（批复）合肥绿城桂花园产品项目可研建议报告（发改委）

附表投资敏感性分析表基本方案万元项目总投资销售利润投资利润率平均售价敏感性分析表基本方案万元平均售价销售总收入销售利润投资利润率第十三章工作目标要求计划工作目标二工作要求三工作计划四保障措施工作目标根据集团公司领导要求，安徽公司近期工作目标是以开发合肥市高新技术开发区内占地亩，建筑面积近万平方米，总投资约人民币亿元桂花园小区为起点，通过该项目开发经营，力争在短期内把浙江绿城成功开发理念和品牌，扩大延伸到安徽，并取得较好经济效益和社会效益，为公司在安徽起好步站稳脚图发展打下坚实基础。

二工作要求为实现上述工作目标，必须下定决心理清思路明确要求，并采取切实可行措施，克服困难，按预定计划推进各项工作。

制定好公司发展战略，务必看清竞争对手看准险情看好机会。

公司发展战略简单地讲就是个公司成立后准备干什么要干多大怎么干它包括人才战略财务战略市场战略等等。

安徽公司得益于绿城公司资金管理和品牌优势，理应从高起点高标准来制定战略。

公司方面要看到安徽房地产开发总体落后于浙江，绿城具有明显产品优势等有利条件另方面也必须认识到房地产市场开放性特点及合肥市房地产跳跃式发展趋势，扬长避短，把握机会，只有这样才能保证项目开发成功。

用足用好绿城公司有形资产和无形资产，在充分发挥绿城品牌优势同时，注重拓展绿城品牌内涵和外延，进步丰富绿城品牌内容，努力创造适应安徽市场需求品牌。

桂花园不能简单套用桂花城，必须在沿用中加以改进，使之使用功能更加完善，要求在出精品同时，充分考虑开发成本和合肥购房者承受能力，并以此来策划项目规划项目和评估项目，使之更趋合理准确，最终达到绿城品牌在安徽延伸和创新。

