（批复）厦门竹坝豪生美庐度假村酒店项目可研建议报告第一稿（发改委）

各年价格测算详见表第九章中运营收入及成本测算。

第四章项目选址与建设条件项目选址项目建设单位已经通过竞拍方式获得了豪因素，显得越来越重要。

酒店内服务人员众多客人要求多样，管理相当复杂，作为高星级酒店，本项目在运营管理上存在定风险。

资金筹措风险本项目资金来源主要为自有资金和银行贷款，项目融资成本很高，银行贷款压力很大，若能将自有资金增加部分，将会减小项目风险。

风险对策市场风险面对市场风险，企业应积极开拓市场，利用同安区政府各方面影响力，以及酒店自身所特有自然景观人文资源，加强营销，突出特质，努力占领市场份额，加强宣传提高知名度，以流经营环境规范而上乘服务和丰富自然资源去争取市场。

在市场开拓中，企业尤其要注意吸引优质高端回头客，为使酒店走上良性循环道路奠定基础。

酒店应积极争取和国内大型会展集团大型旅行社等合作，不断提高酒店市场号召力关注本地餐饮会议康娱市场，依托酒店硬件设备，做大餐饮会议康娱市场。

主动积极地研究市场，适时地引进新项目。

在常规运营上，及时引进新经营品种并加以拓展，将会给酒店带来意想不到收益。

在发展市场地过程中，关键在于经营者如何去发现适合消费者口味新品种及如何去正确引导消费者。

若能切实做好这两点，酒店潜在市场就会不断被挖掘出来，同时酒店也能紧紧抓住大批忠实消费者，使酒店经营走上条良性循环道路。

经营风险对策在市场调研基础上制定严密科学可行经营方案，避免经营随意性，及时总结经营过程中发现经验和不足，适时地经营策略。

对于餐饮康娱项目，应从几个主要方面着手，如节省成本严把进货关，提高服务质量，利用酒店硬件条件创造出独特用餐环境，强化软件条件，让就餐者体会到这里独到风情，在各方面要重视留住人才和培养人才，尤其酒店方面管理才能专业人材。

管理风险对策个五星级酒店管理需要高端酒店经营专业人才和队伍。

公司目前尚无这方面管理能力。

为此，拟与著名世界级酒店管理公司豪生国际酒店集团合作，委托其进行酒店经营管理。

其母公司温德姆酒店集团是世界五百强企业之，也是世界上最大酒店集团之。

利用该集团在高级酒店经营方面深厚经验积淀以及其广泛资源做后盾，把酒店经营管理迅速走上正规，缩短磨合期，早日见效益，缩短投资回收期，避免管理上大部分风险。

资金筹措风险针对筹资风险，项目单位将加强资金计划管理，保证项目按计划开发和完工，加大市场宣传力招商力度，加快资金回笼加强财务管理，保持合理资产负债比例，合理安排资金，提高使用效率准确把握国家宏观经济形势产业政策和银行信贷政策变化，及时调整项目计划，在经营好情况下尽量加快还贷速度，降低融资成本和资金筹措风险。

第十章社会评价社会经济概况项目所在区域属同安区，同安别称银城，是厦门市地域面积最大行政区，地处福建省东南沿海，位居厦漳泉金三角中心地带。

下辖新民五显洪塘汀溪莲花西柯等个镇，大同祥平等个街道办事处个农林场以及个行政村个社区居委会。

全区总人口万多，其中外来人口万人，土地总面积平方公里，其中耕地万亩。

据统计年计划总生产总值亿元。

同安历史悠久，素有海滨邹鲁之地声名文物之邦美誉，是著名侨乡和台胞祖籍地，目前，居住在海外华侨外籍华人及港澳台同胞有多万人，分布在个国家和地区。

境内主要物产资源有水产品蔬菜水果等，全区有特色农产品近种，尤以紫长茄芥菜茭白槟榔芋龙眼果蔗对虾等闻名海内外矿产资源有高岭土温泉矿泉水花岗岩等。

旅游资源得天独厚，有千年古刹梵天寺以及梅山寺北辰山十二龙潭瀑布孔庙建筑群同安影视城等风景名胜，有汀溪窑址婆罗门佛塔苏颂故居芦山堂等三处省级文物保护单位，有莲花国家森林公园野山谷生态乐园凯歌高尔夫球场翠丰温泉酒店盛之乡温泉度假村竹坝南洋度假区等旅游休闲康乐场所。

