（批复）厦门中亚城项目可研建议报告（发改委）

则土地总成本为万前期费用按元平方米计算万建设成本估算项目单价元平方米面积平方米造价万元地下二三层停车场地下商业空间塔楼基底双塔楼会展双塔楼顶级酒店含装修双塔楼顶级办公裙房会展裙房商业金融高档写字楼层高档酒店公寓含装修合计景观及管网费用万财务费用按资金缺口逐年计算建设期间管理销售费用亿元项目现金流量如表下页表格评价超高层区，其本质是资本运作，能否取得低廉投资资金是项目能否成功绝对因素。

由于绝大多数物业为投资型物业，资金压力非常大，虽然通过高档写字楼和酒店式公寓进行销售取得了约亿销售款，但资金压力仍然很大。

下面就资金成本进行敏感性分析假设所有资金都计算利息年利息动态回收期年含建设期动态回收期年不含建设期全投资回收期控制在年以内，即取得资金成本应该控制在以内假使公司出资亿元，再引进策略投资人投资亿，本金不计利息，则投资回收期不含建设期可以控制在年以内。

所有物业均为持有，不进行销售任何物业。

则亿本金不计利息条件下，投资回收期年以上，本金计利息情况下，投资回收期将超过年。

住宅区投资分析住宅区选取地块进行评估，其他地块可以进行类比。

目前项目周边楼盘价格均价平方米，预计年以前将围绕此价格震荡，年以后以每年速度增长。

即年均价在左右，保守起见，取平方米。

财务投报如下项目名称迪拜未来城地块项目公司厦门中亚置业项目基本信息土地面积项目类别土地储备容积率建筑密度总建筑面积绿地率地上建筑面积工期个月地下建筑面积大唐权益营业额类别建筑面积单元数销售价格金额万住宅商业车位万个其他销售收入合计营业成本土地成本按每平方米元计算前期费用每平方米建安工程费层每平方米绿化及管网每平方米营业费用管理费用总销销售费用总销销售税金总销财务费用总销成本费用合计项目表现毛利营业额扣除营业成本毛利率毛利营业额税前利润营业额扣营业成本和营业费用土地增值税总销所得税按税前利润计算税后利润税前税前利润总销税后利润总销评价该部分为般住宅开发，其可性性取决于土地价格，根据如下敏感性分析可知，当土地成本在平方米以内时具有较高利润，当土地价格为平方米时，其税后利润为普通水平。

土地价格高于平方米，项目不可行。

土地成本变动毛利率税前利润率税后利润率再来看住宅售价敏感性分析，在土地成本平方米基础上，此项目均价为平方米以上时项目获利能力良好，售价低于时，利润变较薄，当售价在元以下时项目不可行。

住宅售价变动毛利率税前利润率税后利润率该区，地上建筑面积为万平方米，按每平方米平方米，总价为亿元，假使项目土地款要次性付清，住宅区启动资金为亿元。

五风险防范与对策资金压力，按平方米计算，总共需补交土地款总额为亿元。

高层区为投资型物业，短期内很难收回投资，资金压力大。

而住宅区万平方米，在短期内销售完毕，难度较大，保本销售率约为，即要销售万平方米，才能回收住宅区土地款等前期投资。

基于上述原因，若补交土地款标准高于平方米时，考虑降低容积率，高于平方米时，必须降低容积率，当补交土地款标准达到平方米时，容积应降低至，以缓解自己资金和市场压力和降低建造成本提高利润率。

引进策略投资人，尤其是高层区，只有引进恰当投资人，才能有效缓解资金压力和提高项目操作水平。

政策支持，该项目要建设成为个超高层高级商务中心，项目目前条件还不具备，需要政府引导和周边规划配合，需要各种社会资源聚集和政府资源偏向，这点，难度有点大。

而如果建设成为普通商务中心，其影响力将大大降低，大体量商务建筑将使该项目限入困境。

必须探明政府是否很感兴趣，或是政府以特定方式参股政府是否可以在招商上给与诸如税收减免等方面优惠团队建设，该项目是个综合性高端项目，项目团队运作管理水平要求很高，公司目前还没有开发过类似项目，尤其是公是金融中心，周边比较凌乱，主要为工业区，地块本身不具备建设摩天大楼潜质。

摩天大楼建设，要有很强政府背景，尤其是该地块条件，若没有政府规划配合，即使建设起来，也很难存活下来。

这几年，厦门写字楼建设速度加快，特别是以政府为主导中高档写字楼出现井喷，其中五缘湾营运中心建筑面积约万平方米，观音山商务运营中心建筑面积万，新景世纪广场等其他写字楼估计万平方米。

如此多项目厦门写字楼容量产生了很大冲击，其中五缘湾营运中心观音山商务运营中心有政策和税收优惠。

退税最多可达。

项目是否有政策税收支持是吸引外地企业在厦成立运营总部关键因素之，所以项目能否或政府政策支持也是非常重要三参考意义项目观音山商务运营中心厦门观音山国际商务营运中心，位于厦门本岛东部，厦门国际会展中心旁，与台湾金门岛隔海相望。

