（批复）古镇旅游综合开发项目可研建议报告（发改委）

二国内古镇旅游市场比较研究国内古镇概况近年来中国古镇旅游市场可谓风生水起，不但成了中过程中，还可以采取其他融资方式如通过项目分拆寻求大量中小型项目融资，寻找战略合作伙伴融资信托融资上市融资等。

由于利用银行存款存在着贷款偿还问题，会给项目带来不小压力，项目单位需要根据项目盈利状况，合理安排好贷款偿还节奏，处理好企业银行和政府之间利益关系。

收入不确定性风险常规景区稳定性收入主要集中于景点门票，但本项目主要赢利方式并非是依靠门票，而是有大量组合性赢利手段和利润增长点，这些赢利点产生是基于建设性项目，而通过经营性项目得以组合和提高。

经营性项目大量创新和引进，为项目整体收入结构形成了不确定性风险。

同时，第三阶段建设完成旅游地产项目能否按照既定计划销售完毕，获得预期收入是该项目能否成功关键。

因此，在项目启动期就对固定资产和建设性项目投资需要采取慎重态度，保持适当比例搭配。

最重要规避手段是，企业从开始，就要从开发主体和经营主体两个方向进行提升，加强产品管理营销管理和市场管理。

并做好充分前期准备，根据市场需要及时调整相应建设。

成本变化所带来风险由于项目涉及到利益群体多，利益群体之间关系复杂，政企关系和政企职能分化没有前例可循，为项目实施带来了较大难度，从而也使得项目实施成本充满了不确定性，可能会导致投入意外增加。

另方面，由于项目各个阶段都涉及到不少经营性项目，而许多经营性项目没有确定规范，实施起来，成本虽小，但难以控制。

对此风险，企业首先应明确其开发和经营双主体角色，并与政府形成共识，共同打造项目开发合力。

并有针对性采取本报告中提出经济手段商业模式和经济杠杆。

特别是在项目启动初期，慎重对待固定资产和建设性项目，以多种杠杆手段先处理好各利益群体关系，再逐步增加投资，强化经营。

对于经营性项目，必须在项目开展前做好调研，根据市场实际情况来决定各项目规模和投入，并提高运营管理技术，做到有效控制支出，并能够及时收回投入。

二开发运作风险分析政企角色和职能不清晰造成风险跳好与政府双人舞是该项目成功关键，从立项到整个项目运营，政府动作直接影响项目成败，同时，景点所有权实质不可能由企业掌握，因此，无论是对于投资还是赢利，均具有极大不确定性风险。

对此风险，首先如前文所述，需要先期明晰，慎重投资大量经营性项目为纽带，建设性项目为题材，将政府利益真正与企业捆绑起来。

并运用本文所列各种商业模式和经济杠杆，形成与政府真正共赢运营方案其三，还需要将眼光放在景点之外古镇物业，运用产品体系，利用经济杠杆，从原住民手中获取其他物业和产业或股份，在整个古镇打造新景点，既减少了对鸡肋景点不必要投入，也形成了企业真正能全面掌控核心资产。

原住民以及原有商家配合程度造成风险拥有物质资源不动产和非物质资源民俗文化原住民既是企业进行古镇开发整理对象，同时也是产品打造重要题材和道具，同时也是企业是否充分借力关键。

项目开发过程中涉及到古镇内原住民以及原有商铺业主安置问题，原住民产业整理问题，原住民生活方式与旅游开发配合问题等，都直接关系到项目成败与核心竞争力打造。

原住民经济文化水平落后现有商气浓厚等要素都形成了项目开发重要风险。

面对该风险，企业先期投资应特别慎重，必须通过经营项目扩展和技术资源输出，让原住民将企业当成其致富领头羊，而不是竞争者，更不能是侵略者。

以双方互利共赢循序渐进为原则，充分使用本文提到经济杠杆和商业模式，力争在前期争取到尽量多原住民及原商铺业主支持与配合，同时利用经营权和产权灵活流转办法，将各类原住民利益与企业进行捆绑，让配合项目开展原住民能够比不配合原住民获得更大收益。

