（批复）南联刘屋、邱屋片区城市更新项目一期项目可研建议报告（发改委）

销售费用按销售收入预计，则销售费用为，元。

根据关于实施企业所得税过渡优惠政策通知国发号，原享受企业所得税税率企业，年按税率，年按税率，年按税率，年按税率，年按税率执行，则本项目所得税共计，万元。

项目利润成本利润率项目利润主要来源于项目销售利润。

税后利润率税后利润总投资，详细情况如下表。

表项目利润估算表单位万元序号项目计算公式金额万元销售收入，开发成本，销售费用，销售税金及附加，土地增值税，财务费用，利润总额，所得税按照最新税法计算，净利润，合作方利润分配，我方净利润，成本利润率利润总额总投资税后成本利润率税后利润总额总投资项目综合经济效益分析现金流量分析各年度现金流量详见附表。

财务净现值净现值是按设定基准收益率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初现值之和，它是考察项目在计算期内盈利能力动态评价指标，净现值大于或等于项目可以接受。

本项目期财务净现值为，万元，项目可行。

财务内部收益率内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于时折现率。

它反映项目所用资金盈利率，是考核项目盈利功能主要动态指标。

当大于基准收益时，则认为其盈利能力已满足最低要求。

本项目期内部收益率为，项目可行。

经测算，各期项目在计算期内财务净现值，内部收益率，动态投资回收期如下项目指标财务净现值，内部收益率动态投资回收期年八项目敏感性分析我们对销售收入开发成本变化进行了敏感性分析测算，以下为项目各指标相对销售收入开发成本变动反映结果表项目敏感性分析因素变化情况敏感性分析结果销售收入万元总投资万元土地增值税万元所得税万元税后利润万元成本利润率财务净现值万元内部收益率动态投资回收期年基本方案销售收入变化下降上升土地成本变化下降上升工程成本变化减少增加经测算可知本项目销售收入开发成本二个因素对项目效益影响较大，项目对销售收入变动更敏感当销售收入下降，成本上升时，项目经济指标测算变动较大，结果不理想，说明项目抗风险能力较弱确保销售收入顺利实现，严格控制开发成本，是项目成功与否重要保证。

九项目社会效益评价社会影响效果分析盘活土地存量，缓解供需矛盾市可供利用土地资源严重不足，土地资源稀缺已成为人所共知事实，这也是造成土地及房产价格飞涨重要原因。

增量土地供给有限，只有在旧城旧村以及旧工业区等存量土地市场上充分发掘潜力，从而方面缓解市房地产市场供需矛盾，另方面有利于城市更新改造，从而为城市可持续发展增加动力。

改善区域环境大规模旧工业区改造，以良好规划小区取代杂乱老旧工业区及城中村，将彻底改善区域环境，符合城市发展规划及旧城旧村改造方向，对南联片区将产生良好影响。

创造财政税收与就业机会项目开发建设将会给建筑业建材业金融保险广告等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安物业管理商业提供新机会。

本项目建设预计将为国家创造销售税费所得税土地增值税等相关税费合计为，万元。

社会适应性分析本项目符合市土地利用总体规划和城市规划条件，项目周围交通条件较好。

项目建成后自身配建基础配套设施不仅能为本项目居民提供各项目服务，同时还能满足周边居民需求，项目社会经济价值总体上是被认可。

社会风险及对策分析社会效益分析该项目建设对社会各个领域发展都有拉动作用。

对社会发展是有积极作用。

对居民生活水平与生活质量影响，项目建成后可以改善周边环境，进步提升片区内建筑品质及居民生活水平与生活质量。

在经济效益上，可以增加地方税收，提高整个地区经济水平，打造以房地产开发建设为前端，建筑建材物业管理等相关产业为后续产业链。

支持了政府保障性住房建设，利于缓解市房地产供需矛盾，对抑制市房地产市场价格高企产生积极影响。

社会风险分析风险分析本项目存在着预期收入实现风险终建设成为区标志性景观大道宝荷路发展轴线为联系龙城及宝龙工业城便捷通道，是中心组团重要轴线。

该轴线上宝龙工业城是市重要产业密集区。

组团功能区发展策略根据城市结构特点和产业发展需要，对现状和规划用地进行整合，形成四个功能明晰分区城市商贸功能区依托龙城原有老墟镇重点发展商务办公会展金融和房地产等综合服务功能，整合现状用地和调整原有规划用地功能形成服务于市东部区域综合配套服务区城市新区功能区包括龙城西区，该中心将依托高起点高标准市奥体中心，发展成为集商业文化中心高尚住区和直销市场区为体，服务于整个市奥体新城城市更新功能区主要为龙西五联和龙东同乐老城区，实现三个转变调整现有零散商业，对旧城区工业进行用地臵换，对旧居住区进行改造产业拓展功能区主要为坪地片区宝龙片区，重点发展现代制造业和科技型城市型工业。

