（批复）合肥百花大厦项目可研建议报告（发改委）

该地段属于老城区，便民便利生活配套设施应俱全教育文化氛围浓厚，邻近省教委及著名中小学及幼儿园合肥六中宿州路小学省直标客户开发如当地有实力集团购买，制造良性市场口碑，倚势提高物业品牌价值和市场价格。

第三部分项目投资回报可行性分析项目规划建设与投资情况百花大厦二期工程是在成功开发与销售期基础上顺延百花这品牌而建设。

期工程于年建成，总建筑面积全部售罄其中返还给市政府，取得了良好口碑与经济效益在总结期开发经验之上，二期工程凭借优越地理位置及周边环境于年立项建设，截至年月投资累计达多万元，并接政府之便减免各项税费近万元详见下表，为二期工程进步全面展开创造了良好开端。

单位万元费用名称规定应缴数额实付数额减免数额费用名称规定应缴数额实付数额减免数额市政基础设施配套费全免高层消防设计费商网配套费全免土地出让金人防设施费全免质量监督费投标管理费全免合同出让费白蚁防治费全免规划设计费墙改基金全免附注应付万元实付万元免项目契税全免缴万元百花大厦二期工程投资情况土地成本单位万元项目名称投资额备注拆迁补偿费房屋使用补偿费政府幼儿园工程楼恢复楼工程土地出让金返还市政府房产元合计平均土地成本元万元工程前期费用单位万元项目名称投资额备注幼儿园拆迁过渡费房管所供电增容费公厕及其他拆迁费二期设计费市监管局质监费北京设计院补偿费工程爆破费勘察测量规费其他零星规费工程人员开支广告投入基础设施费合计已完工程投资情况单位万元项目名称总投资额已付金额未付金额桩基工程桩基商品砼基坑土方政府幼儿园幼儿园设计费二期场地平整二期压密注浆二期锚杆工程合计在建工程投资情况单位万元项目名称总投资额已付金额未付金额二期设计费二期监理费楼工程费楼设计费桩基沉降观测合计截至现今，百花大厦二期项目已完或在建工程投入项目建设资金已达万元含经济签证万元，其中已支付货币资金达万元，尚未支付工程款项为万元。

百花大厦二期工程形象进度项目桩基工程已全面竣工，共完成工程根项目附属工程市政府机关幼儿园已竣工并交付使用项目北区地下室混凝土浇筑已经完工，工程施工已至正负零南山地下室土方工程完成，具备随时进行地下室浇筑施工条件。

百花大厦二期工程后续工程进度百花大厦二期工程如具备恢复施工必要条件，其工程进度可安排如下剩余土方挖运砖地模破桩头南区桩检测等计划个月两层地下室结构完成到计划个月裙楼结构五层结构计划个月主体结构∽层计划个月从复工到结构封顶共计个月设备安装装饰装修收尾设备调试室外总体工程等计划个月注总工期为个月若业主急需用房，工期还可再提前∽个月百花二期主要指标如下二项目投资回报分析投资重组说明百花大厦二期项目作为合肥市创建工作重点形象工程之，该项目自立项之日起，就受到合肥市政府及地方各级智能部门鼎力支持，享有其他项目不可拥有诸多优惠政策。

作为发展商澳鑫房地产公司由于属于中外合资企业，因此也能享有各项优惠政策，同时其合作方是合肥市政府办公厅，能够充分发挥政府职能部门特殊优势，在法律法规允许范围内能灵活及时准确运用政策，为项目顺利开发建设创造了良好政策优势。

在合肥房地产持续升温良好投资环境与政策优势条件下，国银集团抓住机遇参与到该项目投资行列之中，通过与签订协议，明确了甲乙占地面积总建筑面积其中公寓商业裙楼办公楼车库与设备用房双方责权利，协议规定国银等乙方组合单位必须在签订协议之日起于天内将万元与转入澳鑫公司帐号，另外万元必须在个月内转入澳鑫在开发物业分成比例上规定澳鑫获得开发物业总建筑面积，即在销售方面还规定了代销条件，甲方澳鑫房地产公司以元价格为底线将所分得物业委托乙方代销，但没有明确规定这物业中商业写字楼公寓所占比例各占多少，在下文中我们均按元来计算。

