（批复）南京地块收购项目可研建议报告（发改委）

项目销售价格预判建筑类型本项目占地亩，容积率为，总建面积为平方米，为保持较低密度，可建成纯电梯小高层住宅小区。

销售价格建议根据对项目分析和市场环境，我们选取与本项目定价最具有参考价值项目德基紫金南苑万达江南明珠东城雅筑鸿意星城，采用加权算术平均法得出项目初步价格建议。

项目均价元地理位置交通状况配套设施项目规划物业服务户型设计居住环境开发商实力项目价格修正价元德基紫金南苑万达江南明珠万达紫金明珠鸿意星城市场加权算术平均系数修正表项目德基紫金南苑万达江南明珠东城雅筑鸿意星城修正价元权重修正值本项目价格元通过以上市场比较分析，我们得出个符合现阶段本项目市场定价应该在元，再加上国家预测年房地产市场宏观环境小幅下降，预计会有下降，即未来项目市场合理定价应在元左右。

风险分析定性分析政策风险年对南京房地产业来说是充满挑战和压力年，前半年延续年楼市调控政策以调整结构，抑制房价过快增长，防止房地产投资再度过热为主要目标下半年随国内外经济形势恶化，需求走弱，房地产成交量蹶不振，国家楼市调控方向逐渐转变为防止楼市过冷，确保房地产行业健康稳定发展为主要目标。

中央多次降息降低交易费税和二套房贷款部分松动等政策变化，再加上南京市政府更加具体和直接救市细则出台，对维护市场稳定，挽救市场信心起到了定作用。

为保障整体经济稳定，年国家和地方政府极有可能加大救市力度，如进步降低交易税费下调贷款利息购房退税鼓励部分购房者合理投资需求鼓励开发商适度调整销售价格等，但也不排除在房价出现大跌时候，出台政策托市，包括以财政资金购买商品房用于廉租房等手段。

虽然可能有政策扶持，但也要谨防市场压力和对手竞争，亩小型项目也会受到相关政策法规影响，因此，本项目应密切关注相关政策出台，并提高对政策变动预见性。

区位竞争风险区位竞争风险，以及由此带来市场竞争风险在短期内往往具有不可逆性。

当然要突破区位竞争风险仍然有许多操作方式，如营造品牌效应加大营销广告向投入量等等，但只是枝节之末。

本案区位竞争风险体现在区域内竞争，所以本案要在区域内树立精品意识，积极营造主题文化竞争差异化特质。

行业市场竞争风险市场竞争风险对本案不利影响可归结为三点是价格难以上涨二直接竞争楼盘已具有市场品牌度和销售经验三后续供应量较大。

市场风险是无时无处不在，本项目只能积极投身于市场竞争，把握竞争。

本次研究工作就是在对现阶段市场竞争进行判断及预测基础上，为本项目制定种抗市场风险发展模式。

技术风险技术风险体现在以下三方面项目规划是否得到市场认同施工质量。

要回避技术风险，方面对市场要保持良好触觉，另方面要加强项目工程管理。

国际风险国际金融危机和国家政治变革都将直接影响宏观经济市场环境，将会对购买力产生重要影响，使本项目销售产生高潮或陷入低谷。

因此，对国际风险分析并及时调整监控本项目对长期发展是有利。

经营风险预警机制风险预警机制风险体现在以下两方面处理危险能力对市场适应性市场是变化万千，本案必须在发展期内面对各种市场突发事件，并根据各种市场变化调整即时决策，特别是营销决策。

项目开发经营策略及投资估算假设预算开发方案预算前提条件占地面积平方米容积率建筑面积平方米土地成本按元平方米底价测算约万亩计算按年建设周期销售均价按元平方米，总销售额为万元项目总费用每平方米费用备注开发成本土地成本土地费用前期工程费规划勘察设计费用规费建安成本建安成本配套费基础设施配套费水电管网智能化公建等居住区绿化建设费人防工程建设费不可预见费市政增容煤气管道运资费卫星电视也包含在内教育赞助费垃圾清运费管理性费用建安费二开发费用销售费用销售收入含广告投入财务费用按土地成本年计算三成本费用合计四销售收入五营业税总销售收入六土地增值税土地成本增收七利润八所得税利润九净利润十净利润率根据以上经济测算，如果按照万亩土地成本预算，项目净利润回报率仅仅只有，项目开发风险较大，市场波动对项目开发影响很大，开发可行性比较严峻。

假设预算开发方案二预算前提条件占地面积平方米容积率建筑面积平方米土地成本按元平方米底价测算约万亩计算按年建设周期销售均价按元平方米，总销售额为万元项目总费用每平方米费用备注开发成本土地成本土地费用前期工程费规划勘察设计费用规费建安成本建安成本配套费基础设施配套费水电管网智能化公建等居住区绿化建设费人防工程建设费不可预见费市政增容煤气管道运资费卫星电视也包含在内教育赞助费垃圾清运费管理性费用建安费二开发费用销售费用销售收入含广告投入财务费用按土地成本年计算三成本费用高性价比地块也是个主要考虑方向。

但是前提定是要控制好销售价格，产品以刚性需求产品为主。

综合评述项目所在区域整体价格偏高，年南京各大区域价格都出现了左右下降调整，城东板块由于成交量低迷维持在左右价格下调，市场补跌可能性在增大，市场风险相对于其它区域较大。

