（批复）南京市国际服务外包产业基地地块项目可研建议报告（发改委）

项目开发计划项目规划建筑面积万平米，其中酒店式公寓约万平米，生产研发及配套设施万平米。

经过研究分析后我们认为，酒店式公寓为年产权，可以按照住宅来考虑生产研发用房按照写字楼来考虑配套用房主要考虑酒店和商业。

除住宅和酒店商业以外，写字楼建筑面积达到万平方米，如此大体量，完全靠市场正常消化存在很大困难，考虑分解为公寓定向开发或转让先租后售等形式消化。

各种业态面积比例计划如下住宅万平米公寓万平米先租后售写字楼万平米定向开发写字楼或转让写字楼用地万平米商品写字楼万平米酒店万平米大卖场万平米小商铺万平米其他配套用房万平米合计万平米根据项目特点和开发要求，计划分四期开发，开发期年。

分期开发计划在满足开发要求前提下，按照先开发市场成熟，销售速度快，能够迅速回款解决资金压力业态，后开发市场还需要培育，具有增长潜力业态。

因此，首先开发满足要求写字楼，住宅开发计划尽可能靠前，商业酒店和部分写字楼开发计划尽可能靠后。

同时，通过定向开发或者转让部分写字楼用地，以及租赁写字楼培育市场，为后期写字楼和商业酒店开发和增值打好基础。

开发计划如下表分期开发时间业态第期住宅万平米公寓万平米先租后售写字楼万平米商品写字楼万平米定向开发或转让土地万平米第二期住宅万平米大卖场万平米小商铺万平米第三期公寓万平米先租后售写字楼万平米商品写字楼万平米定向开发或转让土地万平米第四期小商铺万平米酒店万平米商品写字楼万平米项目土地获取拆迁及三通平规划设计前期手续办理期施工二期施工三期施工四期施工项目销售计划按照南京目前平均销售速度，预测该项目住宅销售速度为万平米年，公寓销售速度按万平米年考虑，酒店大卖场定向开发均整体销售，商品写字楼根据项目开发进度考虑，第期按照万平米年考虑，第四期按照万平米年考虑。

预计从年开始销售，到年上半年销售完毕，销售期年。

销售计划如下表项目期销售二期销售三期销售四期销售售价预测项目规模大业态多，开发周期也比较长，蕴藏着较大投资机会，同时也具有较大市场和政策风险。

因此，在售价预测上，我们本着谨慎原则，根据市场近几年价格走势，同时对未来市场做出稳健预期。

住宅风险最小，市场需求强劲，周边项目售价大都在元以上，项目住宅销售将在两年之后，预计售价将达到元平米。

商业不仅是项目配套，还是整个片区配套，在此区域具有较大发展潜力，预计大卖场售价为元平米，小商铺为元平米。

写字楼是项目销售难点，定向写字楼考虑以成本价或低于成本价转让，引进大企业集团，带动后期写字楼销售。

如果转让土地，按元平米楼面地价考虑，如果代建，则按照成本价转让。

先租后售写字楼考虑采用低价格租赁引进批中小企业，租赁年后，按照元平米价格销售。

市场公开销售写字楼期按照元平米价格销售，三期四期按照元平米价格销售。

公寓是写字楼配套设施，主要针对在写字楼工作年轻族，价格适当从低，按照元平米考虑。

项目销售单价元住宅公寓定向写字楼先租后售写字楼销售写字楼酒店大卖场小商铺地下停车位销售收入预测项目可售面积销售单价元销售收入万元住宅公寓定向写字楼先租后售写字楼销售写字楼酒店大卖场小商铺地下停车位个合计第六部分项目投资测算投资是房地产开发项目经济评价三个投资数量售价主要参数之。

投资包括土地费用设计费及前期工程费用建筑安装工程费用基础设施建设费用公共配套设施建设费用财务费用管理费用销售费用及不可预见费用等。

土地费用是本阶段可行性研究需要通过经济论证确定参数，先确定个起算价，经过经济评价临界点分析确定最高限价。

管理费用取投资额，销售费用取销售额，财务费用根据资金平衡分析确定。

由于项目不确定性因素较多，不可预见费按考虑。

在以下测算中，写字楼均按照正常市场价格公开销售，如果按照限制销售考虑，需对以下报表进行调整。

项目总投资预测项目地处江边，由于地质情况，每平米须增加元左右桩基成本，公寓写字楼酒店考虑公共部位精装修室内毛坯装修标准，外立面按玻璃幕墙考虑，各业态单方造价如下建筑面积单方造价元平米总造价住宅公寓定向写字楼先租后售写字楼销售写字楼酒店大卖场小商铺地下车库人防合计当土地楼面地价为元平米含拆迁时，土地费用达到亿元，总投资达到亿。

自有资金为亿元时，财务费用为亿元，投资预测表如下项目名称总投资万元土地费用勘察设计费前期各项交费建筑安装工程费住宅公寓定向写字楼先租后售写字楼销售写字楼酒店大卖场小商铺地下车库公共配套设施费室外配套工程费项目名称总投资万元财务费用管理费用销售费用不可预见费开发建设投资合计项目总投资投资计划与资金筹措表每项投资费用按进度支出，根据合理原则分配到每期。

本项目遵循下述原则土地费用总计近亿，按要求须在年月区域房价涨幅将保持平稳。

项目名称总规模开盘时间销售率月均销售面积销售均价后续供应面积天水滨江花园万期二期期期二期万滨江瑞景花园万星雨华府万二期二期三期预计万银河湾福苑万期万欧洲城万万宏普捷座万办公公寓区域写字楼及商业市场分析本区域内写字楼主要集中在奥体中心区域均为市场化对外出售写字楼其客户主要有中石油中石化中储粮泰康人寿等大企业整层购买及部分金融外贸类中小业主购买。