换言之，在启动项目前国银等乙方组合单位必须支付给甲方万元前期建安费用，按新工程进度表工程到裙楼完工需六个月，这部分后续追加建安费用国银等乙方组合单位要支付，同时还剩两个月可用于包装营销中心样板房销售通道，为销售铺平道路，这部分资金也需国银等乙方组合单位负担。

因此，项目重新启动资金包括以下三大块按照项目工程进度个月裙楼结构完工，个月现场包装预售前个月内建至裙楼结构完工所需资金前期费用单位万元工程费用单位万元项目名称投资金额项目名称投资金额设计费勘察费工程咨询费三通平工程监理费质量监督费城市规费水增容合计土建费用合计地下工程裙楼由于上述项费用中澳鑫公司已付万元，见前页投资情况表已付金额栏，由可得，此项费用乙方组合单位介入投资时应予扣除，因此前个月内建至裙楼结构完工所需资金为万元万元万元万元后个月营销推广及策划启动费用营销中心销售道具万元个月内支付甲方前期费用万元启动资金共计万元投资回报计算表项目名称费用万元备注支付给甲方费用乙方支付给甲方分得物业价值⒈总建筑面积⒉甲乙双方协议分成比例甲方分得物业，乙方分得物业⒊甲方分得物业总值万元⒋协议规定乙方组合单位个月付清上述款项给甲方建设乙方支付甲方前期建安费协议规定乙方组合单位签订协议之日起于日内付给甲方万元个月内再付给甲方万元。

费乙方追加复工后建安费⒈已缴前期费用工程费用合计见页万元万元万元⒉塔楼公寓工程费用万元⒉给排水面，各层公共走道及楼梯地面铺高级花岗岩，阳台配欧式雕花护栏塑钢门窗防盗门水泥地面水泥地面水电管道液化气电话有线电视到位，每栋台电梯从各物业装修情况来看，以上物业对外立面装修标准明显高于其内部套间装修，其目主要是方便住户购楼后自行装修设计，以尊重业主不同个性习惯与审美角度。

结论上述楼盘在销售周期年半左右销售率均超过，说明合肥住宅市场承接力强合肥住宅开发特点是处于市中心闹市区楼盘多以高层为主，且颇受消费者青睐，其户型定位般在平米左右三房为主如新华大厦三荣大厦等而位于环边缘环外楼盘定位以大户型为主，面积大都在平米以上，如锦绣园等，其单价水平也较市区低元左右上述几个楼盘销售均价在元之间虽然中市区东市区西市区城市建设较早，配套相对成熟，但土地资源有限，地块规模偏小，产品设计滞后，高层建筑设计成梯七九户，势必影响居家生活私密性与舒适性。

第二部分百花大厦二期市场定位策略百花大厦二期优劣势分析项目分析注分析分析产品优势劣势机会点及威胁。

优势外部环境位于合肥市中央商务区地段寿春路中段，该地段是合肥著名金融街，市建行大厦工商银行等机构隔街而望，向南正对美菱大道，紧邻寿春路等干道，市公交路路等大中巴贯穿东西南北，交通十分便捷东南西北四面都是主干道围合而成，组成立体商业交通网络，如金寨路马鞍山路美菱大道芜湖路长江路寿春路等紧邻市委市政府市人大省政府，位于合肥政治经济文化经济商贸中心区，商业科技文教艺术氛围浓厚邻近新龙城大酒店省国投大厦古井假日酒店及百货大楼鼓楼商厦乐普生商厦大中型超市好地制止了商品房短斤少两现象。

