（批复）呼和浩特金帝国际(房地产)项目可研建议报告（发改委）

环境景观设计建议由于气候限制，小区内绿化树种主要以草坪灌木和乔木为代表。

乔木采用穿天杨松柏槐柳等树种。

但因穿天杨树冠高大，成长后易阻挡阳光，故只能在小区主干道两侧种植。

灌木可以用丁香玫瑰等花灌木。

由于呼市四季温差变化很大，适应呼市气候四季常绿型草需要进步向园林专家咨询。

如能在小区绿化上实现四季常绿效果而非象当地松树那种灰绿，则在内蒙古满目黄土，遍地沙尘环境中起到对楼盘销售巨大推进作用。

建议小区环境建设应针对近期内蒙古是沙尘暴发源地尴尬论断，提出塞外江南环境概念，打出生态牌，使小区在当地住宅中出跳。

小区环境应仍以疏林草地和灌木为主，保证四季常绿，适当配以休闲运动场地。

应在工程条件许可前提下，提前环境和绿化建设，在工程进行年内，使绿化有所成形，在开盘时即可出轰动效应。

附属设施及会所建议煤气根据有关资料，年呼市市居民人均煤炭消费量为公斤，比上年下降了，而液化石油气人均消耗量公斤，增长了。

管道煤气人均消耗立方米，比上年增长。

由此可见，呼市居民目前燃料消费主要还是靠煤炭，主要是老城区中居民主要以煤炭为燃料。

年月，国家计委委托中国国际工程咨询公司对呼和浩特天然气需求量调研报告和呼和浩特市天然气输配工程项目预可行研究报告进行了评估。

年月，呼市政府批准呼市天然气输配工程立项。

该项目供气范围是呼市城区金川开发区白塔片区，扩建管网公里，新建天然气储配站座，调压站座，专用调压箱个，天然气汽车加气站座，总投资亿元。

年开工，年内工程完毕，并逐步发展用户。

年计划市区用户万户，市内所有宾馆饭店和医院学校等公共福利设施全部用上天然气。

开发区北侧东西向干道师大南路上已敷设有煤气管道，并且东苑住宅小区内人工煤气已通气。

此外，昭乌达路煤气管道也已敷设完毕。

因此，即使南部二环路上煤气工程无法实施，本小区内用气问题也可通过北面师大南路临时解决。

但为安全起见，应积极要求金桥开发区管委会和塞罕区政府争取将金桥开发区，特别是北部大学城政府办公楼用地纳入天然气受益范围，这样，在政府大楼北部本地块也可顺理成章地成为受益范围。

内蒙古自治区在住宅配套上不要求交付使用住宅提供煤气配套。

开发商可以在开通煤气以后向住户收取煤气配套费，用于冲抵小区内煤气配套费。

在些小区，开发商实际在收回煤气管网投资成本外，还将此作为赢利个来源。

供电及用水考虑到呼市实际生活水平，平均每户用电量控制在以内，即可在较长段时间内满足居民日常用电需要。

但为了提高住宅外在品质，可以在用电回路上多作文章。

室外用电线路应采用地埋式，已配合环境景观实现，提高质感。

参考当地用水习惯。

建议采用分质供水，以在这干旱地区体现以人为本建设理念。

社区小配套对物业成功非常关键，作为万平方米规模大型社区，建议在社区周边部署建设商业条街，以餐饮美容美发各式零售小商业为主。

会所将是提供服务和对外展示形象重要窗口，建议规模平方米上下经营对外开放造型现代而略带夸张功能以娱乐休闲运动为主题内外装修建议内部装修标准外部建材建议应改变当地只做毛地坪习惯，完成细石混凝土地坪。

有关管线应预埋到位。

卧室和厅应采用双层保温玻璃，或至少双层窗。

楼梯间和公共走道铺设地面砖。

物业管理建议呼市消费群因收入原因对物业管理费敏感度极强，然而多层元，高层不超过元市场物管价位，具有很强定位性，不宜突破。

从营销角度出发，高品质社区必须配以优秀物业服务，而此价格又不可能在物业内容和品质上做大提升，故建议以挂名或顾问形式将南方知名物业公司品牌推向市场，服务内容和费用都不做大幅度提升。

第四章财务分析投资估算及财务效益分析静态投资成本分析表在本节及以下分析中，考虑了楼盘在理想情况下可能性，即多层和小高层各占，建设和销售周期在年左右。

如果小高层比例降低，虽然成本下降，但整体价格也同样会降低。

设建筑面积平方米，其中多层和小高层各占。

多层建安成本元，高层建安成本。

考虑到异地开发，不可确定性因素较多，不可预见费系数取较大值。

成本分析中未考虑商业网点成本和收入。

该部分可在规划方案确定后再做测算。

参见成本供应量消化量和存量情况根据呼市房地局提供信息，年以前，呼市每年下达商品房销售面积在至万平方米左右，而年商品房出售面积跃达到万平方米，年商品房出售面积为万平方米以上数据均包含旧城改造项目。

年，呼市下达商品房建设计划为万平方米含旧城改造项目。

建成竣工数据，由于呼市统计体系有待完善，故无法提供。

自年起年内，呼市房管部门每年将下达商品房建设计划万平方米，并作为控制指标，般不予突破。

此计划不包含每年旧城改造项目中新建住宅，呼市个区旧城改造任务每年将到达万平方米。

据了解，呼市虽然制订了实物动迁包括现房和期房和货币动迁政策，但由于开发商资金实力般不强，且旧城改造区域内居民层次和消费能力十分有限，无法自行贴补购买较高品质商品房，所以旧城改造动迁仍以就地返迁为主。

