（批复）南航碧花园项目可研建议报告（发改委）

物业管理在项目开发前期介入，可让消费者真切感受到开发商对物业管理重视，能够提高楼盘质量，打造良好楼盘品牌，将会有效地促进楼盘销售。

二物业管理措施小区物业管理要为住户提供周到服务。

在提供清洁保安小区绿化维护房屋维护等基本服务基础上，开展代送物品代缴各项费用代购车票交通接送提供钟点工和保姆服务等。

由于本项目地处近效，而且小区客户都是收入较高人群，为了更好地保护小区住宅利益，小区应实施全封闭管理。

本项目定位为中高档楼盘，应引入先进智能化设施，小区内设施应具有定领先性，以迎合时代潮流，也更有效地进行物业管理。

具体要求是住宅小区封闭，实行安全防范系统自动化监控管理住宅火灾有害气体泄漏等实行自动报警住宅设置可视对讲系统智能门禁止进入系统和紧急呼叫系统设置小区区域网，与国际互联网和住户宽带接通住户通过网络终端实现医疗文娱商业等公共服务和费用结算。

物业管理应开展小时热线服务，设专人值班。

制定从接听电话到信息。

反馈及处理结果程序化标准化具体要求，规范售后服务工作程序及制度。

三管理费确定本小区物业管理费是按市场经济原则收取，取之于民用之于民。

按照有偿服务原则，住户交多少钱，物业公司就提供多少服务。

由于小区容积率低，管理地域宽，需要保安和清洁人员相对要多另方面，小区绿化面积比例高，所需维护费用也较高。

因此，建议别墅收费为元，公寓收费为元。

十经济效益分析区第期销售预测年月区可纳入销售别墅共栋套，建筑面积平方米，预计销售总额，万元按单价元计。

二区第二期销售预测年月至年月预计区可纳入销售别墅增加栋套，建筑面积平方米，预计销售总额万元按单价元计。

三区第三期销售预测年月至年月预计区可纳入销售别墅增加栋套，建筑面积平方米，预计销售总额万元按单价元计。

三区总体销售额可达万元。

十二面临风险和控制措施风险由于区项目是个纯别墅项目，可以划分到栋套为单位投资单元，在规划中已根据市场情况灵活调整。

在开发过程中虽存在定风险，如政策风险社会风险技术风险自然风险等不确定因素。

但区土地属于开发商自有土地，目前开发四证齐全，且所投入资金全部用于建设，加之开发商雄厚实力和南航碧花园广泛知名度，王子山脉得天独厚山水资源，如能严格控制工程质量和开发成本，则不存在亏损风险。

二控制措施方案当销售不能达到我司原定计划时，可以通过延长项目开发周期来减缓资金压力。

延长开发周期会造成利息增加，但项目开发总周期时间不长，其利息增加幅度有限，对项目收益影响很小。

若项目销售不理想，未能接计划进行。

可降低产品销售价格，增强项目变现能力。

可研报告中产品定价底于同区域同质素楼盘售价，已具备很强竞争优势。

若项目仍不能按计划进行，可减价促销，即使销售价格下降，项目仍有相当大利润空间。

三保底方案当项目开发出现了不可预见因素，致使项目无法继续开发，我司特制定了个保底方案以求使项目风险和亏损降至最低确保如期还贷。

区已建成，尚未出售别墅套，市值万元尚未出售公寓套，市值万元尚未出售商铺套，市值万元。

总市值可达万元。

由以上计算可以得出，在保底方案下，光现有区物业销售就基本可以支付区贷款。

南航碧花园区在售别墅型实景十三社会和环境效益评价本项目建成，将在花都形成个环境幽雅，景色宜人度假休闲居住区，其全新建筑造型雅致园林景点，秀丽自然景观与功能齐全，配套完备公共服务设施，无疑将在花都形成个新休闲居住胜地，对于美化环境，促进花都旅游区形象建设，繁荣房地产市场，改善投资环境将带来较大影响，具有良好社会效益和环境效益。

