（批复）咸宁温泉商业街项目可研建议报告（发改委）

咸安区№案名大富源商业中心位臵咸安区原咸宁宾馆旧址规模占地，总建。

整体定位国际化休闲娱乐商业中心功能定位№百货精品广场超市地下停车场品牌专卖彩妆黄金珠宝手表银行通讯女装鞋类快餐店男装女装箱包运动品牌服装体育用品家纺童装童玩休闲餐饮№家电数码广场地上五层，以家电和通讯科技产品为主，主力店待定。

№幢层小高层，为商铺。

配套及路网规划地下停车场多中央休闲广场中央空调部观景电梯每层两部扶梯。

营销推广卖点№区位地处咸安区人口密集区，交通便利。

№规模及规划№产权商铺№招商旗舰店带动二级店招商模式统招商，统经营管理。

价格未确定目前销售情况预约登记中，预计开盘时间为年月№案名宁虹大市场位臵咸安区永安大道号原燃料公司南山煤厂规模占地整体定位咸宁市最大最高档菜场及批发市场功能定位地下为菜市场地面商店规划为摩托车电脑文体市场三个区营销推广核心卖点№规划专业性及唯性№区位项目周边近万户居民和多家餐饮服务企业，意味着终端消费市场得到了保障，同时也意味着终端消费租赁链条得到了优化。

№投资回报率高，菜市场摊位即买即收租金。

№咸宁市政府重点招商项目咸宁市政府民心工程。

价格菜场摊位按照肉类海鲜蔬菜干货等分区依次为万元个万元个和万元个地面零售店层单价在元元之间二层单价为元。

单套面积范围菜市场摊位个街区门面单套面积范围在之间，内街面积在之间。

目前销售情况层销售率。

工程进度年月日交付使用。

客源分析主要为本地投资者和自营户。

№案名世纪新城位臵咸安区火车站对面转盘规模规划幢住宅，为单层商铺，总计套。

规划商业总建余平。

价格单价在元元之间为元。

面积单套面积范围在之间，主力面积区间为之间。

工程进度年月交付使用。

销售进度合同销售套，占总量，定单数量为，占总量。

去化№主力面积之间。

№主力总价万万之间。

№位臵合同销售中套有套为底层商铺，占。

客源分析本地客源主要来自咸安区。

二在售商业物业分析从在售商业供应体量分析，目前咸宁市区在售商业面积超过万平方米，在以本土投资力量为主商业市场，整体供应量增加将加剧项目之间竞争。

从项目定位分析，在售商业都提出了鲜明商业主题，商业步行街专业类市场等主题型商业纷纷出现，同时商业内部也更加注重定位细分。

主题商业出现改变了咸宁目前街区商业小型购物商场单格局，将大大改善咸宁市购物环境，提升城市商业消费品位。

从商业功能定位分析，商业市场更加注重功能细分，专门休闲购物娱乐步行街精品百货商场电子电器卖场等出现，有效填补了咸宁目前商业市场空白。

从销售价格分析，不同区域地段商业项目价格差异较大，温泉核心商圈内商铺以其优越商业地段，价格高出其它商业街元平方米，商业地位优势明显。

同个案沿街店面与内街店面层与二层差别较大，差价系数在左右。

从销售情况分析，温泉商业项目销售率高于咸安，商业投资接受度更高。

层商业销售率高于二层，二层以上商业投资意向率相对较低。

从销售形式分析，目前咸宁商业已引入了返租销售模式，强调投资者投资回报率。

小结温泉商圈做为咸宁市第商圈，商业价值高，市场接受度强，因此，本案开发销售具有良好投资市场基础。

咸宁目前商业开发量充足，商业地产面积临着激烈竞争，本案在地段上虽然占有优势，但要提升整体商业开发价值，必须导入差异化市场策略，塑造鲜明商业主题，有效避开其它项目阻击，占据竞争主动权。

