（批复）南阳市泰安房地产影苑地块居民安置小区项目可研建议报告（发改委）

合理化建议根据我们在本项目在评价过程中对项目认识，对本项目实施提出如下建议在项目整个开发周期内，建立完善市场预警系统，及时跟进市场信息，并制定应对措施二针对公司目前多项目运作局面，建议采用扁平化项目管理模式，合理利用现有人力资源，提高人员工作效率，并适时借助外部资源三建议在施工阶段采用项目管理公司代管模式，对工程实施监督与管理，确保工程质量和进度，按时按质完工四在保证工程质量前提下，有效实施成本控制，防止三超现象发生五建立完善风险管理系统，制定套针对突发事件应急措施，加大事前控制力度，尤其做好项目前期规划论证。

综合评价由于认识上分歧以及技术上原因，采用单指标作为判据对投资项目进行综合评价，目前在投资项目决策分析与评价实践上并不多见。

实际上，设置单指标综合评价方法基本上只用于方案比较。

对于投资项目决策分析与评价大多是采用综述方式，将各种指标进行罗列，并通过分析形成项目决策分析与评价结论。

任何项目方案都有利有弊，且要具备定条件才能扬长避短，实现项目方案整体优化。

另外些风险对策还有待在实施和运营过程中加以落实。

因此在对投资项目决策分析与评价各步工作完成之后，对在项目实施阶段和运营阶段应注意有关问题和应采取措施提出相应解决方案，包括对项目下步工作中重要意见，例如在商务谈判设计建设和运营中需引起重视问题和关于工作安排方案项目实施中需要协调解决方案和对策等。

由于项目有关方面，包括项目发起人或兼投资者投资者审批人债权人对项目有着不同要求，同时也肩负不同责任，上述建议应有针对性，特别是针对各级政府和项目发起人。

例如关系国计民生重大项目，国家作为国有资本出资者和政策制订者可以根据项目目标要求，给以必要政策和资金支持。

如果评价结论显示在当时条件下，因受到些因素制约，项目达不到预定目标，或者风险较大，那么就可以放弃或暂时放弃项目操作，或者是提出对项目方案根本性修正意见。

附表表投资估算表单位万元项目名称投资总额万元单位成本元平方米土地成本政府规费基础设施及配套费建筑工程费前期物业费建设监理费建设管理费建设预备费财务费用营销费用总成本表销售税金及附加估算表单位万元序号单位数量销售收入总计销售比例销售收入住宅商铺销售税金及附加营业税城维税教育费附加年份项目表损益表单位万元序号销售收入开发总成本销售税金及附加土地增值税所得税税后利润盈余公积金未分配利润年份项目表现金流量表单位万元序号现金流入销售收入其他收入现金流出开发总成本销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值计算指标静态投资回收期年动态投资回收期年年份项目表敏感性分析表投资变化表现金流量表投资减少单位万元序号现金流入销售收入其他收入现金流出开发总成本销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值年份项目表现金流量表投资减少单位万元序号现金流入销售收入其他收入现金流出开发总成本销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值年份项目表现金流量表投资增加单位万元序号现金流入销售收入其他收入现金流出开发总成本销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值年份项目表现金流量表投资增加单位万元序号现金流入销售收入其他收入现金流出开发总成本销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量净现值累计净现值年份项目表现金流量表投资增加单位万元序号现金流入销售收入其他收入现金流出开发总成本销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量净现南阳母亲河白河臂弯轻轻拦，将它悉心呵护。

项目由多栋多层组成，主要户型以三室二厅二卫为主力户型。

销售平均价为元左右。

二南阳鸿源小区住宅鸿源小区住宅在南阳光武东路与独山大道交叉东北角，三室二厅二卫阳，售价元平方。

三万家园房万家园地产十年剑铸就万辉煌之作，傲立卧龙新行政中心毗临大学城，交通配套设施日臻完善，和众多居住项目共同撑起新中心居住区，规划中北京路白河大桥年将可飞架南北，桥连通途。

全新时尚阳光户型，二室二厅，三室两厅，四室两厅。

销售平均价为元。

项目分析项目优势分析项目地理位置优越项目位于南阳市重建核心地带，是未来城市发展重心。

随着政府加大旧城投资力度以及南阳战略实施，项目周边区域发展潜力将越来越大。

项目紧邻天山路，又靠近滨海路，环境优美，交通便利。

二项目周边良好社会环境本项目所在地属于南阳规划重建核心位置，项目区域内有建立小学花园酒店等商业教育配套设施，社会环境良好。

三开发商知名度不断提升泰安房地产开发有限公司在南阳阳成功开发了多个标志性楼盘，创造了多项荣誉，市场知名度不断提升，公司品牌得到了广泛认可。

这些都为项目开发和销售提供了有利条件。

项目劣势分析从目前来看，项目劣势主要体现在周边城市基础设施建设有待完善，项目周边作为拆迁开发用地，城市基础设施建设有待进步完善，建议开发商与新区城建部门积极联系争取早日解决。

