（批复）南威房地产项目可研建议报告（发改委）

在户型分隔和布局上有定限制对项目本身形象起不到提升作用获得利润小不能很好营造环境方案五区域内消费人群对电梯公寓需求较大中等收入者对区域中高楼盘认可度大能够提升项目自身形象容易很好进行户型布局和特色环境设计可获得更多利润在环境设计和营造上有较大难度区域内同类物业较多，竞争激烈需花大量精力对项目进行包装和宣传开发周期长，资金投入较大财务测算比较总投入万元销售收入万元税后利润万元税前利润万元方案方案二税前利润率税后利润率方案方案二分析从绝对利润看，方案二比方案多万元方案为万元，方案二为万元。

从利润率看，方案和方案二相当方案为，方案二为。

二方案选取及建议经过对以上种方案综合对比，结合风险较小利润较大原则，我们建议本项目采用第二种开发方案。

采用这种开发方案具有以下优势小高层电梯公寓在城西市场比较成熟，消费者认可度高，进入市场容易。

小高层电梯公寓售价高，总体利润价值大。

开发形式为小高层，土地利用率高。

容易营造特色环境和建筑布局，能获得更多利润，显示更高档次。

整个项目投入资金量少，金融融资可能性加大，难度减少。

就财务指标而言，方案二绝对利润相对较高，具有较高经济效益而利润率方案二与方案相当。

针对以上优势，此方案具有较强操作性和操作空间。

就收益而言，收益相对较大，开发难度较小属于可操作性较强开发方案。

三项目定位本项目定位为通过对上面方案比较，按照利润较大，风险较小原则，我们将此项目定位为纯居住型中档小高层电梯公寓。

开发形式为层单元式框架结构建筑，具有较好内部环境和鲜明建筑特色生态居住小区，在区域内打造个高档次生态居住小区。

六项目开发进度安排及资金筹措开发周期按以上方案本项目从立项拆迁到竣工交验产权办理共需时间为个月。

二开发各阶段周期安排工作项目时间月备注立项初规设计报规项目施工图设计报建项目土建施工项目室内安装项目外装项目室外安装及环境竣工交验项目产权办理合计三资金筹措整个项目开发资金主要来源于三个方面其中开发商自有资金万元项目土地银行抵押贷款万元销售期销售回款万元四投资使用计划见附表七销售及经营收入预测电梯公寓销售收入估算电梯公寓按元计算项目销售收入二项目销售回款计划见附表三财务内部收益率财务内部收益率。

根据现金流量表见附表计算可得出本方案财务内部收益率为。

在现金流量表中基准收益率取，按月计算。

八风险分析与回避手段开发风险评测灵敏度测算对项目投资利润率影响较大是投资额，售价及开发成本，在此对三个影响投资利润率因素作敏感性分析。

见附表由附表四可见，售价变化对利润率影响最大，其他两个因素变化对利润率影响较小。

故此本项目考虑是以销售进度作为目标还是以销售利润作为目标至关重要。

从表中可以看出，本方案具有定抗风险能力，但由于绝对利润并不高，故仍具有定市场风险。

项目盈亏平衡点分析本项目盈亏平衡点总固定成本单位变动成本单位销售价格万元由此计算可见本项目销售回款达到万元，约是总回款万元时，项目达到盈亏平衡，项目总体有定风险。

二项目市场风险及回避项目市场风险市场风险是指由市场供求关系市场资源条件市场购买力水平市场消费偏好竞争对手状况发生变化，以及金融市场劳动力市场原料市场中介服务市场同类物业竞争市场等市场环境变化带来风险。

在现在房地产市场竞争日益激烈环境下，本项目市场风险主要体现在其它项目竞争开发周期过长和成本控制不严使开发成本增加，使利润降低。

本项目重点考虑如何严格控制开发周期和开发成本。

项目市场风险控制工期首先要用科学方法来编制工程进度计划，经充分考虑到当地正常雨季和其它恶劣天气情况，使工期尽量不受正常天气环境影响。

其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，并聘请具有良好业绩监理公司对项目进行监理。

投资决策上层决策机构决策对本项目发展起着关键作用，因此要在项目前期阶段市场调查，和更多市场信息基础上做出决策。

各部门密切留意和跟踪市场动态，做好各个阶段市场预测，及时调整策略，避免公司对项目决策滞后，从而降低投资风险，减少不必损失。

三项目其它风险其它风险包括政策风险自然风险经营风险和信用风险等。

主要包括以下风险项目现在用地为厂房，在拆迁可能遇到困难户和其他不可预见园等等名盘都分别在生态绿化上各具特色。

毗邻金沙公园置信金沙园在川西民居风格上引入水景，结合社区内绿化精心地勾勒出清水河边亲水家园。

花园社区内大主题园林大景观河滨公园个中心文化广场容积绿化率不含河滨公园构筑了个天然氧吧。

中华家园为大家带来了北美风情尖屋顶维多利亚花园小区，这切都始终将中产阶层眼球牢牢抓住。

社区景观化园林水景植物建筑构成了城西社区道道精彩风景线。

花园通过水植物雕塑建造了大主题公园都市水乡置信金沙园通过水景雕塑环境设计塑造了园林水景健康水景休闲水景三大主题蜀风花园城则通过名贵植物把自己社区划分为兰苑竹苑菊苑梅苑桂苑个各具特色现代川西民居小区„„价格呈上升趋势。

