要倒闭。

同时，由于该区域百货业态有万平米之巨，而市场类业态仅万平米，市场内中高档业态与北京攻略同等水平，同等规模很少，所以形成市场空白。

因此，西单华泰商业广场百货改成中高档市场类似北京攻略，由于其硬件占据优势，在规模商圈均有影响力，具有定优势和市场需求基础。

四西单华泰商业广场项目简介楼层业态建筑面积使用面积无关闭原为运动系列女装女正装女装箱包饰品童装女装男装工艺品男装电器箱包男士百货食档游戏厅五西单华泰商业广场项目分析优势分析商圈西单商圈几百年历史沉淀，商业知名度高，对商家与消费者号召力强人流每天万人次客流量，年亿元销售额，面向全北京甚至是全中国与全世界超大辐射商圈青年人购物首选现北京年轻人购物首选之地，外地年轻人来京购物必去之所商业硬件设施条件好现成新百货商场设施，各种硬件设施齐备，改作市场价格优势明显，商场式购物环境比西单其他市场更胜筹自身规模效应大，单个铺位最大平米，最小平米，至层，每层个铺位，每层约平米，共计个左右铺位。

招商价格最低元天平米，最高元天平米，押金为层万摊位，层万摊位，招商价格普遍偏高，尤其是押金金额，商户对此颇有微词。

产品定位新代商场定位为集购物餐饮休闲娱乐等功能于体，提供站式服务全新小商品零售市场。

客户定位主要针对目标消费群体为岁之间年轻时尚族。

新代项目分析优势是地处西单商业中心地带，西单日均人流量为万人次，商业位置显著因对面西单明珠市场和西边华威市场带动，区域市场租金水平已有提高地下层为地下车库，车位量充足。

劣势是市场主入口有三个，但只有南门方便出入，北门和东门因穿行不便而削弱购物人流量本案制定租金水平偏高，增加养市期间经营难度其外立面仅有南侧具有展示面功能，展示面少市场内部装修档次低无特色招商混乱，不规范。

个案二西单赛特业态分布楼层业态渝信川菜床上用品数码产品休闲男装运动服饰耐克阿迪达斯等品牌男装西裤衬衫夹克等成年女装保暖内衣女装化妆品眼镜钟表女鞋男鞋生意清淡楼层单层面积狭小个案三中友百货产品业态分布楼层业态服务业态各式美食多功能厅电玩城游戏厅食档手机专卖数码家电特卖场移动营业厅牛仔装休闲服饰童装玩具家居用品小家电流行女装休闲包时尚表区职业女装内衣睡衣孕妇装服装搭配屋淑女名店传统服饰配饰男士精品正装休闲装精品表区化妆品珠宝名表男女鞋星巴克元绿回转寿司运动服饰运动器材户外装备箱包国际速食店季诺意式休闲餐厅麦当劳肯德基和合谷美发超级市场健身俱乐部停车场经营好经常举行活动整体规模大中档产品丰富吸引客群主要为年轻人西单商圈百货业中中友经营情况最好，对外报价流水倒扣，个平米档口日流水最差为元，最好时达万元。

楼层产品业态分布服务业态超市科技生活馆手机药店茶店肯德基靓力都会馆化妆品珠宝女鞋哈根达斯少女时尚馆服装牛仔饰品星巴克时尚流行馆美发美甲个性服装淑女装贝塔斯曼淑女馆女性内衣睡衣针织品羊绒饰品必胜客欢乐餐厅绅士精品馆男装西服休闲服装包鞋食档运动家居运动主题家居用品床上用品食档美食京趣馆美食童装玩具特卖场文化大厅个案四君太百货整体档次略高于中友，经营情况般个案五首都时代广场产品业态分布楼层产品业态服务业态不见不散餐厅吉野家，中复电讯，面爱面，正味，首都时代电影院女装冰激凌星巴克女装赛百味美容美发服装折扣店川菜馆服务业态客户主要依靠楼上写字楼客户，写字楼内大量驻扎机构对楼下人流有很大支撑，其餐饮生意火爆，服务好。

服务业态租金均价元天含物业管理费，服务业态可以流水倒扣，约为，首都时广场对产品结构进行调整，预计明年调整为美美百货。

个案五街服务业态游戏厅溜冰场影院未开业水吧个，同经营者麦吉柯主题魔术店食档天府豆花食档呷哺火锅美容美发租金从元天，租金较高，其游戏厅和青年服装业生意好，室内广告设计有特色。

商户约户，租金元天，地下有运动主力店，娱乐包含全天演播台，地下二层生意较好，地下三层部分冷清。

个案六西单明珠楼层产品业态汽车城电脑城化妆品饰品日用百货珠宝小家电摄影器材婚庆玩具美甲礼品等女装时装休闲装民族装男女装牛仔系列童装布艺鞋箱包针织品韩国城箱包美容美发手机食街市场共个摊位租金元天首层标准摊位平米饰品类，租金月，营业额流水每天元不等服装箱包标准摊位，租金月，营业额流水天，西单明珠对外水吧食档个，铺位，月租不等整体市场定位产品为中低档，适合大众市场经营良好，无摊位可另租。

个案七西单华威楼层业态精品服饰珠宝首饰美容院女士正装休闲服装中式服装皮衣钟表动感地带韩国城美甲礼品饰品音像毛绒玩具贴纸照运动休闲时尚服饰流行服装针织内衣牛仔系列床上用品健身泳衣淑女秀照北京攻略欧美风情韩国异域风情日本城外贸男装中国城美甲沙龙诗婷美容北京攻略魅力女装时尚箱包休闲服装前卫服饰精品鞋屋美食娱乐电玩清真美食风味小吃面食特色火锅其楼为食品，主要为北京特产，为旅游者服务楼为服装无特色，整体亮点为层北京攻略，其是北京年轻时尚人群购物中心，已取代隆福东单东四北京攻略共有商户户，