项目机会分析从宏观经济形势分析，本项目符合国家促进住房制度改革，加快住宅建设步价结论及展需要该项目是老城改造个组成部分，通过这个项目可以提高南阳市泰安房地产公司在房地产市场知名度，在定程度上可以增加公司在南阳市以至在河南省房地产市场竞争力。

努力完成该项目可以给南阳市个满意答卷，在以后贷款方面也有定程度好处。

主要技术经济指标结合项目情况，本次可行性研究依据现有规划建设方案和目标客户群体定位，拟定了销售方案并进行财务评价。

计算主要财务数据及财务评价指标如下表。

表主要财务数据及评价指标表序号名称单位数量财务数据总投资万元总销售收入万元销售税金及附加万元利润总额万元所得税万元税后利润万元结论通过对项目多方面技术经济分析论证，我们得出如下结论市场销售前景良好，有建设必要性二建设条件具备，满足项目建设要求三设计方案技术经济指标合理四财务可行性研究结论可行五项目风险在可接受限度内。

研究工作依据和范围研究工作依据房地产开发项目经济评价方法建设部建标号关于印发经济评估通知及附件中国国际工程咨询公司咨经号建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资号南阳市建设工程价格信息民用建筑设计通则住宅建筑设计通则建筑设计防火规范有关项目基础资料技术资料等研究工作范围根据国家对建设项目可行性研究阶段工作范围深度规定，本报告对项目概况及必要性内容与规模设计方案项目组织与实施进度计划投标估算与资金筹措售房盈亏平衡分析敏感性分析等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设必要性内容和规模投资估算和资金筹措，为项目决策和实施提供可靠和准确论证。

市场分析本项目市场分析将从宏观房地产市场南阳房地产市场周边竞争项目以及本项目自身所具有优势劣势投资机会和项目威胁等方面进行分析，最后对项目功能目标群体品牌形象和价格等进行初步定位。

宏观房地产市场分析经济环境分析目前整体经济处最低时期，走势止跌已经成为大部分开发企业共识。

而有部分认为随着国家从年底就开始在宏观经济调控方面不断出台旨在刺激国内消费需求系列政策，并且在此后几个月时间里其政策效应不断显现，对南阳房地产发展有定程度帮助。

南阳楼市发展相对东部沿海城市，其自身内部水分较少，基本不存在泡沫。

主要依靠当地人口优势，以及购房者理性购房，使其健康发展社会环境分析我国正全面建设现代化，加快实现小康社会。

其中规划对房地产业提出了新更高要求，主要表现在调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房，按照保障供给稳定房价原则加强对房地产市场调控，促进住房梯次消费等方面，提高行业市场化程度。

由此可见，房地产业仍是未来国家发展重要支柱产业之，发展前景广阔。

技术环境分析进入世纪以来，中国科技发展战略开始发生转变。

国民经济和社会发展十五规划与科技部随后制订科技发展规划和高技术产业发展规划明确提出了实现技术跨越式发展总体目标，强调要在促进产业技术升级和提高科技持续创新能力两个层面进行战略部署，在进步发挥劳动密集型产业比较优势同时逐步形成中国高技术产业群体优势和新比较优势。

现代技术发展给企业提供了些机遇，技术进步使企业可以通过利用新生产方法，新生产工艺过程或新材料等各种途径，生产出高质量高性能产品，同时也可能使得产品成本大大降低。

建筑节能是我国可持续发展战略重要组成部分，是房地产业发展必然趋势。

国家出台系列相关政策法规，促使开发商在项目开发建设过程中虑各种建筑节能新技术，保证房地产开发企业紧跟技术脚步，接受新开发理念，利用节能材料提高企业竞争力，以更好满足消费者需求。

南阳房地产市场分析南阳社会经济概况农业南阳素有中州粮仓之称，是全国粮棉油烟集中产地。

正常年景，粮食总产约占全省全国棉花占全省全国油料占全省全国。

有个县市区是国家商品粮棉基地，个县市区为国家优质棉基地。

南阳黄牛居全国大优良品系之首。

工业年全年全部工业增加值亿元，比上年增长。

规模以上工业增加值亿元，增长。

现已初步形成机械电子石油化工冶金建材纺织医药和轻工食品等主要行业，拥有各类工业企业万多家，天冠酒精集团金冠电气集团普康制药集团南阳纺织集团新野棉纺集团河南油田乐凯胶片厂等企业已进入全国家主要企业行列。

酒精石油胶片中西药纺织品防爆电机卷烟水泥天然碱汽车配件等产品在全省乃至全国占有重要位置。

家企业入选全国创新能力行业十强，家企业跻身全省工业百强，家企业荣获全省百家优秀民营企业称号，个产品被评为中国名牌。

光电电力生物质能等产业开始兴起，成为南阳工业新亮点。

科技教育南阳科技教育事业比较发达，拥有八所高等学校十四所中等专业学校，劳动力素质较高南阳是中国农科院中国林科院科技示范市。

综合实力初步核算，年全年生产总值亿元，比上年增长，其中第产业增加值亿元，增长第二