本项目社会影响主要体现在以下几个方面将进步深化华侨农场改革，改善生产生活条件，带动归侨走向富裕之路。

竹坝华桥农场是个具体特殊历史前景和特殊人群农场，归国侨眷集中，他们来自各个国家，有着不同社会制度生活体验绝大多数归侨是被迫离开异国，在原居留地还有亲戚朋友，他们与海外有着密切联系。

多年以来，华侨农场由于政策性社会性负担较重，国民经济和社会发展步伐缓慢，广大归难侨生产生活水平相对较低，因此他们迫切希望加快华侨农场改革和发展。

通过本项目建设，将进步深化竹坝华侨农场华侨经济开发区改革，推进开发区进步发展。

将改善竹坝华侨经济开发区对外形象，促进旅游休闲商贸发展，增加侨民收入。

竹坝华侨农场有着得天独厚自然风景及资源条件，通过本项目建设，加强了竹坝华侨经济开发区旅游形象，发挥侨力资源优势，并有重点引导华侨经济开发区发展开放型经济，吸引投资，调整产业结构，培育新经济增长点，充分调动广大职工特别是归难华侨积极性，促进华侨经济开发区自我发展自我积累能力，增加侨民收入，确实提高归难侨生活水平。

第十二章主要结论及建议主要结论⑪该项目地处同安区竹坝农场，建成后将与北辰山风景区影视城梵天寺等景观连成条集观光民俗朝圣等为体旅游新干线。

酒店在给同安带来世界级高端客户同时，对于拉动地区经济发展，提升同安区域影响力，都有着推动作用。

项目建设，符合厦门市发展规划和产业政策。

项目建设十分必要。

⑫项目场址位于同安区竹坝家场内，场地东侧西侧为空地，南侧约为竹坝道路，北侧约为竹坝中学。

项目选址，乡村休闲旅游已经成为市民闲暇生活个重要组成部分。

⑬近年来旅游数据显示，境外游客是厦门乡村旅游业重要消费群体之。

年上半年，厦门市共接待境外游客万人次，比前年同期增长，旅游创汇亿美元，同比增长。

项目市场前景分析据厦门统计局统计数据，厦门在年全年共接待海内外游客万人次，比上年增长，旅游总收入亿元，增长。

其中，接待入境旅游者万人次，增长，入境旅游者在厦门过夜万人次，增长。

旅游外汇收入亿美元，增长。

接待国内在厦门过夜游客万人次，增长。

国内旅游收入亿元，增长。

至年末，全市共有星级酒店家，其中三星级以上酒店家。

而五星级酒店只有家。

就酒店出租率而言，从年开始，厦门酒店出租率直保持在以上，即使在年受非典影响情况下，出租率也达到。

根据厦门旅游局提供数据，年厦门星级酒店从家增加至家，年为家，加上未评星级酒店超过家。

年全市星级饭店平均住房率为，住房率比去年同期下降个百分点。

在新酒店持续增加情况下，年厦门酒店出租率仍稳定在以上，这样出租率在西方发达国家属于最佳水平。

销售价格分析根据厦门市旅游局统计，年厦门市五四三二星级酒店包括团队在内全年平均房价为元间天，而年这数据则为元间天，对比两年数据可以看出，虽然价格略有下跌，但整体变化不大，相对于些酒店竞争激烈城市来说，价格保持在健康水平。

