（批复）合肥天门湖锦城住宅小区项目可研建议报告（发改委）

开发区经济社会情况及管理使用，建设投资按不同资金投资安排及来源分年列出年用数额。

表投资计划与资金筹措表。

表投资计划与资金筹措表单位万元序号项目年份合计项目投入使用比例总投资，房地产开发投资，房屋销售资金投资资金筹措，自有资金预售收入，第章财务分析经营收入估算销售收入及税金预测合肥市天门湖锦城小区总建筑面积平方米，其中多层住宅平方米，商业公共建筑总计平方米。

住宅全部销售，幼儿园平方米不销售，商业建筑部分将保留平方米物业管理用房，其余全部销售。

多层住宅销售价格按元，商业门面均价按元，项目总销售收入万元，实现资金回收万元第二年期多层商业门面实现销售，二期住宅实现销售，门面实现销售，实现销售收入万元，实现资金回收万元第三年门面销售完毕，实现销售收入万元，实现资金回收万元。

详见表经营收入与经营税金及附加估算表表经营收入与经营税金及附加估算表单位万元序号项目年份合计项目投入使用比例房屋销售收入总合计，多层住宅，商业门面，实现销售资金流入销售税金及附加成本费用估算项目建设投资项目建设投资万元详见建设投资估算表销售费用估算根据目前合肥市房地产销售代理行业情况，按房地产销售决额计提房地产策划营销广告费用，预计本项目总销售费用约万元。

详见表建设总投资及经营成本费用估算表。

表建设总投资及经营成本费用估算表单位万元序号项目年份合计项目投入使用比例建设总投资，房地产开发投资，房屋销售资金投资房屋销售费用开发总成本费用，税金估算销售税金估算本项目需交纳营业税及附加等，主要为营业科城市维护建设税和教育费附加等，总征收率按计算。

根据地方税务局规定，预售房款营业税及附加实际收到房款计算。

本项目应缴销售税金及附加为万元。

详见表经营收入与经营税金及附加估算表土地增值税根据地方税务局规定，在房屋未交付使用前，土地增值税预提按住宅和商业分开计算，住宅户型面积在平方米以下按实际收到房款预担，平方米以上按实际收到房款预提，门面按实际收到预售房款预提，竣工交付使用后，按已销售面积计算增值额增值额未超过扣除项目按计算，并在项目销售完毕后统结算需交土地增值税。

由于本项目住宅各户型面积不能个体确定，同时为了计算方便，住宅商业预提率统按计算，房屋交付使用后再并结算。

本项目应产土地增值税为万元。

所得税所得税税率按计算。

本项目应交所得税万元。

在计算期内，本项目合计应交各项税金万元。

财务评价本项目各项指标详见下表主要经济指标汇总表表主要经济指标汇总表单位万元序号指标名称单位指标值备注建设总投资万元，其中房地产开发投资万元，房屋销售资金投资万元房屋销售收入万元，利润总额万元，所得税万元，税后利润万元，投资利润率所得税后投资利税率所得税前财务净现值万元，所得税后财务净现值万元，所得税前财务内部收益率所得税后财务内部收益率所得税前投资回收期年静态所得税后投资回收期年静态财务盈利能力分析本项目经济计算期年。

项目利税计算本项目投资利润等各项指标详见损益表。

全部投资利润总额为万元，税后利润为万元，由损益表可以计算投资利润率为，投资利税率为。

表损益表单位万元序号项目年份合计项目投入使用比例房屋销售收入，销售实现资金收入销售税金总成本费用，其中建设投资土地增值税，利润总额弥补以前年度亏损应纳税所得额所得税税后利润可供分配利润盈余公积金公益金应付利润未分配利润累计未分配利润，二项目财务分析财务内部收益率指项目整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时折现率，它反映项目所占用资金盈利率，是考察项目盈利能力主要动态评价指标。

现金流入量现金流出量第年净现金流量计算期财力净现值指按照行业基准收益率或设定折现率，将项目计算内各年净现金流量折现到建设期现值之和。

这是考察项目在计算期内盈利能力动态评价指标。

投资回收期以项目净收益抵偿全部投资所需要时间。

它是考察项目在财务上投资回收能力主要静态评价指标。

全部投资税前内部收益率为，财务净现值为万元，投资回收期年。

全部投资税后内部收益率为，财务净现值为万元，投资回收期年，以上数据表明，在全部投资下，本项目财务指标比较盈利能力佳，财务上可行详见财务现金流量表全部投资部分。

表财务现金流量表全部投资部分单位万元序号项目年份合计项目投入使用比例现金流入销售实现资金流入回收固定资产余值回收流动资金销售资金前期投入现金流出，房地产开发投资，房屋销售资金投资房屋销售费用销售税金及附加土地增值税所得额，所得税所得税后净现金流量所得税后累计净现金流量所得税前净现金流金所得税前累计净现金流量指标计算所得税后所得税前年静态资金来源与运用分析资金来源与运热点沃土。

本项目地处合肥市开发区，空气质量较好，其建设符合国家产业政策要求，结合开发区现状，该项目可定位为中高档住宅区。

该项目建设将对促进合肥市经济发展，加快合肥市建设现代化大都市步伐，推动合肥市房地产业发展进程，改变合肥市市容市貌，都将产生积极作用，项目建设是必要。

项目发展及预期目标合肥正在规划建设大都市，并形成自己都市经济圈，而合肥经济开发区是合肥市新经济增长点，是合肥市最具发展潜力地段。

选择在此建住宅小区，应是看重这里不可再造绝佳生态环境高标准规划，明珠广场徽园大学城南滟湖风景区建设等，随着开发区房地产建设工作不断发展，将会越来越多人来此经商投资居住，实现开发区新合肥发展目标。

