（批复）南昌某小区项目可研建议报告（发改委）

售价下降，将引起该项目财务净现值分别下降售价下降当时，该项目财务净现值等于零，到达临界点，此时，若售价再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。

建安工程费上升，将引起该项目财务净现值分别下降当建安工程费上升时，该项目财务净现值等于零，到达临界点，此时，若建安工程费再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。

售价建安工程费变动对财务内部收益率影响。

售价下降，将引起该项目财务内部收益率分别下降当售价下降时，该项目财务内部收益率等于基准收益率，到达临界点，此时，若售价再下降，则财务内部收益率将达不到预期基准收益率。

建安工程费上升，将引起该项目财务内部收益率分别下降当建安工程费上升时，该项目财务内部收益率等于基准收益率，到达临界点，此时，若建安工程费再下降，则财务内部收益率将达不到预期基准收益率。

售价建安工程费变动对投资利润率影响。

售价下降，将引起该项目投资利润率分别下降当售价下降时，该项目投资利润率等于基准收益率，到达临界点，此时，若售价再下降，则投资利润率将达不到预期基准收益率。

建安工程费上升，将引起该项目投资利润率分别下降当建安工程费上升时，该项目投资利润率等于基准基准收益率，到达临界点，此时，若建安工程费再上升，则投资利润率将达不到预期基准基准收益率。

由以上分析可以得出，售价和建安工程费都是该项目敏感因素，相比之下，售价因素更为敏感。

除了售价对本项目影响较大外，工期跟销售率对本项目影响也值得注意。

工期延误除了导致资金不能及时回收再投入，和会下降，回收期大大延长外，还会影响楼盘信誉和形象，由此而导致延误交楼时间，还要给买家赔偿违约金而销售率低下，即意味着投资资金不能快速回收，这样会使整个项目将陷入僵局。

七结论与建议评估结论通过上述对该项目经济社会和环境效益分析可知，小区项目社会效益与市场前景是很好。

项目所处地点自然条件很好，但是交通市政及配套设施较不太理想，要通过良好规划设计，营造良好居住环境。

同时该项目经济效益评价指标显示，其具有行业基准收益率内部收益率。

虽然评估结果表明项目可行，但从盈亏平衡分析中得知，本项目盈亏平衡点销售率为大于，说明其风险程度较高。

从敏感性分析看出，本项目抗风险能力在合理水平内，整个项目经济评价比较理想。

但是，本开发方案并不定是最理想，如果条件允许，还应修订规划设计和项目开发经营方案，力争提高项目经济效益。

二有关说明与建议本报告结论士秉着谨慎与负责态度，在所占有资料基础上进行调查估算分析预测后得出。

鉴于目前房地产市场客观条件基本项目实际情况，我们认为，有必要对报告有关问题进步做出说明，并提出若干建议由于市场调研深度不够，本项目各种费用估算及效益评价均是初步。

项目由于是由虚拟开发商进行开发，实际开发商实力财务状况都不能确定，在本报告中，我们假定该项目由开发商开发，但具体计算自有资金和银行借贷均是假设，所以，本报告只是投资方案中个，并不定是最优方案。

条件允许，应进行多方案比较，选择最优方案。

本报告测算是在多方考察本项目所处地段房地产市场基础上确定其销售价格，这在很大程度上依赖于目前该地段房地产市场供求关系和未来几年南昌经济和人民生活水平稳定发展。

鉴于本项目所处地段目前及今后相当长段时间内市场变化，售价将是最敏感因素之，同时物业质量与开发管理水平队在激烈市场竞争中能保持较好售价水平至关重要，发展商除因密切注意市场，选择合适市场策略外，还要求组织直高素质高水平开发管理队伍，从设计施工营销到物业管理均能达到较好水平，以抓住机会，减少风险，达到项目盈利目标，并取得良好社会效益和环境效益。

建筑工程中不可预见因素很多，工期原材料供应等都会影响到项目总体目标实现。

因此在工程实施过程中，要加强施工管理，实行工程严格监理制。

还应推行竞投招标工程包干等系列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标顺利实现。

第五篇附录参考资料尚美佳数据库南昌市国土资源局年鉴南昌市房管局年鉴二附表建安工程费估算表序号项目建安造价元建筑面积桩基础电梯般水电安装通讯有线电视土建工程消防煤气地下室费用对讲机系统土方工程智能化设施合计元建安工程费合计万元基础设施建设费估算表单位万元序号项目计算依据金额供电工程建安工程费供水工程供气工程道路工程绿化工程通讯工程照明工程排污工程环卫工程合计公共设施配套费估算表单位万元序号项目单价计价数量金额综合商店元平方米居委会垃圾压缩站公厕合计开发间接费用估算表单位万元序号项目计算依据金额分散建设市政公用设施建设费建安工程费建筑工程质量安全监督费建安工程费‟供水管网补偿费住宅商业住宅人，元商业年该板块在些大盘带动下，出现了旺销局面，成为南昌中等收入阶层购买热点地区之，但目前当地中高收入阶层基本上已经购房，目前该板块目前开始冷却目前随着红谷滩板块强市推出与大放量，该板块已为红谷滩板块所取代，但随着艾溪湖改造进行以及道路改造，其环湖周边将成为该板块新轮开发热点地区。

朝阳洲板块该板块形成时间为最近年，年前该地区是人们不认同下只角地区，由于靠近主城区，离主城区只有分钟公交车程，朝阳洲在南昌新城市规划中，被政府定为个集居住办公娱乐商贸金融文化为体综合区域，再加上抚河与赣江双水环绕，该板块目前是南昌最高档居住区。

