（批复）商业建材综合性商业中心项目可研建议报告（发改委）

项目建设保障措施资金筹措措施要保证项目建设按计划完成，首先要落实就是资金计划筹措。

及时准确编报项目资金使用计划。

切实做好项目年度资金计划落实工作。

项目资金计划落实后，及时划拨到专用基建帐户。

施工组织措施根据项目实施计划，科学组织施工建设工作。

规范管理，合理报价，公平竞争原则。

合理编制项目施工程序，优化施工措施。

基础设施工程建设施工步到位，避免重复施工，节约建设资金。

项目施工组织措施及方案批准后应认真执行。

制定项目施工组织工作标准岗位职责。

第六章营销战略体系项目定位商业组合形态构想走特色化物流园区发展之路项目开发节奏项目定位主题词辐射东北商品采购平台东北建材及家居家具为主题采购基地以住宅产业化为主题而创建住宅样板展示平台以电子商务为纽带搭建真正物流配送平台项目推广意义第，为东北总代理商量身定做东北总代理基地。

从总代理们实际经营需求出发，提供符合其特殊要求经营场所和配套服务，降低其经营成本，形成规模集聚效应，致力打造东北总代理经营聚集平台，创造种全新商业地产开发赢利模式，瞄准特定目标群体，更容易在市场上形成核心竞争优势。

打破传统批发零售固有交易划分局限性，从人消费行为模式入手，以满足人们目性采购需求为主，创造全新商业经营形态和交易模式，实现交易成本最低化由生产厂家或总经销商直接面对采购者。

•商品最丰富足够细分和集聚。

细分对商品种类规格等进行充分拣选和分类，划行归市，使采购行为更快捷集聚类商品货品最齐全，最大限制满足采购者选择权。

•价格最低廉直接面对生产厂家或总经销商，批零不限，省略中间环节位于城郊，地价成本交通成本低廉，价格最实惠。

•消费群覆盖面广个人家庭团体经销商等目性强采购人群，有效消费比例高。

第二，以推进住宅产业现代化，把握城市经济新活力为主题，响应建设部住宅产业化促进中心号召，探讨我国住宅产业发展新思路，以及如何适应全面建设小康社会要求，引导住宅产业发展新思维。

强调可持续发展理念，在推行住宅次装修到位方针同时，与供货商起完成搭建部品展示平台设想。

与此同时，开展住宅领域国际技术交流与合作，推进住宅产业现代化，已经成为国家引导住宅产业和住宅建设发展重要方针政策。

商业组合形态不同功能专卖城电子商务信息中心走特色化物流园区发展之路集物流园功能商业功能居住生活功能城市新商圈•业态选择与组合体现物流园区功能以经营批发产品为主零售为辅，具有特色与沈阳现有项目错位业态组合•商业与物流相结合体现中国首家物流园区商业•适当考虑居住性物业满足在此工作和经营人员需求，完善配套服务同时住宅性地产与商业地产开发有机结合，可以很好地解决项目开发与经营资金需求。

项目开发节奏开发节奏制定原则先开发商业配套，后开发专业市场原则，用商业配套人气带动专业市场销售。

交错开发原则。

先开发地块东西两侧达到市场预热目，后启动中间区域带动整个大盘开发。

开发节奏表期段范围占地面积建筑面积开发时间期东方家园生活类超市等年期建材专业城期个月期建材专业城期个月期建材专业城期个月Ⅴ期建材专业城期个月Ⅵ期商务综合楼年考虑流水作业，总工期约年。

第七章投资分析项目投资估算项目经营收入项目损益表及现金流表项目Ⅱ期投资估算项目总投资估算表总建筑面积平方米位万元序项目投资备注号额土地费用元平方米前期工程费包括勘设监，七通平等。

基础设施建设费包括道路停车坪室外给排水绿化室外照明等公共设施配套建设费按沈阳市建筑工程费用计算建安工程费按沈阳市建筑工程费用计算管理费用按项和提取销售及推广费用按预计回报额提取不可预见费按项和提取开发期税费元平方米财务费用按复利，计算开发项目总投资项目经营收入项目Ⅱ期租赁收入表序号射高速公路网已经形成。

