（批复）南昌酒店式公寓精装修项目可研建议报告（发改委）

博泰江滨威尼斯户型定位与恒茂国际华城酒店套房类似，全部是单间和居，产品定位相当纯粹，与项目市场定位相致。

此外，该项目户型设计有创新感，别具匠心，大卧室大卫生间赋予个人更大活动空间观景阳台观景凸窗，增加了更多观景享受元素同时又能兼顾各房采光。

失败销售进度拖沓。

该项目自月日拿出六层出来作内部认购后，转至三个月，再没有任何响动，销售进度拖沓，无形中容易使客户对该项目造成些疑虑和猜测，同时容易流失客户。

项目是近期发售项目，但缺少精装修毛坯房入市。

代表楼盘为世纪风情星座小户型尚东大道小户型世纪风情星座地理位置青山湖区北京东路号世纪风情大街建筑形式栋高层号地块综合楼建筑风格地中海主义建筑风格户型单间房厅户型面积配比单间居室销售率整层户型平面图户型图户型面积户型设计特点带阳台，适宜商务办公带阳台，布局紧凑，适宜居住户型方正，带阳台，短进深大面宽卧室相对，近卫生间，生活较为便捷舒适户型方正，带阳台，短进深大面宽适宜办公使用卧室带凸窗客厅带阳台但入户有部分空间利用率较低营销手法剖析户型定位户型定位不够纯粹，居住与办公兼有，但毛坯房交付，造成项目推售半年内去化缓慢价格幅度增加缓慢。

客户定位从客户定位角度来看，很显然，其定位锁住在自住族。

但项目所处区位，该类客源较少，造成销售停滞。

附加值提供该方面极度欠缺，除景观配套外，额外物业服务欠缺。

尚东大道地理位置青山湖区北京东路高新大道口建筑形式号楼组团炫特区建筑风格现代风格户型单间居户型面积配比单间居室销售率整层户型平面图户型图户型面积户型设计特点独有超大型阳台，卫生间带凸窗户型适宜居住超大弧度阳台，室内空间紧凑卧室带凸窗，客厅链接弧形阳台营销手法剖析户型定位户型定位明确，坯房交付赠送菜单式装装修，对其客户吸引力有限，价格也难以拔高。

客户定位从客户定位角度来看，定位锁住在自住投资族。

但项目所处区位，该类客源较少，造成销售较为平缓。

附加值提供项目提供菜单式装修服务，对项目销售有定促销作用，但比之精装修小户型竞争力稍差。

结论从南昌大环境而言，近年南昌以每年两位数迅速增长，政府招商引资力度加大，整个城市经济增长势头迅猛，越来越多企业进入南昌种种因素催生了小户型特别是小户型公寓住宅需求极度膨胀，也使得小户型住宅由初次置业到投资型置业，由单纯小户型住宅到酒店式公寓，由简单到多元转变。