本项目位于城市商贸功能区内，未来主要发展成为集商业，居住，办公等于体综合生活社区。

④城市更新功能区更新改造城市更新功能区结合老城区产业结构调整城市旧区更新改造，完善配套设施系统，形成中心组团商业中心区。

旧城改造主要针对街区或片区相对集中分片整治，包括街区改造公共设施配套和交通整治。

其中街区整治为综合性城市街区更新，涵盖工业区改造城中村改造公共设施配套和街区内部路网完善等内容。

从市总体规划和区域组团规划看，本项目具备良好发展背景和发展机会。

项目属性界定从本项目基本情况，项目微观环境以及区域环境和城市规划等多层次解析本项目，从而确定动态投资回收期年关于项目社会效益该项目建设对社会各个领域发展都有拉动作用，对社会发展有积极作用。

对居民生活水平与生活质量影响，项目建成后可以改善周边环境，进步提升片区内建筑品质及居民生活水平与生活质量。

在经济效益上，可以增加地方税收，提高整个地区经济水平，打造以房地产开发建设为前端，建筑建材物业管理等相关产业为后续产业链。

支持了政府保障性住房建设，利于缓解市房地产供需矛盾，对抑制市房地产市场价格高企产生积极影响。

项目风险防范建议按照计划施工，施工期间严格控制开发成本做好项目前期市场调研和客户需求调查根据项目资金运用情况向银行融资，保证资金充足协调各方关系，保证开发进度加强项目自身品质，完善和营造良好住宅环境，提高市场竞争力，扩大营销客户层面，保证销售速度。

二项目解析与属性界定项目基本情况项目位臵本项目处于中心城，在龙城南路惠深高速深惠路等多条主线和支线交接中间地带。

位于市区街道南联社区，东至植物园路，南至爱龙路，西至向银路，北至前进路。

现状主要为私宅和工厂，并有小部分商铺，建筑物大部分建设于年代初期，期现状建筑物总面积，平方米，住宅面积为，平方米厂房面积为，平方米商业面积为，平方米。

图项目土地平面图整体项目背景南联刘屋邱屋片区城市更新项目位于市区街道南联社区，东至植物园路，南至爱龙路，西至向银路，北至前进路。

周边市政道路都已完善，距离地铁号线龙城广场站和南联路站均在米以内，另外，项目南临高尔夫绿地，有较好自然环境，如能成功运作，能带来良好经济效益和社会效益，本项目是旧改项目公司宝源创建有限公司在新拓展首个城市更新项目，如未来全部项目均能按计划启动，则将能增加土地储备面积万平方米约亩，总建筑面积达万平方米开发面积以政府批准为准，其中期建设用地面积，平方米，包括非农建设用地，平方米，项目容积率为，建筑面积，平方米。

项目启动对宝源创建有限公司未来发展具有极为重要意义。

并且能迅速提升宝源创建有限公司控股公司海航集团在地区形象，扩大海航集团在社会影响力，为能在做大做强打下坚实基础。

随着土地供应量日益吃紧，土地资源成为稀缺资源，城市更新改造已是大型房地产企业获得城市中心土地重要途径，市经过多年发展，城市更新改造模式已较为成熟，且政府有系列较为完备政策支持城市更新改造另外，城市更新项目可以根据市场情况自由选择时间进行开工建设，不受新出让土地限期开工建设规定约束。

项目解析从项目本体微观解析本项目本项目区域属于中心组团城市商贸功能区和综合服务区，处于中心组团副中心位，位于龙城南路惠深高速深惠路等多条主线和支线交接中间地带，东至植物园路，南至爱龙路，西至向银路，北至前进路，项目临地铁三号线龙城广场站和南联站，从区位上看，本项目具有优越区域条件和重要交通地位。

项目四至如下图项目周边区域成熟度预览该项目整体体量较大，相对开发周期工作量以及前期投资庞大。

项目期开发周期为年，工作量较大。

项目地块形状整体呈长方形，东北面有局部不规则地块，周边商业氛围正在逐步提升和聚集，未来发展空间良好，多面临街商业体量市场消化量空间巨大。

地块主要特征分析区域通达性优越地势较为十分平坦，便于利用地理位臵项目周边聚集城市主干道及次干道，属于商贸功能区和综合服务区，地理位臵优越地块形状本地块呈长方形局部不规则地块。

从整个中心城片区中观解析本项目交通状况分析本项目周边交通状况如下图所示。

项目所在片区交通条件良好。

片区处于城市主干道深惠路，惠深高速，城市次干道龙城南路，植物园路交汇中心区域。

轨道交通方面，紧邻深惠路地铁号线线。

交通路网架构高速公路深惠高速公路，红线宽度米，为双向车道主干路深惠路，红线宽度米，为双向车道龙城南路，红线宽度米，为双向车道爱龙路，红线宽度米，为双向车道内环西路，红线宽度米，为双向车道次干路前进路向银路上龙塘路及植物园路，红线宽度米，为双向四车道。

次干路网密度为公里平方公里支路各地块通行与出入主要道路，红线宽度米，为双向或单向两四车道，支路网密度为公里平方公里。

轨道交通地铁号线其中前进路向银路植物园路和爱龙路承担了片区车行交通对外疏解功能。

区位优势项目位于规划中心组团，随着市整个规划布局展开，土地资源紧缺问题变得越来越严峻，而城市发展战略目标北移已是必然趋势。

中心区城市设计超前性以及配套设施逐步完善升级，生活宜居氛围逐渐赢得在工作