（批复）吉大别墅项目可研建议报告（发改委）

去年月全市新建商通装修水电等设施齐备合理毛坯年水电等设施齐备合理毛坯年水电等设施齐备合理，带私家泳池精装年水电等设施齐备合理编号工程质量结构通风采光总楼层待估物较好钢混较好层较好钢混较好层较好钢混较好层较好钢混较好层个别因素指数表编号装修新旧程度设施设备平面布局工程质量结构通风采光总层数指数确定区域因素修正指数区域因素说明表编号繁华程度交通环境景观配套小区档次待估物般便利好海景般较高档般便利好海景般较高档般便利好海景般较高档般便利好河景般较高档区域因素指数表编号繁华程度交通环境景观配套小区档次指数权值求取比准价格比较因素修正如下可比实例交易价格元交易情况修正系数交易日期修正系数个别因素修正系数区域因素修正系数修正价格元比准价格根据估价对象实际情况，并结合该区域房地产市场发展趋势，预测该项目销售期价值上涨，则开发完成后开发价值为元平方米销售价格预测元平方米。

收入预测见附表。

五项目营销方案销售策略目标盘活整个项目资金。

即尽快回笼资金，以积聚部分后续建筑费。

销售分阶段进行销售时段推广主题推广类型预期目预热期优越独特地理位臵设计理念围墙广告开工典礼，进行售前造势。

突出主题概念服务理念，树立项目品牌，吸引准客户注意力。

强销期高档海景别墅广告模型条幅形象墙开盘仪式。

样板间展示细部设计，从预热推向热销高潮。

持销期环境空间配套广告宣传，推广活动。

持续人气和关注度，以稳定销量，迅速回笼资金。

尾盘期管理质量服务质量。

实景宣传准业主联欢等。

理想销售率。

以优惠折扣等方式，促成资金全部回笼。

第五章项目开发建设进度安排工程计划吉大景湾路别墅项目项目计划于年第季度开始前期工作，第季度正式开工建设，到年第季度末可全部完工，整个建设期为个季度。

二施工安排项目施工进度如下表序号时间施工安排年季度进行清理填土及勘探设计等前期工作年季度项目正式开工，进行桩及基础工程施工年季度项目建设年季度项目建设年季度项目建设年季度室内装修小区道路绿化等各种配套施工，工程竣工第六章投资估算和资金筹措总投资估算根据测算，吉大景湾路别墅项目总投资万元，其中开发成本万元，开发期间费万元不可预见费万元。

归类如下表序号名称费用内容金额万元开发成本土地费用土地出让金建安工程费包括勘探设计土建水电消防电梯装修及园林配套等工程费用开发期间费开发期管理费用按建安成本估算开发期销售费用按销售收入估算不可预见费按建安成本估算合计二资金筹措和资金平衡分析吉大景湾路别墅项目资金来源全部是投资方自有资金，占比。

在项目开发期中，资金来源必须满足投资使用要求，资金筹措来源应当等于或略大于资金使用额，才能保证整个项目资金平衡。

在本项目中，开发商自有资金能满足早期开发需求，到了后期，则利用销售收入再投入来支付工程费用支出，保证整个项目顺利完成。

详见附表资金来源与运用表。

第七章财务分析销售利润分析吉大景湾路别墅项目收入主要为销售收入。

销售收入万元项目建设全部别墅均用于销售，销售均价元平方米，可取得销售收入为平方米元平方米万元项目税后利润万元吉大景湾路别墅项目完成后可得到利润总额为万元，扣除所得税万元，税后利润为万元。

二项目盈利能力分析经测算，该项目总投资万元，总销售收入万元，销售税金及附加万元，土地增值税万元，利润总额为万元。

项目投资利润率利润总额总投资详见附表全部投资现金流量表。

三借款偿还能力分析吉大景湾路别墅项目项目资金全部由投资方投入，无银行贷款。

第八章不确定性分析项目盈亏平衡分析本报告对项目销售能力进行盈亏平衡点分析盈亏平衡点是指项目利润为零，保持不盈不亏时临界点，般用销售率表示。

销售率总成本费用销售总价经营税金及附加土地增值税项目盈亏平衡点越低，说明项目适应市场变化能力越强，抗风险能力越大，亏损风险越小。

当该项目销售率达到时，在保证顺利竣工情况下，项目实现收支平衡。

二项目敏感性分析在房地产项目开发中，建安成本销售价格对项目影响较大。

敏感性分析时，影响项目内部收益率税前及税后利润主要因素波动幅度可取该因素当前值正负向变动等值计算。

对于该项目，选取销售价格或面积建安成本作为敏感性分析因素。

分析结果如下表指标税前利润万元税后利润万元全部基本方案销售价格或面积建安费用可见，影响项目收益最大因素是销售价格或面积。

三项目风险分析项目潜在风险房地产开发由于资金占用量大周期长易受市场波动影响，存在较大投资风险。

项目投资额大，对资金使用管理要求较高，旦管理不慎，将出现资金缺口，存在定程度管理风险。

该项目建设期间国家产业政策调整，将是影响项目完成潜在政策性风险，另外建筑材料价格波动，将不可避免地影响项目成本和利润。

回避风险措施对于投资风险，只要对市场有充分理性认识，对该项目进行恰当市场定位，是可以回避。

在项目实施中，应随时关注市场供需变化，及国土工珠海市龙山工业区华德力集团工业珠国土储三灶镇金海大道南侧星光路东侧商住未成交珠海新地王诞生，中信华南以创记录元楼面地价取得前山河西岸块用地，总价款达亿元，成为珠海新地王。