南京市同地段写字楼价格略高于住宅价格，目前本区域内写字楼价格大都在之间。

目前来看，本地块所在鼓楼区及对本地块影响较大建邺区市场上可销售写字楼供应量约为万平方米，商业可售面积约万平方米。

根据政府推地计划，项目周边尚有亩商业办公用土地供应。

而年月在距离地块不远处，万达集团获取了三块商业办公用地其中总建筑面积约万平方米地块，将打造五星级酒店智能写字楼酒店式公寓底层商业等多功能商业集中地。

另个总建筑面积约万平方米地块，将建成个层大型商业娱乐广场，包括建材超市广场百货数码广场酒楼娱乐广场回迁家居广场以及贯穿其中商业步行街七大板块。

不完全统计预计整个河西新城区在后续几年会有商业办公酒店等共计约万平米供应。

大体量商业及写字楼供应将使得河西新城区日益成熟，但同时也加剧了各项目竞争，对于近两年全市年均消化三十万平米左右写字楼，五十万平米左右商业南京来说，在短时间内能否消化河西新区大量商业及写字楼体量，是个严峻考验。

第五部分项目分析及开发计划分析项目优势分析区位优势项目名称规模开盘时间销售率月均销售面积销售均价宏普捷座万写字楼中泰国流铁路城墙等为自然边界。

分为东西南北中五个片区。

其中项目所在西片是主城重要新区，规划具有商务体育文化等功能为主作为新城区中心功能居住与新业相协调中高档居住区功能以滨江风貌为特色主城西部休闲游览功能。

第二部分房地产市场概况房地产投资情况根据统计部门数据，月，全市全社会固定资产投资完成亿元实现房地产开发投资亿元。

全市商品住宅施工面积万新开工面积万竣工面积万。

商品房供销情况年，南京市商品房新上市万不含经济适用住房，其中商品住宅上市万。

同期，实现商品房合同销售万其中，商品住宅销售套，面积万。

年南京，以下商品住宅含经济适用住房上市量销售量分别为万万，所占全市商品住宅上市销售份额分别为。

其中年全市经济适用房共建成万，其中江南八区建成万，三区建成万。

二手房交易情况年，全市二手房交易面积万。

其中二手住宅交易套面积万均价元。

土地市场情况南京年土地成交块，总出让面积万，同比分别增长。

其中溢价超过共块万，占总出让面积。

房价走势分析从上图可以看出，南京房价在月份上涨幅度达到最高点，随后南京市出台了房价，售价需经物价局审核后只准降不准升政府定价政策后，涨幅开始回落，全年房价涨幅较平稳，基本上维持在左右涨幅上。

而本地块所在河西板块在年房价涨幅较大，部分楼盘从年初均价元平方米左右涨到年尾元平方米左右。

南京写字楼及商业简析目前南京写字楼市场有升温迹象年前个月写字楼成交量约为万平米，超过了年全年万平米销售量。

目前南京写字楼主要分布在新街口大行宫山西路珠江路鼓楼和新起奥体板块。

商业总待售量过大年南京新增商业待售量为万平方米，年新增待售量为万平方米。

而年南京商铺总上市面积为万平米，实际销售万平方米，年到月商业上市面积万平方米，销售万平方米。

从上述数据可以看出，年南京商业上市面积相比年有所萎缩，销售整体水平跟年基本相当。

且年新上市商业主要分布在江宁和江北两个区域，此两区域占据了总上市量。

河西商业方面表现也比较突出。

市场发展前景预测年全年南京楼市供需比为，处于供不应求状况。

但到了年底，南京住房市场供求关系得到明显改善。

月全市商品住宅上市面积环比增长了，销售面积环比下降，单月供销比达到了，成为年来供需比最高点。

从目前发展趋势来看未来南京总体房价仍将平稳上涨，涨幅会有所回落。

而对于前期涨幅较大河西板块，预计房价会在高位盘整，长期趋势仍然看涨。

从区域来看，南京江北江宁河西将成为未来市场热点区域。

写字楼方面截至年月日全市可售面积为万平方米，按照年消化速度，还需要两年左右时间，写字楼竞争压力较大。

商业方面截至年月日南京市商业可售面积为万平方米，根据年南京市商业消化速度，目前存量消化尚需要约年时间，前景不甚乐观。

第三部分项目概况项目区位本项目位于南京市鼓楼区，东至山路西至清河路南至集庆门大街北至汉中门大街。

属于南京市重点打造河西新城区。

项目毗邻奥体中心中央商务区绿博园滨江风光带，距市中心新街口公里，距禄口国际机场公里距火车站公里，交通便利，地理位置优越。

项目规划指标项目用地总面积为平方米，其中代征绿化用地面积平方米，规划道路用地平方米，河道用地面积约平方米，教育小学用地平方米，变电站用地面积平方米，实际出让面积平方米。

地块地块二地块三合计出让面积规划用途生产研发及配套设施用地酒店式公寓用地建筑容积率规划建筑面积建筑高度平米及以下套型面积所占比重土地现状目前本地块上约有左右待拆迁民房及厂房。

出让文件中约定用地范围内拆迁由受让人自行调查，依法实施拆迁。

并需缴纳亿拆迁保证金。

地块现状如下图所示出让条件项目以挂牌方式出让，挂牌起始价亿元，加价幅度万元。

本地块要求竞买人中方必须在年信息产业部经济体制改革与经济运行司公布中国软件收入规模前家企业中连续两年排名都必须名列前名。

项目风险分析经过对挂牌出让文件仔细阅读，我们分析得出项目存在以下风险政策风险挂牌文件要求以软件或服务外包为主导产业参与竞争企业须在个月内将总部迁入南京市鼓楼区，并在鼓楼