（批复）南昌建设路房产项目可研建议报告（发改委）

六市场需求分析房地产快速发展，房价路盘升南昌费以及教育附加墙改等以及项目营业税印花税交易费土地增值税预征。

按建安成本公建配套费用标准测算，经估算为人民币万元。

不可预见费用不可预见费按销售额计取，经估算为人民币万元。

开发成本开发成本为到各项总和，为人民币万元。

管理费用管理费用是指房地产开发企业管理部门为组织和管理房地产项目开发经营活动而发生各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费等。

按南昌市同类房地产项目水平和本项目具体情况，管理费按元平方米计取，经估算为人民币万元。

销售费用包括广告及代理费等，参考目前南昌市般房地产开发项目标准，取销售费用为销售额，经估算为人民币万元。

财务费用主要指银行贷款利息及各种税费。

假设本项目向银行贷款万元，期限为年，贷款年利率按计。

加上各种税费，经估算为人民币万元。

开发费用主要由管理费用销售费用财务费用组成，经估算为人民币万元。

项目总投资根据以上分析测算，本项目总投资由开发成本和开发费用两大块组成，为人民币万元。

资金筹措计划项目投资资金来源包括自有资金银行融资预收销售回款。

根据年月日，国务院关于调整部分行业固定资产金比例通知，国务院将房地产不含经济适用住房项目开发项目资本金比例由提高到以上。

房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资。

本项目总投资大约预计为人民币元，按企业自有资金为万元计，结合项目投资计划和资金来源与运用分析，本项目申请万元信贷额度，期限为年。

自有资金万元银行融资万元本项目在预计销售期内年销售回款。

十三项目经济效益财务分析项目经济效益估算销售收入万元住宅根据市场分析和目前类似区域项目销售情况，预计本项目住宅在销售期年内销售率可达到以上本项目按销售率测算。

根据上述分析，本项目可售市场价值为万元，项目在销售期内可实现销售收入为万元。

未售部分及不可售管理用房等均作为企业留存资产考虑。

项目静态经济指标成本利润率税后利润总成本销售利润率税后利润销售收入项目土地价格测算假定本项目土地价格未知，须测算地块最高承受土地价格水平土地价格测算表序号土地价格万元土地价格亩万元项目总成本成本利润率税后利润支出说明假定项目成本利润率为，销售价格元平米，以此反推地价，即得出上表。

在其他假设条件不变情况下，假定项目最低利润率为项目成本，则地块最高承受土地价格为万元，即万元每亩项目不确定性分析假定本项目土地款以万元亩计算，且售价和其他条件如前所设，则项目盈亏平衡分析保本销售价格住宅元平方米保本销售率住宅销售价格变化不确定性分析通过销售价格变动分析变化幅度，销售价格是影响项目利润主要因素。

售价变动率销售收入元平方米项目总成本万元成本利润率税后利润总成本容积率变动不确定性分析容积率变化增大到时对项目利润也很敏感。

般情况下假定在土地价格销售价格等其他因素不变情况下如果能增加容积率是争取利润有效手段。

销售收入估算分析容积率增大后，假定建筑密度不变，项目为住宅物业形态。

则估算销售收入为销售收入估算容积率建筑面积可销售面积单价元销售率销售收入总成本估算在造价方面，容积率增大，在建筑密度不变情况下，只有建造更高楼层，小高层高层部分会提升很多。

容积率为时，建安成本估算为元每平米，则总成本为项目投资估算表序号项目金额万开发成本土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设开发期内各种税费支出不可预见费用开发费用管理费用销售费用财务费用合计总投资容积率为，建安成本估算为元每平米，则总投资估算表为序号项目金额万开发成本土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设开发期内各种税费支出不可预见费用开发费用管理费用销售费用财务费用合计总投资容积率为，建安成本估算为元每平米，则项目投资估算表序号项目金额万开发成本土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设开发期内各种税费支出不可预见费用开发费用管理费用销售费用财务费用合计总投资土地价格测算假定本项目土地价格未知，当容积率增大到时，测算地块最高承受土地价格水平，如下表所示土地价格测算表序号容积率土地价格万元土地价格亩万元项目总成本成本利润率税后利润支出说明假定项目成本利润率为，销售价格元平米，以此反推地价，即得出上表在其他假设条件不变情况下，假定项目最低利润率为项目成本，容积率为，地块最高承受土地价格为万元，即万元每亩容积率为，地块最高承受土地价格为万元，即万元每亩容积率为，地块最高承受土地价格为万元，即万元每亩。

结论假设其土地价格还是万亩，则其利润总额会上升，如下表容积率销售收入总成本税后利润额成本利润率税后利润支出销售利润率税后利润销售收入十四结论风险和建议项目市场条件近年来，南昌市经济保持了持续快速健康发展态势人均可支房产交易实行凭证交易关于实施办理商品房期房退房变更手续操作规程通知对于已办理了合同登记备案商品房在未交付使用及领取房屋所有权证之前不得转让。