市场调查总结咸宁市做为长江经济带和京广经济带中部承接点武汉城市圈紧密圈层城市之，经济正处于快速增长阶段，商贸流通市场将更为活跃频繁，温泉商业街开发符合城市商业发展需求，具有持续增长经济基础。

随做活做大温泉商圈，提升温泉商圈品牌，有效扩大对旅游人流影响力，通过旅游消费实现以旅带商进而以商促旅良性经济循环。

五城市规划分析城市性质武汉城市圈三级节点城市和最具发展潜力中等生态城市以发展高效清洁能源轻工和生态旅游等生态型产业为主鄂南综合性中心城市武汉城市圈生态大花园和休闲度假养生及生态旅游名城鄂南门户和湘鄂赣边界区域性现代商贸物流中心咸宁市政治经济和文化中心城市发展方向东北向南北两区继续相向发展，充分实现对接，进步强化紧凑度和集聚度。

拓展新方向，主体向东北方向拓展，通过武广客运专线火车站建设和银泉大道以东市工业区发展，进步强化南北两区集聚度，促进组团城市形成。

城市总体布局城市总体布局形态由哑铃型城市转变为组团式城市，各组团之间用生态绿带相隔，用交通主干道相连，形成分散组团生态城市基本框架。

小结咸宁生态旅游名城和现代型商贸物流中心综合型城市城市性质定位，准确抓住了咸宁所拥有旅游资源和便捷交通区位两大城市优势，随着城市产业分工明确，咸宁做为区域生态型商贸物流中心地位将越来越明显，国民经济增长水平有望进入增长快车道，商贸流通业发展前景良好。

温泉咸安南北两区相向发展城市发展规划，将加快咸宁市区体化进程，随着南北两快餐店签约意向洽谈，意图进步聚拢人气，目前正在洽谈包括等路和武广铁路客运专用线等交通大动脉在咸宁边缘和腹地与京珠高速交汇，使咸宁市成为南北向交通与东西向交通沟通枢纽天仙赤高速公路建成后，更将使咸宁成为江汉平原大量农副产品输出重要通道。

水运方面全市现有通航里程公里，其中长江干流航道长公里，深水岸线公里，港口个，港区个，其中长江港区个赤壁港区陆溪口港区石矾头港区鱼岳港区潘家湾港区牌洲港区。

内河港区及库区港区各个。

共有生产码头座，泊位个。

良好公铁水联运条件，将加快咸宁城市经济发展速度，使咸宁市产业优势得以发挥，全市经济社会步入提速发展快车道。

咸宁城市区位图及武汉城市圈关系图小结从地理区位上分析，咸宁市处在中国中部之中经济腹地，处在国家十字型级发展轴线长江经济带和京广经济带交汇处，是南下北上主要通道，是东西部产业梯度转移桥梁和纽带上个重要节点，区位战略地位突出，经济发展具有得天独厚优势。

可以预见随着咸宁区域交通中心地位进步确立，其在长江经济带与京广经济带之间承南启北，东西交互作用逐渐体现，咸宁商贸流通业必将进入个新阶段，得到进步发展。

从武汉城市圈发展分析，以武汉为中心，公里为半径城市圈发展规划，必将使武汉与咸宁形成产业资源上有效对接，实现经济上良性互动，推动咸宁经济上新台阶。

咸宁城市整体经济发展，将催生消费经济热潮，从而带动商贸流通业发展。

二经济环境分析国民经济增长快速，产业结构进步优化，商业具有可持续发展经济基础从年起咸宁国民经济进入提速增长阶段，地区生产总值年均增长都超过，年咸宁全市生产总值达亿元，比上年增长，快于全省个百分点，人均元，比上年增长其中咸安区经济增长更为快速，年地区生产总值达亿元，比上年增长。

