（批复）南京万科聚宝山项目可研建议报告（发改委）

④仙林大学城年月，江苏省和南京市政府提出共同开发建设全国规模最大大学城仙林大达继续在石门坎杨庄开发兴趣减弱，近期，万达积极向河西发展。

当前，万达正在与经济适用房发展中心洽谈河西兴隆小区用地转让事宜，并已经基本确定，净地面积亩，约万元亩，总价款亿多元，但万达仍然有意竞投聚宝山地块。

由于兴隆小区转让总价款年底前全部付清，因此，万达近期资金压力较大。

在南京土地招投标市场，万达仅在年月以底价拿下原属自己多亩挂牌出让土地，由于缺乏竞争，尚无法了解其投标策略与习惯。

表万达在建项目情况项目名称区位建筑面积万平米项目进度项目评价在建项目万平米江南明珠期石门坎入伙销售般土地储备兴隆小区河西土地亩尚未最终确定前景看好苏宁简介年成立，为省内极具知名度民营企业，资金雄厚，品牌优势明显。

与省市区政府关系良好。

经营特点以写字楼商住楼万平米小规模住宅项目为主，开发区域集中在老城区和河西。

竞买可能性判断土地储备充足。

背靠交家电，资金实力雄厚。

在南京市场未曾开发大规模城郊项目和进入城东市场，聚宝山项目与其经营特点不致。

据悉，苏宁主要目标在河西新城区。

招投标经验丰富年曾参与二道埂路金色家园项目投标，但只是试探性参与年月与金盛联合竞买江宁万平米汽车大市场和居住用地，最后轮才放弃，每次加价从不超过最低幅度，总体感觉比较理智。

表苏宁在建项目情况项目名称区位建筑面积万平米项目进度项目评价在建项目万平米银河国际广场层山西路商业中心打桩总投资亿土地储备千秋情园河西即将开工位于热点开发区域，前景看好浦口地面多亩近期刚确定目前来看般，未来前景要看江北发展速度仁恒简介新加坡仁恒集团全资机构，年进入南京，先后开发南京规模最大第代精品楼盘梅花山庄和湖畔之星，建筑面积万平米，高端市场品牌优势明显。

现有项目集中在宁南新区，建筑面积万平米。

竞买可能性判断在建项目规模大，处于启动初期，预计将开发年，其中，翠竹园期开盘个月销售率不足，资金压力较大。

据悉对河西新城区土地较感兴趣，目前正在积极运作。

未曾参与南京市场投标。

表仁恒在建项目与土地储备情况项目名称位置建筑面积万平米项目进度项目评价在建项目万平米翠竹园宁南新区期开盘纯小高层现代精英社区玉兰山庄宁南新区水岸山林别墅三有土地储备需求但缺乏魄力和竞争力城建集团前些年积聚土地储备已基本消耗完毕，在现行土地政策下，进入招投标市场可能性较大，但作为制度落后过分依赖政府市场运作能力差传统开发企业，目前尚缺乏招投标高价拿地魄力。

未曾参与南京市场招投标，投标经验相对缺乏。

表城建集团在建项目与土地储备情况项目位置建筑面积万平米项目进展项目评价在建项目万平米金陵名人居鼓楼区龙江小区入伙销售良好文思苑白下区开盘市场反映般北苑景虹玄武区市场反映般四土地储备充足东恒简介东恒国际服务贸易集团控股企业，年开始主营房地产，年竣工江苏国际经贸大厦荣获鲁班奖，年竣工海月花园为南京第代精品楼盘典范。