买卖双方协商同意退房处理办法南昌市整顿规范房地产交易秩序专项活动通知针对我市房地产交易环节存在主要问题，重点整顿规范商品房预售管理房地产广告发布管理房地产展销活动管理合同管理房产经纪管理方面违法违规行为关于切实稳定住房价格通知稳定房价，调整用地结构，控制被动性住房需求引导居民合理消费监测房地产运行贯彻调控住房需求政策对稳定房价工作督促检查国务院转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见通知享受土地增值税标准容积率在以上单套建筑面积在平方米以下实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格倍以下，地方上浮不超过国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见通知平米以下中小户型占开发量经济适用房月底前公布，购房不足年需交营业税，空置年以上商品房不得作为贷款抵押物，首付不低于三成，居住用地供应量七成用于中低价位中小套型关于进步规范我市商品房预销售行为通知商品住宅项目自取得预售许可证之日起日内必须开盘，并按整栋房源对外销售。

南昌市房地产信息网中公示待售房源。

房地产开发项目取得商品房预售许可证后，开发企业或销售代理机构发放卡或其它预购凭证数量不得超过可售房源数量。

政策分析小结从年国有土地实行招拍挂制度开始，房地产已经成为政府和社会关注焦点，国家和地方政府通过颁布系列政策，其目方面为稳定房价，引导房地产行业健康发展另方面为限制其他行业资金进入房地产行业。

虽然政府力图通过政策调控，控制房价，但由于房地产市场对居住质和情况来看，地块土地成本可能较高，这就需要想办法创造附加值，提高销售价格，从而把风险降到最低。

因地块在老城区，所以应充分利用地块区位优势和资源且与知名专业设计公司中介顾问公司合作，强强联合，打造项目品牌和企业品牌制定合理市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款，从而实现效益最大化。

在产品同质化日益严重房地产市场，要想获取预期收益，必须在现有条件下，最大限度挖掘产品附加价值。

二项目概况项目位置项目位于南昌市建设东路和玉带河交汇处，中大紫都项目后面。

属国药厂原用地，交通发达，周边配套完善，是南昌老城区较为核心位置。

项目用地经济指标根据委托方提供资料，本项目各项经济技术指标如下表所示项目规划指标用地面积卖地红线亩用地性质居住用地土地使用年限年建筑容积率绿化率三项目投资环境宏观经济分析南昌市作为京九线上唯省会城市，同时也是中部地区六大中心城市之。

近年来，全市上下为实现把南昌建设成为现代区域中心城市现代文明花园式英雄城市目标，经济呈现强劲增长态势，大多数经济指标呈两位数增长，走在全国全省发展前列，出现了持续快速健康发展新局面。

经济持续快速增长随着城市发展不断深入，南昌市综合经济实力显著增强，固定资产投资以及人均可支配收入等各项指标都实现了持续上升势头。

年年年年年上半年年份单位亿元水平固定资产投资人均可支配收入年年年年年上半年年份单位元人均可支配收入与周边中部城市比较，位居中部城市前列南昌与中部其它省会城市相比，发展迅速，各经济指标增长速度居中部前列。

经济增长速度固定资产投资人均可支配收入郑州太原武汉合肥长沙南昌通过上图可以看出，南昌市人均可支配收入及固定资产投资这两项指标，其增长速度都位居中部六大城市之首，增长速度也位于中游。

房地产投资占固定资产投资比例年份南昌长沙合肥武汉太原郑州年年年年近年来，南昌市房地产投资占固定资产投资比重呈下降趋势，其主要原因是最近三年南昌市固定资产投资增长加快，房地产投资增长速度跟不上固定资产投资增长速度，造成房地产投资总量增加但比重下滑情况发生，并非房地产投资降温。

这也从侧面反映了南昌未来宏观经济持续增长，将进步刺激房地产市场迅猛发展，投资前景看好。

南昌经济发展分析小结近年来，南昌市经济保持了持续快速健康发展态势人均可支配收入和社会固定资产投资等方面每年都保持较大幅度提高。

为南昌市房地产业蓬勃发展，持续繁荣打下了坚实基础。

四城市规划发展分析城市化进程加快，城市发展四面扩展根据南昌市双三百城市发展规模和目标规划，南昌城市化进程伴随经济发展热潮而来。

在此基础上，南昌市城市总体规划提出了西进东拓北控南延发展策略。

据城市规划布局资料显示，从现在起到年，南昌市中心城按江两岸核五片，沿着赣江两端延伸，多点多组团推进规划布局。

其中，南昌将重点开发五个具有很高产业和建设开发需求，开发效益好环境容量较大城市重点拓展区，依序包括红谷滩中央商务区。

以行政功能和商业中心建设带动重大商务文化教育和公建项目建设，进步增强交通设施通达性，建设红谷滩高层建筑群朝阳组团。

启动朝阳组团建设，成为以大型住宅基地为主体生活设施配套完善人居中心两湖产业景观区。

依托城东地区基础设施不断改善，不失时机地推进艾溪湖瑶湖区域景观开发和产业集聚，建设艾溪湖片高新技术产业和服务业生态功能区，瑶湖片文化教育与生态旅游观光功能区江两岸产业带。

启动赣江两岸产业带规划和建设，滨水区域突出公共性连续性可达性亲水性和安全性，形成以现代服务业和都市旅游业为主体产业走廊，打造城市未来黄金中轴线昌南新城。

适应城市形态加快南延趋势，发掘城市南部区域优势和潜力，把昌南新城建设成为