从上个世纪年代末到年代末，十年时间内，城西住宅由青羊小区安居型向锦城苑为代表康居型转变。

房价也由元平方米路上扬冲高到了元元平方米。

投资价值高。

随着高新西区规划出台清水河治理金沙遗址公园规划修建，城西房地产开发变得异常火暴，土地也随之升值，特别是线带。

以餐饮娱乐而知名线，其成熟配套和浓厚商业气氛，使它成为投资人乐土。

户型趋向于小康型。

城西早期开发了不少安居户型，主要以套二套三为主。

新近开发项目在进行充分市场调查基础上，户型设计趋向小康型。

城西在售楼盘综合状况。

目前城西在售楼盘个，总建筑面积，其中电梯住宅，占，多层住宅，占，营业用房，占综合均价元，其中电梯住宅均价元，多层住宅均价元，营业房均价元贵州。

市投资宏观背景房地产开发投资规模继续扩大。

上半年，商品房在建规模达万平方米，增长，房地产开发投资亿元，增长，其中住宅投资亿元，增长。

大项目成为投资增长主要拉动力。

从月全国城镇万元以上项目统计情况看，超过亿元项目个，占全国全部城镇万元以上施工项目个数，完成投资亿元，占全国全部城镇万元以上施工项目完成投资。

商品房销售继续保持良好势头。

上半年，在房地产投资快速增长同时，全国实现商品房销售额亿元，同比增长，高于同期投资增速个百分点。

其中销售给个人亿元，增长销售面积万平方米，增长。

新开工规模迅速扩大。

上半年，全国除房地产开发城乡集体和个体投资外新开工建设项目个，同比增加个新开工项目计划总投资亿元，增长。

上半年施工项目个数达个，同比增加个施工项目计划总投资亿元，增长。

资金到位情况良好。

上半年，国有及其他经济类型投资累计到位资金亿元，同比增长，比同期投资增速高个百分点。

其中，国家预算内资金增长，国内贷款增长，利用外资增长，自筹资金增长。

月房地产开发统计从市统计局获悉，月，房地产开发继续保持迅速发展势头，月累计完成开发投资亿元，增长，其中住宅投资亿元，增长写字楼投资亿元。

增长倍商业营业用房投资亿元，增长。

月，商品房在建规模比同期扩大万平方米，总量达万平方米，增长。

其中写字楼开发规模达万平方米，增长，增长速度超过商品房和商业营业用房。

商品房销售方面在月也呈现出良好势头和发展潜力，月，市累计销售商品房万平方米，比同期增加销售万平方米，增长。

实现商品房销售额亿元，增长。

最为可喜是，从上月开始，商品房空置得到初步抑制，月末，超过年期空置房面积为万平方米，比六月末仅新增万平方米。

从市统计局获悉，月，房地产开发继续保持迅速发展势头，月累计完成开发投资亿元，增长，其中住宅投资亿元，增长写字楼投资亿元。

增长倍商业营业用房投资亿元，增长。

月，商品房在建规模比同期扩大万平方米，总量达万平方米，增长。

其中写字楼开发规模达万平方米，增长，增长速度超过商品房和商业营业用房。

商品房销售方面在月也呈现出良好势头和发展潜力，月，市累计销售商品房万平方米，比同期增加销售万平方米，增长。

实现商品房销售额亿元，增长。

最为可喜是，从上月开始，商品房空置得到初步抑制，月末，超过年期空置房面积为万平方米，比六月末仅新增万平方米。

区域发展及前景预测城西房地产市场发展前景分析城西是上风上水宝地，人如是说。

城西是历史文化保护区和风景旅游区，杜甫草堂青羊宫文化公园永陵等风景名胜区，清水河摸底河两条主要水系以及去年发掘金沙遗址，共同构成了城西独特人文景观。

由此，也造就了城西房地产开发独有川西民居特色，近年来城西房地产开发热潮也充分说明了这点。

如今在城西三环以内房地产开发，已初步形成了线金沙双楠成灌路浣花风景区光华路和清水河等七大版块争锋局面。

锦城苑齐力花园置信逸都花园金房苑浣花溪山庄花园会所花园成为这七大版块代表。

城西近邻高新西区，今年又有三大利好消息，是成温路要建成高速公路，而且外环路内路段不封闭，不收费。

二是光华大道要开工建设，三是整治清水河。

城西发展将很快，温江郫县很快会和连接起来，明年城西三环路外开发将升温。

个充满生机和活力大都市，总是在不停地运动着，其中人流迁移又是最活跃因素。

在城西，人流变迁又有何特征调查表明，城西初现中产痕迹，中产逐步向城西靠拢。

鸟瞰住宅格局，在三环路内，城南城西集中了住宅区总量。

在城南，人们观念中富人区，以棕北棕南为代表，而后形成桐梓林区，更是富中之富在城西，则以天府广场为圆心，以城西南双楠居住区和城西北花照居住区分别为起点和止点，从而形成了个扇形状居住带。

在这个居住带内，已形成了双楠居住区抚琴居住区白果林居住区青羊居住区等相对成熟居住区，其余都为在建居住区。

在整个城西住宅中，以多层建筑为主，建筑密度低，人口密度相对也低，绿化率高，小区环境相对较好，商业配套完善，不失为居家过日子理想场所。

与旧有居住区不同是，在正在兴建居住小区中，城西新楼盘主格调是，打造市民买得起高品质住宅。

方面，要保持城西整体川西建筑风格，保持区域建筑特色另方面，新建小区中楼盘大都定位在中高档住宅上。

这种定位，无疑是打上了中产标签。

从金牛区获悉，城西北经济圈规划方案正式出台。

其中，条新改造干道将组建道新型产业带，成为经济圈主要骨架。

预计年内，城西北经济圈将基本建成。

川陕路重塑川西古镇解放北路驷马桥段，沿道路两侧发展精品饰材市场天回段主要发展农工机械产品销售市场带等，同时建设充满天回古镇文化氛围特色城镇，形成居民住