（批复）双阳名牌折扣城旗舰中心现代产业园一期工程项目可研建议报告（发改委）

财务评价基础数据选择财务价格本项目物业销售价格是根据市场比较，并结合区域房地产发展状况进行修正，得出项目将来推出市场时价格。

计算期按照吉林奥特莱斯名牌折扣城有限公司提供相关资料及长春市城市建设发展速度，并结合本项目商业部分特点，项目计算期确定为年，其中建设期年，经营期年。

财务基准收益率设定参考行业规定，结合本项加权平均资金成本行业收益水平企业投资机会成本和预期收益期待等，将财务基准收益率定为。

销售收入和税金估算本项目含住宅与商场，根据项目情况，住宅计划于年月开始销售，至年底销售，年销售剩余商场开始对外出租，初步估计出租第页共页，以后按全部考虑。

具体销售收入经营税金及附加估算见表。

表销售收入经营税金及附加估算单位万元序号项目合计„„经营收入商业出租可出租面积出租价元出租比例收入住宅销售可出售面积平均售价元销售比例收入经营税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加土地增值税税后总收入财务评价基本报表全部投资财务现金流量表附表二资本金财务现金流量表附表三资金来源与运用表附表四项目损益表附表五盈利能力分析税前财务内部收益率根据全部投资财务现金流量表，可以测算出所得税前财务内部收益率为。

财务净现值第页共页根据全部投资财务现金流量表，本项目静态现金净流入在基准收益率为前提下，可测算出其净现值为，万元。

投资回收期依全部投资财务现金流量表，从年月开始计算，项目投资回收期年。

投资利润率投资利润率年平均净利润总额总投资资本金利润率资本金利润率年平均利润总额资本金资本金净利率资本金净利率年平均净利润资本金清偿能力分析本项目申请银行贷款万元，约定年偿还，其资金来源主要为住宅销售收入与商场租金。

经测算预售收入于租金收入满足还款要求，而且项目资产负债率较低。

敏感性分析敏感性分析是不确定分析重要内容。

从本项目情况来看，影响项目效益主要因素有总投资和销售价格含租金。

敏感性分析表给出了以上两个因素上下变动时，主要评估经济指标变动情况。

表敏感性分析序号项目变动幅度全部投资所得税前内部收益率净现值万元投资回收期年基本方案总投资经营收入第页共页结论与建议结论市场分析结论通过对当前宏观经济形势长春房地产市场调查和分析，结合本项目特点。

研究结论为本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规政策规定，经济效益显著。

经济分析结论通过财务评价分析，项目全部投资财务内部收益率为，大于基准收益率财务净现值为，万元，大于投资收回期为年。

充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好抗风险能力，本项目在经济上是合理。

综上所述，本项目社会经济效益显著，适宜投资开发建设。

建议虽然经济回暖房地产价格反弹，但消费者购房更趋理性，在价格较大幅度波动期间持观望态度，成交量并未得到回升。

同时以房地产作为投资购买者减少。

因此，要针对目标客户，有针对性地做好宣传推介，保证销售计划顺利实现。

从资金来源看，银行还贷对销售回笼款依赖性较强，公司应密切关注市场变化，加强市场调研，保障销售方案顺利实施，加快销售款回笼。

附表招标基本情况表建设项目名称长春•双阳世界名牌折扣店吉林旗舰中心现代产业园期工程项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式估算金额万元备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备主要材料其他情况说明总投资，万元资金来源企业自筹，万元银行贷款，万元建设单位盖章年月日注情况说明在表内填写不下，可附另页。

附表二全部投资财务现金流量表单位万元序号项目合计„„现金流入出租收入售房收入现金流出开发建设投资经营费用房产税经营税金及附加土地增值税数处于较高上升态势，实际城市居民生活水平有所下降，其恩格尔系数回升了个百分点，表明了通货膨胀对居民带来生活压力依然较大。