酒店式公寓产权式酒店是经济起飞城市重点标志之。

从城市发展眼光来看，城市经济越发达，对酒店式公寓产权酒店等高档小户型产品需求就越高，它们也将作为这个城市形象名片，体现南昌这个城市经济实力。

而从政府角度来看，今后定会大力提倡支持精装修高档小户型住宅产品面市。

年年，南昌市场大量小户型公寓产品上市，复合型高端精品小户型公寓将成为市场主流，引领南昌小户精装修时代。

值得提是，复合型高端小户型产品具备住宅商务生活等多种功能，除了在硬件上采用高品质精装修，在相应配套服务上，也是共享项目本身资源，让业主真正享受星级酒店服务品质。

结论通过对市场全面研判，我司建议香溢花城高层小户型应当考虑也必须进行全屋品牌精装修，同时通过纯正酒店式公寓服务进行价值提升，以实现项目利润最大化。

附南昌酒店式公寓精装修分析及配套增值服务通过对酒店式公寓市场调查，对于酒店式公寓精装修标准及配套增值服务，分析见下海航白金汇海航白金汇酒店式公寓户型设计特点稀缺性住宅产品设计入户即是花园超前梯户设计，国际品牌专线，部专属电梯，仅为户业主使用创新卡入户智能配置海航白金汇酒店式公寓装修品牌编号名称品牌及产地功能建筑外立面日本进口高档涂料或高级外墙砖贴面电梯广州日立电梯屋面改性沥青防水卷材珍珠岩保温层入户高级防火门窗型双层钢化中空铝合金门窗海航白金汇酒店式公寓配套及增值服务住宅社区部分室外健身设施儿童游乐设施室外露天泳池自然人文景观酒店配套部分大堂吧上午中心美容美发洗衣店医价影响较大，般来说，单套房型租金价格控制在元以下较受居住型房客欢迎，而价格在元套月，以上对于居住型房客则存在相当市场抗力，取而代之绝大多数被办公型房客做二房东或高级白领承租。

目前处在地段位置好，交通便利酒店式公寓，其折合租金单价普遍为元月。

五酒店式公寓租金回报状况附表各酒店式公寓租赁市场分析楼盘项目租金承租率交房条件承租用途物管费承租消费群体特征备注爵士馆房元月二房元月精装修居住元月白领阶层外籍教师特殊群体由物业管理公司代租，并收取定中介费用自由都元月简装修精装修办公居住私营业主由物业管理公司代租，并收取定中介费用东方巴黎平均元平米月以上精装修带家电居住办公白领阶层私营业主特殊群体由物业管理公司代租，并收取定中介费用金色水岸元平米月以上左右精装修带家电办公居住办公居住私营业主白领阶层由物业管理公司代租。

该项目户型面积偏大最小，租金总价较高，故此，租作办公之用较多恒茂国际华城平均元月左右精装修带家电办公居住白领阶层私营业主特殊群体为家庭式酒店为二房东来经营为业主自己经营为业主自住六酒店式公寓客源分析般而言，小户型产品消费群体大致可分为六类过渡性家庭都市单身白领族以丁克家庭为代表小家庭以办公为目置业者投资客。

根据南昌市目前在，各功能空间区分模糊，卧室空间小消费群体分析畅场幢层高层单间房二房三房中山路八公园对面年起价最高价均价含精装修，装修标准约元平米已入住金色水岸幢层高层青山湖东岸南京东路与湖滨路交汇处年起价最高价均价已入住洪城时代广场二期幢层高层红谷滩新区红谷六路与红谷大道交界处年起价均价最高价已入住恒茂国际华城皇冠座幢层高层八广场南侧广场南路号年最高价均价含精装修，装修标准约元已入住恒茂国际华城水晶座幢高层均价博泰滨江威尼斯幢层高层共红谷滩新区，红谷大道与红谷路交界处年均价楼层差价毛坯已入住尚东大道楼套套套北京东路高新大道口年均价毛坯尾房销售，销售率世纪风情套套套北京东路京东大道口年均价毛坯号楼推出套销售率，号楼于本月发放卡东方明珠城铂金特区栋套套套南昌市解放西路号年均价精装修总计套目前基本受售罄胜利广场层套套套套胜利路与叠山路交汇处年均价精装修售罄时代广场中段层套套套胜利路步行街和民德路交汇处年均价精装修售罄天佑国际号楼层套套套解放西路号年均价号楼推出套，已售时代套江大南路号均价精装修产权不能交易江信国际花园金领域层层套套套子套红谷滩丰和大道和世贸路交汇处年均价售罄公寓市场需求量多年改革开放已使民间积累了相当投资资金，而与此同时，城市发展长期滞后却严重影响了市民投资合理需求，调查表明南昌市民对现有投资方式满意仅为。