十四综合评价通过上述对该项目市场分析营销分析经济社会效益分析可知，南航碧花园市场前景良好，项目自然条件优越，容易营造良好居住环境。

同时，该项目经济效益评价指标显示，项目抗风险能力强，而且项目赢利水平高，投入产出比超过，其具有高出基准收益率内部收益率。

因此，量灌木和有观赏价值小乔木。

道路绿化主要设置些乔木灌木花卉草坪和建筑小品，起到遮阳防噪音和尘土美化道路环境作用。

公共设施规划由于项目周边配套设施严重不足，为形成令人有归属感而且适合人居住小区，公建配套设施规划至关重要。

小区多点集中规划配套文娱体育商业购物设施，与自然环境有机结合。

丰富体育康乐设施本小区规划在注重环境规划同时，配备足够体育及康乐设施，包括各种运动场地单双杠等运动设施游泳池健身房等，为住户提供了锻炼身体和休闲娱乐好地方，同时为小区举行游园活动提供足够场地。

南航碧花园体育会所夜景实景商业购物中心集中设置该地段缺乏商业服务设施，为方便小区居民生活，配套定规模高档次商业购物中心。

将绿化园林小品揉合到商业街，使之形成迪士尼乐园商业街风格购物中心。

文化教育公建集中设置小区规划设置社区文化中心，青少年活动中心老人活动中心图书馆社区文化馆等，集中体现小区浓厚文化氛围，南航碧花园艺术馆已经成立。

④日常生活配套多点集中设置小区内各种日常生活配套，如门诊所药房肉菜市场储蓄所等相对集中分布在各区，方便小区住户生活。

二项目分析花都山前大道现有个楼盘，均为别墅楼盘，据统计，占广州市别墅南航碧花园地处山前大道中心位置，业公司以物业了解程度，比如对土建结构管线走向设施建设设备安装等了解程度。

地理交通花都位于广东省中南部，珠江三角洲北端，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远。

地理位置十分重要，是南北交通要道，是广州北大门，素称省城之屏障，南北粤之咽喉。

花都区是广州市重要交通枢纽，区内交通运输环境和条件日臻完善。

在公路方面，三条国道由北向南穿过区内连接广州。

在铁路方面，南北交通大动脉京广铁路穿过花都区，广州火车站北站也搬到花都规划中珠江三角洲轻轨交通网络将广州花都佛山南海顺德番禺等地连成国际都市大区。

在水路方面，在花都港可经巴江河道通往珠江三角洲地区和港澳地区，千吨级船只通行无阻。

随着广州白云新机场投入使用，在花都区己形成了个现代化水陆空立体交通网。

南航碧花园地处花都山前旅游大道，广清高速机场高速北二环高速地铁三号线广州火车北站交通网络中间，紧靠广州新机场，从广清高速到广州市区只要分钟，往新机场只要分钟，武广铁路已经开通，广州市规划中山前大道北三环路也已完成勘测，今年即将开工。

自然和人文环境相当优越。

南航碧花园地理位置及交通图配套设施南航碧花园已配套占地多亩两个高档会所南航国际俱乐部和南航碧花园体育会所，还有航空培训中心两个超市和个大型菜市场水上娱乐场高技术水准保安监控系统和信息网络系统。

在销售中区天水湾别墅了平方米体育会所康体中心国家级跳水台标准游泳池潜水俱乐部水上高尔夫灯光网球场篮球场乒乓球羽毛球攀岩设施棋牌室，以及矿泉水直饮系统餐饮酒店音乐喷泉环湖长廊中心公园和山顶公园等生活和娱乐设施。

