（批复）吉安汽车城建设项目可研建议报告（发改委）

目前，在吉安市中心城区建设新业态新功能新理念专业化现代化汽车城，对促进和繁荣吉安经济是十分有利。

汽车城房地产有利于改善当地居民居住水平，项目中绿化道路等基础设施实施有利改善居住环境质量，提升城市品味。

促进城市发展。

不利影响为项目征用土地亩，实施中土方开挖会造成轻微水土流失。

对项目所在地区居民就业影响项目建设规模较大，建设期可为当地提供大量劳务工作日机会，可增加地方收入，对稳定社会秩序具有重大意义项目建设需要大量地方建筑材料，对发展当地经济，提高人民生活水平作用也很大项目建设需配套绿化等公共工程，可以绿化城市美化环境项目建成后，将增加物业管理等就业岗位需大量劳务人员。

三社会影响分析表序号社会因素影响范围程度可能出现后果措施及建议对居民收入影响随着本项目建成及发展对居民第三产业收入会提高无对居民生活水平与生活质量影响无无对居民就业影响对项目区农户就业会产生定影响增加当地就业机会引导农户就地从事第三产业工作对脆弱群体影响无无对地区基础设施社会服务容量影响由于基础设施完善，为周围居民提供了良好居住环境无绿化，排水等基础设施应同步四社会评价结论项目涉及社会因素，社会影响和社会风险不可能用统指标量纲和判据进行评价，因此社会评价应根据项目具体情况，采用灵活评价方法。

本项目属尘世建设和房地产开发，应结合项目各选建设方案，从社会分析角度进行优化。

详细社会评价法详细评价法是在项目决策分析与评价可行性研究阶段广泛应用种评价方法或称工作式。

其功能是在快速社会评价基础上，进步研究与项目相关社会因素和社会影响，进行详细论证并预测风险程度。

此项目建设土地征用和房屋拆除，主要社会问题包括农村农户将面临丧失土地丧失房屋失业边缘化，侵占安置地利益疾病贫困，社会弱势群体等八大风险心理压力巨大，社会问题丛生，甚至会影响社会稳定。

应采取措施选择少占用耕地，以及少拆房建设方案。

实物调查，确认和补偿阶段项目用地由当地政府统办理好手续，不牵扯耕地园林苗圃塘地草地，只有少量房屋附属物零星树等，可逐项进行分类调查证明登记和统计。

村组代表对受影响集体所有土地和财产数量进行确认，并签字盖章，产权人对其所拥有房屋及其他财产进行确认，并签字盖章。

实物指标登记户卡，卡上详细标明家庭人口状况财产状况生产状况等内容。

补偿兑付是农户最为关心，是最能体现农户充分参与主要指标，般首先通过乡镇和村委会向农民张榜公共集体和农户财产损失明细表和实物补偿标准，及集体财产和农户财产具体补偿费，由农户本人核实，确认无误后由建设单位下发补偿费用。

结论本项目符合吉安市中心城区十五发展计划，不仅能改善城市面貌，带动吉安市第三产业发展，解决城市居民就业问题，而且能带动城区发展，促进吉安经济发展。

只要建设资金到位，项目建设具有较好社会效益，也会取得好社会效果。

第十四章风险分析风险分析概况投资项目风险分析是在市场预测技术方案工程方案融资方案和社会评价论证中已进行初步风险分析基础上，进步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。

吉安汽车城项目风险分析过程总体分为三个阶段风险辨识风险估计和风险评价，其主要构成如下图所示风险分析与评价过程示意图二风险因素识别本项目由于工程复杂性般投资较大，受资金风险影响较大。

另外本项目成败还受到工期销售原材料价格等因素影响，必须对风险进行充分估计与认识，以避免造成不必要损失。

下面用图框说明本项目面临风险。

附图风险分析风险辨识项目过程包括哪些活动各活动存在哪些风险风险产生原因是什么项目中哪些风险是主要各风险因素关系如何风险估计风险发生概率大小风险概率分布情况风险估算风险评价揭示项目综合风险大小及影响项目成败关键因素财务分析预警项目面临主要风险分析层次图土地政策综合风险政策风险市场风险经营管理风险金融财务风险原材料销售价格融资风险运行效益利率调整价格影响成本供应影响进度市场营销银行贷款资本金到位同业竞争效益费用工程管理土地政策物业管理配套设施风险三风险评价专项风险评价政策风险主要受国家宏观调控影响，如银行利率调整，土地政策变化等。

市场风险市场风险主要是材料价格同业竞争，原材料市场材料价格上扬材料供应紧张，销售价格定位不准，楼市之间激烈竞争。

经营管理风险市场营销，工程质量，售后物业管理险。

金融财务风险融资风险为资金及时到位及销售资金回笼和工程款支付。

配套设施风险配套设施为市政道路交通，供水供电及通信网络等设施规划和建设是否能落实。

综合风险评价项目存在综合风险，但项目前景广阔，经济效益显著。

如果加强管理，能有效规避这些风险，造福当地居民，对改善当地经济，对社会发展极为有利。

四风险防范对策及建议抓好各项目标管理，高起点高品位对项目进行建设。

本项目工程量大，工程建吉安经济发展，可以促进汽车消费，进而保障吉安汽车城繁荣。

该项目区位优势明显。

京九铁路赣粤高速公路国道赣江水道井冈山机场构成了吉安发展现代商贸立体交通基础。

吉安位于长江三角洲珠江三角洲两大经济区域辐射半径及辐射区域内，区位和交通优势有利于吉安汽车市场拓展。

第三章项目投资环境与市场需求第节投资环境分析国家政治经济形势及有关政策加入世贸组织三年以来，我国国民经济继续保持了健康稳定发展强劲势头，整个经济增长速度，在全世界都是属于第位，整体经济国际竞争力大大提高。

