（批复）商业住宅楼项目可研建议报告（发改委）

从年初开始进行前期筹准备，计划到年月上旬完成全部前期筹备工作，为期个月。

工作项目时间备注土地勘测规划设计扩初设计施工图设计施工图报批等项目建设项目建设区块实施。

本工程为高层住宅及底层商铺，加裙房地下室车库工程，考虑到施工难度及节约投资成本，裙房与主楼土建部分同步实施。

从年月底正式交付使用，建设周期为个月。

项目节点时间备注正式开工建设年基础施工基础施工全部完成部分结构封顶全部结构封顶单体竣工验收合格后转入设备安装和内部装潢全部市政配套园林施工完成竣工验收交付使用第十三章资金使用计划项目投资额概算项目预计总投资额为万元序号项目单价数量金额万元土地出让金含税万元亩含税建设管理费建设单位管理费按工程概算收取工程监理费按工程概算收取小计勘测设计费勘测费含初堪和净勘费用及施工图设计费按工程概算收取可行性研究费前期策划费元设计费元小计建安工程费土建和安装工程费交通标志和标识会所装修甲供料小计基础设施及公共配套设施费基础设施费公共配套设施费小计不可预见费按以上项之和计算开发期间税费市政公用基础配套费元教育附加费按国家规定计税额计营业税按销售收入计算印花税按规定税额万分之三计算城市建设附加费按规定税额计算其他税费小计营销推广费广告宣传费按销售收入计算销售代理费按销售收入计算其他销售费用按销售收入计算小计财务费用贷款利息千万元转贷三年，按年息计估股东借贷利息其他小计合计万元其中土地费用万元项目土建安装费用万元其他费用万元按项目总投资测算，本项目建设成本为每平方米元。

含土地成本费用二资金取得与融资计划本项目总投资约为万元。

其中开发商资本金为万元，占总投资额计划融资万元，占总投资额项目预售回笼转建设资金万元，占总投资额。

项目融资预计贷款期为年，利率参照工商银行标准计算，逐年付息，到期还本。

三资金使用计划已使用资金列表截止年月日序号项目金额万元支付时间建设管理费土地出让金含税留万至勘测设计费合计计划使用资金列表截止年月日年资金使用计划序号项目金额万元支付时间勘测设计及策划费等前期规费建设管理费合计年资金使用计划序号项目金额万元支付时间项目工程款不可预计费预提营销推广费其他费用按实际发生时间结算合计年资金使用计划序号项目金额万元支付时间项目工程款尾款营销推广费其他费用按实际发生时间结算合计四资金说明每个自然年度资金需求量如下年月前已投入资金万元，到年月底还需投入资金万元年投入约万元年投入约万元年投入约万元。

开发商资本金和银行贷款共计万元，按计划使用至年后需资金万元，尚差余万元，年项目销售可回笼资金有万元，两者相减后结余万元，已超过年所需建设资金万元，且年销售可回笼资金万元。

两者相抵后尚余可使用资金万元，远远超过年所需建设资金万元。

而且还不计年销售回笼资金。

因此可充分保障项目顺利运作和支付贷款本金和利息。

第十四章项目销售与资金回笼项目销售计划物业开盘时间销售指标年度年度年度合计二项目销售收入项目预计销售收入为万元项目单位数量价格金额万元物业住宅高层元商铺元车库元三资金回笼计划表销售年度物业年度年度年度合计四利润指标项目总投资万元项目总销售收入万元毛利润万元应交利税万元净利润万元净利润率第十五章融资偿还计划偿还期限及偿还方式本项目融资期限拟为年年底至年底，按照银行贷款利率计息，逐年付息，第年本息起清偿。

二融资偿还计划从项目销售情况来看，在融资偿还期之前本项目物业将全部被出售，共可回笼资金万元，除去需要转入项目建设万元外，尚有万元，完全有能力偿还贷款本息。

日期偿还金额用途资金来源年底万元支付融资部分本息利息自有及回笼资金付息后结余万元年底万元支付融资利息销售回笼资金付息后结余万元年底万元支付融资本息销售回笼资金付本息后结余万元备注付息后结余款为除去贷款本息和当期建设资金投入间洗涤废水，淋浴与卫生间废水，均属生活废水。

废气厨房内因烹饪产生油烟，天然气燃烧后废气。

停车场内汽车排放尾气。

噪声汽车发动时噪声设备间机器运转时产生噪声等。

三防护措施垃级处理按照我国现行设计规范，设置必要垃级收集设施，由专人负责做到日产日清。

废水处理废水按规范要求直接排入市政污水管网。

废气处理地下停车场安装通风排气排烟装置。

噪声控制设备间采用吸音效果好建筑材料，以降低噪声。

产生震动机电设备，安装时进行设备基础减震处理。

所有机电设备均选用低噪音设备。

通风系统，在必要位置加装消音器。

二节能能源消耗本项目能源消耗主要有电水天然气柴油。

其中电是主要能耗，消耗量占总能耗。

二设计主要原则按照国家节能设计规范要求，本项目设计中采用与项目规模相适应先进可靠节能型设备和材料。

尽量做到合理高效。

三节能措施主要用电设备选用低损耗高效节能产品。

室内照明采用节能灯具。

门和窗采用保温密封效果好材料制作，以减少室内热量损失。

合理布局房间朝向，提高房间自然光照。

供热管网采用高效保温材料做保温层。

水电天然气等能源使用均配置计量器具，做好计划用能，减少浪费。

第九章管理机构与劳动定员管理机构成都楚海山房地产开发有限公司拥有法人资格，其积为平方米，其中住宅部分平方米，商铺部分平方米，地下室部分平方盖范围内，可以满足本项目需求。