三市场风险分析游客旅游行为变化形成风险国内旅游市场发展迅速，游客旅游行为模式和需求也由此变化迅速，如不能准确掌握国际国内旅游发展趋势，特别是在民族地区旅游和古镇旅游特征和趋势，将形成客源波动大消费水平波动大等风险。

对于该风险，方面，需要在项目前期做好深入细致前期研究和产品研发，保证项目先进性同时，也需要充分利用既有资源动态和静态资源，将旅游产品牢牢定位于深度文化体验和特色休闲，实现真正游客参与第三，需要以项目产品体系为纲，充分做好营销宣传，并提升地位，以产业借力，使成为贵阳乃至贵州省体验性宣传窗口和必游景点，以保证有稳定和充足客流量。

古镇商业企业经营行为变化造成市场风险在项目开发过程中，需要大量吸引商家来共同经营，但不同商家经营行为差异是巨大，且随时间变化业具有很大可变性，就为项目商业性开发和商业性旅游产品造成了不确定性和竞争性双重风险。

同时，项目设计年限是年，所以如果在定时期内，商家流动性过大则会对项目盈利能力带来很大不确定性。

针对该风险，企业首先需要以新奇经营性项目，以最快时间吸引到更多旅游客源，并通过商业化体验旅游产品，将游客在古镇内旅游消费行为进行引导，同时带动和吸引其他商家加盟，并通过游客消费引导给予商家压力，让其明确加盟比不加盟能得到更多利润并以此改善商家态度，坚定商家信心同时，企业还需在项目前期做好深入细致前期研究和产品研发，保证项目先进性和规模化，实现真正统经营其三，项目在开发过程中，需要特别同时注重借鉴大型综合购物中心和主题公园开发和招商手法，实现娱乐商业中心体验商业中心和旅游休闲中心融合。

四竞争风险分析在竞争风险上，项目主要面临区域内可比性项目古镇历史文化类景点民族民俗类景点，以及贵阳主题会展中心。

从配套设施方面看贵阳综合旅游区现有个星级宾馆其中四星级个，共可提供，张床位，非星级住宿接待设施可提供，张床位，其他景区配套设施与其相差甚远。

从接待人数方面看贵阳旅游区是贵州省商务旅游主要停留地，休闲旅游主要目地，国内外到贵州旅游游客主要集散地，贵州旅游购物和娱乐中心。

它是全省游客数量最多旅游区，接待国内外游客数和旅游收入都占全省总数四成以上。

古镇与贵阳旅游区其他景点比较贵阳市旅游景点分为东西南北线和市区五条线路供游客游览。

东线清龙河开阳县禾丰布依族苗族香火岩峡谷开阳县城南禾丰乡相思河贵阳市东北部水田镇舞阳河施秉镇远黄平三县境内情人谷开阳南江峡谷公园。

西线龙宫红枫湖万枫林天星桥马岭河格凸河北线扎佐高尔夫球场长坡岭森林公园白云公园息烽集中营赤水修文阳明洞市区河滨公园文昌阁黔灵公园甲秀楼阳明祠宏福寺南线花溪公园古镇荔波樟江风景名胜区高坡南郊公园天河潭从这些线路中可以看出，东西北市区旅游景点多为自然景观和些民族风情漂流等旅游景点。