其中五星级酒店价格下跌比较明显，与高星级酒店增加竞争激烈有关。

总体来说，目前厦门酒店业仍处于良性运行状态。

厦门五星级宾馆主要有悦华翠丰温泉日月谷等家。

就国内同类宾馆均价而言，年均价对比如下北京元日，上海元日，大连元日青岛元日厦门元日本项目在价格预测中采用较为保守和安全原则，在运营第年计划均价为元日，属目前同类城市同类宾馆较低价格，具有较大竞争力。

豪生酒店集团在国内所经营管理众多五星级酒店均价约为元凯。

⑭建设地点厦门市同安区竹坝华侨农场。

⑮建设内容与建设规模主要建设别墅公寓式酒店客房等配套设施，全部按五星级酒店标准装修配套到位。

酒店配套有高级会所多个高级会议中心中西餐厅精品超市商务中心网球场游泳池高尔夫果岭练习场以及万平米生态休闲果园。

工程总建筑面积。

其中期工程建筑面积，含有单栋别墅套及联排别墅套。

二期工程建筑面积，含有栋高层酒店和栋独栋别墅式酒店及栋联排别墅式酒店。

工程总用地面积。

⑯建设期限期工程主体已经完工，进入装修阶段。

关键线路在二期工程。

预计二期工程总工期为个月，自年月至年月。

⑰总投资工程总投资万元，其中建设投资万元，建设期利息万元。

⑱资金来源建设资金由建设单位筹集，其中资本金万元，银行贷款万元。

主要技术经济指标项目主要技术经济指标汇总详见表。

表项目技术经济指标汇总表序号项目单位数量备注工程指标总用地面积总建筑占地面积总建筑面积期建筑面积期建筑占地面积二期建筑面积其中地上建筑面积地下建筑面积二期建筑占地面积新建筑层数层建筑密度容积率倍绿化率总客房数间其中期客房数间二期客房数间机动车停车位辆其中期停车位辆室内二期停车位辆地上辆室内辆投资地下辆总投资万元其中建设投资万元建设期利息万元经济指标平均年经营收入万元平均年利润总额万元平均年净利润万元平均年投资收益率资本金净利润率项目投资财务内部收益率所得税前项目投资财务内部收益率所得税后项目投资财务净现值万元所得税前，项目投资财务净现值万元所得税后，资本金财务内部收益率盈亏平衡点盈亏平衡点出售率盈亏平衡点销售额万元利息备付率偿债期平均偿债备付率偿债期平均项目建设单位概况项目开发单位厦门莲福投资有限公司成立于年月，最初名称为厦门莲福旅游发展有限公司，于年月更名为厦门莲福投资有限公司。

法定代表人叶水省，公司法定住所同安区竹坝华侨农场号室公司代码号注册资金人民币伍仟万元公司设立董事会，由叶水省当任董事长，具体股东组成情况叶水省股东，苏聪凯股东。

公司经营范围从事生态旅游景点投资开发和经营房地产投资开发与经营从事酒店经营管理物业服务承接土石方工程不含开采房屋建筑施工工程业务园林绿化。

经营期限年月日至年月日。

可行性研究范围及内容本报告主要通过对项目建设背景意义需求分析建设条件建设规模与方案环境影响总投资和综合效益等进行分析预测，对项目建设技术经济环境可行性做出评价。

可行性研究报告编制依据⑪厦门市城市总体规划⑫厦门市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要，年月日⑬厦门市同安区发展和改革局关天核准厦门莲福旅游发展有限公司竹坝美庐度假村酒店建设项目函同发投函号⑭建设用地规划许可证厦规同用地第号⑮厦门市国有土地使用权有偿出让合同书⑯厦门市土地地房屋权证，厦地房证第地号厦国土房证第号⑰国家现行有关技术规范⑱项目工程地质勘查报告⑲项目环境影响报告表⑳建设单位提供其他相关资料关于厦门莲福旅游发展有限公司变更为厦门莲福投资有限公司批复准予变更登记通知书厦同登记内变字第号建设工程设计方案批复通知书厦规同方案第号建设单位委托我公司开展该项目可行性研究