该板块由于靠近主城区，有许多桥与主城相连，生活配套设施比较全，人们住在这里比较便利所以最近几年直是南昌人购房重点区域，朝阳洲板块它可分为三段由中山桥至抚河桥为上段，上段地处黄金三角洲毗邻博物馆省科技馆，距中山桥路口不过米目前在这个尖尖三角形沙洲上聚集了多个楼盘，密度之大堪称南昌之最从而使之成为南昌楼市个缩影和领跑者目前该区域楼盘规模般在万平方米，单价般在元平方米，主力套型面积般在平方米四房，总价在万住房，该地区供应主要为多层去年以来该地区土地批租严格控制，所以该地区房屋价格直在上升，目前该地区是南昌市高档住宅区，中段从司马庙立交桥至将军渡，属成熟商业区，以洪城路为中心，东为桃苑小区，西为洪城大市场，洪城大市场每天人流量达多万人次该板块北部地区楼盘。

下段从将军渡至象湖源，属新规划区，视野开阔，湖水似镜，景色迷人靠近象湖楼盘般在万到万平方米。

代表楼盘达到万人。

在城市整体发展思路上提出西进东拓北控南延原则。

其规划总体空间格局为江两岸，核五片，沿着赣江两端延伸，多点多组团推进总体发展思路，并将依山傍水，两核拥江列入城市核心区域规划中，即以赣江为分隔，两岸分别按照功能自我完善自成体系两个相对城区即昌南昌北进行布局，形成江两岸即城两核城市新格局。

中心城带动重点镇南昌市至年城镇体系发展基本方针做强做大中心城，适度拓展中心城用地，发挥次中心城镇各自特色职能，促进小城镇发挥。

提高城市化水平，形成以中心城为核心，次中心城为主体，重点建制镇为基础，并辐射到广大农村居民点多层次网络状城镇体系。

中心城由昌南城昌北城构成，范围约平方公里，人口规模万人，包括昌东组团莲塘组团望城组团湾里组团乐化组团次中心城镇向塘民和龙津等三座城镇，是市域城镇群二级中心城镇。

人口规模万至万人重点建制镇文港温圳西山石岗万埠象山塘南三里梅庄新祺周三江等十个城镇为各自城乡经济片区中心，各城镇人口规模在两万人以上般建制镇是建制镇政府所在地，是城镇体系最基本单元，数量达个，人口规模为万人。

各片区功能独特昌南城城市适度发展，重点是疏散旧城人口，降低人口密度，改善环境质量，理顺交通体系，调整用地结构，保护历史文化名城，规划城市建设用地。

其中旧城中心区将不再安排工业项目，实行用地置换，逐步外迁旧城区污染扰民工厂，完善基础设施，改善居住环境质量，保护四湖等历史人文景观与环境城东片区作为城市发展新区，依托现有大专院校和科研单位科技优势，以南昌高新技术产业开发区为龙头，发展技术密集型，特别是高附加值产业。

建设好青山湖艾溪湖风景区，使城东片区成为集科技文教高新技术产业商贸物流生活居住为体生态环境良好综合新区城南片区以提高内涵发展为主，形成上规模上等级主导产业，使该片区发展成为以汽车飞机摩托车等行业机械制造为主工业物流仓储居住综合区朝阳片区充分利用赣江抚河象湖等自然风景资源优势，形成条件舒适环境优美集居住文化娱乐旅游休闲为体城市新区，提升并强化其生态旅游功能，打造文化品牌。

昌北城作为城市重点发展新区，将高标准高起点地进行建设，保证设施配套，城市功能自我完善，自成体系，集中建设，开发片，建成片，形成规模。

吸引和疏散旧城人口和产业，发展外向型工业，保护昌北整体环境。

将充分保护和利用昌北现有良好山水自然条件，空间布局上重点突出与山水自然环境有机结合，使昌北城成为有独特风貌现代化新城，规划城市建设用地面积平方公里，人口万。

红谷滩中心区集商务办公信息商业文化旅游居住等多功能为体现代化新城市中心区中心红角洲片区是以高等育体育产业为主导，集高等教育运动休闲居住等功能于体城市科技新城长片区规划依托县城现有基础，大力发展商贸和文教，改善居住环境，加强公共服务设施建设，重点搞好工业小区规划建设，严格控制片区内监狱及劳改工厂发展，远期全部迁出，形成相对生产生活综合区经济技术开发区是昌九工业走廊发展重点之。

搞好南昌经济技术开发区招商引资，发展综合外向型工业，重点发展机构制造轻工食品电子仪表新型材料和高新技术产业，配套居住和公共服务设施，形成昌北城重要现代工业文教科研和生活综合区。

打造半小时经济圈以公路铁路为发展重点，加强交通基础设施建设。

在建设好现代化铁路公路客运和货运站场同时，处理好对外运输与城市内部交通之间关系，建设各枢纽间相互联系交通走廊。

城市交通按照目标，形成以三环十射为骨架，方格网为基本形式蛛网网络结构。

三环即城市中由洪都大道解放西路洪城路南昌大桥麦庐大街新赣江公路桥组成城市外环由昌东大道昌南大道生米大桥西环路北环路组成高速外环由乐温高速乐生高速南外环高速公路组成，十条放射路为北京路解放路昌南大道南莲路迎宾大道桃花路昌九南大道长征路昌湾大道昌九北大道机场路等。

实现在市区任何位置，分钟能上快速路，分钟能上高速路，分钟能出城，即到达县城。

南昌将建城市轻轨南昌将在城区兴建条交错轻轨线。