牢固树立产品即人品流业绩要有流员工思想。

事在人为，安徽绿城要有所作为，必须培养出支熟知绿城企业文化高度忠诚于绿城事业高素质员工队伍。

三工作计划桂花园项目到目前为止，已基本完成了市场初步调查和项目前期工作，总体规划方案会审已获通过，会所已破土动工。

鉴于桂花园项目付款条件较紧，项目开发条件比较成熟，合肥房地产市场变化等因素，必须争取时间，尽快进入实质性开发。

开发时间建议分三期进行，到二五年底基本完成。

第期万平方米左右，第二期第三期具体开工间隔时间视第期销售情况而定。

期工程开发计划工程进度在年月底完成期工程所有标段前期准备工作，年月中旬完成住宅第组团施工单位招投标工作，月底前完成期多层住宅施工单位招投标工作。

年月中旬至月下旬进行环境工程及所有室外工程设计委托工作，期室外工程月上旬陆续开工。

年月底会所工程开工，年月份完成单体竣工验收。

会所二次装修于年月底开始，年元月底完成层销售大厅装修。

多层住宅年月中下旬陆续开工，小高层年月底开工。

年月中旬环境工程委托设计，月底前完成环境方案设计扩初设计施工图设计评审等工作，月中旬会所北入口环境工程开始施工。

主要户型样板房装修套左右，年月份开始陆续装修。

期工程多层首批住宅年月底交付使用。

二策划营销工作宣传绿城品牌。

不遗余力地将绿城品牌导入安徽。

宣传绿城品牌内涵，宣传绿城企业文化和开发理念，阐述绿城历史责任感与理想主义思想，介绍绿城集团业绩。

使合肥市民普遍知道绿城集团是家营造温馨秀丽住宅小区品牌公司。

通过竞标方式确定广告分承包商，制订营销策划书，对合肥房地产市场有个十分透彻分析，从而明确目标客户群，针对性地进行工作。

广告主打语为舒适桂花园，生好居停。

确定市中心售楼处地址，作为安徽绿城公司销售中心。

根据项目进展情况，采取预售方式还是准现房销售应进行很好比较分析。

四保障措施安徽公司是个年轻公司，员工多数从业时间较短，特别是对绿城集团企业文化开发理念了解肤浅，质量控制程序不熟悉。

因此，要把桂花园南北稍短，地势起伏，地质情况较好，无拆迁。

三区域环境桂花园地块所在合肥市高新区，有望在年上半年扩大其区域范围，按照区域调整规划构想，桂花园将处于高新区中央地段。

目前，桂花园地块周围较为空旷，除西面大蜀山外，四周没有其他自然地貌和高大建筑物，视野十分开阔。

地块北边有正在兴建软件园区梦园住宅小区园景天下住宅小区南边有科大高科技产业园区东边与合肥市高新区唯三星级酒店合肥市外商活动中心相邻，沿黄山路向东公里和三公里处分别有规划中占地面积约亩维也纳森林别墅和在建建筑面积约万平方米新华学府花园西边隔人工湖路和玉兰大道与合肥市市区唯自然风景区大蜀山相望。

根据合肥市城市规划发展，预计在年月份将对大蜀山风景区进行重新规划，欲将其建设成为个环境更加优美，内容更加丰富大自然博物馆。

桂花园地块向北三公里有董铺水库和科学岛地块向东南三公里，是合肥市政务新区。

该新区建设是合肥市城市发展规划个重要举措。

该区占地面积约平方公里，区内规划有省市政府等党政机关和政府各相关职能部门办公区住宅区商业区文化区和与之相配套各具特色公园等设施。

该区有望于年月份开始区内市政基础设施建设，年底前工程施工将全面展开。

四交通状况桂花园地块所在区域交通状况投资敏感性分析表明，当投资增加时，项目利润大幅降低，投资利润率为当投资减均价格为元导致合肥市房价上升主要原因是土地增值。

合肥可用来开发商品房国有土地越来越少，集体土地只能报建经济适用房，土地资源不可再生性使它价格不断上升。

从年开始，政府垄断了级土地市场，导致土地价格上升。

合肥推广框架结构住房，新型建材新型墙体材料使用，使建房成本也相应提高。

现在人们对住房要求已从过去安居型向小康型舒适型转变，环境配套设施住宅功能不断完善，这些费用也都摊到房价上。

三年房地产业概况年合肥房地产业有关统计数据年底，合肥市共有房地产开发企业家，级资质家合肥市城市建设综合开发总公司，合肥城改房屋开发股份有限公司，中房合肥分公司，合肥市房地产开发总公司，二级资质家。