项目发展目标是到年实现小区期工程交付使用，到年实现小区全面竣工交付使用，并将建成设施配套齐全环境优美住宅小区。

第章市场分析投资环境分析合肥市经济形势及有关政策合肥市是安徽省省会，为安徽省政治经济和文化中心，为国务院批准全国对外开放城市，是座具有多年历史古城，位于中国中部，长江淮河之间，是沿江近海内陆城市，具有承东启西接连中原贯通南北重要地位。

全市总面积平方公里，其中市区总面积平方公里，市区总人口万人。

合肥现辖肥东肥西长丰个县和瑶海庐阳蜀山包河个区。

近年来城市建设出现了飞跃发展，形成了多层次开发多元化投资良好态势，城市面貌日新月异。

经过合肥旧城改造探索，总结出统规划，合理布局，综合开发，配套建设经验被列入中华人民共和国城市规划法。

近年来，合肥市积极推动住房制度改革，改善居民住房条件，不断加大旧城区改造力度，使合肥市住宅建设呈现出前所未有蓬勃生机。

随着市区总体规划调整，人口增加，现代化大城市建设，将为合„„„„„„„„投资分析„„„„„„„„„„„„„„„„„资金筹措„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„投资使用计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„第章财务分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„经营收入估算„„„„„„„„„„„„„„„„销售收入及税金预测„„„„„„„„„„成本费用估算„„„„„„„„„„„„„„„„项目建设投资„„„„„„„„„„„„„销售费用估算„„„„„„„„„„„„„税金估算„„„„„„„„„„„„„„„„„„销售税金估算„„„„„„„„„„„„„土地增值税„„„„„„„„„„„„„„所得税„„„„„„„„„„„„„„„„财务评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„财务盈利能力分析„„„„„„„„„„„资金来源与运用分析„„„„„„„„„„敏感性分析„„„„„„„„„„„„„„第章可行性研究结论与建议„„„„„„„„„„„„„„可行性研究结论„„„„„„„„„„„„„„„结论性意见„„„„„„„„„„„„„„„项目实施建议„„„„„„„„„„„„„„„„第章附件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第章项目总论我国是个发展中国家，人口众多，经济底子薄，居住设施需求量极大，居住标准偏低，造成我国住宅建设长期停留在个较低水平上。

随着我国综合国力不继加强，人民生活水平也有了显著提高，对居住条件和居住环境有了更高要求，为适应国内住宅产业化发展，近几年来，房地产开发和住宅建设无论从标准上还是在数量上，都较以前发展有了较大提高。

但另方面，我国人均居住面积仍远远低于世界平均水平，住宅产业仍有个较长发展过程。

如今，房地产业已进入品牌化规模化发展时期，海恒公司作为合肥房地产业知名品牌，在成功开发和建设了欧洲风情街乡村花园南滟湾小区等知名房地产项目，以及徽园安徽国际会展中心等众多旅游展览项目，其硬件上设计及建设和软件上管理将会越来越完善。

在天门湖锦城住宅小区项目建设上能够做出流产品，管理上能够提供星级服务，使之成为继乡村花园和南滟湾小区之后又个规划合理环境优美配套完善住宅小区。

经过分析论证，天门湖锦城小区开发建设符合当前国家产业政策和经济政策，技术上具可操作性，经济上各项指标良好，如规划合理，又具有良好营销笄，将会产生良好经济效益和社会效益。

因此，本项目建设是必要可行，建议尽快实施。

项目概述项目名称天门湖锦城住宅小区项目拟建地区地点天门湖锦城住宅小区，位于合肥经济技术开发区，紫云路与天门湖路交叉口东北角，东临华顺天门湖花园，北临天门湖新界小区，西临安徽省建筑工业学院。

项目开发商企业名称合肥海恒发展股份有限公司注册地址合肥市经济开发区始信路乡村花园注册资金柒仟贰佰万元整房地产开发资质等级二级企业登记类型股份有限公司法定代表人杜平太承担可行性研究工作单位可研报告编制单位合肥市工程咨询服务有限责任公司可行性研究报告编制内容及深度在对项目外部环境进行充分研究基础上，论证项目建设必要性和可行性，提出建设方案和运营策略，制定项目初步实施计划，测算工程投资，并进行经济效益分析，最终提出项目建设有关结论意见，供有关部门进行决策。

本可行性研究报告研究范围主要包括项目提出背景投资必要性和经济意义市场分析建设条件建设内容和规模工程规划环境保护与安全卫生经营方针与策略项目实施规划投资估算及资金筹措经济效益分析财务评价结论和建议可行性研究报告编制依据和原则编制依据合肥海恒发展股份有限公司天门湖锦城小区立项批文合肥海恒发展股份有限公司天门湖锦城小区项目建议书合肥市城市总体规划肥海恒发展股份有限公司天门湖锦城小区规划方案建设部年发布房地产开发项目经济评价方法国家计委建设部分布建设项目经济评价方法和参数第二版年委托方提供其他资料研究人员实地调查取得相关资料。

二编制原则服