重产品质量经营理念独到，立足打造精品楼盘。

竞买可能性判断在建主力项目阳光嘉园与聚宝山地块同处宁镇公路沿线，相距公里，由于销售火爆，有可能增强其继续在黑墨营聚宝山周边市场开发信心。

今年月，与溧水县政府签署协议，合作开发东屏湖旅游度假区项目，首期投资亿元，资金压力较大，近期大规模增加土地储备可能性较小。

年月万元中标黑墨营阳光嘉园地块，投标经验丰富。

表东恒在建项目与土地储备情况项目名称位置建筑面积万平米项目进度项目评价在建项目万平米中国人家四期江宁上半年竣工推出套，个月销售阳光嘉园玄武期年入伙期销售火爆，前景看好土地储备东屏湖旅游度假区溧水县首期投资亿元与县政府合作开发长发经营特点以老城区写字楼商住楼小规模住宅项目为主，未曾开发大规模城郊项目和进入城东市场，竞买聚宝山地块可能性不大。

现有项目销售状况般，今年月中标利济巷地块消耗亿资金，资金上不允许近期再进行大规模土地储备。

年月万元中标利济巷地块，投标经验丰富。

表长发在建项目与土地储备情况项目名称位置建筑面积万平米项目进度项目评价在建项目万平米圣淘沙花城鼓楼主体封顶，年底入伙个月销售率土地储备万平米利济巷玄武中标商住项目，前景看好亚东简介中美合资企业，国营仙林农牧场与美国亚兰湾股份有限公司联合兴办，年成立，注册资金万美元。

亚兰湾股份有限公司为美国著名土地开发上市公司。

承担亚东新城开发区建设任务，并自主开发住宅项目，已建和在建项目总建筑面积万平米，占亚东住宅开发总面积半以上。

竞买可能性判断年开发量仅万平米，现有土地储备可开发年，竞买可能性不大。

长期在亚东开发，熟悉聚宝山周边市场，不排除大股东美国亚兰湾股份有限公司增资扩张可能。

未曾参与南京市场投标，投标经验缺乏。

表亚东在建项目与土地储备情况项目名称位置建筑面积万平米项目进度项目评价在建项目万平米咏梅山庄亚东入伙个月销售率沁兰雅筑亚东刚开工个月销售率土地储备万平米亚东亩前期大学城建设推动，前景看好总结综合上述分析，栖霞建设中海华润包括杭州宋都在内完全可以通过自建配套方式解决其它日常生活配套问题。

项目与市中心以及周边主要配套区尧化门花园路和规划仙西新市区中心之间交通发达，车程在分钟左右，可以解决大型和高档次生活配套服务问题。

仙西新市区中心规划有大型休闲广场图书馆展览馆医院体育场馆文化艺术中心青少年宫商业娱乐设施等配套服务，政府计划在年内建成。

图社区配套分布图图尧化门主要社区配套分布图图花园路主要社区配套分布图图仙西新市区中心规划图规划仙西新市区中心尧化门花园路五周边环境与规划周边规划图宗地周边规划钟山高尔夫球场宁镇公路以南规划建设洞标准高尔夫球场，已确定为十运会配套设施之，年十运会之前建成使用。

规划占地面积亩，玄武区政府目前正在招商，土地储备中心负责土地运作，计划明年上市。

南京目前有个高尔夫球场，但只有个标准场南京昭富国际高尔夫俱乐部，洞，位于浦口珍珠泉风景区内，占地亩。

另外，位于江宁谷里镇银杏湖国际高尔夫球场正在建设，占地面积达亩，总投资亿元人民币，将于年月投入使用。

农场山生态公园农场山和朝阳山规划建设大型生态公园，占地面积约亩，南侧山脚用地已列入聚宝山项目代拆迁范围，具体建设时间未定。

珠江路软件产业园位于宗地东南侧，是仙西新市区部分，计划建成珠江路电子条街生产科研基地，占地面积约亩，总投资亿元。

今年月日，珠江路科技发展公司合诚香港有限公司与深圳华源达公司投资组建珠江路软件产业园有限公司，主要负责园区级土地开发，园区主体部分建设投资亿元，其中前年投资亿元用于土地征用和基础设施建设，预计年园区基本建成并开始全面运作，估计可容纳数百家软件企业研发机构和近万名软件研发人才，目前已有多家国内外著名成本预测二税务分析三经济指标分析四现金流量第七部分竞争对手分析已购买标书发展商二其它本地发展商第八部分综合分析与建议优势与劣势二结论与建议附件南京城市发展与住宅市场研究报告南京土地招投标市场研究报告聚宝山项目提交政府答疑问题项目决策背景与摘要内部因素项目地处市中心边缘环线绕城公路与城市东西向主干道宁镇公路交叉区域，规模大，密度低，交通便捷，是公司最擅长开发项目类型。