但从恩格尔系数绝对数上分析，按照国际粮农组织标准，长春市居民生活水平有所下降，但仍然外于宽裕型初中级阶段，对于世界知名品牌折扣需求依然存在。

在连续金融危机冲击下，致使国外需求锐减，很多欧美客户支付能力和信用都大幅下降，造成大量外销国际线大品牌商品积压。

为处理积压产品，尽量收回成本，厂家通过设置内部处理部门或者利用商家打折处理积压品，双阳奥特莱斯这种商业形式孕育而生。

第页共页图长春城市居民生活水平指标示意图长春市居民消费状况据统计，年长春市常住人口达万人，比年增长了，城市化率由年提高到了年，增长了个百分点。

年，长春市人口出生率为‟，死亡率为‟，自然增长率为‟。

不断增长城市人口，住房需求直线上升。

城乡居民收入增长较快，城乡居民生活水平继续改善，消费结构持续升级，对国际品牌需求持续增加。

图长春市近年城市居民人均可支配收入图长春市城市居民人均消费性支出近年来，长春市人均可支配收入与消费支出都有较大幅度增长，生活水平稳步提高。

抽样调查资料显示，年长春市居民人均可支配收入达到，元，人均第页共页消费支出，元，年长春市居民消费性支出占到收入。

由此可见，长春是个消费活跃城市。

在未来几年内，消费需求量将陆续增大，在把握客户需求基础上，为项目开发提共页资金运用表投资计划与资金筹措单资方案财务分析及项目风险等方面进行全面论证和研究。

第页共页项目提出理由关于奥特莱斯奥特莱斯源自英语中，有出口出路含义，是目前国际上较为成熟新颖商业零售业态。

其最早诞生于欧洲，近年来在美国等国家迅速发展。

在发展初期作为单个工厂直销店，以优惠折扣价格处理工厂尾货。

由于受到崇尚品牌消费群体之青睐，直销店成片成群逐渐汇集，形成大型品牌折扣直销广场，并最终发展成为种崭新商业零售形态。

目前，美国各地已有多家，在其国内商业企业近年来排行榜中，前位有家主要业态为折扣店欧洲拥有近百家亚洲地区如韩国日本新加坡等国发展也正方兴未艾。

改革开放以来，随着我国人均不断提高，国民收入也水涨船高，消费水平日益提升。

中国零售业态向现代化国际化经营大步迈进，新兴业态不断涌现。

业态在我国发展潜力不容小觑，国内零售市场亟需这样种新业态加入来健全市场流通体系，进步细分市场和售货渠道而随着国内消费者收入增加以及生活品味提高，他们也需要名牌加实惠来满足自身不断增长消费需求。

市场需求为应对国际金融危机，年底，中央和地方政府出台系列刺激消费政策，使得政策环境大为改观。

同时，中央提振市场信心带来良好预期影响，带动消费需求释放。

经济复苏为市场向上提供了基础，伴随着年出台经济刺激政策，长春市经济增速加快，带动房地产市场回暖。

长春市轻轨等重大市政工程建设，将进步推动市政配套完善，加快城市向外扩展速度，进步增大房地产市场发展空间。

长吉图体化，长春城市化进程加快，意味着将有大量农村居民进入到城市第页共页生活，而人口增加必定带动消费需求。

购买力经济发展提高了城市居民收入，为房地产业发展提供了保障和动力支持。

从发展趋势看，长春城市居民收入水平直呈上升趋势。

数据显示，长春城市居民人均可支配收入从年，元增加到年，元，购买力提高为推动零售业及房地产发展奠定了坚实基础。

拟建地点本项目用地位于双阳区奢岭镇长清公路西侧，用地距长春城区公里，距龙嘉国际机场公里。

随着长吉图两型社会建设和长春大交通大物流枢纽中心建设，区域优势愈发明显。

预期目标世界名牌折扣城吉林省旗舰中心现代产业园位于长春市双阳区奢岭镇，项目总体用地面积约为亩，集奥特莱斯购物公园高层多层低层住宅和度假酒店及相关配套酒店公寓风情商业街和绿色体育公园等为体大型综合生态整合开发区。

本项目是产业园期工程中第批项目，项目总用地面积约亩，项目规划总建筑面积，万平方米，包括奥特莱斯购物公园建筑面积，平方米，共布置个店铺，其中层间，二层间住宅建筑面积，平方米。

主要建设条件土地概况土地按法律法规程序完成了相关手续，无法律与经济层面纠纷。

交通运输项目地交通未有特别管制，交通运输无障碍。

环保噪音与灰尘本项目建筑施工期间噪音小灰尘较少，现场无大型搅拌站。

因此，项目施工不会对周边居民生活产生太大影响。

项目现有进程建设用地许可证申请批复文件土地规划许可证土地规划第页共页建设许可证正在办理，项目规划设计方案已送评审，施工方案设计正在进行细化中，三通平正在进行。

主要技术经济指标表主要技术经济指标序号项目单位数值备注用地面积亩商业亩住宅亩建筑面积商业住宅建筑密度容积率商业住宅绿地率项目总投资万元住宅销售收入万元商业租金年收入万元正常年份财务净现值税前万元财务内部收益率投资回收期年投资利润率资本金利润率问题与建议项目开发商已取得本项目土地使用权资格，各项建设手续正在申办中。

分析测算过程假定本项目在土地取得立项开发建设销售等方面均遵照国家长春市房地产项目开发程序规定。

根据测算，在预计开发进度预测销售价格下，本项目具备良好可行性。

项目虽然为优质项目，具有较大发展潜力，但项目开发期处于中国社会经济非常时期，尤其是未来指数走向不确定性，将为项目发展带来隐性风第页共页险。

因此，项目成本控制与管理尤显重要，建议投资方建立产品质量与成本控制体系项目发展风险防范处理方案。

并且，项目施工主材及设备采取招投标管理制，同时应加强市场挖掘与开拓。

由此，规避项目隐性风险，以确保项目发展目标顺利实现。

虽然，年长春市房地产市场受惠于中央经济刺激政策，市场回暖，但竞争呈白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本，注意风险控制，保证销售资金回款。

第页共页投资环境与市场研究投资环境分析经济背景年由于世界金融危机，我国经济深受影响。

经过中央提振市场信心宽松经济刺激政策，年全国经济开始摆脱低迷状态，逐渐回暖。

年初，国务院推出十大振兴产业万亿投资计划，到年底，万亿元投资计划发挥了良好刺激作用。

百货与零售业年，全年社会消费品零售总额达，亿元，比上年增长。

从年全年情况看，下半年好于上半年。

尤其是月份以后，随着经济回暖，百货业销售又呈现了积和销售价