二合肥市市区住宅楼市概况由于市政府对市区规划有着高瞻远瞩定位，所以在经过几年努力实践之后，该区位城市建设日新月异，尤其是中市区建设居全市首位，该区域汇集金融贸易酒店教育等行业，行成多位体成熟商贸办公住宅区域。

围绕寿春路长江路美菱大道芜湖路等主要轴线行成了个极大多层次商圈，有着浓郁本土商业文化与艺术氛围，这里正是合肥达官贵族商业巨子最理想办公经商地，该区位购房人士既享有成熟生活配套快捷自如，又享有都市繁华热闹，更重要是在资讯方面能够迅速掌握稍纵即逝商机。

该区域也是合肥高素质人士居住较集中区域，其中以上人接受过良好教育，有着较高素养与品质是人商人，还有政府公务员企业高级白领等人士。

他们居住于此无疑会提升区位整体形象与文化品味，形成个社会治安人文环境等因素都绝好高尚居家办公区域。

可以说正是在中市区东市区西市区三大片区房地产业带动作用之下，与住宅产业相关产业也得到了长足发展，并且倍受全市消费者普遍关注。

其中合肥中市区作为合肥中央商务区地段，近两年在住宅体制改革政策优势下，该区房地产建设突飞猛进，以美菱大道长江路寿春路等干道为主要轴线，形成了个多功能资讯快捷区位，上述干道沿线标志性物业建设质量提高，加之市中心区地块稀缺性寓示着该区位物业增值前景乐观。

目前该区位所有在售楼盘销售状况普遍看好，空置率居全市最低。

楼盘概况目前，合肥中市区在售或内部认购楼盘计有多个，由西至东分别是柏景湾新华大厦绿都商城华商公寓淮河路东段改进商住楼等。

这些楼盘都有个共同特点，即都依托于合肥中市区较成熟配套，不同程度地拥有各开放式公园园林景观，且交通较为便利。

市场业绩随着片区开发进程加快，有些楼盘规模越来越大，档次越来越高，市场魅力也随之增强，如柏景湾，合肥中市区住宅楼盘市场业绩因其个性不同而参差不。

般而言自公开发售之日起年半载即能销售总套数以上。

从该片区当前楼市供求上来看，总体趋于平衡，因为该片区属于市中心区位，所剩开发地块极其有限，位置极佳绝版地块也只是被纳入极少数大牌地产商囊中，大多数实力相对较弱地产商只能在其边沿地段分得杯羹。

在市场竞争中，大牌地产商，如城建综合开发城改房地产邮电开发振业地产海亚地产占尽先机，但是只要产品对路，就能赢得市场青睐，也只有那些环境配套户型景观硬件配套等方面均好性极强楼盘在竞争中才能立于不败之地。

价格水平近两年，合肥中市区商品住宅开发以小高层高层为主，均价在元左右，多层均价为左右，这个价位居其它片区之首位，中市区地产成为合肥地产领头羊，在合肥楼市中占据重要地位。

业主来源据市场调查，购买合肥中市区住宅业主大部分是经商人士高级白领等，主要有企业界成功人士职业经理阶层私营老板机关干部高薪从业人员，此外还有邻县市人士集团购买等。

随着交通环境改善，在合肥市区置业来自周边地区客户层面将越来越多。

发展趋势合肥作为华东重要历史文化名城和全国首批园林城市，市区内住宅建设高层化是其住宅产业发展必然趋势，而市郊小区住宅开发成为热点。

这是城市规划必然规律，随着城市建设进程发展，市区内土地资源将越来越有限，地价也会越来越高，同时政府对商家开发高层住宅项目也相应有所控制，所以城区中心地带高层公寓就属于有限供应产品。

但从现已建成如新华大厦金成大厦三荣大厦等项目销售情况来看，有很好，有不尽人意，说明高层住宅项目操作风险也较大，对于发展商资金实力资源掌控能力系统运作水平等都是考验。

三本项目卖点探讨