南京公司金色家园项目将于年全部开发完毕，当年结算金额缺口约为亿元。

本项目总建筑面积万平米，年可结算面积约万平米，结算金额约亿元，并可为南京公司年提供主要利润来源。

南京市未来年内重点发展方向为河西和城东，地处南京东部仙西区域将成为仅次于河西政府重点投资和开发区域。

依此规划布局，南京公司应在城东区域选择合适项目，为公司在南京进步发展奠定基础。

金色家园项目成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，也为下步开发中档和中高档项目创造了条件。

二外部环境本项目紧邻仙西区域，该区域在南京总体规划上定位于南京向东发展增长级和接受上海辐射以及新经济发展主要空间，政府计划三年内投资亿元，建设全国规模最大大学城。

本项目是主城范围内最具规模完整地块，距国家级南京经济技术开发区公里，周边规划珠江路软件产业园钟山洞高尔夫球场已经或即将开工建设，升值潜力巨大。

项目距老城区新模范马路公里，玄武湖隧道连通城市东西向主干道宁镇公路与新模范马路，明年月份建成通车后，项目距老城区中心仅分钟车程。

项目南临紫金山，北靠聚宝山，风景优美，自然条件优越，周边可用于住宅开发土地不多，竞争楼盘较其它区域少。

政府启动本项目主要目在于提升南京东大门形象，改善聚宝山地区环境条件，并带动整个仙西区域开发。

该项目拆迁改造土地总面积亩，除实际出让亩之外，其余近亩土地全部用于绿化道路和市政配套设施建设，因此，该项目实际可利用资源价值高。

第部分项目概况宗地位置环线内侧主城与仙西新市区结合部。

宗地位于南京主城东北环线绕城公路内侧，是联系老城区和仙西新市区纽带，距新市区仙林大学城公里，距玄武湖新庄立交公里，距新街口和湖南路商业中心分别为公里和公里，明年月玄武湖隧道开通后，宗地至老城区中心仅分钟车程。

聚宝山与紫金山之间。

项目北靠聚宝山，南侧紧临南京最负盛名风景区紫金山又名钟山。

距南京经济技术开发区公里。

南京经济技术开发区为国家级开发区，年实现亿元技工贸总收入亿元实际利用外资亿美元，主要经济指标在国家级开发区中排名位。

环线二环线图宗地区位二宗地现状四至范围宗地北靠聚宝山，南至宁镇公路国道，东起环线绕城公路，西至沪宁铁路和宁栖公路。

图宗地四至范围宗地形状宗地东西长南北窄北侧内凹，形状酷似元宝。

表宗地面积指标指标总用地代征道路与绿化用地配套学校用地净用地长米宽米面积平米合亩合亩图宗地形状及尺寸宗地标高宗地内部东高西低宗地标高米，东高西低，最大高差米，综合坡度度。

按标高米以下米米以上将宗地划分为个区域，其中，米以上区域占总用地面积近半，米以下和米区域各占四分之左右。

沪宁铁路宁镇公路车速可达公里小时绕城公路车速可达公里小时代征道路代征绿地宁栖公路聚宝山宗地垂直坡度，与地面最大高差米坡度度坡度度宁栖公路图宗地内部高差宗地标高低于周边用地东部显著低于绕城公路，最大高差米左右。

西部与沪宁铁路基本持平，局部低于沪宁铁路米。

南部局部区域低于宁镇公路，最大高差米左右。

北部聚宝山西峰标高米，