年合肥市房地产开发企业完成投资额亿元，其中住宅亿元。

年合肥市房地产开发建设房屋建筑面积施工房屋面积万竣工房屋面积万。

年合肥市新开工房屋面积万，其中住宅万。

年合肥市房屋销售面积万，其中住宅万。

年合肥市商品房销售额亿元，其中住宅亿元。

商品房平均销售价格达元。

四重点楼盘调查表梦园小区楼盘市场调查表楼盘位置西为人工湖路，东临杨振宁大道，南边接近黄山路开发商合肥众望置业有限责任公司周边环境位于高新技术开发区内。

西为人工湖大蜀山，蜀山森林公园，合肥野生动物园周边配套光华学校外商活动中心周边交通路路公交车小区规模总建筑面积万，建多层小高层楼盘档次中档规划设计总占地面积万总建筑面积万其中住宅万，公建万规划户数户容积率绿化率楼层数跃层小高层层跃或层车库组成个车位车库配比建筑风格欧陆风情建筑设计户型设计主力户型典型户型三室两厅户型范围空调机位有预留小区配套水变频恒压供水电梯上海三菱中央空调配套设施小学幼儿园中学足球场网球场篮球场游泳池娱乐厅歌舞厅茶馆会议厅阅览室商务中心邮政代办点金融网点农贸市场智能化系统远程抄表系统每户设侵入报警系统和紧急状况求助系统建筑设计浙江大学设计院楼盘售价多层元均，元小高层元均付款方式及折扣次性折，按揭不打折销售情况宣传重点诗意梦园，现代生活物业管理开发商成立物业管理公司价格元月其它梦园小区被建设部列为小康型城乡住宅示范小区，用材在当地有示范作用，小高层为梯三，楼层高卖好，朝南户卖比其它两户好，多层比小高层卖好。

其中二期幢幢被科技大学教师认购，三期绝大多数给开发区管委会买走。

售楼处内设有两个样板房。

学府花园楼盘市场调查表东区规划楼盘位置黄山路与石台路交叉口开发商安徽新华房地产有限公司周边环境合肥电子工程学院南边，合肥炮兵学院西侧周边交通路公交车小区规模万总建面万楼盘档次中高档规划设计总占地面积亩总占地余亩总建筑面积万总建面万规划户数容积率绿化率楼层数栋层栋层车库组成个半地下车位车库配比建筑设计建筑风格欧式风格户型设计主力户型典型户型三室二厅二卫户型范围空调机位预留空调机位小区配套水多层市政管网直供，小高层变频供水电梯小高层名牌电梯中央空调配套设施小学幼儿园会所智能化系统闭路电视监控系统，电子巡更系统，室内紧急求助系统，安保监控中心，卡车辆出入管理系统，水电煤气三表智能抄表建筑设计中国南方建筑勘察设计院安徽建筑设计院楼盘售价起价元左右付款方式及折扣次性折按揭折分期付款不打折销售情况月日开盘，现接受预约宣传重点好房子宣言物业管理深圳市中海物业管理公司其它栢景湾楼盘市场调查表楼盘位置亳州路以东，南淝河沿河路以北开发商安徽省邮电物业发展有限责任公司周边环境位于环城河畔，与杏花公园黑池坝形成风光金三角周边交通小区规模共万，有多层小高层层复式楼盘档次高档规划设计总占地面积亩总建筑面积万规划户数户容积率绿化率楼层数跃层小高层层层复式车库组成全地下车库万元个万元个车库配比建筑设计建筑风格现代欧式风格户型设计主力户型典型户型三房两厅户型范围空调机位有空调隔板小区配套水次性供水电梯中央空调配套设施假日商业街会所游泳池网球场幼儿园小学智能化系统预留信息高速公路光纤接口，以上网络宽带，光纤进楼，超五类线到户建筑设计澳大利亚柏涛墨尔本建筑设计公司楼盘售价期元元均价元二期元均价付款方式及折扣次性折，按揭折，分期付款折销售情况期已售以上，二期开盘，已售宣传重点提升住品质物业管理栢景湾物业管理公司多层元月行销策划世联地产顾问深圳有限公司整合推广深圳市博思堂广告有限公司其它栢景湾楼盘是合肥市房地产开发水平代表，营销策划做得很好。

售楼处经件较紧，项目开发条件比较成熟，合肥房地产市场变化等因素，必须争取时间，尽快进入实质性开发。

开发时间建议分三期进行，到二五年底基本完成。

第期万平方米左右，第二期第三期具体开工间隔时间视第期销售情况而定。

期工程开发计划工程进度在年月底完成期工程所有标段前期准备工作，年月中旬完成住宅第组团施工单位招投标工作，月底前完成期多层住宅施工单位招投标工作。

年月中旬至月下旬进行环境工程及所有室外工程设计委托工作，期室外工程月上旬陆续开工。

年月底会所工程开工，年月份完成单体竣工验收。

会所二次装修于年月底开始，年元月底完成层销售大厅装修。

多层住宅年月中下旬陆续开工，小高层年月底开工。

年月中旬