天然气彭州市天然气公司在项目位置周边已铺设天然气管道，可以满足项目天然气需求。

交通运输项目地理位置优越，项目地址周边道路纵横交错，四通八达。

距高铁站高速公路口均不足公里，距离空港公里，交通十分便利。

第五章建设方案建设概况和背景本方案位于东湖大街南侧，牡丹大道以西，彭州市外东街旧城改造区域内。

为单栋高层建筑，二楼为商业，通过裙房连接。

其中裙房建筑高度米，主楼建筑高度米，地上建筑面积约。

基地地势北高南低，总体高差较平，建设条件良好。

二建筑设计设计原则以人为本，合理组织人流车流。

坚持生态优先走可持续发展现代化高标准循环经济原则。

交通组织外环车行道，兼做消防车道，做到人车分流，基地内部充分利用高差变化，营造丰富感人空间，层次分明，错落有致。

停车位结合环境设置，采用嵌草砖铺装，形成生态型停车带。

地下停车库设层停车位，两出入口分设于基地南西侧，临近基地出入口，方便使用者使用。

绿化景观通过园林空间设计植物配置小品雕塑等，提供观赏景观享受和文化品味欣赏。

通过建筑围合结合地势，形成丰富景观层次，迎合立了地势自然形态，形成了富有动感景观形态。

竖向设计竖向规划充分利用项目现有地形，在满足各类场地，道路对纵坡要求前提下，尽量减少土石方工程量，就近进行土方平衡，以节约工程造价，同时配合小区景观设计，综合考虑排水等要求，避免大填大挖。

三建筑结构根据国家现行规范设计，本项目建筑等级按工程用途规模，建筑标准为级，耐火等级为级，建筑抗震设计规范为甲类。

本工程结构设计按度地震基本烈度考虑，结构形式为钢筋混凝土结构，上部采用筒框结构，主楼与裙房之间不设沉降缝。

主楼内填充墙采用轻质墙板材料，以减轻结构自重，节省造价。

采用筏型基础，地下室采取防水防潮措施，除提高自防水能力外，底板及墙板均设置三道防水层。

四建筑设计本方案主楼核心筒相对，立面造型协调统，裙房线条流畅，错落有致，空间富有变化。

平面布置地下层停车库，地上二层商业裙房加层住宅楼。

入口位于基地北南测，结合周边地势标高，根据功能不同分层设置。

商业层为上下层通间门面，层围绕交通核布置门面，路线便捷，大部分门面单间使用面积都大于平米。

能满足不同客户需求。

主楼标准层围绕核心筒布置居住空间，平面简洁实用，分割灵活，适合现在居住需求。

裙房平面外墙线条灵活，内部空间宽敞，方便实用。

立面造型两边裙楼高低呼应，立面简洁但又不失细部精心设计。

延竖向追求变化，体现建筑挺拔和加强向上动感。

变化之中追求统，相同元素重复体现出建筑韵律感。

采用新型建筑材料，体现丰富建筑空间。

外装修要以彭州城市特点结合国际现代化水准考虑，与东湖大街沿街立面色彩相协调，主楼十外墙采用高档面砖，裙房部分干挂深灰色花岗岩板。

内装修根据客户要求自理。

五公用工程与设备供电强电部分根据国家规范及有关规定，本项目属二类高层建筑，电力负荷按级考虑。

在地下室设配电间，由供电部门两路高压线引至，总容量，再由此分配给各区配电室大楼内各房间均采用节能型灯具照明。

弱电部分楼中敷设有线电视线路。

楼内敷设电话线路，每户预留电话接口。

安装无线及有线网络。

二给排水系统给水本项目用水主要是生活用水运营用水消防用水及其他用水等，夏季日用水量，冬季日用水量按考虑。

水源取东湖大街市政给水管网。

大楼采用分区供水方式。

地下层至地上五层为低区直供区，由室外管网直接供水，系统为下行上给式。

地上六至层为高区，屋顶设高位水箱，采用水泵水箱管网联合供水方式，系统为上行下给式。

消防用水见消防篇。

排水项目排水采用雨污分流制。

雨水通过院内雨水管网，直接排至城市雨水管网。

项目日污水排量约立方米。

污废水合流排放。

三空调项目采用外挂分体机空调，预留空调隔板方式，空调用户自理。

四天然气天然气由室外中压天然气管网引至区内天然气调压站，经调压后为低压天然气采用下供式送至各厨房。

五机械通风电梯机房泵房地下停车场等按规范机械送排风。

新风标准按国家规范要求设计。

第六章交通影响分析项目周边现状交通状况拟建项目位于现东郊村地块，周边分布着朝阳南路牡丹大道两条城市主干路以及金彭东路天府东路和东大街三条城市支路，交通条件相对较好。

根据现状交通流量观测，朝阳南路和牡丹大道高峰时段交通量较大，其他道路交通量较小，但都在可接受范围内。

第七章消防本工程为高层综合型商住楼，工程建筑标准为二类，耐火等级为级。

按建筑物使用特点，存在定火灾隐患及疏散扑救难度。

为了保障人民生命财产安全，防止高层民用建筑因火灾引起损失与危害，工程防火设计，按照我国现行有关设计标准，坚持以防为主，防消结合原则，采用可靠防火措施，做到保障安全，方便使用，技术先进项目金额万元支付时间项目工程款不可预计费预提营销推广费其他费用按实际发生时间结算合计年资金使用计划序号项目金额万元支付时间项目工程款尾款营销推广费其他费用按实际发生时间结算合计四资金说明每个自然年度资金需求量如下年月前已投入资金万元，到年月底还需投入资金万元年投入约万元年投入约万元年投入约万元。

开发商资本金和银行贷款共计万元，按计划使用至年后