（批复）南京台湾风情主题广场房地产项目可研建议报告（发改委）

项目总投资估算表序号项目第年第二年合计物业改造景观设计与改造前期招商费用后期运营费用财务费用不可预见费用合计二资金筹措本项目总投资额为万元，其资金筹措渠道有两条是自有资金含合作方投资二是银行贷款。

其具体资金筹措方式如下投资方自有资金万元。

银行贷款万元。

三资金筹措计划见下表资金筹措计划表投资计划第年第二年合计自有资金银行贷款合计第十章效益分析收入税金及附加估算此表为成熟经营状态下估算。

收入表项目销售额利润率收入万元卖场销售收入亿亿加盟管理收入亿亿会展收入亿物流服务收入亿其它服务型收入亿出租收入亿合计亿销售税金及附加根据国家有关税收政策，本项目应缴纳营业税城市建设维护税教育费附加，综合税率为，销售税金及附加共计约万元。

二经营成本及费用估算项目成本费用主要有开发建设成本，销售费用财务费用等。

开发建设成本项目开发建设成本即项目总投资为万元。

项目改造建设成本即项目总投资为万元。

营销管理费用营销管理费用费根据同行业统计资料，并结合项目实际情况进行估算，按估算为每年万元。

财务费用按年息，借款期为年，借款额为万，年财务费用共计万，三年合计万，其他财务费用暂不考虑。

三项目损益项目经济效益评价基础数据如下本项目企业所得税按计取。

借款利率为年利率。

基准折现率为。

本可研项目计算期为年，测算项目建设期为年月至年月，至年月完成项目整体建设，进入成熟运营期。

销售及租赁价格参考南京市同地区同类物业情况，以慎重原则确定项目平均收入，卖场收入参照扣点到为，项目按照计扣租金收入参照价格到为年元平方米天，项目按照出租面积计算，即万平方米，年租金收入为万元。

会展收入每年安排场展会，以自办协办授权办方式举行，收益不同，连锁加盟品牌管理收入参照扣点到为，项目按照计扣项目计划在全国发展家连锁加盟专区，计划年销售额为出租量项目总建筑面积万平方米，自营区域为整体专卖形式出现，包括汽车别墅酒店，以扣点计收入，约为万平方米，出租区域主要为配套区域，为万平方米，设定实现销售和出租。

销售税金及附加税率。

第十二章项目风险及防范措施本项目在实际运营过程中，可能出现许多风险，考虑到以下几个方面风险因素，在开发过程中要把握和解决好各种可能存在风险。

市场风险市场是决定项目可行性最主要因素。

本项目市场风险主要是实际市场供求状况与预测值发生偏差或在项目营运过程中市场对手发生变化等。

防范措施在做好市场调研基础上，定期跟踪扫描市场，了解市场动态，把握市场发展趋势，以求更真实反映市场并做出相应对策。

在政策允许范围内调整规划设计方案，以增加可销售面积，抓紧落实政府部门有关政策优惠，降低开发成本，加快资金回笼，最终获取预期经济效益。

二竞争风险因该项目面临着苏州昆山同类项目建设，从而使得本项目面临竞争风险，为了规避此风险，须从三方面着手解决获得政府支持是时间上，必须充分利用现有资源，加快施工进度，与对手抢时间，比速度是在项目包装上要形成差异化，个性化特色化。

三筹资风险由于该项目建设资金需求量大，筹资有定难度，如果资金落实不到位，势必会影响项目进度，甚至贻误商机。

防范措施督促投资各方自有资金按时到位取得银行支持，按时将银行贷款和按揭办理到位采取有效营销措施，加快房屋预售加强出租房屋押金收取选择有资金实力施工单位垫付部分资金，在工程承包价格上给予让利。

制定科学财务预算控制体系，根据轻重缓急合理安排资金使用。

四销售不确定性风险随着客户需求个性化需求不断提高，对产品细分和客户群体细分要求越来越高，如果公司产品在项目定位规划设计销售策略等方面不能前瞻性地预测客户个性化需求，可能存在产品滞销风险。

另外，房产价格受到国民经济，供求关系等多方因素影响，对销售收入实现会带来定波动。

防范措施搞好营销策划，制定详细周密营销方案制定可行招商方案，优先引进有实力品牌经销商主力商店如主力店大卖场大型专业店，给投资者加强信心采取各种渠道大力宣传，树立品牌形象制定有吸引力促销方式，如多种付款方式多种优惠措施高回报返租经营方式可买可租方式等五项目开发风险房地产开发项目开发具有开发周期长投入资金大涉及合作方多复杂环节等特征。

从市场研究到土地获得项目策划规划第站就是空港小镇。

而这个空港小镇里，不光有南京地方特色产品，还将聚集国内外线品牌。

价格也许比机场免税店还便宜些„„目前和全球著名品牌折扣店奥特莱斯购物广场已经协议入驻，规划中体化购物公园组团，位于主湖区南侧，将商业功能与游憩功能体化设计，沿道路设置大体量商业空间，内部设置街巷式商业和游憩空间。

在相关配套设施建设上，空港小镇将设置地区级和居住社区级两级配套设施。

虽然规模不大，但是相关配套确实高标准。

其中，在地区级政务文化组团内，设置职业教育学院三级甲等医院社会福利院图书馆少年宫综合展演中心地区行政管理中心等设施，确保中心区配套职能完善和生活品质提升居住社区级中心设置公共绿地体育设施社区商业服务等功能，均分布于居住组团内，确保居民步行五分钟内到达。

