（批复）商业广场项目可研建议报告（发改委）

作为湖南省会长沙卫星城，市用地政策相对宽松，这也为项目建设提供了广泛政策支持。

项目成功分析年度，市房地产供应总量将有较大幅度增长，短期内供销比率将拉大，市场竞争将更为激烈，更加促进了房地产开发企业壮大。

第十章投资估算与资金筹措投资估算本次财务分析计算工程项目总建筑面积为平方米，可用于销售住宅面积，栋共套商用面积车位个。

该项目工程总投资估算为万元，投资估算范围包括前期费用土建工程费附属设施费，水电工程和环境绿化工程，道路硬化，电梯购置安装，不可预计费用等。

建设期从年月开始，到年月竣工验收，次年交付使用。

详见投资估算表二资金筹措本项目总投资万元，项目建设单位自筹万元，占总投资，向银行部门贷款万元，占总投资。

第十二章财务评价评价依据本次财务分析计算工程项目总建筑面积为平方米，工程施工计划在个月内全部竣工。

财务评价主要依据建设项目经济评价方法与参数第三版房地产开发项目经济评价方法项目设计方案房地产市场调查。

销售收入及销售税金估算销售价格通过对市房地产市场情况调查与分析研究，结合本项目规划方案所在位置周边条件情况，本次效益分析商业建筑平均售价元经营收入进行测算。

根据项目区位条件和环境优势，结合市房地产市场实际销售情况，按销售计算。

销售收入项目开发及销售周期为年，项目计算周期按年考虑。

项目当期销售，下周期销售，其余在第三个周期销售完毕根据项目可出售建筑面积，按上述价格和出售比例计算销售收入总计为万元。

销售税金及附加根据国家及市有关税收政策，项目应按销售收入缴纳营业税，按营业税缴纳城市维护建设税，按营业税缴纳教育费附加。

项目开发完成后，向政府部门缴纳销售税金及附加总额为万元。

项目销售税金及附加详见附表。

总成本费用估算项目成本费用包括开发建设成本管理费用销售费用等。

项目开发建设成本包括土地开发费建安工程费及其它费用等，管理费用是房地产经营过程中所发生各种费用，销售费用主要包括销售广告费工资及其它费用。

项目总成本费用详见投资估算表。

财务效益分析利润估算项目根据国家发改委建设部年月颁布建设项目经济评价方法与参数第三版以及建设部年月颁布房地产开发项目经济评价方法要求进行经济评价。

项目所得税根据国家有关规定按利润总额全额计征。

项目逐年销售收入扣除总成本费用及销售税金与附加土地增值税即得利润总额，详见附表。

项目计算期内利润总额为万元扣除所得税万元后净利润为万元。

据此计算项目成本利润率。

总投资利润率利润总额总投资贷款偿还能力分析申请项目贷款万元，年利率为。

根据项目建设进度与销售计划安排，银行借款本金拟安排在销售完成当年偿还，贷款偿还期为年，详见附表。

财务盈利能力分析通过项目全部投资财务现金流量计算，在计算期内财务净现值为万元，按此计算其他各项财务评价指标详见附表。

以上各项财务评价指标显示，项目建成后，其经济效益是较好，内部收益率达，动态投资回收期只有年含建设期。

项目资金来源与运用表情况详见附表。

根据附表可知，本项目每年累计盈余均大于或等于零，故从偿债能力分析，项目是可行。

风险分析敏感性分析该项目分别就销售收入投资单因素变化对所得税后全部投资财务净现值财务内部收益率投资回收期影响敏感性分析，对于本项目，影响经济效益最敏感因素是销售情况，当销售收入下降，开发成本变化增加时，全部投资内部收益率仍然达到，说明该项目具有定抗风险能力。

而其它因素只要加强内部管理，对于该项目经济效益影响很小。

项目敏感性分析结果详见表。

表敏感性分析表敏感性分析结果因素变化情况敏感性分析结果税后利润万元投资利润率财务净现值万元，内部收益率动态投资回收期年基本方案销售收入变化下降开发成本变化增加销售下降，开发成本上升盈亏平衡点分析对全部对外出售房地产开发项目，其盈亏平衡状态可以理解为达到全部项目投资销售收入水平，也就是利润总额为，可以用以下公式近似计算盈亏平衡销售面积销售价格与销售率盈亏平衡销售面积项目总成本费用销售税金及附加税率项目销售均价平方米盈亏平衡销售价格项目总成本费用销售税金及附地面积，总建筑面积平方米，其中居住建筑面积平方米，商业建筑面积平方米，机动车停车位辆。

工程进度计划为抓住市场需求有利机遇，建议项目建设紧扣各个环节，在保证安全优质基础上争取高效率。

本项目建设工程施工从年月动工，至年月竣工验收，建设工期为个月。

第五章项目建设条件地理位臵及交通条件项目选址在市环线，北临城市主路环线，西邻市百合花园，距国道不足公里，国道米，是新城区核心区。

交通纵横交叉，快捷方便，地理位臵十分优越，是居家理想地段。

自然条件地处连云山脉，森林覆盖率达，有显著中亚热带山地丘陵资源特色，是国家生态示范区和生态农业示范县市，项目地属山丘地貌，地势较高，因在城区内，风景秀丽，气候凉爽。

项目区属中亚热带季风湿润气候，光照充足，雨量充沛，无霜期长，全年平均气温，比省会长沙早春月平均气温高。

年日照小时，日照率为，年辐射量为千卡，年降雨量毫米，无霜期天，场地地质自上而下为素填土粉质粘土强风化花岗岩中风化花岗岩强风化泥灰岩中风化泥灰岩，层次分明，地质良好。