表明消费者对投资需求十分巨大。

政府对南昌市城市建设力度加大，吸引着越来越多公司前来发展，外来人员增加，也必然带动着住宅市场进步发展，而小户型公寓也成为了白领阶层购房首选。

例如在恒茂皇冠座水晶座有不少房东把酒店式公寓租给二房东做家庭宾馆。

而且租房率达到左右。

使得业主没有后顾之忧。

同时，目前南昌写字楼业不够成熟，大量中小型企业，私人创业，集中在创意广告销售等行业精英，往往选择租住在市中心附近酒店式公寓进行办公。

三公寓市场分布状况目前南昌市场内，纯住宅小区内酒店式公寓大毛坯多分布在京东和红谷滩片区，在较繁华市中心片区以高档酒店式公寓全屋品牌精装修部分家电为主。

项目名称项目位置所属片区尚东大道北京东路与高新大道交汇处青山湖区京东新城国际商都南昌市青山湖区北京东路号青山湖区京东爵士馆高新开发区高新路与发展路交汇处青山湖区京东庐山花园庐郡南昌市青山湖区南京东路号青山湖区京东世纪风情京东路与京东大道交汇处青山湖区京东自由都青山南路号市中心恒茂国际华城恒茂水晶座皇冠座广场南路号市中心东晖号公寓南昌市二七北路号市中心胜利广场胜利路与叠山路交汇处市中心时代广场胜利路步行街和民德路交汇处市中心天佑国际解放西路号市中心时代江大南路号市中心东方明珠城铂金特区南昌市解放西路号市中心东方巴黎洪城大道武警总队对面朝阳洲天使领寓洪城路洪城大市场正大门往西米朝阳洲江信国际花园金领域红谷滩丰和大道和世贸路交汇处红谷滩海航白金汇红谷滩区红谷中大道号红谷滩博泰江滨威尼斯红谷路红谷滩四公寓市场特征分析酒店式公寓户型设计特点单从户型来看，南昌小公寓户型以居室包括单间占主流，二居室次之，三居室以及小复式附属兼配，这在在定位为酒店式公寓楼盘项目户型数量置中，表现得甚为分明，房包括单间以绝对性单位数量优势占据市场供给之最，远超二居三居，而在今年推出两个酒店式公寓恒茂国际华城酒店套房博泰滨江威尼斯中表现得更为纯粹全部单位为居室单间户型，没有二三居户型配置。

在户型面积上，小公寓居单间面积从范围平米不等，其中，平米左右占主导，二居室户型多集中在平米左右，三房则达到平米上下。

小公寓户型面积小，在功能格局划分布局上受到拘束，卧厅厨餐卫难以面面俱到全部兼顾，通常在小公寓户型设计功能划分侧重层次上来说，卧卫放在首要位置，厅其次，厨餐排在最后，在酒店式小公寓户型设计上，厨餐功能完全弱化甚至被省略。

此种功能侧重排序是源于小公寓产品目标消费者生活方式和特点所致。

不可忽略点是，小公寓户型多集中在高层物业上，且多是塔楼建筑结构高层建筑物，因此，基本上存在得房率低采光差朝向不好通风效果不畅缺陷。

酒店式公寓硬件设施及软体服务酒店式公寓项目大多规模小，在社区景观园林上因无地施展而留有空白，因此小公寓项目转而倾注对服务与管理重视，酒店式服务商务式功能是定位为酒店式公寓小公寓项目最常见服务管理方式。

酒店式服务是指能提供清洁送餐代购物等类似于酒店式贴身服务，商务式功能是指能需足复印打字会客等简单商务性需求。

相应在酒店式公寓硬件配套设施，通常配置娱乐休闲及商务性配套如酒吧咖啡健身房洗衣房商务中心会客厅等。

从目前南昌市已交付使用酒店式公寓来看，硬件配套软体服务处于不到位或是片空白状态，有浪得虚名之嫌疑。

东方巴黎天龙商务公寓金色水岸等大多，整个城市经济增长势头迅猛，越来越多企业进入南昌种种因素催生了小户型特别是小户型公寓住宅需求极度膨胀，也使得小户型住宅由初次置业到投资型置业，由单纯小户型住宅到酒店式公寓，由简单到多元转变。

酒店式公寓产权式酒店是经济起飞城市重点标志之。

从城市发展眼光来看，城市经济越发达，对酒店式公寓产权酒店等高档小户型产品需求就越高