十五期间，我国确立了全面建设小康社会奋斗目标。

目前，我国城镇居民已基本上正由小康迈向富裕型生活，其万元级消费品拥有量已达到了较高水平。

通过住房制度改革，已有城镇居民拥有自己住房。

可以说，目前汽车是我国城镇居民渴望购置惟万元级消费品。

十五计划首次提出鼓励轿车进入家庭，国家发改委已将汽车房地产教育旅游电脑列为国民五大消费，汽车消费位列榜首。

大力推动汽车进入家庭，满足居民消费升级内在要求，扩大国内有效需求，促进国民经济持续稳定增长，从而加速我国工业化与现代化建设进程。

国家新汽车产业发展政策规定，凡不在国务院授权范围收费，无论是购买环节还是使用环节，均属取消之列。

年颁布汽车金融公司管理办法和汽车金融公司管理办法实施细则促进了汽车消费信贷开展。

年出台缺陷汽车产品召回管理规定家用汽车产品修理更换退货责任规定，使私人消费汽车环境继续得以改善。

国家即将实行汽车品牌销售管理实施办法，鼓励发展汽车贸易，引导汽车贸易业统筹规划，合理布局，调整结构，建立统开放竞争有序汽车市场，鼓励汽车根据汽车城实际需要适当设置超市文化娱乐医疗卫生银行邮政等公建配套设施。

第二章项目建设必要性与可行性分析第节项目背景在过去年中，我国国内生产总值年均增长，汽车工业年均增长。

年我国正式加入世贸组织以后，我国汽车产业不但没有受到进口汽车严重冲击，反而出现爆发性增长。

国家统计局发布报告显示，今年以来，汽车生产继续大幅度提速，汽车产业对经济增长贡献明显提高。

汽车制造业销售收入超过纺织业和电气机械及器材制造业，位居通信设备计算机及其他电子设备制造业电力行业黑色冶金行业和化工行业之后，首次成为我国工业第五大支柱产业。

我国汽车产业国际化特征日益明显是国内汽车市场国际化二是汽车产业国际化三是我国汽车产业在世界上位次迅速提高。

年中国汽车产量突破万辆，年达到万辆，预计年我国汽车产量将超过法国，从而继美国日本德国之后成为世界上第四大汽车生产国。

中国现在有家汽车厂家轿车厂，通过资本和技术引进，中国汽车制造能力从上世纪四五十年代解放牌水平提高到可以制造奥迪帕萨特别克等现代轿车水平，而且由于国产化策略实施，中国汽车零部件制造水平也有了很大提高。

据中汽协会统计，年全国销售汽车万辆，成为世界第四大汽车市场。

公安部交通管理局统计表明，年底，我国拥有各类汽车共有万辆，其中个人汽车保有量为万辆，个人汽车保有量中私人轿车比例近，保有量达万辆，其余则是私人拥有主要用于生产运营货车和客车等。

按全国亿人口平均，个人才有辆私人轿车。

如果按每个家庭口人计算，个家庭才有辆轿车。

世界平均水平为人辆汽车，如果达到世界平均水平，中国应该有亿辆汽车，要在现有基础上增加倍。

伴随汽车制造业突飞猛进，中国汽车市场也有长足发展。

年上海创建全国第家汽车市场，即现在上海联合汽车集团。

从上世纪年代初开始，汽车市场经历了十多年发展，出现了综合型市场结合型市场汽车大道主题市场商场汽车专卖场和厂家汽车专卖场等模式。

综合型市场是在整车交易物业经营基础上，增加了自营售后服务汽车文化汽车博览等综合功能，这类市场是目前我国汽车有形市场主流模式。

结合型市场则是综合型市场基础上又加上了作为主要盈利点延伸产业，这是近年国内大多数新建市场所选择业态模式。

其主要特点是投资巨大，占地面积较多，硬件设施档次较高，功能配置更为齐全。

汽车大道其实是汽车市场和汽车专卖店嫁接变异形式，也可称为专卖店集群或准市场。

但是，中外汽车大道运作模式有着根本区别外国汽车大道是自然形成，而中国国内则是规划建设。

主题市场是以经营汽车专门产品或特色产品为主，如二手车交易汽车运动汽车文化等。

商场汽车专卖场是百货零售业和汽车零售业组合形式，它借助商场人气位置优势和较好营销环境，般作为展示窗口。

厂家汽车专卖场是生产厂家将其所有品牌系列产品场地展卖模式。

店即国际流行四位体销售专卖店是英语销售配件维修反馈四个词缩写，短短年内如雨后春笋般遍布于全国各大城市。

所谓店是指集整车销售配件供应维修服务信息反馈四位于体专门经营种品牌车汽车销售企业。

店是汽车市场激烈竞争下产物。

中国汽车市场逐渐成熟，用户消费心理也逐渐成熟，用户需求多样化，对产品服务要求也越来越高，越来越严格，原有代理销售体制已不能适应市场与用户需求。

店出现，恰好能满足用户各种需求，它可以提供装备精良整洁干净维修区，现代化设备和服务管理，高度专业化气氛，保养良好服务设施，充足零配件供应，迅速及时跟踪服务体系。

通过店服务，可以使用户对品牌产生信赖感，从而扩大汽车销售量。

近年来，随着经济快速发展，人民生活水平不断提高，高档生活消费品以二位数以上增长速度进入平民百姓家庭。

汽车有形市场是我国汽车销售两大主流模式之，有着蓬勃运营活力和强大市场竞争力。

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