其他用地价格相对较低，主要是年供应土地地处相对偏远，珠海市繁华地段土地供应已不多。

房地产开发投资完成情况年月珠海商品房成交均价为元，其中住宅均价为元，商品房均价比月大幅下降了元，住宅均价也比月下降了元，价格有较大波动。

月，商品房施工面积相比上月略有上升，为万，比月份增加万。

本月商品房竣工面积继续缓步上升，为万。

在销售方面，月商品房销售金额相比上月有很大幅度下降，销售面积减少程度较缓，可见月份市场以西区前山等片区中档楼盘为主力。

附表年月房地产开发与经营指标名称月月月同比增长商品房施工面积万平方米其中住宅办公楼商业营业用房商品房竣工面积万平方米其中住宅办公楼商业营业用房商品房销售面积万平方米其中住宅办公楼商业营业用房商品房销售额万元其中住宅办公楼商业营业用房商品房空臵面积万平方米其中住宅办公楼商业营业用房数据来源珠海统计局商品房交易情况年月份商品房可预售楼盘数目为个，商品房可供预售面积为万，预售楼盘数目相比月份增加个，面积则比月增加万。

二手房交易方面，月份交易面积万，同比上升了个百分点。

在二手房交易金额方面，月份为亿元，相比月份减少约。

附表月商品房交易指标名称月月月同比增长商品房可供预售宗数宗商品房可供预售面积万平方米二手房交易面积万平方米二手房交易金额万元数据来源珠海统计局珠海市统计局昨日公布年月住房交易价格显示，国家宏观调控政策效应初不确定性分析影响项目收益最大因素是销售价格或面积，当本项目销售率达到时，项目实现收支平衡。

可行性研究结论吉大景湾路别墅项目是个纯别墅小区，建设规模中等，定位合理，户型新颖实用，注重建筑风格及户型精心设计，有较强竞争优势和销售变现能力，市场风险较小。

经过对项目投资必要性建设条件和技术可能性经济效益合理性等方面详尽分析，认为该项目价格定位合理，项目盈利能力较强，抗风险能力较高，建成后将对周边环境房地产价值起到提升作用，同时也将对珠海市经济发展起到良性推动作用。

结论吉大景湾路别墅项目通过打造高档纯别墅小区，进步提升吉大片区居住品味，符合市场需求。

该项目具有良好经济效益社会效益和环境效益，项目可行。

第章项目概况项目建设条件吉大景湾路别墅项目由珠海市豪逸实业有限公司进行投资开发，地处珠海市吉大景湾路西侧度假村侧，环境优美，为珠海市最适宜居住片区，地理位臵优越。

项目已获得房地产权证产权证号分别为宗地粤房地证字第号宗地二粤房地证字第号建设用地批准书珠海市县准字第号号建设用地规划许可证用地字号拨字号及规划设计要点红线图等政府有关部门批准文件，部分政府批文及开发手续正在办理中。

二项目研究工作依据建设用地规划许可证规划设计条件。

建设用地红线图。

国家计委建设项目经济评估方法与参数。

珠海市房地产价格行情市场调查资料。

珠海市有关各类建筑工程造价指标原材料供应价格资料。

珠海市建设工程造价信息。

清华同方房地产项目计算机评估系统。

三项目开发公司状况吉大景湾路别墅项目发展商珠海市豪逸实业有限公司，该公司成立于年，以建筑材料五金交电单项开发经营房产品为主营，公司拥有批富有丰富实践经验高级工程技术与管理人员，在册员工有多人，其中有高级工程师人，工程师人，会计师人，其他有职称人员约有人。

珠海市豪逸实业有限公司本着诚信质实进取适民合作效益企业精神，把专业化作为立身之本，追求精益求精，不断提升公司专业水平，并以高素质人才规范化管理高效率运行机制，高质量地建设每个楼盘，把以人为本关注人生存环境和生活质量理念融入项目设计工程施工和物业管理全过程中。

四项目建设规模和建设内容地理位臵吉大位于珠海市区，是珠海市对内对外交通中心之，有公共汽车总站，公交线路多，市内交通方便对外交通方面，吉大有多个长途汽车客运站，有通往全国各地班车。

估价对象位于情侣南路西侧，附近有路公交车及观光巴士经过，区域通达度较好，交通便利。

区内基础设施公用配套设施十分完善，用地均能达到供水排水供电通讯，路网密集，且道路宽敞。

公用设施方面，医院影剧院学校幼儿园邮局银行市场超市商场等配套设施齐全，生活非常便利。

吉大辖区地处热闹繁华香洲区中部，是珠海金融商贸旅游中心区域，辖区东起与香洲交界望海楼，西至板嶂山隧道口，北靠石景山脉，南至水湾头，与拱北接壤与澳门隔海相望，依山傍海，风光旖旎，辖区内有珠海标志性景点珠海渔女，珠海最具特色景观路情侣路景山路九洲大道等贯穿其中，珠海通往香港唯口岸九洲口岸所在地。

吉大拥有高品质居住环境和成熟生活配套，历年来住宅消费需求调查中，吉大区域受选率均居首位。

吉大近年来开发了不少优质楼盘，从九十年代初开始建设海湾花园园林花园华景花园西苑，到九十年代中后期华景花园东苑九洲花园绿茵豪庭日东花园以及当时曾创造过万元平方米楼市天价海滨花园，直到城中村改造项目山水华庭君怡花园龙洲湾，年亮相园林熙郡景山名苑世航诺瑞比丽等，以及近来建成或正在建设中山海品居中天维港华发九洲金珠园景山号水湾六号山海品墅绿洋山庄二期等，十几年来连续不断地为珠海人提供大批高品质高舒适度环境优美居住楼盘，已经奠定吉大成为珠海最适合居住最受追捧购房区域龙头地位，特别是以