平方米幼儿园和大型生活市场已投入使用。

规划中区拟配套环区水上公园中心景观公园占地亩南航碧花园国际学校计划与美国麻省理工大学合办，现已得到花都区政府立项批准，预计二年六月份开始建设，二三年正式招生。

户型特色南航碧花园别墅建筑极具典型欧陆风格，并融汇了亚热带新加坡式风情园林模式。

整个小区环湖而建，依山而造，景观开扬，中空大厅设计彰显主人尊贵与气派。

那湖潋滟，山墨绿，水湛蓝，配上红蓝灰不同屋顶色彩异域别墅，在不同时节构成了幅幅美妙山水画。

因此，备受市场追捧。

区三期麓湖湾新别墅组团规划中别墅建筑面积由至平方米，别墅花园面积为至平方米，清式全新欧式别墅设计，个新户型，必将成为本社区最为高档新型别墅区。

其中鹅湖别墅提供创新贵族豪门双主卧别墅大户人家，建筑面积平方米。

项目理解项目名称南航碧花园二地理位置南航碧花园位于广州市卫星城花都区狮岭镇山前旅游大道旁，选取了陆花岗水库风景区作为房地产开发地，整个楼盘北靠王子山南临天鹅湖，有着得天独厚地理位置，并充分利用这不可再生自然资源环绕天鹅湖依靠山王子山而建，形成了处独特山水生态社区。

三项目主要经济技术指标占地面积万湖泊面积万总面积万绿化率容积率建筑密度四社区别墅公寓总户数栋。

南航碧花园期区已售别墅户数栋南航碧花园二期区已建别墅户数栋南航碧花园二期区已建公寓户数套南航碧花园三期区计别墅户数套栋南航碧花园总体规划图五项目区规划设计要点区综合技术经济指标项目计量单位数值居住区规划总用地平方米居住户套数户套总建筑面积平方米容积率平方米总建筑密度绿化率区住宅指标列表户型栋数单体地上面积地上总面积单体地下面积地下总面积合计区公共建配套明细表区规划构思充分利用自然资源，营造美化内部景观，弱化项目劣势，针对主题概念及不同客户群进行规划设计。

区功能分区根据地形地势和不同客户需求，相对别墅区豪华别墅区公共活动区三个区来设计。

别墅区设计建筑面积分别为平方米等十四种户型公建设施项目用地面积建筑面积设置位置教育设施南航碧花园国际学校单位布置社区服务与行政管理业主活动中心区北侧公用设施变电房单独布置公共停车场业主停车场区公园侧商业服务设施综合百货店业主活动中心底层其他物业保安岗个整个区豪华别墅区设计建筑面积分别为平方米五种户型环区水上公园水面面积近亩，中心景观公园山溪公园建设面积亩。

所有区域提供住户专车星级酒店配送服务物业管理。

区环境结构在规划布局上，按照大公共空间各区小景半公共空间私家花园私有空间住宅体系设计，会所区及各区小景与王子山森林相呼应，形成层次分明自然环境，且所投入资金全部用于建设，加之开发商雄厚实力和南航碧花园广泛知名度，王子山脉得天独厚山水资源，如能严格控制工程质量和开发成本，则不存在亏损风险。

二控制措施方案当销售不能达到我司原定计划时，可以通过延长项目开发周期来减缓资金压力。

延长开发周期会造成利息增加，但项目开发总周期时间不长，其利息增加幅度有限，对项目收益影响很小。

若项目销售不理想，未能接计划进行。

可降低产品销售价格，增强项目变现能力。

可研报告中产品定价底于同区域同质素楼盘售价，已具备很强竞争优势。

若项目仍不能按计划进行，可减价促销，即使销售价格下降，项目仍有相当大利润空间。

三保底方案当项目开发出现了不可预见因素，致使项目无法继续开发，我司特制定了个保底方案以求使项目风险和亏损降至最低确保如期还贷。

区已建成，尚未出售别墅套，市值万元尚未出售公寓套，市值万元尚未出售商铺套，市值万元。

总市值可达万元。

由以上计算可以得出，在保底方案下，光现有区物