机场轻轨边是南京南站，边是禄口空港，条机场轨道交通线将两者联系起来，而空港小镇是这两点线中个重要节点。

快速交通建设已先行启动今年省道高速化改造将启动，这条路修好后，主城到禄口国际机场就有了除机场高速外第二条高速通道。

在轨道交通方面，年，机场线将开工建设。

据介绍，机场线将和京沪高铁无缝对接，经天元西路利源路苏源大道清水亭大道向南，进入机场高速路沿线，并进入机场区，全长公里，线路在清水亭西路以北为地下段，以南基本为高架。

便捷交通则是空港新城另大特色。

通过轨道交通和快速路网，空港城将和主城及南京其他组团保持畅通渠道，并将加强与京项目模式概念进行投资总额万元。

公司自筹万元，主要用于前期招商费用和后期运营管理支出银行借款万元。

第二章项目经济环境分析作为综合类高集成主题商业房地产项目，其涉及主题商业地产台湾工商产业链条较长，对相关行业带动作用非常大。

南京市更把宁台合作作为城市发展战略思路，因此，有必要对年以来宏观经济形势下海峡两岸关系发展特别是经济贸易和商品流通发展动态进行简要分析，同时就区域经济对项目影响进行分析，便于决策参考。

宁台交流及发展趋势分析宁台交流形势分析改革开放年之际，随着大陆经济格局巨大变化，随着居民收入水平快速提高而拉动国内消费需求快速增长。

目前南京以及长三角区域内对高品质生活消费品食品及餐饮消费需求已跃升到个更高层次。

消费者迫切需要更优质产品更完善服务。

随着两岸关系正常化友好化大力推进。

基于两岸求同存异共同发展携手进步美好蓝图，台湾与大陆之间投资旅游贸易关系也得到了两岸政府大力发展。

方面，大陆庞大消费市场需要来自台湾优质商品及新鲜产业注入支持，满足日益增长消费需求。

另方面，台湾政府也迫切需要将台湾产品推广到大陆，利用大陆市场庞大空间，促进台湾经济发展。

因此，福建上海北京等地已经出现了诸多以台湾商业贸易为主题元素批发零售商区，并且发展势头极好。

两岸经贸关系日益密切，彼此互补双赢方向很明确。

他说，两岸应该走和平发展道路，搁置争议追求双赢。

年海峡两岸大三通正式启动后，台湾投资从制造业向商贸服务业转型。

台湾商品迫切需要在大陆有个集中现代交易展示平台。

南京，作为原民国首都，宁台素有渊源，人脉关系深厚。

是国父孙中山先生陵寝所在地，曾是国共合作重要政治舞台，见证了国共两党合作抗战历史，与台湾有着深厚历史渊源，年前大陆到台湾万人中，有近百万曾在南京工作和生活过。

如今血缘亲情故土乡情仍然联系着南京和台湾，成为宁台经济文化交流与合作纽带，近年来在两岸关系发生重大积极变化，和平发展成为主流背景下，南京与台湾之间政治往来密切，也是国民党及台湾地区重要领导人访问大陆首要之地作为同时享有两岸直航台胞落地签注权台胞居住五年期满换证签注权和旅行社直接组团赴台旅游四种权限城市，南京在今后对台贸易中，南京将占据重要地位，对台商贸发展潜力巨大。

在当前形势下，对台合作作为南京发展重要战略得到不断推进，宁台之间政党交流经济贸易教育科技文化旅游合作全面展开，许多方面取得新突破，南京在两岸关系中扮演了越来越重要角色。

年，宁台合作成果丰硕，不仅圆满完成了接待国民党大陆访问团重大政任务，还全力推动宁台直航经贸合作文化交流，推进我市与台北县全方位交流。

尽管受国际金融危机影响，但南京市利用台资仍继续保持稳定增长，全年新批台资项目达到个，注册合同台资亿美元，比上年增长实际到账台资亿美元，比上年增长。

中共南京市委书记朱善路年出访台湾表示，南京和台湾有着深厚历史与文化联系，在两岸关系和平发展进程中，有着特殊优势，理应发挥更重要桥梁作用。

宁台合作不是般战术合作，我们将把它纳入南京新轮科学发展重要战略。

南京市将以此为契机，与台湾展开经济科技文化教育等全方位合作交流，带动南京城市品质提升和产业结构优化，谋求宁台两地合作双赢。

并全力支持建设海峡两岸商贸合作区，早日建成台湾商品集散地，同时，朱善璐更邀请台湾工总商总等单位到南京打造台湾商品街。

南京市代市长季建业要求，各区县部门要全力推动更大规模更深层次宁台合作。

是抓住新轮发展机遇，吸引更多台商到南京来投资。

重点推进电子信息光电显示节能环保以及生物医药等先进高端制造业项目，同时也要积极拓展金融证券贸易物流文化创意旅游观光等现代服务产业项目。

二是利用宁台合作平台推动两岸经贸交流。

继续办好台湾名品交易会，加快推进台湾名品街项目建设进度，利用南京空港河港等优势，为两岸经贸交流提供支撑进步深化南京与台北县经贸往来，全方位做好产业对接。

三是积极扩展合作和交流领域，在深化经贸交流基础上，扩大在文化教育旅游农业等各个领域交流与合作。

在当前两岸关系呈现大交流大合作大发展良好态势下，宁台交流合作优势明显，潜力巨大，前景广阔，大有可为。

我们相信，通过不断努力，南京与台湾交流合作必将迎来个崭新局面。

南京经济环境分析南京是国际上最看好世纪亚洲环太平洋地区最具发展前景城市之。

全市户籍人口万人，常住人口万人，市区户籍人口万人。

年，南京市人均为元总量为亿元，市财政总收入亿元，其中地方财政般预算收入亿元。

香港贸发局对内地个城市消费力评级，南京为级城市在中国大陆最新城市竞争力排行榜上，南京名列第七位。

在福布