而古镇所在线路不仅涵盖了以上几种旅游类别，同时古镇作为个集人文军事建筑宗教民族风情红色旅游于体综合景区，与其他线路景点形成了很大差异性，具有自身特色。

所以，完全可以作为贵阳市主打线路进行推广，吸引前往贵阳游客。

古镇与省内其他景区比较贵州省目前也有些类似于古镇如，黎平县德凤镇织金县城关镇黄平县旧州镇雷山县西江镇，安龙镇，但其历史文化积淀，资源丰富性等综合品质均在之下。

另外距离贵阳市中心仅公里，半个小时车程，可以吸引贵阳作为旅游集散地游客，相比其他同类景区，在区位方面享有绝对优势。

通过对古镇与贵州省景区景比较分析看出，贵州目前还没有存较完好古镇自身就是种旅游资源。

古老城墙城门小巷石墙以及重檐青瓦老木屋在微风中飘荡招幌等等，构成古镇旅游资源开发重要物质基础。

石头城古镇景观醒目。

古镇至今仍保存着石墙石板步道特色，是个名符其实石头城。

石山石城石墙石塔石坊石路石巷石坝等构成山地石城，是道独特风景，对游客有特殊吸引力。

古建遗址比较丰富。

古建筑素有九寺八庙五阁二祠宫二堂院楼府八牌坊之称，最远者建于明万历天启年间，近者建于清道光光绪年间。

现存历史遗址处，分别分布在古镇规划区内及其周边附近区域，且以规划区内分布数量占绝大多数。

各种建筑各有特色。

因此，石头城古镇是可开发利用最直接也是最优旅游资源。

活生生小镇形象给人以亲切和谐之感与民间生活结合特点赋予亲切祥和界面，为大多数游客所接受和喜欢，它不是座孤立城池，而是个生活场景和场所，提供给游客是多方面心理感受。

其民间生活使旅游者感觉亲切，具有很强亲和力，是古镇旅游很有魅力个重要因素。

少数民族风情增添了古镇人文魅力原为少数民族聚居地区，后因驻军而汉族不断增多。

现在仍有居民为少数民族。

主要少数民族是苗族和布依族，另有侗族满族等少数民族。

这些少数民族有仍保持着传统生活习俗，其服饰歌舞节日等是珍贵旅游资源。

单项旅游资源不突出旅游资源种类多数量丰，但单项旅游资源平常，不具有垄断性。

如军事攻防功能难比山西张壁和重庆合川钓鱼城，历史悠久名气难比周庄，民居特色难比西递宏村王家乔家等地，庙宇精美难比山西省台怀古镇，状元文化比不上四川马家场镇等。

古建筑遗存不多作为古镇旅游重要资源之古建筑，尤其是些有价值及重要纪念意义旅游资源在遗存已不多，而些修复或仿建产品档次及质量都欠佳，这不利于古镇旅游开发。

二和谐古镇历史渊源之分析古镇由最初建城到战乱年代攻不破再到四教合多元文化并存直到成为商业繁荣文化小镇等等，其历史渊源到底是什么经过深入研究，我们发现，古镇两山夹门建城模式是其发展成为这种和谐古镇历史根源。

古镇地处贵阳南部山地中平川之中，古镇原有牢固城墙围合，加上城边险峻五峰维护。

城向外方圆米间，为山谷平川环带，人立城墙之上，视无遮挡，而在山谷之外又是成片高原山地，成为了古镇第二道城防屏障，显现出牢不可破军事要塞气势。

四面环山，北有狮子山簸箕山为靠，南有后坡寨与马鞍坡为两小山为案，东西有大苗山笔架山等，其外有玉带河环绕，为贵阳南部山地中风水宝地，整体上山城交融，因地制宜。

古镇及其周边高原地貌形成山水谷丘镇序列景观，是国内外城镇中极其罕见城川水山与功能结合优秀高原山地城镇典范。

古镇东西两门均处于两山之间，其东门位于苗佬坡与关山坡之间，西门位于下寨山与黄家坡之间，这种两山夹门之古镇今天很少见。

所以，选址成功造就了长盛不衰文人辈出商业繁荣。

比如，战乱年代，连寺庙都不能幸免遇难，而诸多宗教到寻求庇护，我党家属也纷纷赴避难等等。

三主要资源列表及可开发性大类主类基本类型序号名称位置基础可开发性自然旅游资源地文景观标准地层剖面狮子山化石构造带位于营上坡及狮子山半山坡观光科考奇特与象形