根据国家地震局年月颁布中国地震烈度区划图查得市地震基本烈度小于度。

据县志记载，县从明代至今发生地震，只有轻微震感，没有造成伤害。

水电供应条件该项目因建在市市域规划区范围内，水电条件已经具备，只要就近按需接入适当负荷管线就可以满足项目建设用水用电。

该项目建设地交通方便，下，是否能够冲出条捷径，车程和实惠价格，使其成为在大城市购房之外第二选择，据房产局统计，近年来，外来人员购房面积占总销售比例不断上升。

另方面，在购房大军中，刚性需求始终是占据第位。

伴随着乡镇经济发展和城市化进程加快，进城市民增多和后结婚买房需求，楼市刚性需求还将得到持续释放。

当然，住房公积金政策不断优化和落实也促进了楼市成交量上涨，很多青年职业者在单位提供住房公积金后都主动从公积金贷款，享受到低利息优惠。

年，市经济运行呈现季度平稳起步，二季度企稳回升，三四季度提速上行态势。

年，全市实现生产总值亿元，同比增长。

其中，第产业实现增加值亿元，增长第二产业实现增加值亿元，增长第三产业实现增加值亿元，增长。

三次产业结构比调整为。

全市实现财政总收入亿元，增长，其中地方般预算收入亿元，增长上划收入亿元，增长土地出让金收入亿元，增长。

实现社会消费品零售总额亿元，增长全社会固定资产投资亿元，增长年末，金融机构存款余额亿元，比年初增加亿元，贷款余额亿元，比年初增加亿元。

城镇居民人均可支配收入元，增长，农民人均可支配收入元，增长。

市经济发展整体态势较好，人均地均经济指标较低，但人均收入提高较快，城市基础设施投资高，市政配套日趋完善，城市化程度相对较低，但这也为房地产行业发展提供了更多机遇。

第三章项目建设可行性和市场需求分析项目建设必要性项目建设是改善人民居住条件实现两个富裕需要。

近年来，随着城市建设步伐不断加快，市房地产业呈现加速发展好势头，年月份全市共完成房地产开发投资亿元，比去年同期亿元增长房地产业直接产生地方税收亿元含财政契税万元，比去年同期亿元，含财政契税万元增长，占全市地税总收入。

月份全市共有房地产在建项目个含待销尾盘，其中开发面积在万以上达到个，在建房屋总施工面积万，比去年同期万增长，新开工房屋施工面积万，比去年同期万减少，竣工面积万，比去年同期万增长。

月份经审批共准许预售商品房屋面积万，比去年同期万增长，加上历年累积万，全市今年月份商品房市场投放量为万，减去月份商品房销售面积万，目前我市可面向市场销售商品房面积有万，其中期房面积万，现房面积万其中住宅万，占商业营业用房万，占其他万，占，年以上现房空臵万。

由上述数字可以看出，经过年房地产市场修整，年房地产已经出现了回暖趋势，现在市房地产市场呈现片万物复苏景象，大量消费者把目光投向房地产消费，项目建设定位为高档高端高品质高品味楼盘，将直接面对市中高段消费群体，该群体房产消费目标已经不再是仅仅满足于单纯住宅要求了，而是把目光转向了对生活享受了，在这样消费背景之下，建设单位适时推出商业广场这样高端楼盘以满足消费者消费要求，提高臵业兴趣，从而获得更高回报。

在房地产业成为了全市经济社会发展重要支柱产业之，它发展壮大，有效地拉动了建筑建材装饰装修，家电家具金融等相关行业发展，改善了市民居住生活条件。

商业广场项目建设总投资亿元，总建筑面积，为实现市委提出富裕财政和富裕人民两个富裕目标，改善市民居住生活条件，促进经济社会协调快速发展将作出积极贡献。

项目建设是城市发展规划战略需要。

近年来，由于城市人口规模不断增长，城市建设用地明显不足，市委市政府根据城市建设形势发展，作出了城市建设扩容提质为主题，由老城改造向新城拓展战略转移，坚持南拓东进，以东进为重点战略决策。

近年年先后完成了以河风光带体育中心行政中心龚家桥立交桥等工程建设为主新城区建设，拉大了城市骨架，促进了城市规模扩张。

项目建设选址在城区境内，属城市发展规划中居住休闲片区，规划总用地面积，由住宅部分和住宅配套公建部分以及停车库等各类设备用房库房组成。

项目建设单位坚持以人为本，以地域环境为条件，以科学技术为先导，应对所在城市建设起到积极推动作用，提高城市建设水平，提高城市居住质量，改善市民生活环境为建设宗旨。

充分配合城市发展规划战略需求。

项目建设成功后具有良好经济效益和社会效益。

该项目建设工程规划总用地面积，总建筑面积平方米，其中居住建设面积约为平方米，商业建设面积约平方米，物业管理建筑面积平方米，幼儿园建筑面积平方米，地上建筑面积约平方米，地下建筑面积约平方米。

项目产品定位为复合型生态城市小区。

将商业广场建设成为绿化景观居住生活休闲购物和商业文化等综合功能为体功能复合型绿色生态型开放型城市小区。

本项目建设成功后，可安排部分物业管理人员保洁人员。

增加了就业岗位，缓解了社会就业难压力，促进了社会安定和经济持续发展。

市场分析市商品住宅楼市场现状和发展趋势市场现状由于福利分房取消，商品住宅需求增加，为了满足市民对住房需求，市委市政府出台了系列培育住房消费扩大住房建设政策，积极扶持房地产业发展，特别