由于统计体系不健全，对呼市近年新建商品房存量说法各。

但最可信数据是。

般购买对象是由各机关事业单位集团消费和个人，近年个人购买比例开始上升，但集团消费现象依然有定比例，在至左右。

呼市近三年房产成交价格及房型特点分析呼市近年住宅销售价格平均在元，其中市中心区均价在元，个别超过元。

经济适用房销售价格在元。

年房价较上年度上升了。

销售主力房型为平方米两房。

超过平方米三房，主要购买对象是机关和事业单位干部及私营业主。

新建商品房市场区域分布分析目前呼市新建商品房大多分布在东北部和东南部特色。

屋顶建议同上。

外立面可以适当做进步扩大对外开放，积极参与国内外经济竞争与合作，坚持可持续发展战略，大力推进生态环境建设和保护。

表上海市内蒙古自治区和呼和浩特市主要经济指标对比年度指标项目上海市内蒙古自治区呼和浩特市国内生产总值亿元其中第产业第二产业第三产业人均国内生产总值万元财政收入亿元固定资产投资总额亿元城镇人均可支配收入元城镇住宅竣工面积万住宅开发投资亿元不详经济适用房竣工面积呼市制订十五发展具体目标是年均增长，到年按年价格水平计算达到亿元财政收入年均增长，到年达到亿元城市居民人均可支配收入年均增长，达到元农民人均纯收入增长，达到元人口自然增长率控制在以内城镇登记失业率控制在以内。

具体地，在房地产方面，呼市十五主要目标是，大力发展以经济适用房为主普通住宅建设，增加住房供给。

规划建设好小康住宅示范工程，提高住房质量。

坚持住宅建设与新区开发旧城改造有机结合。

加快住房商品化进程，完成公有住宅出售，盘活存量，搞活房地产二三级市场。

十五期间呼市城市建设总体规划分析根据呼市规划，十五期间，城市发展按照中心城区卫星城和中心镇三级体系布局，逐步形成以中心城区为核心，卫星城为骨干，中心镇和般镇合理布局功能互补城市网络群。

其中，中心城要控制密度增强功能优化环境。

积极调整第二产业结构和土地利用结构，有步骤地淘汰技术落后污染重有碍城市景观工业，逐步将部分工业企业外迁，重点发展金融商贸信息等现代服务业。

要依托如意金川和金桥开发区，适度拓展中心城区规模。

在基础设施建设方面，呼市城区道路将要开辟贯通东西向干道，延伸改造南北向干道，打通环路，建设绕城路二环路，拓宽改造城区出入口，综合整治小街小巷。

在市政公用设施建设方面，呼市计划在年，市区日供水能力到达万吨，自来水普及率达到。

通过天然气输配工程建设，形成以天然气为主人工煤气和液化气为辅供气格局扩大集中供热面积，完成集中供热二期工程，规划建设供热三期工程。

计划到年，城市气化率达到，集中供热面积达到万平方米。

此外，在十五期间，呼市将按照注重精品突出特色，高标准制定全市及各区控制性规划和详细规划，做好城市整体设计工作。

人口分布及流动状况分析呼市总人口万人，其中市区人口万人。

玉泉区和回民区人口相对比较密集，由于属于老城区，市民区域观念较强，人口流动性较小。

新城区和赛罕区开发区发展较快，比较开放，外地企业和外地个体户以及郊区农民成为这两个区人口流动主要力量，也为这两个区房地产市场提供了大量客源。

居民收入水平及住房消费比例分析年，呼和浩特人均可支配收入元，扣除价格上涨因素，比年增长了，人均消费性支出元，扣除价格上涨因素，同比增长了，国有企业职工人均收入元，同比增长，人均食品支出元，占消费性支出。

呼和浩特市人均居住面积平方米，同比增长其中居民居住在成套住宅单元内，两室户以上居民户占。

年，呼市居民户中，人均居住面积不足平方米减少到，人均投资购房和建房支出元，比上年增长倍，占消费支出。

表上海市和呼和浩特市居民收入和住房消费情况对比年度对比指标上海市呼和浩特市人均可支配收入元人均消费性支出元其中食品支出元，所占比例住房消费元，所占比例人均居住面积平方米住宅成套率表和浩特市部分职位年平均收入单位元年职位职称较高水平中等水平较低水平企业党群机构负责人企业高级管理人员企业中层管理人员企业般管理人员高级工程技术人员中级工程技术人员初级工程技术人员土建施工工人机修工博士生硕士生本科生大专生图年呼市居民每元消费支出中用途比例城市居住区布局及交通规划分析呼市原先为郊区包围。

年，呼市市政府对城区行政辖区范围作了重新划分，设立了新城区玉泉区回民区塞罕区，取消了城郊概念，形成了以中心城区为中心，各区各自向外延伸拓展发展格局。

但是，由于呼市特殊地理位臵和历史发展情况，各区内城市建设和住宅发展并不平衡。

呼市北部为大青山山脉阻隔，大青山向南和呼市城区之间另有地震断裂带，因此呼市向北基本没有发展余地。

玉泉区和回民区位于呼市西部，是城市中旧城区，市政基础配套设施基本不完善，而且区内以低矮老房居多，居民文化层次职业地位和消费能力非常有限，旧城改造任务十分艰巨，形成了城市发展瓶颈区域和类似上海下只角居住概念。

市政府要求在三年内完成旧房拆迁任务，在此过程中，已经引入了部分外地开发商。

这地区市场大，但楼市价格偏低，是个每年万平方米低档位市场。

呼市东西向是条长轴，目前发展重头戏在东部，特别是在位于白塔机场和中心城区之间如意开发区及其西侧，中心城区与之相邻地带，住宅建设正在形成个高潮。

大批较为高档住宅小区已经建成或者正在建设，如昭君花园昭君别墅芳汀花园丽苑小区等。

特