营运中心与国际会展中心国际会议中心国际奥林匹克网球中心香山国际游艇俱乐部以及厦门软件园二期相连接，形成个高档生态商务园区，成为环岛路滨海地带重要组成部分之。

营运中心整体规划用地万平方米，总建筑面积万平方米，分为四个功能区商务营运区配套生活区软件园二期拓展区和山体公园区。

其中，商务营运区定位为高档商务营运中心，占地万平方米，总建筑面积万平方米，拟建设幢高层和小高层写字楼。

营运中心内配套山体公园商务酒店商务会所商业中心配套生活区等设施。

观音山国际商务营运中心吸引企业总部结率入住率会议展览中心厦门目前土地流拍现象。

应当指出是，这种可能房价普跌是对前几年尤其是年以来房价透支性过快增长种回调。

同时，也不排除另外种可能，即，经过前期长时间观望，尤其是考虑到近期些中心城市已经出现境外资金加大楼市投资力度现象，市场交易量出现爆发式上涨而重新带动房价攀升可能。

现在已经进入月份，但房地产交易量并没有明显放大，所以这爆发式上涨可能性变得非常渺茫。

从中长期来看，房价可望从年前后进入个平稳小幅上涨通道，主要依据是随着人口持续增长和城镇化进程加快，中国人口红利期还将延续，这将进步提高居民购房能力，增加市场需求二是随着年以后国内物价水平趋于回落，从紧宏观调控力度可能有所放松，房地产企业资金回笼速度有望加快三是房地产企业融资渠道有望拓宽，同时资本市场逐步向好亦降低其融资难度四是为了满足大量保障性住房用地，和年国内土地放量较大，未来几年后土地供给趋少五是境外资金在经过观望后将重新进入房地产开发和投资市场。

同时，中国房地产暴利时代可能已经结束，未来几年房价暴涨可能性不大。

中国经济快速发展及城市化水平提高是推动房地产发展决定性力量据世界银行研究报告，国住宅产业在人均在美元时开始起步至美元时，进入稳定快速增长期，至美元时达到增速峰值，直到美元时才进入平稳期。

当人均超过美元时，进入消费升级阶段，对大宗商品如房屋汽车和品牌产品消费需求加速，并推动自身经济高速增长。

中国自年人均过美元，开始带动系列大宗商品消费。

年，我国人均美元人，住房消费开始进入快速增长期，年中国人均已超过美元人，住房消费增速超过。

目前中国人均为美圆，房地产正处于高速发展阶段。

预计到年人均达到美圆时才开始走向平稳阶段。

到年人均达到美圆时开始走向衰退。

城市化进程呈现两大基本规律城市化总体进程沿型曲线变动，城市化率突破后进入加速阶段，直到城市化率接近从人口流动看城市化率低于，以从农村进入城市为主超过，以从小城市进入大城市为主超过，人口流动以从城区进入郊区为主大都市圈阶段，人口进入郊区。

房价表现相应与人口流动主导方向四个阶段紧密相关。

在第阶段，全国城市房价涨幅总体应该比较接近在第二阶段，大城市房价表现将显著优异在最后两个阶段，大城市郊区房价表现将会相对优异年中国城市化率已达到，根据美日韩城市化发展经验，中国城市化还处于加速发展阶段，城市化总体每年还将继续快速提高农村进入城市为主导阶段即将结束，未人口流动将依次进入以小城市进入大城市为主导阶段以大城市郊区化为主导阶段和以都市圈为主导阶段按照城市化国际规律，我们认为未来三大经济圈核心城市，尤其是这些核心城市郊区房价相对会有更大潜力。

海峡西岸经济圈建设及厦门经济发展展望城市经济水平和发展动力取决于城市辐射力，而多个临近城市形成区域经济共同体是提高城市经济辐射能力和吸引力有效办法，珠江三角洲长江三角洲以及京津冀经济圈都是经济联盟成功典范，经过多年成长，长三角珠三角和京津冀三大都市经济圈迅速发展。

目前，这三大经济圈已占全国国土面积和人口，生产了超过全国国内生产总值。

厦门地处我国东南沿海，背靠漳州泉州平原，濒临台湾海峡，是个国际性海港风景城市和东南沿海对外贸易重要口岸城市。

但厦门经济水平与其他二线经济达城市比还存在明显差距，年，厦门为亿人民币，而广东东莞佛山等地级城市其都在亿以上，广州市突破了亿。

厦门经济要取得突破，单靠个城市竞争力是不够，必须融入区域经济里面去，起到统领带动作用。

海峡西岸经济区就是个经济圈概念，它是指台湾海峡西岸，以福建为主体包括周边地区，南北与珠三角长三角两个经济区衔接，东与台湾岛西与江西广大内陆腹地贯通，是个涵盖经济政治文化社会等各个领域综合性概念，具有进步带动全国经济走向世界特点和独特优势地域经济综合体。

经济区以福建为主体涵盖浙江广东江西省部分地区，人口约为万人，预计建成后经济区年经济规模在亿元以上。

海峡西岸经济区建设将有力推进福建与长江三角洲和珠江三角洲区域协作，逐步形成从环渤海湾到珠江三角洲整个沿海线完整发展布局，大大带动厦门经济发展。

目前，厦门到深圳厦门到龙岩厦门到福州等地高速铁路网正在建设当中，而整个海峡西岸经济区也在分阶段逐步完成布局。

可以预见，随着海峡西岸经济圈功能逐步建立，厦门经济将走向个新台阶。

二项目环境分析与评价厦门房地产业行情年，厦门市商品住宅市场首次出现供过于求，而且这种态势直且持续放大中，据初步统计，年月至年月，全市住宅批准预售面积比销售面积高出约万平方米，基本接近年全年供应量，市场存量巨大，市场形势依然严峻。

相比年全年均价，年销售价格有所上涨，但增幅减缓。

自年月份起，全市住宅成交量连续三个月大幅下挫，据初步统计，年月份到月份，全市住宅月均成交万平方米左右，仅为去年同期左右。

从表面上看，销量大幅下降是由引起，但真正原因还在于去年下半年起