区域房地产住宅市场研究项目所处房地产板块市场特征分析城东板块环境资源优越，区域高端居住形象明显城东板块因为有月牙湖以及紫金山山水资源，直为南京传统富人区，别墅类别墅豪宅产品特征和高昂价格使得区内以具备较强经济实力改善自住和投资客户为主，这部分客户不缺住房因此在经济下行前提下是最容易持币观望人群，城东板块年下半年开始需求量就呈现大幅下降，成交低迷。

城东板块成交量大幅萎缩，供求关系严重失衡，市场形势严峻根据南京网上房地产数据统计，年，全市商品住宅累计成交套，与年相比，环比下滑。

年，城东板块成交套，较年套同比下降，下滑速度大大超过全市下滑速度。

城东板块年总可售房源套，消化率，总体供求比，供求关系处于供严重大于求失衡状态，市场形势相当严峻。

年城东板块新推出货量较大，虽然区位和产品具有特色，但是面对低迷经济环境，如何改变目标客群观望如何挖掘改善型自住客户是板块内各楼盘面对共性问题。

项目区域主要竞争项目分析主要在售竞争项目览表光华路区域项目名称德基紫金南苑万达江南明珠万达紫金明珠鸿意星城项目地址玄武区长巷石杨路号星海路号星海路号开发商南京凯丰经济开发有限公司南京万达房地产开发有限公司万达房地产开发有限公司南京鸿意地产开发有限公司总建筑面积万万万万大于求状况，大中城市房价自月份开始出现环比下跌，其中超过半城市房价出现下降。

年房地产市场运行状况呈现以下六个特征房屋交易量持续下降，空置面积较快增加。

年月，商品房销售面积万平方米，同比减少，增幅减少个百分点。

四十个重点城市中，有四分之城市商品房销售面积同比下降以上。

同时，商品房空置面积结束自年下半年以来负增长，截止月底，商品房空置面积为万平方米，同比增加。

房地产开发投资意愿下降。

受需求市场低迷影响，年月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均为同比负增长。

年月房地产开发企业购置土地面积为万平方米，同比减少，增幅比去年同期减少个百分点房价出现近年来首次下降。

年月份大中城市房价出现近年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市数量逐步增多。

从环比看，年大中城市房屋销售价格下降。

加大住房保障建设。

年，加快保障性住房建设，成为国务院确定扩大内需促进经济平稳较快增长重要措施之，经济适用房投资增加和廉租房建设加快，对商品房市场存在定冲击。

年国内房地产市场趋势预测商品房屋空置面积会有较大幅度增加。

房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至可能出现负增长。

房地产开发企业并购重组将会增加。

年年底房价将止跌企稳。

虽然国际大环境和国内小环境经济发展不容乐观，但中国保增长万亿资金投入年底各项推动房地产产业发展利好信息推行，房地产刚性需求以及大量民间资本等，都对年房价稳定起到积极作用。

预计随着年第季度宏观经济回暖，房地产市场将有可能在年底真正止跌企稳。

南京市房地产市场分析年南京整体市场情况分析成交量全方位大幅萎缩。

年全市商品住宅累计成交套，与年相比，环比下滑，全市各大区域全方位大幅萎缩，虽然江北江宁及河西新三区市场价格调整幅度较传统中心高，但仍无法拉升全市成交量。

备注消化率余房消化周期均按年成交套数计算。

浦口江宁河西新三区主导全市住宅供求。

从房源总量来看，全年排名前三位浦口江宁河西分别为套套和套，分别占全市总量和，累计占全市总量。

从成交量来看，成交套数排名前三位浦口江宁河西分别为套套和套，分别占全市总量和，累计占全市总量。

浦口江宁河西新三区年度供应量大在年底价格大幅下调前提下，虽实现了定销售，但与年同比浦口江宁河西三区也均下降了。

河西江宁浦口新三区销售消化率达到以上，传统各区消化率城南为首河西江宁浦口新三区消化率分别为，排名全市前三位。

新三区是在年底部分楼盘大幅降价刺激下，成交量大幅回升，呈现典型降价保量特征，取得显著促销成效。

城区市场由于绝对供应量不大，价格相对坚挺，因此其消化率急剧降低，明显落后于新三区，呈现出有价无市格局。

城区市场中，销售形势对较好是城南，消化率达到，其他各区消化率只有左右，位于绝对市中心城中板块只有。

存量房增多，供求关系短时间很难逆转，销售压力和价格压力并存。

截止年底，全市存量房源按当年消化速度还需消化个月，因此年销售形势不容乐观。

受经济危机导致购买力下降影响，年成交量是否能在年基础上回升还尚待观察，销售压力和价格压力在年并存。

全市各区销售率，其中浦口江宁河西新三区存量房源绝对数量高，与其他各区相比，其上市多卖多剩多，因此新三区市场消化率依然明显高于城区市场。

低档房源和高档房源走势相对教好，中档房源成交比例下降。

受市场调整影响，全市商品房销售价格明显向下，低档房源和高档房源走势相对较好。

元以下低档房源集中在江北，此板块楼盘纷纷大幅降价，成交持续上升元中档房源集中江宁板块，虽然此板块楼盘也有大幅促销，但成交比例明显下降而元及以上城中新盘以及河西部分楼盘由于价格明显下调，令元以上高档房在年底出现翘尾。

总体供求失衡，利好政策及降价促销，成交年底翘尾。

年月份，全市住宅供求比达到，供求关系处于明显供严重大于求失衡状态，供求失衡是今年房价重心向下调整直接影响因素。

年月份以后，在政策刺激和楼盘大幅降价双重促进下，年年底和年初成交量放大，呈现阶段性回暖。

年南京房地产市场政策回顾年对南京房地产业来说是充满挑战和压力年，前半年延续年楼市调控政策以调整结构，