民航从沈阳过港航线有条，通往国际及国内各大中城市。

沈阳城市基础设施中心城区主要街路铁路沿线环路出口路街心广场及公园绿化面积和绿化水平逐年提高，建成区绿地率达。

交通快速干道系统初具规模。

城市道路以构建快速干道系统为重点，以加强城市景观建设为突破口，相继完成了大二环快速路东西快速干道六路三桥沈新和建大零公里公铁地道桥等城市重点交通工程建设。

城市公用设施持续改善，供水供热供电供气等设施功能加强，服务质量不断提高。

年，全市新铺设供水管网公里，供水管网改造公里，综合日供水能力万立方米。

全市供热面积万平方米。

全年实际用电量亿千瓦小时。

其中，工业用电亿千瓦小时，增长。

煤气供气管道总长度公里。

房地产业健康发展，房地产开发与销售同步快速增长。

年，全市房地产开发完成投资亿元，比上年增长。

全年商品房施工面积万平方米，增长商品房竣工面积万平方米，增长商品房销售面积万平方米，增长，其中商品住宅销售万平方米，增长。

城市环境保护和治理城市整体环境进步改善，环境质量实现历史性突破。

全年共完成环境污染治理项目百余个，先后建设了东部满堂河南部凌空西部揽军等污水处理厂，完善了原有北部污水处理厂。

整治和恢复了浑河生态环境，城区段河水水质达到四类标准。

城市污水日处理能力达到万吨，污水处理率达到。

改造和新建了老专用原则，做到管好项目用好资金。

确保项目建车生产及配送汽车销售与服务及汽车文化社区为体汽车城，为汽车产业在大东区快速发展提供优质发展环境。

沈海现代工业示范区是沈阳市人民政府最近批准在大东区设立产业开发区，占地平方公里，汽车贸易园占地平方公里，汽车物流园占地平方公里。

年，沈海现代工业示范区内规模以上工业企业产值达到亿元，占沈阳市规模以上工业企业产值，实现利税亿元，占全市规模工业企业。

大东区经济战略地位确立，市场空间无可限量，具备发展各项业态条件，有定环境依托及形象基础。

物流业国家综合国力重要体现年东南亚爆发经济危机之后，人们在分析和总结东南亚各国和各地区情况时发现，以物流产业为重要支柱产业新加坡香港有较强抗御经济危机能力。

例如，年受金融风暴影响较大马来西亚经济增长为，泰国为，东盟为，与之相比较，香港情况较好，为，而新加坡则实现了正增长。

从此，人们意识到物流对于国家经济发展有着非常重要意义，物流发展水平已成为个国家综合国力重要体现。

物流业被视为未来企业发展核心竞争力，物流领域更被人看作经济增长黑暗大陆，是降低成本最后边界，是降低资源消耗提高劳动生产率之后第三利润源泉。

在不少发达国家物流业都已发展为大规模产业。

如日本，在近年内，物流业每增长，经济总量就增加。

在美国，物流产业规模已达到亿美元，几乎是高技术产业两倍。

经过多年物流业发展，在日美两国已成就了不少行业巨子。

美国联邦快递，年营业额达到亿美元日本佐川急便，年营业额达到亿美元。

目前我国物流业经营额超过亿元企业还未出现，与联邦快递等国外物流企业相比，国内物流企业所占市场份额少，服务功能少，高素质人才少。

企业竞争能力弱，融资能力弱，货源不稳定且结构单，缺乏网络组合。

事实上，我国现阶段物流企业从网络功能管理服务业绩等方面综合评估，物流企业发展现代物流是调整我国产业结构迫切需要，是传统运输业发展方向，是运输与生产最佳融合渠道，更是改变传统揽货方式，取得增值效益需要。

巨大市场需求呼唤东北地区及其它省市现代化商品流通领域长足发展。

品牌观念仍未出现，国外称中国无纯粹物流企业。

项目概况项目概述项目名称沈阳光彩大东方商业物流园Ⅰ，Ⅱ期项目项目基本情况项目位置沈阳市大东区东北大马路钢泉巷号，南至东北大马路，东至二环线，北至联合路，西至园区规划路。

总占地面积平方米项目总建筑面积平方米项目规划本项目由大型购物中心建材家居家具采购基地商务综合楼餐饮娱乐条街四功能区组成。

其中购物中心包括各种业态大卖场，以大型超市为主，涵盖了建材家居日用百货生活超市灯具等各种业态连锁店专卖店和精品店等经营内容。

建材家居家具采购基地包括十二个专业城，商务综合楼可以为本项目提供办公场所和电子商务平台。

本项目涉及业态广泛，是集多种功能于体集零售和批发于体大型综合性具有国际水准现代商业物流园。

项目报告编制依据参照沈阳市人民政府相关招商宣传手册参照沈阳市人民政府投资指南材料参照沈阳市人民政府及大东区政府规划参照沈阳市相关官方网站对外公开内容参照东方家园置业公司与政府相关报告。

发文单位沈海现代工业示范区管理委员会沈海现代工业示范区管理委员会文件关于东方商业物流园财政补贴款函发文单位沈阳市土地储备交易中心沈阳市土地储备交易中心沈土储交函号关于东建街东地块树木砍伐有关问题函沈阳市土地储备交易中心关于限期交齐拖欠土地价款通知年月日沈阳市土地储备交易中心关于限期交齐拖欠土地价款通知年月日收文单位沈阳市土地储备交易中心沈阳大东方置业有限公司文件沈东置业字号签发人董佩智东建街东地块树木砍伐有关问题复函收文单位沈阳市人民政府沈阳大东方置业有限公司文件沈东置业字号签发人董佩智关于申请工程前期行政事业性收费减免及有关问题报告收文单位陈政高市长沈阳大东方置业有限公司文件沈东置业字号签发人董佩智关于申请工程前期行政事业性收费减免及有关问题报告收文单位邢凯副市长沈阳大东方置业有限公司文件沈东置业字号签发人董佩智关于申请工程前期行政事业性收费减免及有关问题报告收文单位李佳常务副市长沈阳大东方置业有限公司文件沈东置业字号签发人董佩智关于申请工程前期行政事业性收费减免及有关问题报告收单位常明秘书长沈阳大东方置业有限公司文件沈东置业字号签发人董佩智关于申请工程前期行政事业性收费减免及有关问题报告本报告中引用数据和信息如有出入，当以沈阳市人民政府提供数据信息为准。

第二章项目商业市场环境分析沈阳市概况大东区概况周边楼盘及商业配套设施汽车及建材家居市场调研沈阳市概况城市概况沈阳是辽宁省省会，东北地区经济文化交通和商贸中心，中国工业重镇和历史文化名城。

沈阳现辖九区市三县，总面积万平方公里，市区面积平方公里。

总人口万人，市区人口万人。

沈阳是我国重要工业基地之，具有雄厚物质基础业发展新思维。

强调可持续发展理念，在推行住宅次装修到位方针同时，与供货商起完成搭建部品展示平台设想。

与此同时，开展住宅领域国际技术交流与合作，推进住宅产业