全市财政收入亿元，增长。

经济发展已进入了良性快速增长阶段。

全市与咸安区年度地区生产总值及增速表全市咸安区地产生产总值万元同比增长地产生产总值万元同比增长年三次产业结构比例为，二三产业比重比十五初期提高个百分点。

工业结构调整步伐加快，工业进入提速增长阶段。

城市居民收入消费水平稳步增长，持续增长消费需求将带旺整体商业市场年咸宁市城镇居民人均可支配收入元，同比增长，在岗职工平均工资元，同比增长。

居民收入呈稳步增长趋势。

城镇居民人均消费性支出元，其中食品支出元，城镇居民恩格尔系数，已进入了恩格系数富裕阶段，消费需求将进入享受型发展阶段。

年咸宁全市实现社会消费品零售总额亿元，增长，从城乡消费市场看，城市消费快于农村，城市消费品零售额亿元，增长农村消费品零售额亿元，增长。

十五期间全市社会消费品零售额从年亿元增长到年亿元，年均增长。

消费水平持续增长，将促进商业市场进步发展。

居民定期储蓄存款超过同期银行储蓄存款，市场潜在投资能力强年咸宁市城乡居民储蓄存款达亿元，比年初增加亿元，其中定期存款亿元，活期亿元，定期存款占同期储蓄存款。

居民定期储蓄存款比重大，大量闲余资金积淀在银行，说明市场投资渠道狭窄，居民投资理财行为需要引导，因此做为投资产品商业房地产开发，有着较强市场潜在购买力。

小结从经济运行情况分析，咸宁市城市经济正处于步上升趋势，商业发展具有经济持续稳定发展基础和居民收入稳步提高动力，随着人民生活水平提高，必将对商品零售业经营理念经营业态提出更高要求，因此温泉商业街改造具有城市经济不断增长基础和居民消费结构升级依托。

大量居民定期储蓄存款积淀，为商业房地产开发提供了潜在投资市场。

本案开发销售有着良好民间资本依托。

三人口环境分析温泉城区温泉城区居民构成以具有高消费能力市政府机关事业单位人员为主，商业市场具有坚实消费基础年咸宁城市建成区面积为平方公里，城市人口万人。

市区由咸安区永安街道浮山街道温泉街道个街道组成，永安街道人口万人浮山街道万人温泉街道余万人。

现已形成咸安温泉两个相对老城区。

咸宁市委市政府驻地温泉，温泉城区是鄂南经济政治文化信息交流中心，城区内分布着众多政府行政机关事业单位，大量政府工作人员，成为温泉城区商业主力消费群体，因此，温泉商业具有强有力消费力支撑。

温泉城区中高等学校众多，学生数量庞大，大量学生消费需求，将推动商业市场进步繁荣根据统计资料显示，年咸宁共有普通高等院校所，在校学生数人，中等职业教育学校所，在校学生人，中高等院校共有在校学生人，这些学校大多位于咸宁市温泉城区，庞大学生消费群体，构成了温泉商业重要消费力量，有力推动了温泉城区商业进步发展。

小结温泉城区具有大量高素质高消费能力居民，商业市场消费基础坚实，因此温泉商业街开发不但有市场依托，同时在功能上具有迎合消费者高级消费需求，提升温泉城区商业品位商业效应。

强大学生资源是现有温泉城区商业重要消费中套有套为底层商铺，占。

客源分析本地客源主要来自咸安区。

二在售商业物业分析从在售商业供应体量分析，目前咸宁市区在售商业面积超过万平方米，在以本土投资力量为主商业市场，整体供应量增加将加剧项目之间竞争。

从项目定位分析，在售商业都提出了鲜明商业主题，商业步行街专业类市场等主题型商业纷纷出现，同时商业内部也更加注重定位细分。

主题商业出现改变了咸宁目前街区商业小型购物商场单格局，将大大改善咸宁市购物环境，提升城市商业消费品位。

从商业功能定位分析，商业市场更加注重功能细分，专门休闲购物娱乐步行街精品百货商场电